Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 18 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/01018 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IMB5 



CS



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NÎMES

17 décembre 2021

RG:21/00314



[G]

[D]



C/



S.C.I. PATRIMONIA



















































Grosse délivrée

le 18/01/2024

à Me Castelbou-Dourlens

Me Espinouse 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C





ARRÊT DU 18 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NÎMES en date du 17 Décembre 2021, N°21/00314



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme Laure MALLET, Conseillère,

Mme Corinne STRUNK, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Madame [I] [G] épouse [D]

née le 19 Février 1991 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Carole CASTELBOU-DOURLENS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Monsieur [T] [D]

né le 28 Juin 1978 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Carole CASTELBOU-DOURLENS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :



S.C.I. PATRIMONIA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Florence ESPINOUSE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Mai 2023 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Janvier 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat sous seing privé du 11 juillet 2018, la SCI Patrimonia a donné à bail à usage d'habitation à M. [T] [D] et Mme [I] [G] épouse [D], un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel majoré de 760 euros et une provision sur charges de 10 euros.



Par acte du 1er juillet 2019, la SCI Patrimonia leur donnait en location un autre appartement plus spacieux avec terrain et garage situé [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel majoré de 735 euros et une provision sur charges de 80 euros.



Sur saisine des locataires, la Direction Prévention des Risques et Réglementation de la ville de [Localité 5] a rendu un rapport en date du 29 octobre 2019 préconisant la réalisation de certains travaux. Le versement de l'aide au logement entre les mains du bailleur a été suspendu du 1er janvier au 1er octobre 2020.



Par lettre recommandée adressé le 14 octobre 2020, les locataires mettaient en demeure la Sarl Immobilière de la Tour de réaliser les travaux nécessaires pour qu'il soit mis fin aux problèmes d'infiltrations et de moisissures constatés dans le logement.



Sur saisine des locataires, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement du 17 décembre 2021, a :

- enjoint la SCI Patrimonia de faire vérifier l'installation électrique du logement litigieux par un diagnostiqueur professionnel;

- condamné la SCI Patrimonia à verser à M. [T] [D] et Mme [I] [G] la somme de 49,95 euros correspondant à l'achat d'absorbeurs d'humidité;

- condamné la SCI Patrimonia à leur verser la somme de 3.420 euros au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance concernant le logement donné en location;

- condamné la SCI Patrimonia à mettre en sécurité la fosse septique en faisant réaliser les travaux nécessaires pour la rendre étanche à l'air et à l'eau par un système de fermeture adapté et sécurisé et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à peine, passé ce délai, d'une astreinte de 40 euros par jour de retard pendant quatre mois;

- condamné la SCI Patrimonia à leur verser la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral;

- condamné les locataires à verser à la SCI Patrimonia la somme de 694,62 euros au titre du loyer et provision sur charges impayés au mois de septembre 2021;

- rejeté la demande de la SCI Patrimonia en prononcé de la résiliation du bail en cause et d'expulsion des locataires;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes;

-condamné la SCI Patrimonia à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu' aux dépens .



Par courrier recommandé du 25 février 2022, les locataires délivraient congé avec effet au 2 juin 2022.



Par déclaration du 14 mars 2022, M. [T] [D] et Mme [I] [G] ont relevé appel de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [T] [D] et Mme [I] [G] demandent à la cour de :



- déclarer leur appel recevable;



1/ sur le bail du 1er juillet 2019:

- Juger que la SCI Patrimonia n'a pas réalisé les travaux sur la fosse septique ordonnés par le juge d'instance dans les délais impartis;

Infirmer les points suivants:

- débouter les époux [D] de:

* leur demande d'installation d'un compteur électrique individuel;

* de leur demande de prise en charge des frais de consommation d'eau minérale du 20 juillet 2021 à concurrence de 15 litres par jour et jusqu'au départ effectif des locataires;

* leur demande de réfaction de 30% du loyer mensuel soit 532 euros du 1er juillet 2019 jusqu'à l'exécution complète des travaux ou leur départ effectif;

* de leur demande de remise en état du garage et du chemin d'accès;

* de leur demande de dommages et intérêts à concurrence de 2.500 euros;

* de leur demande de remboursement des déshumidificateurs et des recharges soit 479,20 euros;

* de leur demande de remboursement de charges réglées entre le 1er août 2018 et le 30 juin 2019 et la provision sur charges acquittées depuis le 1er juillet 2019;

* de leur demande de remboursement des frais de PV d'huissier;

* de leur demande de condamnation à la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens;

Statuant à nouveau,

- Juger que la SCI Patrimonia était dans l'obligation d'installer un compteur électrique individuel;



- condamner la SCI Patrimonia à la prise en charge des frais de consommation d'eau minérale du 20 juillet 2021 à concurrence de 15 l par jour et jusqu'au départ effectif des lieux;

- juger que le montant du loyer doit être diminué de 30% soit 532 euros du 1er novembre 2019 jusqu'à leur départ effectif;

- juger que la SCI Patrimonia devait exécuter les travaux de réfection du garage et du chemin d'accès;

- condamner la SCI Patrimonia à porter et payer aux époux [D] la somme de 6.000 euros pour leur préjudice moral;

- condamner la SCI Patrimonia à leur payer la somme de 479,20 euros en remboursement des déshumidificateurs et des recharges;

- condamner la SCI Patrimonia au remboursement de la provision sur charges à compter du 1er juillet 2019;

- juger que les locataires sont à jour de leur loyer;

- leur restituer le dépôt de garantie;



2/ Sur le bail du 1er juillet 2018:



- infirmer le rejet de la demande de remboursement des charges au titre de la consommation électrique;

Statuant à nouveau,

-condamner la SCI Patrimonia à porter et payer aux époux [D] le remboursement des charges réglées pour la période du 1er août 2018 au 30 juin 2019 soit la somme de 1.177,59 euros;

- confirmer pour le surplus;



3/ Sur l'appel incident et les demandes consécutives au départ des locataires:



- débouter la SCI Patrimonia de ses entières demandes, fins et conclusions;

- la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel y compris les frais de procès-verbaux d'huissier des 25 novembre 2020, 7 juillet 2021 et 28 mars 2022, les frais d'analyse d'eau, les frais des rapports de Sud Expertise des 4 et 6 avril 2022.



Au soutien de leur appel, les époux [D] font valoir que les conclusions déposées le 5 mai 2022 répondent aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile et sont donc recevables.



Sur le fond, les appelants soutiennent l'existence de désordres réguliers sur l'installation électrique se traduisant notamment par la mise en sécurité du compteur général lors de l'utilisation d'appareils ménagers. Ils demandent la remise aux normes de ladite installation qui n'a toujours pas été faite alors que son utilisation entraîne un danger réel et l'indemnisation du préjudice subi.



S'agissant des problèmes liés à l'humidité, ils assurent que les travaux engagés par le bailleur s'avèrent insuffisants au regard de la persistance du désordre ce qui est constaté par procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022 par Me Gisclard, étant souligné que l'expert a remis en cause la conformité des travaux entrepris par l'intimée.



Sur la fosse septique, les appelants affirment que les travaux n'ont pas été diligentés par le bailleur qui a opéré des travaux sur la fosse concernant l'autre bâtiment.



S'agissant de la potabilité de l'eau et l'assainissement, ils prétendent avoir rencontré des problèmes avec l'eau du forage dont la couleur et l'odeur étaient suspectes. Ils soulignent que le bailleur n'a jamais produit d'analyses de cette eau malgré les réserves émises. Ils ajoutent que les assainissements ne sont pas conformes.



Pour le surplus, ils dénoncent l'inondation du garage suite à de fortes pluies mais reconnaissent qu'en raison de leur départ le 2 juin 2022, la demande de travaux n'est plus actuelle. C'est la même chose pour le chemin d'accès.



Pour finir, ils soutiennent que les problèmes respiratoires à répétition affectant Mme [D] sont apparus trois mois après leur entrée dans les lieux pour en déduire que l'état du logement est directement la cause de la dégradation de son état de santé rendant la demande indemnitaire bien-fondée.



Pour le surplus, ils maintiennent leur prétention en lien avec l'installation d'un compteur individuel conformément à la loi sur la transition énergétique du 17 août 2015. Ils réclament donc le remboursement des charges considérant que la preuve de leur consommation n'est pas rapportée.



Sur la demande reconventionnelle liée aux dégradations locatives, les appelants s'y opposent soulignant l'absence de preuve d'une quelconque dégradation. Ils proposent néanmoins de remettre les portes de la cuisine des meubles bas. Pour finir, ils prétendent que l'immeuble a été vendu et que les travaux de réfection, dont il est demandé paiement, n'ont pas été réalisés.





Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2023, auxquelles il est expressément référé, la SCI Patrimonia , intimée, demande à la cour de:



- confirmer le jugement entrepris sur appel principal des époux [D];

- réformer le jugement en ce qu'il a:

* condamné la SCI Patrimonia à leur payer la somme de 3.420 euros au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance;

* condamné la SCI Patrimonia à leur payer la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral ;

* condamné la SCI Patrimonia à leur payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles;

* l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile;

- débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes;

- condamner les époux [D] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Ajoutant au jugement:

- condamner les époux [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'appel ainsi que la somme de 8.706,47 euros après compensation avec le dépôt de garantie en réparation des dégradations.





Au soutien de ses conclusions, la SCI Patrimonia soutient principalement que la cour ne peut statuer sur l'appel des époux [D] qui n'ont formulé aucune prétention conforme aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.



Elle ajoute qu'en présence d'un congé délivré le 25 février 2022, certaines demandes n'ont plus aucun intérêt (vérification installation électrique, travaux relatifs à la fosse septique, garage...). Sur la demande de travaux, elle conteste la valeur probante du rapport établi par Sud Expertise et prétend que le bailleur a réalisé l'ensemble des travaux remédiant ainsi aux désordres tant au niveau électrique qu'au niveau de l'humidité. Elle en déduit que si les désordres persistent , c'est en lien avec un défaut d'entretien imputable aux preneurs.



S'agissant plus précisément de l'humidité, le bailleur soutient que l'équipement VMC est correctement dimensionné ajoutant que l'apparition des moisissures n'est pas liée à un mauvais dimensionnement mais à une mauvaise utilisation de la maison par les locataires.



S'agissant des compteurs électriques individuels, le bailleur explique que le Mas dispose d'un seul compteur mais que chacun des 5 logements le composant dispose d'un compteur divisionnaire permettant d'assurer le suivi individuel de chaque consommation étant souligné que l'installation de compteurs individuels se heurte à une impossibilité technique.



Sur la question de la fosse septique, le bailleur souligne que les autres locataires du mas ne se plaignent d'aucune nuisance alors que les appelants ne justifient pas d'un entretien de ladite fosse.



Sur les problèmes d'humidité dans la salle d'eau, le wc ainsi que la chambre du fond, le bailleur l'explique par l'insuffisance de chauffage alors que l'isolation de l'appartement a été refaite intégralement en 2007.



Le bailleur s'oppose également à la demande tenant à l'absence d'analyse d'eau expliquant que l'installation de filtres supplémentaires et le nettoyage du forage assure la délivrance d'une eau correcte ne présentant aucun risque pour ses usagers.



Sur l'appel incident, la SCI Patrimonia s'oppose à la reconnaissance d'un préjudice de jouissance et en conséquence à la diminution du loyer soutenant que la mauvaise utilisation du bien est à l'origine des désordres. Elle s'oppose également à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral considérant que l'insalubrité retenue par le premier juge n'est pas à l'origine des problèmes de santé exposés par Mme [D], ancienne fumeuse, qui est suivie pour une affection de longue durée.



A titre reconventionnel, la SCI soutient qu'à leur départ, le logement a présenté de nombreuses dégradations imputables aux locataires justifiant qu'il ne soit pas fait droit à la restitution de la caution et qu'ils soient condamnés à la prise en charge des réparations (meubles de cuisine emportés, reprise des carrelages et faïence, non restitution de la clé du volet roulant).













Par ordonnance du 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de caducité de la déclaration d'appel et a constaté que les formules du dispositif de l'appelant:

'- juger que la SCI Patrimonia est dans l'obligation d'installer un compteur électrique individuel

- juger que la SCI Patrimonia devait exécuter les travaux pour remédier à l'humidité, à la réfection de la toiture du garage et au chemin d'accès menant à la maison'

ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais de simples moyens ou arguments auxquels la cour n'a pas à répondre.

En conséquence, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'irrecevabilité pour défaut d'intérêt dont elles font l'objet ainsi que la demande formulée au titre de la procédure abusive tout en réservant les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure est intervenue le 15 juin 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 16 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 21 décembre 2023. 







MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'appel principal:



Conformément à l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces évoquées et leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement... l'énoncé des chefs de jugement critiqués , une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions.



Dans l'ordonnance rendue le 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de caducité de l'appel considérant que si certaines demandes de 'juger que' ne sont pas des prétentions mais des moyens auxquels la cour ne répondra pas, il a néanmoins indiqué que les demandes de 'dire et juger que la SCI Patrimonia doit payer et porter aux époux... la somme de...' bien que maladroitement formulées sont l'expression de prétentions dont l'objet est déterminé puisqu'elles visent à obtenir le paiement d'une somme d'argent. 



Il s'ensuit que dans les conclusions critiquées, les époux [D] réclament bien l'infirmation de certains dispositions du jugement déféré ce qui saisit la cour contrairement à ce qui est indiquée par l'intimée.



Néanmoins, à titre de rappel, et conformément à ce qui a été dit par le conseiller de la mise en état, et non contesté par les parties dans le cadre d'un déféré, la cour n'a pas à statuer sur les simples 'juger que', qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais de simples moyens ou arguments et plus précisément : '- juger que la SCI Patrimonia est dans l'obligation d'installer un compteur électrique individuel





- juger que la SCI Patrimonia devait exécuter les travaux pour remédier à l'humidité, à la réfection de la toiture du garage et au chemin d'accès menant à la maison'.



Il s'ensuit que la cour n'est pas saisie des simples 'juger que' qui concernent en l'état des dernières conclusions:

- la non-réalisation par la SCI Patrimonia des travaux sur la fosse septique ordonnés par le juge d'instance dans les délais impartis;

- l'obligation d'installer un compteur électrique individuel;

- la diminution du montant du loyer de 30% soit la somme de 532 euros du 1er novembre 2019 jusqu'au départ effectif des locataires;

- l'exécution des travaux de réfection du garage et du chemin d'accès.



La cour n'examinera donc pas la question de la réalisation de travaux et l'installation d'un compteur individuel et ne statuera pas plus que sur le montant du loyer à compter du 1er novembre 2019.



Elle examinera par contre les prétentions des appelants tendant à obtenir la condamnation de la SCI Patrimonia au paiement:

- des frais de consommation d'eau;

- de la somme de 6.000 euros au titre de leur préjudice moral;

-de la somme de 479,20 en remboursement des déshumidificateurs et des recharges;

- de la provision sur charges à compter du 1er juillet 2019;

- du remboursement des charges réglées pour la période du 1er août 2018 au 30 juin 2019 soit la somme de 1.177,59 euros.



Par voie d'incident, sera également examinée la question de l'existence d'un préjudice de jouissance et de son éventuelle indemnisation.





Sur le préjudice de jouissance:



En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.



Le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et a accordé aux époux [D] une somme de 3.420 euros à titre d'indemnisation considérant que le logement a présenté des désordres liés à l'humidité et aux anomalies électriques sur la période du 1er juillet 2019 à la date du jugement.



En l'espèce, les parties sont liées par un bail conclu le 1er juillet 2019.







L'état des lieux d'entrée établi le 18 juin 2019 décrit le logement comme en bon état ou état d'usage; il n'est pas signalé de désordres.



Il ressort en revanche des éléments du dossier qu'au cours de la location, les époux [D] ont subi divers désordres caractérisant une indécence du logement consistant en une humidité importante occasionnant la présence de moisissures et d'odeurs, qu'ils ont signalé au bailleur par courrier recommandé daté du 14 octobre 2019 (pièce 4) réitéré le 14 octobre 2020 (pièce 5). Par courrier du 16 septembre 2021, les locataires signalent à nouveau une entrée d'eau dans deux chambres provenant la gouttière qui est fissurée (pièce 37).



Un premier rapport établi par le service de prévention des risques de la ville en date du 29 octobre 2019 révèle en effet les désordres suivants:

- dans le wc, des moisissures se développent autour de la fenêtre et le mur de droite est très humide en partie basse;

- dans la salle de bains, des moisissures se développent autour de la fenêtre et des carreaux de faïence se décollent au-dessus de la baignoire;

- dans la chambre au fond du couloir à gauche, le mur est humide en partie basse;

- dans la chambre donnant sur le salon, le mur séparatif du coin cuisine est humide en partie basse.

Il est noté une absence de bouche d'extraction dans le wc, l'absence de réglettes de ventilation dans les chambres et le salon, une vmc dont le fonctionnement n'est pas permanent, ainsi qu'une ventilation générale et permanente du logement non conforme. Est enfin préconisée la vérification de l'installation électrique et la production des derniers résultats d'analyse de l'eau. (Pièce 3).



Un procès-verbal de constat établi le 25 novembre 2020 confirme cette situation et notamment l'absence de réglettes installées sur les fenêtres et porte-fenêtres du logement ainsi que la présence de moisissures dans la cuisine, les chambres, la salle de bains et le wc. L'huissier de justice relève qu'en dépit de l'installation d'un déshumidificateur d'air , du fonctionnement des chauffages électriques et en présence d'une température confortable, l'humidité reste présente.



Cette indécence a justifié la décision de la CAF de suspendre à compter du 1er janvier 2020 le versement de l'aide au logement au bailleur



Un deuxième rapport établi le 18 août 2021 par le même service relève que si l'installation électrique a été vérifiée, les autres problèmes signalés auparavant persistent avec la présence d'une forte humidité et moisissures avec cette précision que la ventilation générale et permanente est non conforme. Il est ainsi clairement indiqué que:

' des travaux non correctement réalisés et des attestations erronées ont conduit le service prévention des risques à classer ce dossier en septembre 2020. La fourniture par le bailleur d'attestation d'entreprises professionnelles et qualifiées ainsi qu'une contre visite par un inspecteur de salubrité seront impératives avant tout nouveau classement de ce dossier'.



Le procès-verbal de constat daté du 7 juillet 2021 confirme cette situation et notamment l'absence de réglettes installées sur les porte-fenêtres du logement; des grilles de ventilation sont cependant posées sur les fenêtres des chambres et la vmc installée dans la salle de bains. Ceci étant, les constatations sont similaires à celles relevées lors du précédent procès-verbal. L'huissier indique qu'après avoir parcouru l'ensemble des pièces de l'appartement, il constate que l'air y est vicié, difficilement respirable, rapidement des picotements surviennent au niveau de la gorge notant qu'il y a un défaut manifeste de ventilation dans le logement. Il ajoute que l'air dans le wc est vicié avec la présence d'une odeur nauséabonde, permanente provenant d'un refoulement de la fosse septique. Il est noté que l'air est irrespirable dans la salle de bains ainsi que dans le wc.



La présence de moisissures est à nouveau attestée par un procès-verbal de constat établi le 28 mars 2022.



Il est enfin établi que l'installation d'assainissement collectif a été déclarée non conforme le 2 septembre 2021 par [Localité 5] Métropole.



Tenant la persistance des désordres en dépit des travaux engagés par le bailleur, un rapport amiable établi le 6 avril 2022 par Sud Expertises met en évidence les éléments factuels suivants:

- bouche vmc cuisine non raccordée;

- hydrométrie élevée dans l'air ambiant avec 64 % dans la salle de bains avec un problème de dimensionnement de la vmc; les carreaux de la salle de bains se désolidarisent de leur support favorisant ainsi l'infiltration d'eau; 67% dans la chambre parentale avec les plinthes qui se décollent confirmant le problème de ventilation avec remontées capillaires par les murs de façade; 65% dans le wc à proximité de la vmc qui présente un problème de dimensionnement.



Après analyse, l'expert relève 'un problème de ventilation de l'ensemble du logement par un mauvais dimensionnement du système vmc... le phénomène est aggravé par des travaux mal réalisés de rénovation et une mauvaise isolation du logement... aujourd'hui le logement ne respecte pas les règles en matière de salubrité. Les problèmes important d'humidité ont des conséquences importantes sur le logement mais également sur la santé humaine des occupants... je relève également que le bâtiment à l'origine est un bâtiment agricole non destiné à l'habitation de ce fait, son mode constructif ne prévoit pas de système de drainage ni d'étanchéité. Les remontées par capillarité des eaux pluviales doivent être prises en compte dans les travaux de traitement'.

 

Il est ainsi proposé de revoir la ventilation naturelle existante avec notamment la révision du dimensionnement et le nombre d'aérations existantes, d'installer une vmc, de mettre en place une membrane étanche sur les parties basses des murs au contact du sol et de la terre, d'entreprendre un assèchement des murs avec un traitement hydrofuge et enfin la mise en place d'un système de drainage autour de la maison. (Pièce 45).



Enfin, de nombreuses attestations produites aux débats témoignent de la présence d'une humidité importante dans le logement entraînant notamment moisissures et odeurs nauséabondes outre le problème lié au fonctionnement de l'installation électrique qui disjoncte.



Ces éléments démontrent que les désordres dénoncés ont été portés à la connaissance du bailleur à compter du mois d'octobre 2019 et ont persisté comme en témoignent les procès-verbaux de constat d'huissier ainsi que le rapport Sud Expertises.





Si l'existence du sinistre n'est nullement remise en cause par les parties, le bailleur conteste cependant sa responsabilité dans la survenance de ce désordre qu'il attribue au comportement fautif de ses locataires qui n'ont pas chauffé le logement ni aéré suffisamment ce qui a favorisé le développement de l'humidité.



Ceci étant, il résulte de la lecture combinée de ces divers rapports que si à l'origine, l'humidité du logement a été expliquée par un défaut de ventilation et d'aération du logement dont les locataires ne sont pas responsables puisque le bailleur est invité à engager divers travaux dont la pose de vmc ou de réglettes sur les fenêtres, par la suite d'autres causes ont été avancées tenant notamment en la présence de remontées capillaires ou une mauvaise isolation du logement étant précisé que le bâtiment d'origine agricole n'a pas été construit pour y accueillir une habitation.



Ainsi, l'imputabilité des désordres aux locataires n'est nullement démontrée par le bailleur.



Au vu des éléments susvisés, l'humidité et les infiltrations dénoncées caractérisent l'indécence du logement puisque selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert laissant ainsi supposer qu'est assurée une ventilation suffisante de l'habitation pour éviter les phénomènes de condensation et d'humidité.



Il s'ensuit que la faute du bailleur doit être retenue puisqu'en dépit de la mise en demeure adressée par ses locataires en octobre 2019, la réalisation de travaux destinés à y mettre fin se sont terminés en octobre 2021:

- installation de réglettes;

- zone du terrain située à l'arrière de la maison comblée afin d'éviter la stagnation d'eau contre la façade;

- traitement des façades et ventilation des murs;

- installation boîtier IPE géomagnétique selon facture du 4 octobre 2021.



S'il résulte du rapport Sudexpertises établi en mai 2022 la persistance des désordres, il convient néanmoins de tenir compte d'un délai certain afin que les travaux réalisés produisent leur effet et ce d'autant que les problèmes liés à l'humidité étaient importants et nécessitent notamment un assèchement des murs.



Ainsi, s'agissant de la période à considérer dans l'appréciation du préjudice, il convient de relever que ce n'est qu'à compter du 4 avril 2022 que la CAF retient la conformité du logement aux normes de décence et que le versement de l'aide au logement reprend (pièce 51).



Il en résulte que la SCI Patrimonia est responsable du préjudice de jouissance subi par ses locataires du 14 octobre 2019 au mois 4 avril 2022.



Il convient en conséquence d'accorder aux appelants une indemnisation au titre du préjudice de jouissance équivalente à une baisse de loyer de 25%, soit 184 euros par mois pendant 30 mois.



Il y a donc lieu de condamner la SCI Patrimonia au paiement de la somme de 5.512,50 euros au titre du préjudice de jouissance







Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Sur le remboursement des frais de consommation d'eau:



Le premier juge a rejeté cette demande sur le constat de l'installation par le bailleur d'un filtre à sable sur le forage après nettoyage et sur les résultats conformes d'une analyse réalisée le 18 août 2021considérant que les analyses d'eau sont connues et conformes excluant de ce fait une consommation dangereuse pour les locataires.



Cette analyse sera confirmée en appel puisqu'il est effectivement justifié par une facture datée du 30 juillet 2021 de la réalisation de travaux destinés au nettoyage du forage avec installation d'un filtre à sable ainsi qu'une analyse de l'eau effectuée après la réalisation de ces travaux ne révélant pas d'anomalie. Il sera rajouté que les époux [D] ne justifient pas au moyen de pièces financières de l'achat des bouteilles d'eau dont ils réclament le remboursement.



Cette demande sera donc rejetée comme l'a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.



Sur le remboursement des déshumidificateurs:



Le premier juge a condamné la SCI Patrimonia à rembourser aux appelants la somme de 49,95 euros correspondant à l'achat des absorbeurs d'humidité au regard des seuls justificatifs produits par les époux [D].



En l'état, les problèmes d'humidité ont été constatés à plusieurs reprises et sont imputables à un manque d'aération du logement si bien que la demande tendant à obtenir le remboursement de déshumidificateurs et de recharges est fondée, cette dépense étant directement liée à l'indécence du logement.



Ceci étant, en appel, les époux [D] ne produisent pas de nouvelles pièces justificatives en sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande complémentaire. Seules sont produites deux factures pour un montant respectif de 31,97 euros et 17,98 euros (pièce 11).



Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.



Sur le remboursement des charges réglées du 1er août 2018 au 30 juin 2019 et de la provision sur charges à compter du 1er juillet 2019 (1er bail) :



Le premier juge a rejeté cette demande en s'appuyant sur les décomptes de charges établis par le bailleur en fonction de la consommation électrique réelle relevée au moyen du compteur divisionnaire rapportée aux factures d'électricité EDF globales pour l'ensemble des lots du Mas ainsi que de la part de la taxe d'ordures ménagères incombant à chaque locataire au prorata de la superficie de son logement.



Cette analyse sera confirmée en appel dans la mesure où les charges sont effectivement justifiées par l'intimée qui produit les factures EDF, un relevé de charges annuel, l'avis d'imposition (TOM) et qu'il résulte de la pièce 12 produite par la SCI qu'en dépit de l'impossibilité d'installer des compteurs individuels, chaque lot dispose d'un compteur électrique divisionnaire assurant le suivi d'une consommation individuelle.



La demande présentée par les époux [D] sera donc rejetée et la décision déférée confirmée de ce chef.



Sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral:



Le premier juge a fait droit partiellement à la demande d'indemnisation considérant que Mme [D] justifiait par des documents médicaux de l'apparition de l'asthme depuis son arrivée dans le logement litigieux tout comme son enfant né en 2019 et a retenu un lien avec l'humidité et les moisissures présentes dans le logement, accordant ainsi une indemnisation d'un montant de 1500 euros.



La SCI Patrimonia conteste cette analyse considérant que la pathologie présentée par Mme [D] est ancienne et liée à son passé d'ancienne fumeuse.



En appel, sont produites diverses pièces médicales:

- certificat du 27 septembre 2021 établi par le docteur [W] attestant du suivi médical de Mme [D] jusqu'en 2009 sans que celle-ci ne présente de problèmes d'asthme;

- certificat du 22 septembre 2021 établi par le docteur [E] et du 24 septembre 2021 par le docteur [Y] attestant du suivi médical de Mme [D] de 2007 jusqu'en 2014 sans que celle-ci ne présente de problèmes d'asthme ni pathologie respiratoire chronique;

- - certificat du 21 septembre 2021 établi par le docteur [H] attestant du suivi médical de Mme [D] de 2014 à 2016 sans que celle-ci ne présente de problèmes d'asthme;

- certificat du 24 septembre 2021 établi par le docteur [B] attestant du suivi médical de Mme [D] courant 2018 sans que celle-ci ne présente de problèmes d'asthme;

- certificat du 6 octobre 2021 établi par le docteur [J] attestant du suivi médical de Mme [D] depuis le 28 mai 2019 et de l'apparition de plusieurs épisodes infectieux respiratoires depuis le 28 octobre 2019 nécessitant un suivi par un pneumologue;



Ces pièces médicales attestent, contrairement à ce que soutient la SCI Patrimonia, de l'apparition d'infections respiratoires à partir de l'hiver 2019 chez Mme [D] et sa fille nécessitant un traitement adapté, alors qu'elles ne présentaient aucun précédent. L'apparition de ces problèmes médicaux sont concomitants avec leur entrée dans les lieux et la période à partir de laquelle les appelants ont dénoncé des problèmes d'humidité au sein de l'appartement.



Il sera ajouté que l'huissier de justice amené à intervenir dans le logement a pu indiquer à plusieurs reprises que l'air dans le logement était vicié et difficilement respirable. Enfin, l'humidité dans un logement a tendance à faire apparaître des moisissures qui sont la cause fréquente de l'asthme.



C'est donc à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande d'indemnisation et a alloué la somme de 1.500 euros qui sera jugée satisfactoire en appel.



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.





Sur les réparations locatives:



L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

Le contrat de bail stipule en outre que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure.

L'article 1755 du code civil dispose qu'aucunes réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur.

L'article 1730 du Code Civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.



En l'espèce, les époux [D] ont quitté le logement le 2 juin 2022. 



La SCI Patrimonia réclame la somme de 8.706,47 euros après compensation avec le dépôt de garantie en réparation des dégradations et produit diverses pièces dont l'état des lieux d'entrée et de sortie ainsi que plusieurs factures.



L'état des lieux d'entrée établi le 18 juin 2019 décrit le logement comme en bon état ou état d'usage. Il en résulte que les murs ou les portes présentent des traces et petits trous. Il est noté par ailleurs que le sol de la buanderie, de la salle de vie, du coin cuisine, ou du wc présente quelques éclats. De même, il est noté que la porte de la chambre 3 n'a plus de poignée. S'agissant de la salle de bains, est relevée la présence de moisissures, de traces de calcaire avec des joints en mauvais état ou en état d'usage, les joints de la baignoire étant qualifiés de vétuste tout comme le flexible de douche. S'agissant de la cuisine, les meubles bas et sous évier sont décrits comme en état d'usage.



L'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 3 juin 2022 relève les éléments suivants:

- pièce principale: porte équipant le volet roulant électrique est sale, nombreux éclats sur le sol carrelé, peinture murs avec traces, prises électriques et interrupteurs sales;

- coin cuisine: fissure verticale au niveau du comptoir avec un plan de travail en état d'usage , avec une absence de joints sur les faïences, absence de porte aux placards de la cuisine, hotte graisseuse et filtres sales, carrelage présentant de nombreux impacts, traces sur les murs moisissure à l'angle

- wc: porte sale et traces sur les murs;

- sdb: porte sale, moisissures au plafond, traces colmatage au plafond inesthétiques; étanchéité de la baignoire hors d'état, flexible douche hors d'état, extracteur sale;

- chambre 1: porte a des traces, murs avec traces de crayon, ;

- chambre 2: poignée porte cassée et traces sur les murs;

- chambre 3: ras.

- extérieur: pas de porte présente un carreau cassé et deux ébréchés , le jardin n'est pas entretenu; garage: branchement sauvage, manque une clé fermant la grille.



La comparaison entre les deux états des lieux exclut que soient mises à la charge des appelants le coût de la cuisine à neuf alors même que les meubles ont été qualifiés en état d'usage à leur arrivée. Dans le même sens, la SCI Patrimonia ne peut revendiquer que soit mis à leur charge le devis portant sur la réfection du carrelage, la reprise des murs, le rebouchage des trous dans les portes, le remplacement de la porte buanderie ou même la reprise des murs alors que l'ensemble de ces dégradations ont été déjà visées dans l'état des lieux d'entrée et que l'humidité a forcément contribué à la dégradation des supports.



Seules peuvent être mises à leur charge les dépenses suivantes:

- forait nettoyage: 400 euros;

- flexible douche: 45 euros;

- clé volet extérieur: 234,15 euros.

Soit la somme de 679,15 euros



Les époux [D] sont donc redevables de la somme de 679,15 euros au titre des réparations locatives qui sera entièrement couverte par le dépôt de garantie d'un montant de 760 euros qui sera conservé par la SCI Patrimonia qui dispose également d'une créance d'un montant de 694,62 euros au titre du loyer et provision sur charges impayés au mois de septembre 2021 telle qu'elle a été arrêtée par le premier juge. La compensation des sommes dues au titre du contrat de bail sera ordonnée.









Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts:



Cette demande a été rejetée par le premier juge sur le constat qu'une partie des demandes présentée par les époux [D] étant fondée, ils ne pouvaient être condamnés à des dommages et intérêts pour procédure abusive.



En appel, cette décision sera confirmée pour les mêmes raisons.



Sur les demandes accessoires:



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance sauf à y ajouter que les frais des procès-verbaux d'huissier des 25 novembre 2020 et 7 juillet 2021, utiles à la manifestation de la vérité, seront intégrés dans les dépens.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Patrimonia supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter aux appelants leurs frais irrépétibles d'appel. Il leur sera alloué à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 



Dans la limite de sa saisine, 



Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'indemnisation due au titre du préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la SCI Patrimonia à verser à M. [T] [D] et Mme [I] [G] épouse [D] la somme de 5.512,50 euros au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi du 14 octobre 2019 au mois 4 avril 2022,



Dit que M. [T] [D] et Mme [I] [G] épouse [D] sont redevables de la somme de 679,15 euros au titre des réparations locatives qui sera entièrement couverte par le dépôt de garantie d'un montant de 760 euros,



Ordonne la compensation des sommes dues au titre du contrat de bail, 



Condamne la SCI Patrimonia à payer à M. [T] [D] et Mme [I] [G] épouse [D] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SCI Patrimonia aux entiers dépens qui comprendront les frais des procès-verbaux d'huissier des 25 novembre 2020 et 7 juillet 2021.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,