Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 18 janvier 2024

N° RG 22/02044 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JDNF





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE



ARRET DU 18 JANVIER 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux du HAVRE, décision attaquée en date du 30/05/2022, enregistrée sous le n° 20/00013





APPELANTS :



Monsieur [C] [E]

né le 15 mars 1959 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Comparant, assisté de Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau dde l'EURE



Madame [H] [Z] épouse [E]

née le 08 mars 1964 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Non comparante , représentée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE





INTIME :



Monsieur [X] [N] [B] [A]

né le 17 juin 1971 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Non comparant, représenté par Me Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me Gaëlle ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



Lors de la plaidoirie et du délibéré



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller













DEBATS :



Madame DUPONT, greffière lors des débats.



Rapport oral a été fait à l'audience.



A l'audience publique du 20 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024.



ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 18 janvier 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



Signé par Madame Gouarin, présidente et par Madame Salort, adjointe administrative principale, faisant fonction de greffier lors de la mise à disposition, ayant prêté serment.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte notarié établi par Maître [V] [J], notaire à [Localité 8] (76), des 06 février et 20 mars 1995, Mmes [F] et [M] [Z] ont consenti à M. [X] [A] et à Mme [D] [T], son épouse, un bail rural à long terme de 18 ans, à effet du 29 septembre 1994, portant sur une parcelle sise sur la commune de [Localité 4], cadastrée Section ZH n°[Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 9]', d'une contenance de 5 ha 34 a 98 ca.

Ce bail s'est renouvelé une première fois pour une durée de 9 ans le 29 septembre 2012. 



Suivant acte du 30 octobre 1996, le Gaec [A] dont M. [X] [A] et sa mère, Mme [I] [A], étaient associés, a été transformé en Earl du même nom.

Les bailleresses ont été informées par courrier au nom des preneurs, signé par M. [A] et reçu en 1996, de la mise à disposition des terres à l'Earl [A]. 

Suivant acte du 30 mai 2000, Mme [I] [A] a cédé ses parts dans la société à M. [X] [A] et à Mme [D] [T] épouse [A], cette dernière étant devenue associée non exploitante de l'Earl.



La parcelle est devenue la propriété de Mme [H] [Z], épouse de M. [C] [E], les deux étant mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts, suivant acte notarié établi par Maître [V] [J], notaire à [Localité 8] (76) le 24 mars 2020.



Par acte d'huissier du 27 mars 2020, les époux [E] ont fait délivrer à M. [X] [A] et à Mme [D] [T] épouse [A], chacun, un congé à effet du 28 septembre 2021, sur le fondement de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime pour refus de renouvellement, motif pris du non respect des obligations du preneur en application de l'article L. 411-31 du même code. 









Par acte d'huissier de même date, les époux [E] ont fait délivrer à M. [X] [A] et à Mme [D] [T] épouse [A] un congé pour reprise au profit de M. [L] [E], sur le fondement de l'article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime.



Sur requête de M. [X] [A] du 12 mai 2020, enregistrée au greffe le 14 mai 2020, et suivant jugement du 30 mai 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre a :

- déclaré nul et de nul effet le congé délivré par Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] à M. [X] [A] le 27 mars 2020 sur le fondement de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime pour non respect des obligations du preneur,

- débouté les époux [E] de l'intégralité de leurs prétentions,

- débouté M. [X] [A] de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné les époux [E] in solidum à payer à M. [X] [A] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [E] in solidum aux entiers dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 17 juin 2022, M. [C] [E] et Mme [H] [Z] épouse [E] ont interjeté appel de cette décision. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions communiquées le 28 juin 2023, reprises oralement à l'audience, les époux [E] demandent à la cour, au visa des articles L.411-53, L.411-31, L.411-35 et L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, de : 

- réformer le jugement entrepris,

- valider le congé pour manquement aux obligations du preneur en place, sur la parcelle de terre d'une surface de 5 ha 34 a 98 ca, sise commune de [Localité 4] (Seine-Maritime), Section ZH n°[Cadastre 5] lieudit '[Adresse 9]' , 

- ordonner l'expulsion de M. [X] [A] et de Mme [D] [A] et de tous occupants de leur chef et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 5 jours après la signification du jugement (sic)à intervenir, de la parcelle sise commune de [Localité 4] (Seine-Maritime), Section ZH n°[Cadastre 5] lieudit '[Adresse 9]' pour 5 ha 34 a 98 ca,

- condamner M. [X] [A] et Mme [D] [A] au paiement de la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M.[X] [A] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [X] [A] et Mme [D] [A] aux entiers dépens de l'instance. 



Dans ses dernières conclusions communiquées le 22 juin 2023, reprises oralement à l'audience, M. [X] [A] demande à la cour, au visa des articles L.411-46, L.411-31, L.411-35 et L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré par Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] à M. [X] [A] le 27 mars 2020 sur le fondement de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime pour non-respect des obligations du preneur, en ce qu'il a débouté Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] de l'intégralité de leurs prétentions, en ce qu'il a condamné Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] in solidum à payer à M. [X] [A] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

En tout état de cause, 

- débouter Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ,

- condamner solidairement Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamner solidairement Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] aux entiers dépens. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



La fin de non recevoir liée à la prescription de l'action n'est plus soutenue en appel par M. [A].

La cour n'en est donc plus saisie.



Sur la validité du congé



Aux termes de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité.

Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. [...]



L'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime dispose ensuite en son paragraphe I que sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

[...]

Le paragraphe III précise qu'en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.



L'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose en outre que le bailleur pourra demander la résiliation du bail pour toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35 du même code ainsi que pour toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. 



L'article L 411-53 du code rural et de la pêche maritime prévoit enfin que nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues au dit article.



Le premier juge a annulé le congé en considérant que si les manquements des co-preneurs constitués par l'absence de participation effective et directe de Mme [D] [A] à l'exploitation des terres louées, étaient établis, les bailleurs ne justifiaient pas du préjudice en lien avec ce manquement et que les obligations d'information n'étaient pas requises en l'espèce.



Contestant cette décision, les époux [E] font valoir que le bail a été conclu avec les époux [A], qui ont a qualité de co-preneurs et que cette cotitularité implique une participation effective des deux intéressés à l'exploitation des biens loués, que Mme [A] n'a jamais fait part de son intention de ne pas renouveler le bail à son profit et que M. [X] [A] n'a entrepris aucune démarche en vue de mettre fin à la co-titularité du bail et ainsi régulariser la situation.

Ils observent qu'il n'est pas contesté que Mme [D] [A] exerce la profession d'aide-soignante et n'a jamais été exploitante agricole, ni membre du Gaec, ni associée exploitante lors de la transformation du Gaec en Earl [A] le 30 octobre 1996, accompagnée d'une mise à disposition des parcelles louées par le couple [A] auprès de l'Earl, qu'elle n'a pris la qualité d'associée non exploitante de l'Earl [A] qu'en 2000, lors de la cession de ses parts sociales par Mme [I] [A] à son fils et à sa belle-fille.

Ils concluent que lors du renouvellement du bail qui s'est fait au profit des copreneurs, Mme [A] a persisté dans son manquement à l'exécution de ses obligations nées d'un bail indivisible et que cette violation de ses obligations constitue une cession prohibée du bail, cause péremptoire de sa résiliation ou de son non-renouvellement, ne nécessitant pas la démonstration d'un préjudice par le bailleur.

Ils soutiennent qu'en tout état de cause, si la démonstration d'un préjudice était requise, celui-ci est nécessairement caractérisé par la défaillance d'un copreneur.

Ils ajoutent que M. [A] a également manqué à ses obligations en n'effectuant aucune démarche pour mettre fin à la co-titularité du bail. Ils exposent que l'information de mise à disposition des terres effectuée en 1996 par les preneurs ne constitue pas l'information requise par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime en cas de cessation d'activité d'un des copreneurs et de demande de poursuite du bail par l'autre et que l'absence d'une telle information constitue un motif de résiliation ou de refus de non-renouvellement du bail. Ils considèrent que la récente jurisprudence de la Cour de cassation sur cette obligation d'information ne trouve pas application en l'espèce, dès lors que les terres ont été mises à disposition et que la jurisprudence ne concerne que le cas de co-preneurs exploitant à titre individuel.



M. [A] sollicite au contraire la confirmation de la décision entreprise ayant annulé le congé délivré par le bailleur.

S'il reconnaît que son épouse, cotitulaire du bail, n'a effectivement jamais exploité les terres louées, il estime que le congé est dépourvu de motif dès lors que le bailleur ne justifie pas du préjudice requis par les textes. 

Il rejette également tout manquement de sa part, alors que le renouvellement du bail est intervenu le 29 septembre 2012 à son seul nom, dans les conditions de l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, dès lors que son épouse n'exploitait pas dans la société bénéficiaire de la mise à disposition et que la jurisprudence de la Cour de Cassation applicable aux époux copreneurs, quel que soit leur statut, estime qu'une telle cession n'est pas irrégulière et ne saurait constituer un motif de résiliation du bail.



En l'espèce, il résulte de la teneur du courrier du 30 octobre 1996 produit aux débats que celui-ci caractérise l'information due par les copreneurs à leur bailleur en cas de mise à disposition de terres louées à une société , en l'espèce l'Earl [A], et non l'information due par le copreneur poursuivant l'activité seul en cas de départ ou de cessation d'activité de son copreneur.

Contrairement à ce qui est soutenu, M. [X] [A] ne démontre pas avoir rempli l'obligation d'information prévue à l'article L.411-35 alinéa 3 et 4 du code rural et de la pêche maritime, pour demander officiellement à son bailleur de poursuivre seul le bail, compte tenu de la l'absence d'activité agricole de son épouse, et il n'est pas plus justifié que celle-ci ait voulu se désolidariser du bail.

Cependant, M. [A], époux et copreneur du bail, est bénéficiaire de la poursuite de plein droit du bail à son profit, en application de l'article L 411-46 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime et le défaut d'information des bailleurs qui lui est imputable n'emporte ni de plein droit la résiliation du bail (Civ 3. 06 juillet 2022, n°21-12.833), ni ne justifie à lui seul un refus de renouvellement du dit bail.



Il est en outre constant que Mme [A], conjoint copreneur du bail signé les 06 février et 20 mars 1995 n'a jamais été associée exploitante du Gaec ni de l'Earl [A] bénéficiant en 1996 de la mise à disposition des terres litigieuses et n'a pris qu'une qualité d'associée non exploitante de l'Earl [A] en 2000, lors de la cession de ses parts par Mme [I] [A], sa belle-mère.

Or, la faculté de mettre les biens loués à la disposition d'une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés; à défaut, le preneur non associé ou associé non exploitant manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens, abandonne la jouissance du bien loué à cette société et procède ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit, la circonstance que l'autre preneur soit effectivement associé étant sans incidence du fait du caractère indivisible du bail rural (Civ 1. 21 janvier 2021, n°19-24.520; 2 arrêts de Civ 1. 12 octobre 2023; n°21-20.212 et 21-22.101).

Mme [A] copreneur avec son époux du bail signé en 1995, a donc manqué à ses obligations, faute de disposer d'une qualité personnelle d'associée exploitante originelle et pérenne, alors que les terres qu'elle louait avec son époux ont été mises à disposition d'une société à objet principalement agricole, qu'elle a donc opéré un transfert illicite de son droit d'exploiter le fonds loué à un tiers dès 1996, le fait que M. [A] ait été, lui, associé exploitant de l'Earl [A] étant sans incidence sur l'illicéité de l'opération.

La cour observe que ce manquement a persisté jusqu'à la prise d'effet du congé fixée au 28 septembre 2021, congé que Mme [A] n'a d'ailleurs elle-même pas contesté.



Mme [A] a laissé les terres louées à disposition d'un tiers quasiment dès l'origine de la signature du bail jusqu'à la prise d'effet du congé qui lui a été délivré, faits constitutifs d'une cession prohibée et d'une violation des articles L 411-31 et L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sans que la démonstration d'un préjudice subi par les bailleurs ne soit requise.



Les époux [E] justifient donc d'un motif de refus de renouvellement du bail pour manquement à ses obligations de preneur à l'égard de M. [A], en application de l'article L 411-53 du code rural et de la pêche maritime. 



La décision entreprise sera donc infirmée et le congé délivré par Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] à M. [X] [A] le 27 mars 2020 sur le fondement de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime pour non respect des obligations du preneur sera validé.



Sur les conséquences de la validation du congé litigieux



L'expulsion de M. [X] [A] et de tout occupant de son chef, des terres litigieuses, sera prononcée.

Il ne sera néanmoins pas fait droit à la demande d'astreinte formulée par les époux [E], dès lors qu'aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que son prononcé serait nécessaire pour assurer l'exécution de la présente décision.



Sur les demandes accessoires



M. [X] [A] succombant en ses demandes sera condamné aux dépens de première instance par infirmation de la décision entreprise, ainsi qu'aux dépens d'appel.

Il sera en outre condamné à verser aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et débouté de sa demande formulée à ce titre.

Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront infirmées.









PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Valide le congé délivré par Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] à M. [X] [A] le 27 mars 2020 sur le fondement de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime, pour manquement aux obligations du preneur en place, sur la parcelle de terre d'une surface de 5 ha 34 a 98 ca, sise commune de [Localité 4] (Seine-Maritime), Section ZH n°[Cadastre 5] lieudit '[Adresse 9]', 



Ordonne l'expulsion de M. [X] [A] et de tous occupants de son chef, de la parcelle sise commune de [Localité 4] (Seine-Maritime), Section ZH n°[Cadastre 5] lieudit '[Adresse 9]' pour 5 ha 34 a 98 ca , dans le délai d'un mois à compter du présent arrêt,



Déboute Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] de leur demande d'astreinte,



Condamne M. [X] [A] aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne M. [X] [A] à verser à Mme [H] [Z] épouse [E] et M. [C] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Déboute M. [X] [A] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





L'adjointe administrative La présidente

faisant fonction de greffière