Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 17 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 3 - Chambre 1



ARRET DU 17 JANVIER 2024



(n° 2024/ , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06148 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ53



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2022 - Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/04864





APPELANTE

 

Commune de [Localité 8] représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville

[Adresse 2]

[Localité 8]



représentée par Me My-Kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

ayant pour avocat plaidant Me Clothilde CASTELLARNAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498







INTIMES 



MONSIEUR LE PROCUREUR GENERAL

[Adresse 4]

[Localité 5]



qui a déposé des conclusions datées du 20.09.2022 reçues le 21.09.2022 et communiquées au conseil de l'appelant le 21.09.2022







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Patricia GRASSO, Président

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller

M. Bertrand GELOT, Conseiller 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Patricia GRASSO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON







ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.







***





EXPOSE DU LITIGE :



[R] [T], veuve [C], est décédée le [Date décès 3] 1941 à [Localité 8] (93), sans postérité.



Par testament daté du 23 avril 1929, [R] [T] a institué la ville de [Localité 8] (93) légataire universelle, sous charges et conditions.

Le testament est rédigé dans les termes suivants :

« J'entends que la maison sise à [Adresse 9] soit ménagée en maison de retraite à l'usage des personnes de l'un et l'autre sexe, habitant [Localité 8] depuis au moins vingt ans, ou y étant nées, mon mobilier, vaisselle, etc'.ne devra pas être vendu et servira à cet aménagement, il pourra être reçu dans cette maison des personnes payant une petite pension, dont le Conseil Municipal de [Localité 8], voudra bien fixer le taux. La Ville de [Localité 8] pourra conserver les immeubles et terrains et ne les vendre qu'en cas de besoin. Tous les revenus de ma succession seront consacrés à l'entretien de la Maison de retraite, toutes valeurs existantes ou acquises en remploi devront être immatriculées au nom de la Ville de [Localité 8] avec mention de ces conditions. 

La direction de la Maison de retraite devra être confiée à des s'urs ; toutefois je ne fais de cette clause une condition de validité du legs universel ci-dessus, mais seulement une obligation morale qui devra être exécutée si une impossibilité juridique valablement constatée ne s'y oppose pas. 

Enfin, la Ville de [Localité 8] remettra une subvention annuelle de quatre cents francs à l'église de [Localité 8] à condition de dire tous les mois une messe pour les défunts des familles [T], [G], et recommander au prône le dimanche. 

Je veux avoir un enterrement de troisième classe et avoir des obsèques religieuses. 

J'entends que la Ville de [Localité 8] entretienne nos trois caveaux au cimetière de [Localité 8]. 

J'entends que ma garde-robe ne soit pas vendue, mais donnée au vestiaire des s'urs de [Localité 8]. ».



L'essentiel de la succession était composée d'un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 8].



Au cours de la délibération du Conseil municipal du 27 décembre 1941, la commune a accepté le legs.



La commune de [Localité 8] a créé six foyers-logements attribués à des personnes âgées de la commune.



Estimant que le bien objet du legs est devenu une charge excessive pour la ville de [Localité 8], cette dernière s'est rapprochée de la société [7], constructeur et gestionnaire de logements sociaux, afin d'envisager la conclusion d'un bail emphytéotique portant sur le bien immobilier. 



Par acte d'huissier du 14 mai 2021, la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, a assigné, en l'absence d'héritiers connus, le ministère public devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de réviser les charges du legs consenti par [R] [T] par testament du 23 avril 1929.



Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué dans les termes suivants :

-déboute la commune de [Localité 8] de toutes ses demandes,

-laisse les dépens de la présente action à la charge de la commune de [Localité 8].



La commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, M. [U] [M], a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 mars 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2022, l'appelante demande à la cour de :

-infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau, 

-juger que la commune de [Localité 8] est recevable et bien fondée en sa demande de révision de charges du legs consenti par [R] [C], née [T] par testament du 23 avril 1929,

-juger que la commune de [Localité 8] a exécuté les charges du legs conformément à la volonté et à l'esprit de la disposante,

-juger que l'exécution des conditions et charges du legs est devenu extrêmement difficile pour la commune de [Localité 8],

en conséquence, 

-juger que la commune de [Localité 8] pourra conclure avec la société [7] un bail emphytéotique aux fins de réhabilitation de l'immeuble objet du legs et de construction de deux logements supplémentaires, en vue d'y créer des logements sociaux. 



Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 21 septembre 2022, le ministère public, intimé, demande à la cour de :

-confirmer en tout son dispositif le jugement contentieux du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 janvier 2022.



Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité de la demande de révision des charges du legs 



L'article 1 du décret n°84-943 du 19 octobre 1984 dispose : 

« Le gratifié qui entend demander en justice, dans les conditions prévues par les articles 900-2 à 900-5 du code civil, la révision des conditions ou charges grevant une libéralité qu'il a reçue fait publier un avis dans un journal diffusé dans le département du dernier domicile ou de la dernière résidence connue en France du disposant. 

L'avis indique la juridiction qui sera saisie, mentionne l'identité des défendeurs et précise l'objet de la demande en désignant les biens concernés. Cette publication doit avoir lieu six mois au plus et trois mois au moins avant la date de l'assignation, à peine de nullité de celle-ci. »



Le premier juge, pour constater que l'action en révision était recevable, a relevé que , « les conditions étant réunies pour solliciter la révision des charges du legs ».



Il résulte des termes de la déclaration d'appel et de l'absence de remise en cause de cette recevabilité par le ministère public que la cour n'est pas saisie de ce chef. 



Sur le bien-fondé de la demande de révision des charges du legs :



Le juge de première instance, pour rejeter la demande de révision des charges du legs formée par la commune de [Localité 8], a retenu d'une part que cette dernière ne s'est pas régulièrement acquittée de ses charges puisque l'aménagement en maison de retraite n'a jamais été effectuée, ni donc l'affectation des revenus de la succession à cette maison de retraite, ni le versement annuel d'une subvention à l'église, ni l'entretien des trois caveaux au cimetière, et d'autre part que la commune de [Localité 8] n'avait pas justifié de l'impossibilité de l'édification d'une maison de retraite, ni rapporté la preuve des difficultés alléguées liées aux dépenses. 



Au soutien de sa demande de révision des charges du legs, la commune de [Localité 8], qui entend, à l'issue de la révision de ce legs, conclure un bail emphytéotique avec la société [7], constructeur et gestionnaire de logements sociaux, estime qu'elle s'est régulièrement acquittée de toutes les charges du legs, précisant que si elle n'a pas pu créer stricto sensu une maison de retraite, elle a attribué chacun des six logements composant le bien immobilier objet du legs à des anciens Rosnéens et à des conditions tarifaires en dessous du prix du marché. 

Elle fait valoir qu'elle a régulièrement entretenu les trois caveaux des familles [T] et [G] au cimetière de [Localité 8], produisant sur ce point un procès-verbal d'huissier et soutient de plus qu'elle n'a pas pu s'acquitter de la subvention annuelle à l'église dans la mesure où selon l'article 2 de la loi du 9 décembre 1905 la République ne subventionne aucun culte.

Elle indique que, pour créer une maison de retraite au regard des normes actuelles, il serait nécessaire de démolir une partie du plancher pour la mise en 'uvre d'un élévateur PMR, de démolir un mur afin d'agrandir la partie commune, de remplacer les escaliers actuels, de supprimer une partie du plancher des combles, et de créer de nombreux nouveaux espaces tels que des espaces pour le personnel administratif mais qu'elle ne dispose pas du budget nécessaire pour réaliser une telle réhabilitation, raison pour laquelle elle a envisagé la conclusion d'un bail emphytéotique avec la société [7], afin de construire des logements sociaux.



Au soutien de sa demande de confirmation du jugement, le ministère public répond que l'appelante ne démontre pas avoir à l'origine respecté les charges du legs, puisqu'elle a créé des foyers-logements et non une maison de retraite, et que les contraintes techniques et réglementaires alléguées pour créer une maison de retraite, si elles existent depuis quelques décennies, n'existaient pas en 1941 lors de la délivrance du legs, la commune ayant accepté ce legs le 27 décembre 1941.

Il relève que la commune n'établit aucune estimation du coût total des travaux de réhabilitation de l'immeuble en maison de retraite, ne prouve pas non plus que ses ressources sont insuffisantes pour les réaliser, et n'établit pas un chiffrage des ressources que pourrait engendrer une occupation en maison de retraite.

Il rappelle que le juge doit respecter la volonté du testateur et rechercher son intention profonde et estime qu'en l'espèce la création de logements sociaux est contraire à cette volonté. 

Il soutient que l'appelante ne rapporte pas la preuve du caractère extrêmement difficile ou sérieusement dommageable de ses obligations, puisqu'elle ne produit aucune estimation du coût total des travaux de réhabilitation de l'immeuble, aucun bilan des surfaces de l'immeuble et de la possibilité d'aménager une partie du terrain nu, et ne produit aucune pièce quant à sa situation financière.

Il conclut sur l'absence de démonstration d'un changement de circonstances, condition nécessaire à la révision des charges d'un legs.



En application de l'article 900-4 du code civil, le juge saisi de la demande en révision peut, selon les cas et même d'of'ce, soit réduire en quantité ou périodicité les prestations grevant la libéralité, soit en modifier l'objet en s'inspirant de l'intention du disposant, soit même les regrouper, avec des prestations analogues résultant d'autres libéralités.

Il peut autoriser l'aliénation de tout ou partie des biens faisant l'objet de la libéralité en ordonnant que le prix en sera employé à des fins en rapport avec la volonté du disposant.

Il prescrit les mesures propres a maintenir, autant qu'il est possible, l'appellation que le disposant avait entendu donner à sa libéralité. 

L'article 900-7 du code civil ajoute que si, postérieurement a la révision, l'exécution des conditions ou des charges, telle qu 'elle était prévue à l'origine redevient possible, elle pourra être demandée par les héritiers. 



La révision judiciaire des charges et conditions est subordonnée à un changement de circonstances rendant l'exécution pour le gratifié soit extrêmement difficile, soit sérieusement dommageable.

La volonté du testateur doit bien entendu être respectée dans la mesure du possible, en permettant une adaptation des charges satisfaisante pour les intérêts du gratifié.

 

En l'espèce, le bien immobilier objet du legs est situé [Adresse 9] à [Localité 8], cadastré section AG [Cadastre 1] et d'une superficie de 495 m² ; il s'agit d'un immeuble d'habitation élevé de trois niveaux sur caves comprenant 6 logements, que la commune a attribués à des anciens Rosnéens ou des personnes âgées travaillant de longue date à [Localité 8], selon elle à des conditions tarifaires significativement en dessous du prix du marché. 

Estimant que le bien objet du legs est devenu au fil des années une charge excessive pour la Ville de [Localité 8], qui n'est pas en mesure d'entretenir, ni de rénover cet immeuble comprenant six logements, lequel est inadapté à l'accueil des personnes âgées au regard des contraintes légales et réglementaires applicables aux maisons de retraites, la Ville s'est rapproché de la société [7], constructeur et gestionnaire de logements sociaux, afin d'envisager la conclusion d'un bail emphytéotique portant sur le bien lui permettant de ne pas se départir de la propriété de l'ensemble immobilier, tout en lui permettant d'avoir un bien réhabilité et étendu constituant une nouvelle offre de logements sociaux en centre-ville. 

L'appelante demande donc à être autorisée à conclure avec la société [7] un bail emphytéotique ayant pour objet la réhabilitation des six logements existants et la construction de deux nouveaux logements.



Comme l'a souligné le premier juge, puis le rappelle le ministère public devant la cour, la commune qui a accepté son legs en 1941 n'a jamais exécuté ses charges puisqu'aucune maison de retraite n'a été créée à l'origine sans qu'aucune raison particulière de cette carence ne soit exposée et que par suite, les revenus du legs n'ont pas été affectés à cette maison de retraite. 



Si les circonstances ont changé depuis 1941, tenant à l'entrée en vigueur de nouvelles normes de construction, notamment de sécurité et de confort avancées s'agissant de l'hebergement de persones âgées, il n'est pas établi que la création de la maison de retraite était impossible lors de la délivrance du legs, alors qu'il appartenait à la légataire, avant d'accepter le legs, d'en évaluer à cette date les contraintes découlant des charges et conditions. 

Les conventions d'occupation précaire produites portent sur une période très restreinte, prouvant seulement que les foyers-logements ont été occupés pendant une période s'étendant de 2011 à 2018, sans davantage d'explications sur la période précédente ou plus récente.

De plus, face à la situation de fait crée par l'attribution des logements existant, l'appelante ne justifie d'aucune circonstance nouvelle justifiant de l'autoriser désormais à conclure un bail emphytéotique. 

Pour fonder les circonstances extrêmement difficile ou sérieusement dommageable qu'elle invoque, l'appelante ne produit que des analyses purement techniques des travaux à entreprendre, c'est à dire un rapport de l'agence [6] portant sur l'impact sur la structure du bâti existant dans le cas d'un réaménagement de l'immeuble objet du legs en maison de retraite, qui établit les difficultés du projet mais non son impossibilité, ainsi qu'une demande de permis de construire accompagnée d'une note explicative, mais aucun élément financier relatif d'une part au coût des travaux de réhabilitation de l'immeuble, d'autre part à ses ressources. Elle ne justifie pas non plus avoir effectué des diligences aux fins d'obtenir des aides ou subventions. 



Enfin, la volonté de la testatrice était précise en ce qu'elle désirait que la maison léguée soit ménagée en maison de retraite à l'usage des personnes de l'un et l'autre sexe, habitant [Localité 8] depuis au moins vingt ans, ou y étant nées, ce à quoi ne correspond pas la création de logement sociaux dont les critères d'attribution demeurent inconnus en ce qu'ils relèveraient du choix de la société [7]. 



Ainsi, la commune de [Localité 8] n'ayant ni exécuté les charges qui lui étaient imposées par le legs, ni justifié d'un changement de circonstances rendant l'exécution soit extrêmement difficile, soit sérieusement dommageable, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions dévolues à la cour ; 



Dit que la commune de [Localité 8] supportera les dépens de l'appel.





Le Greffier, Le Président,