Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/00641 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4ZO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 novembre 2020 -Tribunal de commerce de Paris RG n° 2018049512





APPELANTE

 

S.A.R.L. DELFREL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 333 356 400

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de Me Vincent LAFARGE, avocat au barreau de Paris, toque : A0780





INTIMEE



S.E.L.A.F.A. MJA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 835 089 681

Prise en la personne de Maître [W] [Y] es-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL DON V

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée et assistée de Me Jacques MATTEI, avocat au barreau de Paris, toque : A0531







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère 

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



La société Delfrel est propriétaire d'un fonds de commerce de restauration et spectacle situé au [Adresse 2] qu'elle exploite en vertu de deux baux commerciaux dont les propriétaires sont la SCI Severin et la SCI Fragel. 



La société Delfrel a donné son fonds en location gérance à la société Don V, pour une durée de deux années, allant du 1er février 2018 au 1er février 2020, moyennant une redevance annuelle de 120.000 euros HT, soit 144.000 euros TTC payable mensuellement à terme à échoir de 12.000 euros TTC. Le contrat prévoit en outre que la société Don V doit rembourser au bailleur du fonds de commerce loué, les loyers et charges des baux des locaux dans lesquels le fonds est exploité, à savoir 18.290,83 euros par trimestre pour la SCI Severin et 1.400 euros par mois à la SCI Fragel. La somme mensuellement due par la société Don V s'élève ainsi à la somme de 17.497 euros HT. 



La société Don V a versé un dépôt de garantie d'un montant de 50.000 euros à titre de cautionnement et a remis au propriétaire la somme de 19.690,83 euros à titre de cautionnement des loyers dus aux bailleurs. 



M. [D] [P] s'est porté caution solidaire de la société Don V dans la limite de 251.964 euros pour le paiement de toutes sommes susceptibles d'être dues à tout moment au titre du contrat de location-gérance. 



Depuis son entrée dans les lieux, le 1er février 2018, la société Don V n'ayant réglé que le montant convenu de 2.800 euros correspondant à deux termes HT du loyer de l'un des deux baux, la société Delfrel a fait signifier le 16 avril 2018, un commandement de payer pour les loyers et la redevance visant la clause résolutoire au titre de l'arriéré locatif soit la somme de 48.189,20 euros TTC. 



Une assignation en référé visant la clause résolutoire a été délivrée à la société Don V le 8 août 2018. 



Par ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2018, le président du tribunal de commerce de Paris a constaté, notamment, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location-gérance et ordonné l'expulsion sans délai de la société Don V. 



La société Don V a interjeté appel de la dite ordonnance, appel qui a été déclaré caduque étant hors délai. 



La société Don V a été expulsée du local commercial le 26 octobre 2018. 



Le 22 août 2018, parallèlement à la procédure de référé, la société Don V a fait assigner au fond la société Delfrel devant le tribunal de commerce de Paris alléguant un vice affectant le local loué le rendant impropre à toute exploitation. 



Par jugement du 15 janvier 2020, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Don V et a désigné la société MJA aux fonctions de liquidateur. 



Par jugement du 27 novembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a : 

- donné acte à la société MJA de son intervention volontaire en sa qualité de liquidateur de la société Don V à la procédure ; 

- dit que la société Don V a qualité pour agir ; 

- pris acte de la renonciation de la société Don V à ses demandes de réintégration dans les locaux et de condamnation de la société Delfrel à mettre en conformité avec la réglementation applicable les lieux, ce sous astreinte telle que prévue au dispositif de la décision ; 

- condamné la société Delfrel à payer à la société Don V représentée par la société MJA mandataire liquidateur, la somme de 72.490,83 euros ; 

- condamné la société Delfrel à payer à la société Don V représentée par la société MJA mandataire liquidateur la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes autres ; 

- condamné la société Delfrel aux dépens de l'instance, dont ceux à recouper par le greffe, liquidés à la somme de 85,76 euros Dont 14,08 euros de TVA ; 

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 4 janvier 2021, la société Delfrel a interjeté appel partiel du jugement. 



Par conclusions déposées le 30 juin 2021, la société MJA a interjeté appel incident partiel du jugement. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 septembre 2021, la société Delfrel demande à la cour de : 

- déclarer la société Delfrel recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 27 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Paris, et y faisant droit ; 

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Delfrel à payer à la société Don V, représentée par la SELAFA MJA, mandataire liquidateur, la somme de 72.490,83 € ; condamné la société Delfrel à payer à la société Don V représentée par la SELAFA MJA, mandataire liquidateur, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté la société Delfrel de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l'encontre de la société Don V représentée par la SELAFA MJA, mandataire liquidateur ; condamné la société Delfrel aux dépens ; 

Et statuant à nouveau : 

- débouter la SELAFA MJA es qualité de mandataire liquidateur de la société Don V de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes ; 

- condamner la SELAFA MJA es qualité de mandataire liquidateur de la société Don V à restituer à la société Delfrel l'intégralité des biens ci-après énumérés, visés dans le procès-verbal établi par Maître [G] [E], Huissier de justice, le 24 janvier 2018, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de 8 jours après la signification de la décision à intervenir et pour une durée de 3 mois renouvelable : 

- façade complète en chêne : deux portes + deux battants + structure local rôtisserie ;

- deux caméras ; 

- deux éclairages menu ; 

- une rôtisserie cuisine design avec un meuble inox en partie basse ;

- un meuble caisse avec ordinateur, écran, tour, imprimante, caisse, soucoupe addition ; 

- sept chaises bois ; 

- deux tables plateaux carrés bois et une table ronde ;

- deux enceintes ; 

- une fresque murale (maisons) ; 

- meubles et étagères mur ; 

- rambarde en chêne ; 

- étagères en chêne ; 

- tableau mural représentant un pressoir ; 

- tableau mural représentant une vigne ; 

- ordinateur portable avec une imprimante et une caméra ;

- panneau mural représentant des tonneaux ; 

- machine à café deux groupes Cimbali ; 

- un moulin à café ; 

- support machines à glaçons et lave-verre en bois ; 

- chaises grises, 3 chaises bois, 16 tables 2p., 2 tables 4p. ; 

- meuble en bois noir haut du bar ;

- un chauffage d'appoint ;

- 28 chaises ;

- 12 tables et une desserte ; 

- une table ronde en bois ; 

- une grande table rectangulaire en bois ; 

- 40 chaises grises ; 

- une colonne avec amplis et une table de mixage Yamaha ; 

- un décor château fort ; 

- une petite machine à café ;

- fixer la créance de la Société Delfrel au passif de la Société Don V à la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des dommages effectués à la suite des travaux non autorisés, décrits dans les constats d'huissier ; 

- fixer la créance de la Société Delfrel au passif de la Société Don V à la somme de 13.907,06 € correspondant à la facture EDF du 17 décembre 2018 ;

- condamner la SELAFA MJA ès qualité de liquidateur de La Société Don V à garantir la Société Delfrel de toutes les sommes qui pourraient lui être réclamées au titre des consommations effectuées par la Société Don V pendant sa période d'exploitation ; 

- fixer la créance de la Société Delfrel au passif de la Société Don V à la somme de 13.217,48€ au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ; 

- fixer la créance de la Société Delfrel au passif de la Société Don V à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en outre des dépens qui seront recouvrés par la SCP Regnier Bequet Moisan, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Sur l'annulation du contrat de location-gérance

L'appelante expose que l'article L.330-3 du code de commerce est inapplicable dès lors que l'obligation pré-contractuelle d'information établie par ce texte ne vise que la mise à disposition d'un nom commercial, d'une marque ou d'une enseigne et non celle d'un fonds de commerce ; que la société Don V avait eu connaissance de l'état de l'immeuble au moment de la signature du contrat au regard de l'état des lieux d'entrée contenant de très nombreuses photographies relatives à la description des locaux ; que la société Delfrel a également fait dresser un constat le 25 janvier 2018 relatif aux cloques et boursouflures affectant ces endroits ; que la société Don V n'a jamais fait part à son bailleur de l'impossibilité d'exploiter les locaux ; que l'information donnée relative aux trois dégâts des eaux n'avait en tout état de cause aucun caractère déterminant au sens de l'article 1112-1 du code civil puisque les dégâts litigieux n'étaient pas susceptibles d'empêcher l'exploitation des lieux ; que la conformité gaz et électricité est assurée aux termes du certificat (pièce n° 26) ; qu'en toute hypothèse, la société Don V a renoncé à invoquer les manquements en ce que durant les opérations d'expertise organisées par M. [L], le 12 juin 2018, elle n'a non seulement pas assisté aux réunions mais elle s'est abstenue de formuler une quelconque réclamation.



Sur les demandes d'indemnisation de la société Don V

L'appelante expose : 

- sur l'indemnité demandée au titre du matériel, que cette demande est irrecevable au sens de l'article 56 du code de procédure civile ; qu'elle se heurte au dispositif du jugement rendu le 6 février 2019 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris ; 

- sur les indemnités pour « défaut d'exploitation », que cette demande ne contient aucun exposé des moyens en fait et en droit ; que les éléments de preuve sont inopérants en ce qu'ils ne sont pas « le reflet de la réalité » de l'exploitation de l'établissement.



Sur les demandes reconventionnelles de la société Delfrel

L'appelante expose : 

- sur les éléments garnissant le fonds détournés par le locataire-gérant et les modifications non autorisées apportées au fonds, que la comparaison entre les constats d'entrée et de sortie permet d'établir une liste des modifications et des éléments non retrouvés au jour de l'expulsion ; que plusieurs éléments sont détériorés à savoir le sol en marbre ainsi que la marche de l'escalier ; qu'une ouverture dans le mur a été effectuée entre le bureau et la salle de restauration, modifiant ainsi les lieux sans autorisation ; que ni le lave-vaisselle d'origine de la cuisine comme les clés du local ni les codes de la caisse n'ont été restitués, étant précisé que la société Don V a fait installer une barre de pole dance dans la salle du bar ; que la société Don V ne pouvait pas s'approprier les meubles du fonds aux termes de l'article 1728 du code civil ; que les travaux effectués sans autorisation causent un préjudice au propriétaire du fonds en raison des nombreuses plaintes du voisinage ; que le fonds de commerce a été dévalorisé en raison du non-respect de l'enseigne en violation de l'article 4.3 du contrat de location-gérance, de la résiliation des contrats en cours pour en souscrire de nouveaux en son nom en violation de l'article 4.5 du même contrat et de la détérioration des lieux loués ; 

- sur la demande de garantie, que la société Don V a poursuivi son exploitation sur le contrat d'électricité souscrit au nom de la société Delfrel sans acquitter la moins facture de sorte qu'elle est débitrice de la somme de 13.907,06 euros ; 

- sur la clause pénale, que la clause résolutoire du contrat de location-gérance prévoit une majoration de la créance locative de 10 %. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 juin 2021, la société Don V demande à la cour de : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Delfrel à payer à la société Don V représentée par la société MJA mandataire liquidateur, la somme de 72.490,83 € ; 

- recevoir la société Don.V représentée par la société MJA mandataire liquidateur en son appel incident et la dire bien fondée : 

En conséquence, 

- réformer le jugement entrepris pour le surplus ; 

- et statuant à nouveau : 

- condamner la société Delfrel à verser à la société Don V. représentée par la société MJA mandataire liquidateur les sommes suivantes : 

- la somme de 70.000 € au titre du remboursement du matériel laissé dans les lieux lors de son expulsion ;

- la somme de 690.971 € au titre du défaut d'exploitation pour l'année 2018 ;

- la somme de 83.301 € au titre du défaut d'exploitation pour l'année 2019 ; 

- de condamner la société Delfrel au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens. 



Sur le défaut d'information

L'intimée expose que le bailleur lui a caché un vice affectant le fonds, vice le rendant impropre à toute exploitation ; qu'un dégât des eaux est survenu le 16 février 2018 ; qu'elle a eu connaissance postérieurement à la signature du bail du fait que sept dégâts des eaux s'étaient produits depuis 2003, les trois derniers en date des 31 décembre 2017, 3 et 4 janvier 2018, soit 3 semaines avant la signature du contrat ; qu'elle n'était pas informée de la procédure en cours suite au dégât des eaux survenu le 4 janvier 2018 ; que les dégâts rendent impossible toute exploitation commerciale des lieux ; que la société Delfrel n'a pas fait preuve de loyauté lors de la signature de la convention de la location-gérance en ne l'informant pas de l'état réel du bien loué et des fuites d'eaux usées récurrentes ; qu'elle l'a trompée sur les qualités substantielles du bien loué ; que le bailleur n'a pas respecté l'article L. 144-1 du code de commerce ; que l'obligation d'information pré-contractuelle tirée de l'article L. 330-3 du code de commerce est applicable à un contrat de location-gérance et a été violée en ce qu'il ne comporte aucune mention du chiffre d'affaires des exercices précédents générés par la société Delfrel et ce malgré la demande de M. [H] [P], gérant de la concluante ; qu'il a sollicité différents documents qui n'ont toujours pas été communiqués. 



Sur la délivrance de faux documents

L'intimée expose que le certificat d'installation conforme d'électricité et de gaz remis à la concluante ne provient pas de l'entreprise Codiprev et constitue un faux. 



Sur le défaut de conformité du local 

L'intimée expose que le local n'était pas en conformité à la réglementation en vigueur au regard de l'installation électrique, de la porte de sortie assortie d'une barre anti-panique, des extincteurs et de la hotte.



Sur l'expulsion du locataire

L'intimée expose que les conditions de l'expulsion sont illicites dans la mesure où le commissariat de police n'a pas entendu le représentant légal de la société Don. V ; que le PV d'expulsion n'a prévu aucun délai au locataire pour organiser son départ des lieux ; que les clés ont été remises à la société Delfrel ; qu'elle n'a pas récupéré du matériel estimé à la somme de 70.000 euros. 



Sur la condamnation au paiement

L'intimée expose que le bilan définitif fait apparaître une perte financière virtuelle pour 2018 de 690.971 euros ; que pour compenser le défaut d'exploitation en 2019, la société Delfrel sera débitrice de la somme de 83.301 euros. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 





SUR CE, 



Sur la qualité à agir de la société Don V :



Selon les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Faute pour la société Delfrel de reprendre au dispositif de ses dernières conclusions sa demande d'infirmation de la décision dont appel de ce chef et en absence de moyen soutenu sur ce point dans la discussion, la cour n'examinera pas ce point. 



Sur la nullité du contrat de location-gérance :



L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 



Aux termes de 1112-1 du code civil, celui qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que celle-ci l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Est considérée comme déterminante l'information qui a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. Le défaut d'information peut engager la responsabilité de celui qui en est tenu et peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.



Il ressort des dispositions de l'article L. 144-1 du code de commerce que le propriétaire d'un fonds de commerce, qui en concède la location à un gérant qui exploite, doit garantir au locataire la jouissance d'un fonds de commerce en état d'être exploité. 



En l'espèce, la société Delfrel a signé, le 22 janvier 2018, un contrat de location-gérance avec la société Don V portant sur un fonds de commerce de restaurant et spectacle, lequel comporte à l'article 4 du contrat, au point 4.1, une clause de non-garantie qui dispose que le locataire gérant prendra le fonds de commerce dans l'état où il se trouve sans pouvoir exercer aucun recours contre le propriétaire pour quelque cause que ce soit. Il est prévu qu'un constat d'huissier d'entrée dans les lieux soit établi aux frais partagés des parties.



Ce constat sera dressé le 24 janvier 2018 par Maître [E] et, contrairement à ce que soutient la société Delfrel, ne comporte aucune mention particulière relative à des traces de dégâts des eaux, ni photographies mettant clairement en évidence de tels signes sur les plafonds mais, en revanche, comporte un inventaire précis et détaillé du mobilier ornant les lieux.



Il ne peut donc se déduire de ce constat que la société Don V avait connaissance de dégâts des eaux survenus au sein de l'établissement, dont par ailleurs le contrat de location-gérance ne fait aucune mention. Or, il n'est pas contesté que le dégât des eaux subi par la locataire-gérante le 16 février 2018 avait été précédé d'autres sinistres survenus le 31 décembre 2017, le 3 et le 4 janvier 2018. 



Comme pertinemment relevé par le premier juge, la locataire gérante verse aux débats, d'une part, la déclaration de sinistre fait le 16 février 2018 à son assureur, d'autre part, l'assignation en référé d'heure à heure délivrée par la société Delfrel au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, le 26 février 2018, aux fins de désignation d'un expert judiciaire aux motifs que des inondations récurrentes provenant vraisemblablement de canalisations des parties communes lui causent un trouble grave en ce que « les eaux usées et vannes des appartements du dessus se déversent dans le local commercial de la requérante à chaque utilisation et que cette situation cause un grave préjudice [...] car le locataire gérant ne peut plus exploiter les locaux en l'état ».



À la requête sont joints :

- un procès-verbal de constat en date du 19 février 2018 dont il ressort, comme repris par le premier juge, que « les lieux ne sont pas exploitables en état, toute la salle de restaurant située dans le fond du rez-de-chaussée présentant un aspect sinistré, ['], le sol est inondé le long du pan de mur de gauche ['], que le mur à gauche est recouvert d'un doublage qui présente des traces manifestes de dégâts des eaux avec coulures et dégradations du doublage en partie haute, [...] que ces traces [comportent] des traces de résidus de matières semblant être des résidus de matières fécales ['], que le faux plafond présente deux découpes ['] laissant apparaître un panneau présentant des traces manifestes des dégâts des eaux ,[...] que ce faux plafond ['] imbibé d'eau comporte une installation électrique avec spots encastrés, ['] par une des découpes apparaît une canalisation d'évacuation de l'immeuble d'aspect vétuste » ;

- un compte rendu d'intervention de la société BBM Rénov bat en date du 19 février 2011 qui souligne que « sur le réseau horizontal et vertical [apparaît] une fêlure de 5 cm de large et sur 1 m linéaire. L'état de dégradation des tuyaux est très important et nécessite impérativement un remplacement» ; 

- des échanges courriels entre la société Delfrel et le gestionnaire du bailleur qui interpelle sur le caractère urgent d'une intervention sur la canalisation fuyarde et déplore le manque de réactivité qui conduit « non seulement à empêcher l'activité du local commercial, mis en danger (sic) la sécurité du local commercial et de l'immeuble, cause d'importants dégâts matériels ». 



Il infère de ces éléments que l'existence des dégâts des eaux n'a pas été révélée au locataire gérant avant la signature du contrat de location gérance, au mépris de l'obligation pré-contractuelle d'information qui exige que chacun des négociateurs informe en toute transparence l'autre partie de tous les éléments propres à l'éclairer dans sa prise de décision, ce d'autant qu'au cas d'espèce les fuites entraînaient, notamment, un écoulement de matières fécales dans le restaurant, activité soumise à une réglementation stricte en matière d'hygiène et que le contrat prévoit une clause de non recours à l'égard du propriétaire.



Surabondamment, il ressort du rapport de vérification des installations électriques, établi le 9 février 2018, par la société Elecsir que les installations électriques ne sont pas conformes à la réglementation, sur de nombreux points s'agissant des règles du code du travail relatives à la protection des salariés (pages 26 et suivantes du rapport) et non, comme le soutient le propriétaire sans le démontrer, en référence à des normes qui n'auraient pas été applicables à l'établissement dont la classification ERP n'est pas versée aux débats. 



Malgré les allégations de la société Delfrel, il ressort de l'attestation établie par M. [B], gérant de la société Codiprev, que les attestations de conformité de l'installation électrique et de l'installation de gaz fournies par le propriétaire n'ont pas été délivrées par cette société. M. [B] relève plusieurs irrégularités, d'une part, la société Delfrel n'apparaît pas dans le fichier client, d'autre part, Codiprev n'est pas accréditée dans le domaine des inspections gaz et accréditée Cofrac, en troisième lieu, le numéro d'accréditation visé sur ces documents est celui de la société Qualiconsult et, enfin, la société de n'a jamais employé un technicien du nom de celui apparaissant sur les attestations litigieuses. 



C'est vainement que la société Delfrel tente de démontrer la conformité de l'installation au gaz par une attestation de la société BBM Rénov bat, dont il n'est pas établi qu'elle soit agréée pour ce type de contrôle. 



C'est tout aussi vainement que la société Delfrel déduit de l'absence de la société Don V aux opérations d'expertise ordonnée en référé une renonciation de sa part à invoquer ces éléments alors qu'il n'est pas démontré que la société Don V ait été attrait à ces opérations par ordonnance commune, l'assignation initiale ayant été délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble et à la société Allianz. 



Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le défaut d'information et les man'uvres attestées devant la cour étaient de nature à entraîner la nullité du contrat en ce que, si elles avaient été connues de la société Don V, cette dernière n'aurait pas contracté dans les conditions visées au contrat ou, en toute hypothèse, aux conditions ci-incluses et que ce défaut d'information a été déterminant en ce que les locaux n'étaient pas en état de garantir l'exploitation du fonds de commerce au regard de la gravité des désordres les affectant.



Sur les conséquences de la nullité :



Aux termes de l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code. En outre, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extra-contractuelle. 



L'article 1352 du code civil dispose que «La restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. »



L'article 1352-1 prévoit que « Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu'il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute. » 



Enfin, l'article 1352-8 ajoute que « La restitution d'une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fourni. »



Sur les restitutions des sommes perçues par la société Delfrel 



Par l'effet de la nullité du contrat, les parties ont été remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la signature de ce dernier et c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a condamné la société Delfrel à payer à la société Don V, représentée par son mandataire liquidateur, la somme de 72.490,83 euros correspondant à la somme de 50.000 € versée à titre de cautionnement conformément à l'article 8 du contrat de location gérance, à celle de 19.690,83 € versée au titre du cautionnement des loyers réglé par la société Don V et celle de 2.800 € correspondant à deux termes HT du loyer de l'un des deux baux. 



Sur les demandes de la société Don V au titre du matériel et du défaut d'exploitation



La société Don V conteste la régularité de la procédure d'expulsion, dont l'examen relève de la compétence exclusive du juge de l'exécution et qui ne saurait être examinée de ce fait par la cour dans le cadre du présent appel. 

 

Or, par jugement en date du 6 février 2019 revêtu de l'autorité de la chose jugée, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a relevé, s'agissant de la demande de restitution de matériel à savoir une mallette de couteaux, des chaussures de sécurité, des tenues de travail et un mixeur, des matériaux professionnels non précisés, du matériel de sonorisation, du matériel divers, 150 chichas d'une part, que la société Don V a bien été convoquée le 26 octobre 2018, jour des opérations d'expulsion, afin qu'il soit statué sur le sort des biens laissés dans les locaux, sans qu'elle ne se soit présentée, d'autre part, que le matériel revendiqué à l'audience par la société Don V aux motifs qu'il appartient à des tiers n'a pas été retiré dans le délai légal et, enfin, que le procès-verbal et les clichés photographiques de l'huissier établissent que les meubles et objets mobiliers ne présentent pas de valeur marchande autorisant ainsi leur transport à la décharge publique.



Ainsi c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la société Don V au titre du matériel et le jugement sera confirmé de ce chef par motifs substitués. 



En revanche, il ressort du procès-verbal dressé le 2 novembre 2018 lors de la reprise des locaux que de nombreuses bouteilles de vins à savoir a minima 8 bouteilles de Ruinard blanc de blanc, 3 bouteilles de Ruinard brut, 9 bouteilles de Don Perignon vintage 2009, 8 bouteilles Chardonnay Sur le pont, 5 bouteilles Monbazillac, 4 bouteilles de Chablis, 12 bouteilles de Proseco, 7 bouteilles de Côtes de Provence rosée (p15), 64 bouteilles de vin de différents cépage (p16), 15 autres bouteilles de vins (p17), 44 bouteilles d'alcool fort et apparaissent non mentionnées par l'huissier 15 bouteilles de Ruinard blanc de blanc et une bouteille de Ruinard brut (p20), ayant une valeur marchande, ont été laissées dans les locaux et auraient du être restitués à la société Don V. 



La société Delfrel sera donc condamnée à payer à la société Don V la somme indemnitaire de 10.000 euros à ce titre. 

 

Du fait de l'annulation du contrat, le préjudice indemnisable au titre du défaut d'exploitation consiste en la perte de chance de la société Don V d'avoir pu exploiter le fonds de commerce litigieux pendant les deux années de la durée du contrat et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 



Au soutien de sa prétention, la société Don V verse un document « prévisionnel de création d'activité » ainsi que le bilan et compte de résultat 2018. Toutefois, ces documents ne permettent de déterminer de qui ils émanent, faute de mention du cabinet de conseil, d'études ou d'expertise comptable les ayant élaborés. En toute hypothèse, le bilan 2018 fait ressortir un résultat de l'exercice déficitaire à hauteur de 197.963 euros et aucun autre élément comptable et/ou financier, telles que les recettes réalisées sur les quelques mois d'activité, ne permet de considérer que l'activité aurait été bénéficiaire à la fin du contrat de location-gérance. 



Ainsi, la perte d'une chance n'est pas établie et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Don V par motifs substitués. 



Le jugement sera donc partiellement infirmé. 



Sur les demandes de la société Delfrel



La société Delfrel est fondée, sur le fondement de l'article 1352 du code civil susvisé, à solliciter la restitution des biens meubles dont la présence au jour de l'entrée dans les lieux du locataire-gérant est attestée par le procès-verbal de constat établi le 24 janvier 2018 et dont l'absence lors de leur reprise ressort du constat dressé le 2 novembre 2018. 



Ainsi, la société Don V sera condamnée à lui restituer, dans un délai de 15 jours sans qu'il n'y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les éléments suivants : 

- façade complète en chêne : deux portes + deux battants + structure local rôtisserie ;

- deux caméras ; 

- deux éclairages menu ; 

- une rôtisserie cuisine design avec un meuble inox en partie basse ;

- un meuble caisse avec ordinateur, écran, tour, imprimante, caisse, soucoupe addition 

- sept chaises bois ; 

- deux tables plateaux carrés bois et une table ronde ;

- deux enceintes ; 

- une fresque murale (maisons) ; 

- meubles et étagères mur ; 

- rambarde en chêne ; 

- étagères en chêne ; 

- tableau mural représentant un pressoir ; 

- tableau mural représentant une vigne ; 

- ordinateur portable avec une imprimante et une caméra ;

- panneau mural représentant des tonneaux ; 

- machine à café deux groupes Cimbali ; 

- un moulin à café ; 

- support machines a glaçons et lave-verre, en bois ; 

- chaises grises, 3 chaises bois, 16 tables 2p., 2 tables 4p. ; 

- meuble en bois noir haut du bar ;

- un chauffage d'appoint ;

- 28 chaises ;

- 12 tables et une desserte ; 

- une table ronde en bois ; 

- une grande table rectangulaire en bois ; 

- 40 chaises grises ; 

- une colonne avec amplis et une table de mixage Yamaha ; 

- un décor château fort ; 

- une petite machine à café.



La société Delfrel invoque une violation de l'article 4.3 du contrat de location gérance en ce que la SARL Don V n'aurait pas respecté l'enseigne et le mode d'exploitation du fonds de commerce en ce que l'exploitation se serait faite sous le nom de « Mon beau miroir , comme en attestent les pièces versées aux débats dont les menus, puis Odysséas et de l'article 4.5 relatif à la poursuite des contrats en cours.



Cependant, il ressort du procès-verbal dressé le 18 avril 2018 que l'enseigne apposée en façade de l'établissement porte le nom de « Ô comptoir » conformément aux dispositions de l'article 1er du contrat qui vise, au titre des éléments incorporels, dans « l'enseigne et le nom commercial » le dénomination de « Baladin rive gauche, Odysseas, O-comptoir, Comptoir -H ». Par ailleurs, la location-gérance a été consentie pour un fonds de commerce de Restaurant et Spectacle et il n'est pas démontré que la SARL Don V ait enfreint cette destination. En outre, la preuve de la résiliation des contrats en cours n'est pas davantage rapportée. 

 

En revanche, la société Don V ne conteste pas avoir opérer des travaux d'aménagement au sein des locaux litigieux, tel que cela ressort de la comparaison des deux procès-verbal susvisés, dont l'ouverture d'un mur entre le bureau et la salle de restauration, l'installation d'une barre de pole dance dans la salle du bar ayant dégradé le sol en marbre ainsi que la marche d'escalier. 



Au regard de la nature des travaux et des dégradations attestées, l'indemnisation à ce titre sera fixée à la somme de 10.000 euros. 



En revanche, la société Delfrel fait état d'une facture d'électricité le 17 décembre 2018 d'un montant de 13.907,06 euros qu'elle ne verse toutefois pas aux débats. Faute de certitude quant à la période de facturation, le lien de causalité entre l'occupation des locaux par la société Don V et cette consommation n'étant pas établi, la demande sera rejetée. 

 

En outre, la majoration de la créance locative de 10 % revendiquée par la société Delfrel ne saurait trouver à s'appliquer dès lors qu'aux termes de l'article 9 du contrat de location-gérance elle concerne les hypothèses de résolution du contrat résultant d'un défaut de paiement de la redevance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce le contrat étant annulé. 



Le jugement sera partiellement infirmé sur les demandes de la société Delfrel. 



Sur les demandes accessoires 

 

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



En cause d'appel, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera la charge de ses propres dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS  



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris, le 27 novembre 2020, sous le numéro de RG 2018049512 sauf en ce qu'il a condamné la SARL Delfrel à payer à la SARL Don V représentée par la SELAFA MJA mandataire liquidateur la somme de 72.490,83 euros, débouté la SARL Don V de sa demande au titre défaut d'exploitation, débouté la SARL Delfrel de sa demande au titre de la consommation électrique, débouté la SARL Delfrel de sa demande au titre de la clause pénale, condamné la SARL Delfrel à payer à la SARL Don V représentée par la SELAFA MJA mandataire liquidateur la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens ;



Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris, le 27 novembre 2020, sous le numéro de RG 2018049512 pour le surplus ;



Y ajoutant, 



Condamne la société Delfrel à payer à la société Don V la somme de 10.000 euros ; 



Condamne la société Don V représentée par la société SELAFA MJA en qualité de mandataire liquidateur à restituer à la société Delfrel, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt le mobilier suivant : 

- façade complète en chêne : deux portes + deux battants + structure local rôtisserie ;

- deux caméras ; 

- deux éclairages menu ; 

- une rôtisserie cuisine design avec un meuble inox en partie basse ;

- un meuble caisse avec ordinateur, écran, tour, imprimante, caisse, soucoupe addition 

- sept chaises bois ; 

- deux tables plateaux carrés bois et une table ronde ;

- deux enceintes ; 

- une fresque murale (maisons) ; 

- meubles et étagères mur ; 

- rambarde en chêne ; 

- étagères en chêne ; 

- tableau mural représentant un pressoir ; 

- tableau mural représentant une vigne ; 

- ordinateur portable avec une imprimante et une caméra ;

- panneau mural représentant des tonneaux ; 

- machine à café deux groupes Cimbali ; 

- un moulin à café ; 

- support machines a glaçons et lave-verre, en bois ; 

- chaises grises, 3 chaises bois, 16 tables 2p., 2 tables 4p. ; 

- meuble en bois noir haut du bar ;

- un chauffage d'appoint ;

- 28 chaises ;

- 12 tables et une desserte ; 

- une table ronde en bois ; 

- une grande table rectangulaire en bois ; 

- 40 chaises grises ; 

- une colonne avec amplis et une table de mixage Yamaha ; 

- un décor château fort ; 

- une petite machine à café ; 



Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; 



Fixe au passif de la société Don V la créance de la société Delfrel d'un montant de 10.000 euros ; 



Y ajoutant, 



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés.





La greffière, La présidente,