Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 18 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/02087 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3QO 



CS



PRESIDENT DU TJ D'AVIGNON

15 mai 2023 RG :23/00061



S.C.I. LES 3 F



C/



[C]







































Grosse délivrée

le 

à Me Eric Fortunet

Selarl Vajou











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d'AVIGNON en date du 15 Mai 2023, N°23/00061



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.C.I. LES 3 F

inscrite au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n° 422 307 892

prise en la personne de son gérant en exercice, M. [S] [Y] [T], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentée par Me Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





INTIMÉE :



Madame [L] [Z] [C]

née le 25 Mars 1951 à [Localité 6] (Belgique)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 27 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Janvier 2024,





EXPOSE DU LITIGE



Par convention d'occupation précaire du 24 juillet 2001, M. [S] [T] a donné en location pour les mois d'août, septembre et octobre 2001, à Mme [L] [C] un local à usage commercial, situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 2 000 francs, soit 304,90 euros HT.



Par acte notarié du 10 février 2003, M. [T] a vendu à la SCI 3 F, dont il est le gérant, ledit bien immobilier, dans lequel se situe le local mis à la disposition de Mme [C].



Par arrêt définitif du 25 septembre 2007, la cour d'appel de Nîmes, confirmant le jugement rendu le 3 mai 2004 par le tribunal de grande instance d'Avignon, a débouté Mme [C] de sa demande tendant à la requalification de cette convention d'occupation précaire en bail commercial sur le fondement de l'article L.145-5 du code de commerce.



Soutenant que Mme [C] se maintient dans les lieux depuis 22 ans sans être titulaire d'un titre l'y autorisant, sans justifier auprès de son bailleur de l'assurance des locaux dans lesquels elle exerce son activité professionnelle, et sans verser la moindre somme depuis le mois de juillet 2004, la plaçant dans de graves difficultés financières et l'empêchant de remettre en location ce local, la SCI 3F a, par exploit de commissaire de justice du 27 janvier 2023, fait assigner Mme [L] [C] devant le président du tribunal judiciaire d'Avignon, aux fins de voir :


juger Mme [C] occupante sans droit ni titre ;

la condamner à communiquer au bailleur, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois, ses attestations d'assurance des cinq dernières années et, sous la même astreinte, justification des contrôles en matière de sécurité incendie,

ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, de corps et de biens, avec, si besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois après quoi il sera à nouveau statué,

la condamner, sous la même astreinte, au paiement d'une indemnité provisionnelle de 10.076,00 euros à valoir à titre d'indemnité d'indue occupation pour les cinq années précédant la délivrance de la présente assignation,

la condamner encore au paiement de la somme provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur dommages et intérêts,

fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la délivrance de la présente assignation à 2.500 euros HT, soit 3.000 euros TTC, et condamner, sous la même astreinte, Mme [C] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle de 3.000 euros jusqu'à son départ effectif,

assortir également cette dernière condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois, après quoi il sera à nouveau statué,

condamner Mme [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, lesquels comprendront les frais d'expulsion à défaut de départ volontaire.




Par ordonnance contradictoire du 15 mai 2023, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a :


constaté que la SCI 3F ne démontre pas l'existence d'un trouble manifestement illicite découlant d'une occupation sans droit ni titre par Mme [L] [C] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (84), dont elle est propriétaire,

débouté en conséquence la SCI 3F de l'intégralité de ses demandes et prétentions,

condamné la SCI 3F à payer à Mme [L] [C] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI 3F aux entiers dépens,

rejeté toutes autres demandes.




Par déclarations des 14 et 16 juin 2023, la SCI Les 3 F a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.



Les deux procédures ont été enregistrées respectivement sous les n° RG 23/02107 et RG 23/02087.



Par conclusions notifiées par RPVA le 23 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SCI Les 3 F, appelante, demande à la cour, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1353, 1240, 1231-1, 500 et suivants, et 544 et suivants du code civil, de :


juger que c'est à Mme [C] de rapporter la preuve d'un titre locatif ou autre justifiant son occupation et de rapporter la preuve du montant qui aurait été contractuellement fixé, ainsi que la preuve des paiements qu'elle aurait effectués et, faute pour celle-ci de ce faire,

juger irrecevable pour autorité de chose jugée toute prétention de Mme [C] de voir requalifier le bail saisonnier en bail commercial, demande au surplus frappée par la prescription biennale,





juger en conséquence que Mme [C] ne justifie d'aucun titre locatif ou autre permettant occupation des lieux,

renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu l'urgence et faute de contestation sérieuse,

juger Mme [C] occupante sans droit ni titre,

complémentairement, juger que le fait d'exploiter et d'être inscrit pour ce faire au registre du commerce n'est aucunement un élément susceptible de créer un droit à bail commercial,

la condamner à communiquer au bailleur, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois, ses attestations d'assurance des cinq dernières années et, sous la même astreinte, justification des contrôles en matière de sécurité incendie,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de corps et de biens, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois après quoi il sera à nouveau statué,

fixer à 3.000 euros le montant de l'indemnité d'indue occupation, ou subsidiairement le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [C] au titre de l'occupation des biens litigieux,

liquider, pour la période de février 2018 à juin 2019, le montant de l'indemnité ainsi fixée à la somme de 195.000 euros sauf appréciation différente par la cour du montant de l'indemnité à fixer,

condamner Mme [C] au paiement de cette somme de 195.000 euros ou toute somme qui serait retenue au même titre, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois après quoi il sera à nouveau statué,

la condamner encore au paiement de la somme provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur dommages et intérêts.

la condamner au paiement de la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, lesquels comprendront les frais d'expulsion à défaut de départ volontaire.






Au soutien de son appel, la SCI Les 3F fait valoir tout d'abord l'absence de contestations sérieuses au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile compte tenu de l'incapacité pour Mme [C] de produire un titre justifiant son occupation des lieux et de produire la preuve du moindre versement depuis l'année 2004, nonobstant cette occupation des lieux.



Elle expose que Mme [C] est incapable de produire un titre qui comporterait accord des parties sur le montant d'un loyer ou d'une indemnité alors que c'est à elle de rapporter la preuve d'un titre locatif ou autre justifiant son occupation et de rapporter la preuve du montant qui aurait été contractuellement fixé, ainsi que la preuve des paiements qu'elle aurait effectués. 



Elle entend rappeler que la prétention d'un titre donnant droit à demeurer dans les lieux, ne peut être retenu sur la base d'une convention d'occupation précaire dont la transformation en bail commercial a été rejetée par décision de justice ayant force de chose jugée.











Elle soutient également que la prétention de Mme [C] de disposer, au terme de la convention précaire d'un bail commercial est irrecevable, en l'état de la force de chose jugée, et qu'au surplus, une nouvelle demande de requalification, sur le même fondement juridique de l'article L.145-2 du code du commerce, en bail commercial est irrecevable pour être prescrite, la prescription en la matière étant une prescription biennale.



Elle ajoute enfin que le fait d'exploiter et d'être inscrit pour ce faire au registre du commerce n'est aucunement un élément susceptible de créer un droit à bail commercial.



Mme [L] [Z] [C], en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 21 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :


confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 15 mai 2023 par le président tribunal judiciaire d'Avignon,

constater que les demandes provisionnelles formées par la SCI Les 3F sont entachées de contestations sérieuses ;


En conséquence,


débouter la SCI Les 3F de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

condamner la SCI Les 3F à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.


 

L'intimée rappelle tout d'abord que le juge des référés est le juge de l'évidence, compétent lorsqu'il n'existe aucune incertitude, si faible soit-elle, sur la solution adoptée par le juge du fond.



Elle soutient l'existence de contestations sérieuses puisqu'il n'est pas contesté que Mme [C] exerce une activité de vente d'objet de décoration sans discontinuité depuis 2001, soit depuis plus de 22 ans, dans le local commercial litigieux, qu'elle a immatriculé son entreprise de vente d'objet après du RCS d'Avignon sous le numéro [Numéro identifiant 3] le 20 octobre 1997, qu'elle assure le local sans discontinuité, que jusqu'alors la SCI Les 3F n'a jamais demandé son expulsion et que celle-ci nie totalement l'existence du bail dont elle bénéficie.



S'agissant de la fixation d'une indemnité d'occupation, elle considère que cette demande est entachée d'une contestation sérieuse exposant notamment avoir réalisé, à ses frais, l'ensemble des travaux de peinture, de carrelage et d'électricité à ses frais et sans jamais en demander le remboursement.



Elle entend souligner que la SCI Les 3F sollicite sans aucun fondement juridique, ni textuel le règlement de la somme de 30.000 euros au titre de son préjudice, invoquant les difficultés financières de son gérant causé par le différé de règlement alors qu'une société régulièrement immatriculée au RCS dispose d'une personnalité juridique distincte de celle de son gérant, et que pour solliciter réparation de son préjudice, elle doit prouver que celui-ci est direct et personnel.



Sur la requalification du bail dérogatoire en bail commercial, elle indique que si le preneur est laissé en possession des lieux, au-delà de l'échéance du bail dérogatoire, sans que le bailleur manifeste son opposition, au plus tard dans le mois qui suit, le bail dérogatoire se convertit en bail statutaire de neuf années, conformément à l'article L.145-5 alinéa 2 du code de commerce. Elle précise qu'elle occupe le local commercial depuis plus de 22 ans, et qu'elle a saisi le juge du fond de cette demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial, actuellement pendante devant le tribunal judiciaire d'Avignon.



La clôture de la procédure est intervenue le 27 novembre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 décembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite :



Aux termes du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le premier juge a considéré que n'est pas démontré, avec toute l'évidence requise devant le juge des référés, que Mme [C] occupe sans droit ni titre les locaux qui lui ont été donnés en location pour une période de trois mois par la convention précaire du 24 juillet 2001 et a ainsi écarté l'existence d'un trouble manifestement illicite. 



L'appelant affirme que Mme [C] ne dispose d'aucun titre en l'état des décisions de justice pour conclure que l'occupation du local commercial est illégale et caractérise de ce fait un trouble manifestement illicite. 



Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que Mme [C] occupe toujours le local à usage commercial, situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour lequel elle bénéficiait d'une convention d'occupation précaire du 24 juillet 2001 pour les mois d'août, septembre et octobre 2001, et ce malgré deux décisions de justice qui lui sont défavorables, et sans justifier du règlement d'un loyer.



En effet, par un arrêt définitif du 25 septembre 2007 confirmant la décision rendue le 3 mai 2004 par le tribunal de grande instance d'Avignon, la cour d'appel de Nîmes a débouté Mme [C] de sa demande tendant à la requalification de cette convention d'occupation précaire en bail commercial sur le fondement de l'article L.145-5 du code de commerce, rejetant ainsi l'argument selon lequel il s'opère, à l'expiration de la durée fixée et si le preneur est resté dans les lieux, un nouveau bail soumis aux règles des baux commerciaux. La cour a alors considéré que l'article L 145-5 al 2 du code de commerce prévoyait dans son dernier alinéa que ces dispositions n'étaient pas applicables en présence d'une location saisonnière qui était constituée au cas d'espèce.



L'intimée justifie de la délivrance d'une assignation le 28 mars 2023 à la SCI les 3F saisissant le tribunal judiciaire d'Avignon d'une demande tendant à obtenir la requalification du bail dérogatoire en bail statutaire soumis aux statuts des baux commerciaux au visa de l'article L145-5 al 2 du code de commerce.



La demande est identique à celle introduite par l'intimée en 2003 et est fondée sur le même article sans que Mme [C] ne fasse état d'élément nouveau. L'intimée ne justifie pas plus de l'accord du propriétaire du local pour rester dans les lieux ni d'une entente sur le montant du loyer dont elle ne justifie pas en outre le règlement.



S'il apparaît que l'intimée se prévaut d'une assignation aux fins de requalification en bail commercial et s'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de s'immiscer dans un contentieux de fixation des droits dont l'appréciation relève des seuls juges du fond, il y a lieu néanmoins de considérer que la demande susvisée se heurte à l'autorité de la chose jugée et que Mme [C] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un titre l'autorisant à rester dans les lieux étant précisé que l'inaction de l'appelant ne peut s'assimiler à une telle autorisation.



En conséquence, en l'absence de titre légitimant la présence de Mme [C], l'occupation du local caractérise un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en faisant droit à la demande d'expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique. Le prononcé d'une astreinte n'est pas utile à l'exécution de la décision et sera donc rejetée.



L'ordonnance déférée, en ce qu'elle a rejeté la demande, sera donc infirmée de ce chef.



L'appelant réclame une indemnité provisionnelle de 3.000 euros par mois pour l'occupation indue du local et demande de voir liquider pour la période de février 2018 à juin 2019, le montant de l'indemnité ainsi fixée à la somme de 195.000 euros et de condamner Mme [C] au paiement de cette somme de 195.000 euros sous astreinte de 1.000 euros.



S'agissant de l'indemnité d'occupation, il y a lieu de relever que dans le cadre de la convention précaire, les parties avaient convenu d'un loyer mensuel de 304,90 euros



Si la SCI Les 3F considère le loyer convenu sous-évalué s'agissant d'une location saisonnière soulignant en outre le défaut d'indexation, il résulte néanmoins des débats une discussion sur l'état du local lors de sa mise à disposition et les travaux de réfection supportés par l'intimée justifiant ainsi que l'indemnité d'occupation provisionnelle soit fixée à la somme de 1.000 euros.



Il s'ensuit qu'elle sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 59.000 euros correspondant à l'occupation de février 2018 à janvier 2023. Le prononcé d'une astreinte n'est pas utile à l'exécution de la décision et sera donc rejetée.



S'agissant de la demande relative à la remise des attestations d'assurance des cinq dernières années et la justification des contrôles en matière de sécurité incendie, l'intimée justifie de l'attestation d'assurance pour l'année 2023. Cette production est satisfactoire, le surplus de la demande n'étant pas fondée.



Enfin, l'appelant revendique la somme de 30.000 euros à valoir sur dommages et intérêts, considérant avoir été privé de la jouissance et de la propriété de son bien. Cette demande ne saurait toutefois pas prospérer en référé tenant à l'existence d'une contestation sérieuse alors même que la SCI Les 3F n'a engagé aucune démarche pendant plusieurs années pour récupérer son bien et n'a jamais mis en demeure l'intimée soit de quitter les lieux soit de lui régler une indemnité d'occupation.



Cette demande sera donc rejetée.



Sur les demandes accessoires :



Il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Mme [C] sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en référé, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance de référé du 15 mai 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes de dommages et intérêts et d'astreinte,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que Mme [C] est occupante sans droit ni titre,



Ordonne son expulsion et de celle tous occupants de son chef, de corps et de biens, avec, si besoin, le concours de la force publique,



Condamne Mme [L] [C] à payer à la SCI Les 3F une indemnité provisionnelle d'un montant mensuel de 1.000 euros à compter de la délivrance de la présente assignation jusqu'à son départ effectif,



Condamne Mme [L] [C] à payer à la SCI Les 3F la somme provisionnelle 59.000 euros correspondant à l'occupation de février 2018 à janvier 2023, 



Déboute la SCI Les 3F du surplus de ses demandes,



Condamne Mme [L] [C] à payer à la SCI Les 3F la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,