Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 18 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/01713 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFDAM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2021 -Tribunal Judicaire de Bobigny (greffe des loyers commerciaux, chambre 5, section 4) RG n° 21/02325





APPELANTE

 

S.A.R.L. AUX DELICES DE PARIS

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 492 873 500

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Mohamed BOUACHA, avocat au barreau de Paris, toque : C1493





INTIMEE



S.C.I. TENNIS 1

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 419 912 639

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de Paris, toque : G0129







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 novembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



La SCI Tennis 1 est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93).



Suivant acte sous signature privée du 17 janvier 2008, elle a renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2007 le bail commercial consenti à la société Aux Délices de Paris portant sur des locaux situés dans l'ensemble immobilier susvisé, décrits comme suit dans l'acte :


au rez-de-chaussée sur rue : une boutique ;

au premier étage : une pièce, une cuisine et un WC accessible depuis la boutique du rez-de-chaussée par un escalier intérieur, l'ensemble à usage commercial ;

au 3ème étage, porte fond gauche du bâtiment sur rue : un appartement comprenant deux pièces, salle de bains, à usage d'habitation.




L'activité autorisée dans les lieux est : « tous commerces à l'exception du commerce de boucherie, charcuterie et poissonnerie ».



Le renouvellement a été consenti moyennant le versement d'un loyer principal de 5.430 euros par an.



Parallèlement, à une date non précisée, la SCI Tennis 1 a verbalement donné à bail à la société Aux Délices de Paris deux box numérotés 15 et 16 situés dans le même ensemble immobilier. Par courrier du 4 février 2016, le cabinet [D], administrateur de biens de la SCI Tennis 1, a notifié à la société Aux Délices de Paris un congé portant sur ces locaux, à effet du 30 juin 2016. Le 24 février 2016, la locataire a répondu qu'elle s'opposait à la restitution des box au motif qu' « ils sont liés régulièrement au restaurant sans interruption, malgré qu'ils ne figurent pas dans le bail. Attendu que le restaurant doit être absolument équiper d'un local de conservation et de stockage ».



Parvenu à son terme le 31 juillet 2016, le bail commercial du 17 janvier 2008 s'est tacitement prolongé.



Le 2 novembre 2016, la société Aux Délices de Paris a fait signifier à la SCI Tennis 1 une demande de renouvellement de bail commercial à effet rétroactif du 1er août 2016.



Par acte d'huissier signifié au preneur le 5 mai 2017, le bailleur a répondu qu'il acceptait le renouvellement du bail commercial, moyennant un loyer porté à la somme de 27.000 euros hors taxes et hors charges compte tenu du rattachement des deux box n° 15 et n° 16.



Le 3 juillet 2018, la SCI Tennis 1 a notifié à la société Aux Délices de Paris un mémoire comportant une demande de fixation du loyer à la somme de 19.508 euros par an à compter du 1er août 2016.



Le 27 mars 2019, la SCI Tennis 1 a fait assigner la société Aux Délices de Paris devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny.



Par jugement du 8 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise et dit que le bail commercial du 17 janvier 2008 avait pris fin le 31 juillet 2016 à minuit.



L'expert a déposé son rapport le 12 novembre 2020.



Par jugement du 15 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux a :


fixé le loyer annuel dû par la société Aux Délices de Paris à compter du 1er août 2016 à la somme de 15.000 euros ;

dit que la société Aux Délices de Paris sera tenu de payer à la SCI Tennis 1 le complément de loyer dû à compter du 1er août 2016, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 mars 2019 ;

rejeté la demande de capitalisation des intérêts ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné chacune des parties à supporter la moitié des dépens en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire ;

dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.




Par déclaration du 19 janvier 2022, la société Aux Délices de Paris a interjeté appel partiel du jugement.



Par conclusions d'intimés signifiées, via RPVA le 7 juillet 2022, la SCI Tennis 1 a formé appel incident du jugement querellé. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 avril 2022, la société Aux Délices de Paris demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :



fixé le loyer annuel dû par la société Aux Délices de Paris à compter du 1er août 2016 à la somme de 15000 euros ;

dit que la société aux Délices de Paris sera tenue de payer à la SCI Tennis 1 le complément de loyer dû à compter du 1er août 2016, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 mars 2019 ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné chacune des parties à supporter la moitié des dépens en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire ;

dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,

- constater qu'il n'y a pas de modification notable des caractéristiques propres aux locaux pouvant justifier un déplafonnement du loyer au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;

- constater l'état de vétusté des locaux ;

- débouter la SCI Tennis 1 de sa demande de déplafonnement du loyer ;

- débouter la SCI Tennis 1 de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la SCI Tennis 1 à payer à la société aux délices de Paris la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

- condamner la SCI Tennis 1 aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose que la location des box ne peut valablement être considérée comme un événement caractérisant une modification des caractéristiques du local au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; que la configuration des lieux montre que les deux box n'ont pas permis au locataire de rendre accessible la salle située au premier étage, cet étage étant accessible par un escalier intérieur ; que malgré la vétusté des locaux, le propriétaire n'a jamais entrepris de travaux de remise en état.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 juillet 2022, la SCI Tennis 1 demande à la cour de :

A titre principal :

- débouter la société Aux délices de Paris de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- fixer en application des dispositions de l'article L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé au 1er août 2016 au profit de la société Aux délices de Paris, à la somme annuelle en principal HT/HC de 16.372 € ;

- dire que tout rappel de loyer dû à la suite du renouvellement de bail dont s'agit portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance signifiée le 31 juillet 2018, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du code civil ;

- dire que les intérêts ainsi échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en première instance par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny ;

En toute hypothèse :

- condamner la société Aux délices de Paris au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Aux délices de Paris aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire.



Au soutien de ses prétentions, l'intimée expose que :

- sur la modification notable des caractéristiques propres des locaux, l'expert, Monsieur [H] [I], a mis en exergue, en page 24 de son rapport, que les deux box, qui sont utilisés conjointement avec les locaux, objets du bail principal, sont indispensables pour l'exploitation du restaurant et que leur adjonction constitue une modification notable des caractéristiques propres des lieux loués justifiant le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative ; que ces deux box ont permis de rendre accessible à sa clientèle le 1er étage des locaux commerciaux aménagés en salle de restaurant ;

 - sur la pondération des surfaces, les coefficients choisis par l'expert pour chaque zone sont justifiés, de sorte que la surface pondérée totale est de 29,10 m²B ;

- sur le prix au m², pour la partie commerciale, le prix de 375 € par m² pondéré retenu par le tribunal est conforme à l'analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux présentant des caractéristiques comparables au regard de l'ensemble des facteurs de valorisation énoncés par les dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce ainsi qu'à la valeur retenue par l'expert et, pour la partie habitation, l'état du logement est consécutif au mauvais entretien des lieux par le preneur ; dès lors que les prix des loyers pratiqués dans le voisinage sont compris entre une fourchette de 200 euros à 350 euros, le prix par m² de 210 euros retenu apparaît légitime.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.



Par message RPVA en date du 10 janvier 2024, la cour a sollicité les observations de la SCI Tennis 1 sur la recevabilité de son appel incident dans l'hypothèse d'une irrecevabilité de l'appel principal.



Par note en délibéré reçue le 11 janvier 2024, la SCI Tennis a considéré que, si la cour devait considérer l'appel principal irrecevable, son appel incident serait irrecevable aux termes des dispositions de l'article 550 du code de procédure civile.





SUR CE,



Sur l'irrecevabilité soulevée d'office de l'appel interjeté par la SARL Aux délices de Paris



Aux termes de l'article 963 du code de procédure civile, « lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. »



Aux termes de l'article 1635 bis P du code général des impôts « Il est institué un droit d'un montant de 225 € dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel. Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. »



En l'espèce, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny, le 15 décembre 2021, sous le numéro de RG 19/14, est relatif à la fixation du prix du bail renouvelé et relève des matières dans lesquelles la représentation par avocat est obligatoire. 



La SARL Aux délices de Paris a interjeté appel de la décision le 19 janvier 2022.



Par message RPVA en date du 4 janvier 2023, la cour a rappelé, aux termes de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience du 29 novembre 2023, l'obligation faîte aux parties à peine, notamment, d'irrecevabilité de l'appel relevé d'office de s'acquitter du paiement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts conformément aux dispositions des articles 963 et 964 du code de procédure civile.



L'affaire a été appelée à l'audience du 29 novembre 2023 et rappel a été fait, par message RVPA en date du 28 novembre 2023 de cette obligation.



Faute pour la SARL Aux délices de Paris d'avoir justifié de l'acquittement de l'impôt visé ci-dessus, elle sera déclarée irrecevable en son appel.



Sur l'appel incident



Aux termes de l'article 550 du code de procédure civile « Sous réserve des articles 905-2, 909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé, en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc. »



En l'espèce, la SCI Tennis 1 a formé appel incident aux termes de ses conclusions signifiées via RPVA le 7 juillet 2022, soit hors délai pour former appel principal. Il s'en déduit que cet appel incident est irrecevable en raison de l'irrecevabilité de l'appel principal formé par la SARL Aux délices de Paris.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu par en dernier ressort ;



Déclare irrecevable l'appel principal formé par la SARL Aux délices de Paris.



Déclare irrecevable l'appel incident formé par la SCI Tennis 1 ;



Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés.





La greffière, La présidente,