Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL 2BMP

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

ARRÊT du : 17 JANVIER 2024



n° : N° RG 23/02208 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G3NQ



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Président du TJ de TOURS en date du 13 Décembre 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265289225244927



Monsieur [H] [L]

né le 07 Mars 1950 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS





INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265287659126189



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BEL AGE représenté par son Syndic la S.A.S NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 2]



représenté par Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



' Déclaration d'appel en date du 28 Septembre 2023

' Ordonnance de clôture du 21 novembre 2023









Lors des débats, à l'audience publique du 22 NOVEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles





Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 17 JANVIER 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par acte en date du 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence LeBel Age assignait devant le président de judiciaire de Tours selon la procédure accélérée au fond, [H] [L] aux fins de l'entendre condamner à lui payer la somme de 18'960 € au titre des charges de copropriété constituées par les redevances de l'association Résidence le Bel Âge selon décompte et factures arrêtés aux 30 juin 2021, ainsi que la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.



In limine litis, [H] [L] soulevait la nullité de l'assignation délivrée par le syndicat pris en la personne de son syndic, Nexity, en l'absence de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à agir.

À titre subsidiaire, [H] [L] demandait à la juridiction de déclarer que le syndicat des copropriétaires et l' association du Bel Age sont deux entités juridiques distinctes, et qu'ainsi le syndicat serait dépourvu de toute qualité à agir.

Il demandait à la juridiction de déclarer que la Résidence Le Bel Age n'est pas une « résidence ' services ».

Il invoquait l'inopposabilité à son égard du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 en ce qui concerne notamment la modification de la désignation de l'immeuble.

Il demandait à la juridiction de déclarer qu' aucune assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le Bel Age n'est venue modifier ou étendre l'objet du syndicat des copropriétaires ni la destination de l'immeuble.

Il demandait qu'il soit déclaré qu'aucune mise en conformité du règlement de copropriété de la Résidence Le Bel Age, suivant la loi d'adaptation de la société au vieillissement du 29 décembre 2015 n'a été votée par l'assemblée générale des copropriétaires du Bel Age.

Il demandait qu'il soit déclaré que les redevances dues à l'association du Bel Age ne sont pas des charges de copropriété, qu'il soit déclaré qu'il n'est pas adhérent à l'association du Bel Age et qu'il n'est pas redevable en conséquence des redevances dues à cette association dont il n'est de surcroît pas utilisateur des prestations, invoquait l'inopposabilité à son égard de la convention de services du 27 avril 2004 et de ses avenants subséquents.

Il demandait à la juridiction de déclarer le syndicat irrecevable à recouvrer des redevances pour le compte de l'association, et de le déclarer irrecevable en ses demandes.

Il sollicitait l'allocation de la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par une ordonnance de référé en date du 13 décembre 2022 le président du tribunal judiciaire de Tours rejetait l'exception de nullité de l'assignation formulée par [H] [L] , déclarait recevable l'action du syndicat des copropriétaires, rejetait la demande de sursis à statuer et condamnait [H] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Bel Age la somme de 

18 520 €au titre des charges de copropriété impayées au 30 juin 2021, déboutait les parties de leurs demandes de dommages-intérêts et condamnait [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence bel âge la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par une déclaration déposée au greffe le 9 janvier 2023, [H] [L] interjetait appel de ce jugement.



À défaut de règlement des condamnations l'appel de [H] [L] faisait l'objet d'une ordonnance de radiation en date du 24 mai 2023.

L'affaire était rétablie au rôle après exécution de la décision de première instance.



Par ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2023 , [H] [L] sollicite l'infirmation du jugement du 13 décembre 2022, demandant à la cour, statuant à nouveau, 



' de juger nulle et de nul effet l'assignation délivrée le 25 avril 2022 en l'absence de décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant à agir le syndicat des copropriétaires, et du fait de l'absence de reddition de comptes après les assemblées générales de copropriétaires de l'année 2022, 



' de déclarer que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Bel Age et l'association Résidence Le Bel Age sont deux entités juridiques distinctes et que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de toute qualité à agir, selon l'article 31 du code de procédure civile.



Sur le fond, en tout état de cause, il demande à la cour de déclarer que la résidence Bel Age n'est pas une résidence service, de déclarer qu'aucune assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Bel Age n'est venue modifier ou étendre l'objet du syndicat des copropriétaires ni la destination de l'immeuble, de déclarer qu'aucune mise en conformité du règlement de copropriété de la résidence suivant la Loi d'adaptation de la société au vieillissement du 29 décembre 2015 n'a été votée par l'assemblée générale des copropriétaires, de déclarer inopposable à son égard le règlement de copropriété du 20 décembre 2005 en ce qui concerne notamment la modification de la destination de l'immeuble, et en tout état de cause de déclarer non écrits les articles dudit règlement de copropriété du 20 décembre 2005 faisant mention d'une résidence service, articles insérés sans aucun vote de l'assemblée générale à la majorité requise, et de déclarer en conséquence les redevances dues à l'association Résidence Le Bel Age ne sont pas des charges de copropriété, de déclarer qu'il n'est pas adhérent à cette association et qu'il n'est pas redevable de redevances, et n'est pas utilisateur de ses prestations, de déclarer inopposable à son égard la convention de services du 27 avril 2004 et ses avenants subséquents, de dire le syndicat des copropriétaires irrecevables à recouvrer des redevances pour le compte de l'association et de déclarer que la créance de 18'960 € réclamée par le syndicat des copropriétaires n'est ni certaine, ni liquide ni exigible,et en conséquence de le débouter de sa demande.



À titre subsidiaire, il sollicite la possibilité d'un paiement échelonné sur 24 mois sans intérêts.



Il réclame le paiement de la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts

pour procédure abusive et de la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Bel Age sollicite la confirmation de la décision déférée , demandant à la cour, y ajoutant, de condamner [H] [L] à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 3500 € en vertu de l'article 700 du code procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 21 novembre 2023.



SUR QUOI :



Sur la validité de l'acte introductif d'instance :



Attendu que pour rejeter les prétentions de [H] [L] , le premier juge a tout d'abord considéré que l'autorisation de l'assemblée générale n'était pas exigée pour autoriser le syndicat à agir au motif qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances, selon l'alinéa 3 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, avant de considérer que la copropriété litigieuse doit être qualifiée de résidence service sous le régime du règlement de copropriété originaire de 1978 et que le règlement de copropriété est opposable à la partie aujourd'hui appelante, qui n'apporte aucun élément justifiant une contestation ou une possibilité de contester l'assemblée générale du 31 mars 2004 ayant approuvé la modification du règlement de copropriété au regard du délai fixé par les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Qu'il a également considéré que la procédure de mise en conformité des règlements de copropriété, fut-elle rejetée,n' entraîne pas nécessairement la disqualification de la résidence litigieuse en tant que résidence service, mais au contraire, sous-entend celle-ci, resterait-elle régie par les dispositions antérieures à la loi du 28 décembre 2015 ;



Attendu que la partie appelante invoque les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, dont elle rappelle qu'elles sont d'ordre public et selon lesquelles le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale sauf lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance, même par voie d'exécution forcée (') dans tous les cas le syndic doit rendre compte des actions qu'il a introduites à la prochaine assemblée générale ;



Qu'elle déclare que le syndic n'a jamais été autorisé par une décision d'assemblée générale à agir en justice au nom du syndicat pour le recouvrement des créances de tiers, et qu'il serait donc dépourvu de tout pouvoir pour représenter le syndicat dans une action en recouvrement des factures émises par l'association gérant les services de la résidence, et considère que l'acte introductif d'instance serait donc entaché d'une nullité de fond;



Attendu que le syndic en exercice a l'obligation légale de représenter le syndicat des copropriétaires en justice, le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, lesquelles comprennent les charges de service non individualisables ;



Attendu que [H] [L] prétend que la cour, avant de statuer, doit apprécier la nature des redevances que le syndicat des copropriétaires réclame et s'il s'agit d'une résidence ' service ;



Qu'il considère que le recouvrement de la somme de 18'260 € par le syndicat

ne peut être perçu comme étant l'objet direct et immédiat de son action lui permettant d'agir sans autorisation du syndicat des copropriétaires par application du décret du 17 mars 1967, compte tenu de la nature des sommes objet de la procédure qui, selon lui, ne peuvent pas s' analyser comme des charges de copropriété ;



Attendu que le règlement de copropriété de la résidence Le Bel Age , reçu le 20 décembre 2005 et publié le 13 février 2006 à la conservation des hypothèques de Tours mentionne en son chapitre 3 (page 65) que l'ensemble immobilier est une résidence avec services, lesquels services pourront être assurés par un prestataire extérieur, ce qui était déjà autorisé par les dispositions anciennes de l'article 41 '1 de la loi du 10 juillet 1965, qui permettaient au règlement de copropriété d'étendre l'objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture de services spécifiques ;



Attendu qu'il est admis, ce qui était d'ailleurs le cas avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, que le syndicat des copropriétaires peut légalement confier la gestion de tout ou partie des services spécifiques à un organisme extérieur par voie contractuelle, le coût des prestations fournies aux personnes étant ensuite récupéré auprès de l'organisme en question ; 



Attendu ainsi que, contrairement à ce que prétend [H] [L] , ce mode de gestion et légale, et s'impose aux personnes concernées depuis l'achat de leur lot, qui a emporté adhésion de leur part au règlement de copropriété ;



Attendu que la partie appelante n'est fondée à se plaindre d'aucune atteinte aux principes relatifs à la liberté d'association, puisqu'il n'est pas nécessaire d'adhérer à celle-ci pour bénéficier de ses services, lesquels sont dispensés à l'ensemble des copropriétaires et non aux seuls adhérents de l'association qui propose des services collectifs, constituant des charges de copropriété en vertu d'une convention conclue entre cette association et la copropriété ;



Que, contrairement à ce qui est affirmé, il n'est point nécessaire d'adhérer à l'association, qui est un organisme différent et indépendant de la collectivité des copropriétaires gérée par le syndicat, pour bénéficier des services qu'elle dispense et qu'elle facture au syndicat des copropriétaires, les personnes propriétaires d'un ou plusieurs lots demeurant libres d'y adhérer ou non et de participer , dans la première hypothèse, à ses organes décisionnels et à sa vie en général ;



Que les copropriétaires d'une résidence sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et équipements communs en fonction de l'utilité présentée pour chaque lot , et ce indépendamment de l'utilité effective de chacun de ces services ;



Attendu par ailleurs que l'adhésion obligatoire qui était en vigueur lors de la conclusion de certains actes de vente n'est plus de circonstances depuis la mise en place de la convention de services et la modification du règlement de copropriété en 2005, modification aujourd'hui définitive ;



Attendu que c'est de façon pertinente que le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours, s'agissant des contestations des copropriétaires relativement à leur redevabilité des charges de copropriété, a considéré que l'affirmation « selon laquelle l'intervention de l'association Résidence Le Bel Age, alors qu'elle intervient en tant que prestataire de services extérieur en application d'une convention de services, devrait se limiter à ses seuls adhérents » n'est pas justifiée, indiquant que « dès lors qu'il a été relevé que ces services spécifiques non individualisés sont constitutifs de charges et que l'association les assure pour le compte du syndicat des copropriétaires en application d'une convention conclue avec lui, les prestations de services fournies par elle ne sauraient être limitées à ses seuls adhérents, mais sont par nature prévues au bénéfice de l'ensemble des lots, qui doivent les assumer comme charges communes selon les modalités financières convenues en assemblée générale » ;



Attendu que [H] [L] se plaint de l'absence de comptes-rendus des actions menées par le syndicat lors des assemblées générales de la copropriété en 2022 ;



Que le non-respect l'obligation instaurée à cet égard par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'est pas sanctionnée par la nullité de l'assignation ;



 Attendu que la partie concernée, [H] [L] , se trouve donc tenue de payer les redevances pour les services collectifs dispensés par l'association au profit du syndicat des copropriétaires ;



Attendu ainsi que la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété de l'immeuble Résidence Le Bel Age,a qualité pour agir au nom de ce syndicat, de sorte qu'il y a lieu d'écarter l'argumentation relative à la nullité alléguée de l'acte introductif d'instance ;



 Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires :



Attendu que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la présente instance constitue une action en recouvrement de créances, et qu'il est indifférent à ce stade de déterminer si le syndicat des copropriétaires a qualité pour recouvrer ces charges qui ont été facturées par l'association, une telle recherche ne relevant pas de l'irrégularité de fond soulevée à titre principal par [H] [L] , mais de la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir 

 soulevée par celui-ci et qui sera examinée infra ;



 Attendu que le droit d'agir du syndicat des copropriétaires est contesté par la partie appelante, laquelle à l'appui de son argumentation, invoque les principes constitutionnels, législatifs et jurisprudentiels relatifs à la liberté d'adhésion, rappelant que nul n'est tenu d'adhérer à une association loi de 1901 et peu en tout temps s'en retirer, qu'aucune action en recouvrement, ni aucune facturation de l'association ne peut selon elle trouver un fondement juridique quelconque envers les copropriétaires qui n'en sont pas membres, pas plus qu'envers ceux qui auraient été contraints d'adhérer par leur acte d'achat ;



Que le syndicat des copropriétaires n'est pas une association, de sorte que le grief d'« absence de toute prétention financière licite ,certaine et exigible » invoqué par la partie appelante est inopérant ;



Attendu que la partie appelante, pour contester la qualité à agir de son adversaire, rappelle que la capacité juridique du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Bel Age est strictement limité à son objet défini au a) duA Chapitre 4 de son règlement de copropriété du 20 décembre 2005 « ce syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes », conforme à l'impératif au seul objet licite en vigueur le 20 décembre 2005, soit l'article 14 de la loi 1965 ;



Qu'elle déclare que le recouvrement de créances d'autrui, de tiers, et à plus forte raison celle d'une association loi de 1901 n'entre pas dans son objet ;



Que les sommes réclamées par le syndicat intimé ne sont pas pour le compte d'un tiers, puisqu'il s'agit, ainsi qu'il l'a été indiqué supra, de recouvrement de charges nécessitées par les services collectifs au profit de l'ensemble des lots ;



Que la qualité à agir du syndicat des copropriétaires est donc indéniable ;



 Attendu que pour contester l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, la partie appelante déclare que son action vise exclusivement au recouvrement de factures établies d'office par l'association ;



Que, ainsi qu'il l'a déjà été indiqué, les prestations de services fournies profitent à l'ensemble des lots de la copropriété qui doit les assumer comme chargent communes ;



Que l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires est donc indéniable ;



Attendu par ailleurs que la partie appelante , qui fait figurer dans l'introduction de ses écritures formule par laquelle elle reconnaît que la résidence du Bel Âge a été construite « sous la forme d'une copropriété avec des espaces communs permettant la fourniture de services » par une association créée le 19 février 1980, ne peut valablement contester que la copropriété avec services depuis son origine n'a aucune obligation légale de mettre son règlement de copropriété en conformité avec les nouvelles dispositions des articles 41 '1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 issues de la loi du 13 juillet 2006 ou de la loi du 28 décembre 2015, alors que dans l'hypothèse où une adaptation du règlement aurait été adoptée en assemblée générale, les dispositions précédemment en vigueur restent applicables quoi qu'il en soit ;



Qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit aux prétentions de [H] [L] lorsqu'il demande de voir déclarer l'inopposabilité à son égard du règlement de copropriété et de voir déclarer non écrits les articles du règlement faisant mention d'une résidence service ;



Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires ;



Sur les prétentions de [H] [L] relatives à l'absence de charges de copropriété exigibles :



Attendu que la partie appelante déclare que les poursuites engagées de son encontre ne sont pas des charges de copropriété, mais de simples prétentions associatives, prétendant que l'appel de « provisions charge ' fonds travaux » présentait un solde créditeur, et qu'elle ne devrait aucune somme au titre des charges de copropriété appelée par le syndic dans ce qu'elle considère comme la conformité du règlement de copropriété en vigueur et des textes régissant, alors que les sommes réclamées dans le cadre des poursuites engagées par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 18'960 €ne constituent, selon elle, pas des charges de copropriété ;



Attendu qu'il a déjà été répondu supra à ce type d'argumentation ;



Attendu que [H] [L] prétend que l'association qui dispense des services aurait essuyé un refus d'agrément du conseil départemental ce qui est inexact, le syndicat des copropriétaires Le Bel Age produisant à la procédure l'agrément obtenu (pièce 41) ;





Que la partie appelante prétend également un autre prestataire, la société Vivradom ,serait intervenu en lieu et place de l'association qui n'aurait pas fourni de prestations entre le 1er janvier 2018 le 1er octobre 2020 ce qui est inexact, puisque cette société est intervenue dans le cadre des services collectifs individualisables, facturant ses prestations, , les services non individualisables étant quant à eux fournis par l'association elle-même, ce qui est conforme aux dispositions de l'article 41 ' 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que l'assemblée générale choisit les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables ;

Attendu que [H] [L] déclare que le jugement, aujourd'hui définitif, du 13 octobre 2022 aurait annulé l'assemblée du 29 juin 2018, ce qui est inexact, puisque cette décision a seulement annulé le procès-verbal de ladite assemblée , dont les résolutions elle-même n'ont pas été contestées dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elles sont aujourd'hui définitives ;



Que cette argumentation de la partie appelante doit également être écartée ;



Attendu par ailleurs que les contestations de différentes assemblées générales de la copropriété n'ont pas d'effet suspensif, le syndic disposant du droit, et étant même débiteur de l'obligation de recouvrer les charges;



Que, dans l'hypothèse où les contestations desdites assemblées aboutiraient à une décision favorable à leurs auteurs, une nouvelle assemblée générale convoquée par le syndic permettre une régularisation ;



Attendu que [H] [L] prétend encore que les factures émises par l'association visent indifféremment le copropriétaire bailleur ou le locataire ;



Qu'il invoque la pièce 44 des copropriétaires de l'argument selon lequel les justificatifs de soldes sensés fonder les créances du syndicat mentionnent la locataire ;



Que, s'agissant des charges de copropriété, le service doit être réglé par le propriétaire bailleur, à charge pour lui s'il le juge utile d'en demander le paiement à son locataire au titre des charges locatives, le budget adopté au cours de l'assemblée générale ne concernant que les copropriétaires ;



Attendu que le premier juge a retenu à juste titre que si la partie appelante conteste le principe de la facturation des services spécifiques par l'association et le droit à recouvrement par le syndicat des copropriétaires,elle n'en contestait pas le montant devant lui ;



Que les montants ne sont pas davantage contestés aujourd'hui ;



Attendu qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise s'agissant du montant alloué au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bel Age ;



Sur la demande de délais :



Attendu que l'ancienneté de la créance exclut l'octroi de paiement échelonné, étant observé par ailleurs que la partie appelante, alors que la procédure avait été radiée faute d'exécution du jugement du 13 décembre 2022, a sollicité la réinscription de son appel au rôle de la cour après exécution dudit jugement ;



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :



Attendu que le premier juge a retenu à juste titre que la difficulté juridique résultant des positions antinomiques des parties nécessitait que soit tranché le droit, de sorte qu'il ne peut être considéré que le droit d'agir de la partie appelante aurait dégénéré en abus par l'usage qu'elle en a fait ;



Qu'il échet de considérer que les conditions requises pour l'allocation de dommages-intérêts ne sont pas réunies et de confirmer sur ce point la décision entreprise ;



Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Bel Age l'intégralité des sommes qu'il a dû exposer du fait de la procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu'il réclame ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement déféré,



Y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à délais de paiement,



CONDAMNE [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Le Bel Age la somme de 3500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE [H] [L] aux dépens.







Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,