Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 18 janvier 2024

JG/ND



Numéro 24/162 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 18/01/2024 







Dossier : N° RG 22/01489 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IG7U 





Nature affaire :



Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion







Affaire :



[D] [N] épouse [L], [S] [L]



C/



[W] [X], [U] [J] épouse [R]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 23 Novembre 2023, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame SAYOUS, greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 





qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :







APPELANTS :



Madame [D] [N] épouse [L]

née le 09 Décembre 1958 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau



Monsieur [S] [L]

né le 18 Avril 1950 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4596 du 14/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau)



Représenté par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau









INTIMEES :



Madame [W] [X]

née le 26 Novembre 1946 à [Localité 3] (40)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [U] [J] épouse [R]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentées par Me Jean-Bernard PENEAU de la SCP SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN













sur appel de la décision 

en date du 05 AVRIL 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX





Exposé du litige et des prétentions des parties :



Par acte du 20 février 2012, Madame [W] [X] a donné à bail à Monsieur [S] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] un logement situé à [Localité 3], [Adresse 2]



Par acte d'huissier du 9 juillet 2020, [W] [X] a fait signifier aux locataires un congé pour reprise prenant effet le 28 février 2021 au motif pris que ses problèmes de santé nécessitaient que sa fille, [U] [R], puisse se rapprocher géographiquement d'elle.



Cependant, par courrier du 26 février 2021, Monsieur et Madame [L] ont demandé à pouvoir rester dans les lieux jusqu'au 1er avril 2021, ce qui leur a été refusé par réponse du 3 mars 2021 de la bailleresse.



Le 5 mars 2021, date initialement prévue pour l'état des lieux de sortie, leur occupation des lieux a été constatée par huissier.



Dans ce contexte, par acte du 22 mars 2021, [W] [X] a fait délivrer aux époux [L] une sommation de déguerpir, de justifier d'une assurance et de payer les taxes sur les ordures ménagères pour les années 2019 et 2020.



Celle-ci étant restée infructueuse, par exploit du 6 avril 2021, Madame [X] a fait assigner [S] [L] et [D] [N] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax qui, par jugement en date du 5 avril 2022 a :



- rejeté les exceptions de procédure soulevées par Monsieur et Madame [L],

- déclaré recevable l'action engagée par Madame [X],

- reçu l'intervention volontaire de Madame [U] [J] épouse [R],

- validé le congé délivré par Madame [X] le 9 juillet 2020,

- constaté que Monsieur et Madame [L] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021,

- leur a ordonné de libérer les lieux donnés à bail, et ce à compter de la signification du présent jugement,

- à défaut, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur fait, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à un montant de 880 euros à compter du 1er mars 2021, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 122 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères due pour l'année 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de signification de la décision,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à Madame [R] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [L] à verser la somme de 500 euros à Madame [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir du 22 mars 2021,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.



Par déclaration du 30 mai 2022, [S] [L] et [D] [N] épouse [L] ont relevé appel du jugement.



Par conclusions d'incident du 18 août 2022, [W] [X] et [U] [J] épouse [R] ont saisi le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Pau sur le fondement des dispositions de l'article 524-1 du code de procédure civile afin de voir, à titre principal, constater l'absence d'exécution du jugement de première instance et voir ordonner la radiation de l'affaire.



Par acte du 5 octobre 2022, [S] [L] et [D] [N] épouse [L] ont saisi le premier président de la cour d'appel de Pau d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement.



Par ordonnance du 1er décembre 2022, le premier président a donné acte aux consorts [L] de leur désistement d'action et d'instance après que, par de nouvelles écritures déposées le 9 novembre 2022, ils aient exposé avoir été expulsés des lieux donnés à bail fin octobre 2022.



Par conclusions du 11 décembre 2022, [W] [X] et [U] [J] épouse [R] se sont désistées de leur incident tendant à la radiation de la procédure d'appel.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 octobre 2023.



**



Par conclusions notifiées par RPVA le 30 août 2022, [S] [L] et [D] [N] épouse [L] demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et, au visa de l'article 15 de la loi n° 89-460 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- déclarer non valide le congé pour reprise qui leur a été délivré à la demande de Madame [W] [X] le 9 juillet 2020,

- en conséquence, débouter Madame [W] [X] de l'intégralité de ses demandes fins ses conclusions,

- débouter Madame [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Madame [W] [X] à leur payer la somme de 4.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



**



Par conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022, [W] [X] et [U] [J] épouse [R] demandent à la cour de :



- dire et juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par les époux [L],

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celles relatives aux dommages et intérêts alloués à Madame [R], 

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

- déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par Madame [U] [R],

- condamner [S] [L] et Madame [D] [L] à lui payer la somme de 14.250 € au titre de son préjudice financier,

- les condamner à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens d'appel.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.



MOTIFS :



A hauteur d'appel, la recevabilité de l'action engagée par Madame [X], la validité de l'assignation qu'elle a fait délivrer aux époux [L], la recevabilité de l'intervention volontaire de Madame [R] et les demandes en paiement de la taxe sur les ordures ménagères formées par Madame [X] ne font pas l'objet de développements et de prétentions de la part des parties.



Les dispositions prises par le premier juge sur ces points ne sont dès lors pas remises en cause.



Seules les demandes relatives à la validité du congé pour reprise délivré aux consorts [L] et à l'octroi de dommages et intérêts à [U] [R] sont discutées.



- Sur la validité du congé pour reprise délivré le 9 juillet 2020 :



Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

[...]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

[...]

III. ' Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé".



Il résulte de ces dispositions que pour recourir utilement à un congé pour reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise afin de permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation.



En l'espèce, le congé du 9 juillet 2020 a été délivré en respectant les forme et le préavis de six mois imposé par l'article 15-I au bailleur.

Il précise que :

"Ce congé est justifié par [la] décision [de Madame [X]] de reprendre le logement pour Madame [R] [U] demeurant actuellement [Localité 4] [Adresse 7]. Madame [R] est la fille de Madame [X] [W], propriétaire, et le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par l'élément suivant : Mme [X] fait l'objet de problèmes de santé et ne peut également plus assumer seule l'entretien de sa maison. Ainsi, la présence de sa fille à proximité de son domicile est indispensable pour qu'elle puisse l'épauler et lui venir en aide sans difficulté.

C'est notamment pour cette raison que le bail initial avait été conclu pour une durée d'un an seulement car elle pensait déménager rapidement.

Madame [R] [U] est actuellement locataire, elle entendra faire du bien à reprendre sa résidence principale".



Or, les appelants exposent qu'ils sont retraités et âgés respectivement de 72 et 64 ans, que depuis 2018, que leur bailleresse tente d'obtenir qu'ils quittent le logement donné à bail à raison de la dégradation de leur relation avec son concubin et qu'elle tire prétexte de son état de santé pour justifier de la reprise du logement alors qu'elle ne prouve pas que sa fille fera du logement son habitation principale.

Ils concluent dès lors à la nullité du congé qui leur a été délivré.



A l'inverse, [W] [X] et [U] [J] épouse [R] font valoir la régularité du congé délivré aux consorts [L] pour reprise par un descendant et le motif sérieux qui le justifie.



En effet, pour prouver la légitimité du congé, les intimées produisent un extrait du livret de famille établissant la filiation de Madame [J] épouse [R] avec [W] [X], un certificat médical établi le 31 mars 2021 par le Docteur [I] certifiant que l'état de santé de cette dernière nécessite un rapprochement familial avec sa fille considérée comme aidante qui doit vivre à proximité de son domicile et une attestation sur l'honneur de [U] [R] relative à son projet de déménager dans les locaux objets du litige quand le logement sera vidé de ses locataires.



Elles démontrent dès lors de la légitimité du motif de reprise opposé aux locataires qui eux n'établissent, à l'inverse, nullement l'existence d'une collusion visant à obtenir qu'ils quittent le logement donné à bail en violation des droits que leur reconnaît la loi.



De plus, au-delà de leur affirmation relative à leur âge, ils n'établissent pas relever des dispositions protectrices prévues par loi.



La décision du premier juge sera dès lors confirmée en ce qu'elle a validé le congé délivré par Madame [X] le 9 juillet 2020 à Monsieur et Madame [L] et, par voie de conséquence, constaté qu'ils étaient occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mars 2021, leur a ordonné de libérer les lieux donnés à bail, et ce à compter de la signification du présent jugement, à défaut, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur fait, au besoin avec l'assistance de la force publique et enfin les a condamné solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à un montant de 880 euros à compter du 1er mars 2021, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion.



- Sur la demande en indemnisation de préjudices subis présentée par [U] [J] épouse [R] :



Madame [R] sollicite la condamnation des époux [L] à lui payer la somme de 14.250 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi depuis le 1er avril 2021 et jusqu'au 28 octobre 2022, date à laquelle les locataires ont été expulsés. Elle expose en effet que, en qualité de bénéficiaire du congé pour reprise, et alors que les époux [L] se sont maintenus dans les lieux qu'elle n'a pu occuper, elle a été contrainte de continuer à s'acquitter mensuellement d'un loyer pour son logement alors qu'elle aurait dû être logée gratuitement par sa mère.



Elle critique la décision entreprise qui l'a déboutée de son préjudice financier et lui a alloué, au titre de son préjudice de jouissance, la seule somme de 300 euros au motif que le préjudice allégué est compensé par le fait que les locataires étaient sur la même période redevables d'une indemnité d'occupation payée à Madame [X] vers qui il lui appartenait de se retourner si elle estimait subir un préjudicie alors qu'il ne peut y avoir ni adéquation ni compensation entre le préjudice qu'elle a subi et l'indemnité d'occupation perçue par sa mère



Toutefois, c'est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a dit qu'il n'appartenait pas aux époux [L] de réparer le préjudice financier allégué par Madame [R] qui résulte de l'engagement que sa mère aurait pris auprès d'elle de la loger gratuitement étant rappelé qu'il est exact que les locataires ont été condamnés au versement d'une indemnité d'occupation laquelle a pour objet d'indemniser le propriétaire de la privation de son bien.



S'agissant du préjudice de jouissance, Madame [L] ne rapporte aucun élément de nature à modifier l'évaluation à la somme de 300 euros qui a été faite.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à Madame [R] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts et elle sera déboutée du surplus de ses demandes.



- Sur les demandes accessoires :



Compte tenu de l'issue du litige, [S] [L] et [D] [N] épouse [L], supporteront, outre les dépens de première instance, ceux d'appel.



Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de les condamner à payer à [W] [X] et à [U] [J] épouse [R] une somme totale de 800,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax du 5 avril 2022 dans toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne [S] [L] et [D] [N] épouse [L] aux dépens d'appel ;



Condamne [S] [L] et [D] [N] épouse [L] à payer à [W] [X] et [U] [J] épouse [R] la somme totale de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente