Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 18 janvier 2024

N° RG 23/00933 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JKBX







COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 18 JANVIER 2024









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00223

President du tribunal judiciaire d'Evreux du 08 février 2023





APPELANTE :



S.C.I. LE DRAGONNEAU

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Julien DETTORI, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Charlotte VASSEUR, avocat au barreau de ROUEN







INTIMEE :



S.A.R.L. EM AUTOS BON PLAN

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN









COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 19 octobre 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, présidente

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère











GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière







DEBATS :



A l'audience publique du 19 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024 puis prorogé au 18 janvier 2024.







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 18 janvier 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

 

Par acte authentique du 25 juin 2021, la SCI Le Dragonneau a donné à bail à la SARL EM Autos Bon Plan un local commercial sis [Adresse 2].

 

Cette location a été consentie moyennant le règlement d'un loyer annuel de 31 680 euros TTC, payable en douze termes égaux à hauteur de 2 640 euros TTC.

 

Le bail stipule que le montant du loyer sera indexé sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) à la date du 1er juillet de chaque année.

 

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, soit jusqu'au 30 juin 2030.

 

Le 16 mars 2022, la SCI Le Dragonneau a fait délivrer à la SARL EM Autos Bon Plan un commandement de payer rappelant la clause résolutoire.

 

Le 10 mai 2022, la SCI Le Dragonneau a fait une sommation à la SARL EM Autos Bon Plan, lui enjoignant de respecter la destination des lieux loués et d'assurer le paiement des loyers en temps utile, outre le règlement des factures d'électricité.



Par acte d'huissier en du 17 juin 2022, la SCI Le Dragonneau a assigné la SARL EM Autos Bon Plan aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de la SARL EM Autos Bon Plan.



Par ordonnance du 14 septembre 2022, le juge des référés a ordonné une médiation.

 

Par ordonnance de référé du 8 février 2023, le président du tribunal judiciaire d'Evreux a :

 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Le Dragonneau tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL EM Autos Bon Plan et d'expulsion de cette dernière,

 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la SCI Le Dragonneau au titre des factures d'électricité,

 

- condamné la SARL EM Autos Bon Plan à payer, à titre provisionnel, à la SCI Le Dragonneau la somme de 2 640 euros TTC au titre du loyer et charges du mois de mai 2022,

 

- condamné la SCI Le Dragonneau à réaliser ou faire réaliser sur l'immeuble donné à bail à la SARL EM Autos Bon Plan sis [Adresse 2] les travaux de remise en état de la toiture afin de la rendre étanche et hermétique à l'eau et à l'air, et ce dans un délai de trois mois compter de la signification de la présente décision, et à l'issue de ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 60 jours,

 

- débouté la SARL EM Autos Bon Plan de ses demandes au titre du rétablissement de l'électricité et des travaux de réparation des portes du garage,

 

- débouté les parties de l'intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris celle formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 

-laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu'elles ont exposés,



- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

 

La SCI Le Dragonneau a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 10 mars 2023.



Le 22 août 2023, La SARL EM Autos Bon Plan a quitté le local pris à bail.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2023.







EXPOSE DES PRETENTIONS

 

Vu les conclusions du 28 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI Le Dragonneau qui demande à la cour de :

 

- réformer en tout point l'ordonnance rendue par le juge des référés en date du 8 février 2023, sauf en ce qu'elle a condamné la SARL Em Autos Bon Plan à payer, à titre provisionnel, à la SCI Le Dragonneau, la somme de 2 640 euros TTC au titre du Loyer et charges du mois de mai 2022 et sauf en ce qu'elle a débouté la SARL Em Autos Bon Plan de sa demande tendant à la réparation des portes de garage,

 

Statuant à nouveau,

 

- déclarer recevable et bien fondée la SCI Le Dragonneau en ses demandes, fins et conclusions,

 

- constater et en tous les cas, prononcer la résiliation du bail dont il s'agit aux torts et griefs exclusifs de la SARL EM Autos Bon Plan, avec toutes suites et conséquences de droit,

 

- ordonner l'expulsion de la SARL EM Autos Bon Plan des lieux loués, ainsi que de l'ensemble de ses biens et de tous occupants de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir, après avoir satisfait à ses obligations de preneur sortant, et ce, conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

 

- ordonner le concours de la force publique pour l'expulsion de la SARL EM Autos Bon Plan, pour le cas où celle-ci n'y déférerait pas volontairement,

 

- ordonner que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux soit soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan à payer à la SCI Le Dragonneau la somme 29 884,08 euros TTC, représentant le décompte des Loyers et charges dues pour les mois de mai, juin et décembre 2022 ainsi que de janvier à août 2023,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan à payer à la SCI Le Dragonneau les termes et Loyers échus, les indemnités d'occupation ou charges locatives, jusqu'à la décision à intervenir,

 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle dû par la SARL EM Autos Bon Plan, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux, à la somme mensuelle de 3 300 euros HT soit 3 960 euros TTC, correspondant au montant du Loyer, conformément au bail commercial régularisé,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan au paiement de cette indemnité,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan à verser à la SCI Le Dragonneau la somme de 1 848 euros TTC au titre de la clause pénale,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan à payer à la SCI Le Dragonneau toutes charges postérieures à la résiliation du bail jusqu'à la restitution des locaux ou reprise par le bailleur desdits locaux,

 

- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,



- dire que les demandes reconventionnelles de la SARL EM Autos Bon Plan sont irrecevables faute d'intérêt à agir et l'en débouter,

  

- débouter la SARL EM Autos Bon Plan de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan à payer à la SCI Le Dragonneau la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- débouter la SARL EM Autos Bon Plan de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- condamner la SARL EM Autos Bon Plan aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et le procès-verbal de constat d'huissier.

 



Vu les conclusions du 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société EM Autos Bon Plan qui demande à la cour de :



 - déclarer la SCI Le Dragonneau recevable mais non fondée en son appel, l'en débouter ;

 

- l'inviter à mieux se pourvoir,

 

- constater le départ de la SARL EM Autos Bon Plan au 22 août 2023,

 

- déclarer la société EM Autos Bon Plan recevable en son appel incident, y faire droit,

 

- infirmer l'ordonnance du 8 février 2023 dans les limites de l'appel incident et des présentes conclusions modificatives,

 

Statuant à nouveau,



- confirmer la condamnation sous astreinte de la SCI Le Dragonneau à effectuer les réparations dans les termes de l'ordonnance de référé mais jusqu'au départ de la société EM Autos Bon Plan au 22 août 2023,



- condamner la SCI Le Dragonneau à payer à la SARL EM Autos Bon Plan la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 

3 000 euros des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

 

 -condamner la SCI Le Dragonneau aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les honoraires du médiateur et autoriser Maître [X] [T] à les recouvrer par application de l'article 699 du code de procédure civile.







MOTIFS DE LA DECISION 



Il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions reprises au dispositif des conclusions. 



Au préalable, c'est sans en tirer de conséquence dans le dispositif de ses conclusions que la société EM Autos Bon Plan expose que la SCI Le Dragonneau a perdu sa qualité pour agir depuis que le départ de la locataire a entrainé la fin du bail. A défaut pour la société EM Autos Bon Plan reprendre une fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, il ne sera pas statué sur ces développements. 

 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire

 

La SCI Le Dragonneau soutient que :



* son locataire ne respecte pas la destination des lieux loués ; il était convenu que la locataire utilise les locaux pour y faire exclusivement du montage et démontage de pneus ainsi que de la mécanique d'entretien ; dès son installation dans les lieux, la locataire a exercé une activité de grosse mécanique de réparation et de revente de véhicules d'occasion ; la SARL EM Autos Bon Plan s'adonnait également à de la distribution de colis aux particuliers, activité qui n'est pas prévue par le bail commercial ce qui a été constaté le 2 mai 2022 par Maître [U] ; la locataire ne produit pas la résiliation des contrats avec les sociétés pour lesquelles elle assurait la distribution ;



* elle ne s'est initialement pas acquittée du loyer durant les mois de mai et juin 2022 malgré les nombreuses relances du bailleur ; depuis le mois de novembre 2022, la SARL Em Autos Bon Plan ne s'acquitte plus du loyer ;



* elle n'a jamais acquitté les charges d'électricité depuis qu'elle a pris le local à bail ; elle a organisé en fraude des droits du bailleur l'installation d'un compteur individuel de chantier.



* malgré les multiples injonctions et le commandement délivré le 16 mars 2022, la SARL Em Autos Bon Plan ne s'est pas mise en conformité ;



* les voisins se sont plaints de la gêne occasionnée pour circuler dans la cour ;



* le 22 août 2023, la locataire a quitté le local et vidé les lieux, elle n'a ni donné congé au bailleur ni respecté le préavis ni encore restitué les clés à la bailleresse ;

 



La SARL EM Autos Bon Plan réplique que :

 

* le commandement du 16 mars 2022 ne vise que de prétendues infractions aux clauses du bail ;

* le bail ne définit pas ce qu'est la grosse mécanique ; une telle interprétation excède les pouvoirs du juge des référés ; la bailleresse ne démontre pas une violation factuelle des clauses du bail, libre pour le locataire d'être éventuellement surassuré ; 

* l'atelier de la société locataire étant en fond de cour, les véhicules ne peuvent pas faire autrement que de circuler sur celle-ci ; la SCI confond la présence de véhicules qui rentrent et qui sortent de l'atelier avec le stationnement de ceux-ci qui implique une certaine durée ;

* le constat de Maître [U] montre la présence de deux véhicules : un véhicule Citroen qui ne ressemble pas à une épave et qui ne semble pas appartenir au garage ; une fourgonnette Volkswagen qui n'est autre que le véhicule du gérant de la SCI qui occupe volontairement l'espace loué ce qui gêne d'ailleurs la circulation dans la cour ;

* dans la veine de services de proximité et de rapidité, elle avait pensé proposer le service de distribution aux particuliers ; elle a cessé cette activité ; la SCI ne démontre pas un exercice effectif de cette activité au-delà des autocollants et affiches sur la devanture ; rien n'indique que les colis étaient destinés à des particuliers ; le garage se fait délivrer des pièces détachées ; 

* la SCI Le Dragonneau est de mauvaise foi ; depuis plusieurs mois, la locataire demandait au propriétaire d'effectuer les réparations de toiture ; en réponse, le bailleur a procédé à une coupure intempestive d'électricité au mois de mai 2022, en novembre 2022 obligeant le locataire à faire appel à un compteur et à un branchement extérieur.



Réponse de la cour

 

Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile que ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''



L'article 835 du code de procédure civile prévoit que ''le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.''



L'article L145-41 du code de commerce dispose que : ''Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (').''



La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire.



Le bail commercial qui a été signé entre les parties le 25 juin 2021 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle :

 

''A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de Loyer ou de tout rappel de Loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d'inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou sommation d'exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.''

 

Au paragraphe « Désignation des lieux loués », il est stipulé : « Précision faite que l'accès au bien loué se fait depuis le boulevard Clémenceau par une parcelle à usage de cour commune ...appartenant au bailleur ; cette parcelle est uniquement destinée au passage, et en aucune manière cette cour ne peut servir au stationnement, ou à l'entrepôt de toutes marchandises ou matériaux ; elle doit rester LIBRE à toute heure du jour et de la nuit.



La disposition relative à la destination des lieux loués rédigée en ces termes : 



''Les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l'exploitation de son commerce de garage spécialisé dans le pneumatique, le montage de pneus neufs et d'occasion, disques et plaquettes de frein, et dans les vidanges, petite mécanique à l'exclusion de tout autre, même temporairement et notamment à l'exclusion de toute activité de grosse mécanique automobile. Les activités exercées par le preneur dans les lieux loués ne devront être ni malodorantes, ni polluantes''.

Le 16 mars 2022, la SCI Le Dragonneau a fait signifier à la SARL EM Autos Bon Plan un commandement, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail, d'avoir à cesser les infractions suivantes : l'activité de distribution de colis aux particuliers, le stationnement d'épaves dans la cour, la gêne de circulation dans la cour, l'activité de grosse mécanique.

Le 2 mai 2022, Maître [U], huissier de justice à [Localité 3], a dressé un procès-verbal de constat. Il est mentionné que :

- le local situé au fond de la cour comporte plusieurs affiches, banderoles et supports de communication publicitaire, que le nom qui y figure est « EM Autos Bon Plan »,

- en dessous du nom est inscrit : « Achat-vente de véhicules ' Mécanique et entretien rapide ' Pneumatiques ' Parallélisme- Géométrie ' Pare-brise »,

- une pancarte sur laquelle est inscrit « Mondial Relay » est présente au-dessus de la porte piétonne des locaux loués à La SARL EM Autos Bon Plan

- depuis la cour commune, il observe une fenêtre des locaux loués à La SARL EM Autos Bon Plan et constate qu'une affiche est présente, il est inscrit « Mondial Relay Retirez et Expédiez vos colis », en dessous se trouve un auto-collant sur lequel est inscrit « Mondial Relay ici, j'imprime mon Etiquette »,

- des colis sont entreposés à l'intérieur des locaux, ces colis sont visibles depuis la cour commune.

Des clichés photographiques sont annexés au procès-verbal de constat qui illustrent ces constatations.

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que l'activité prévue au bail est celle de petite mécanique à l'exclusion de grosse mécanique, que le bail ne définit pas cette notion de grosse mécanique et qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses d'un contrat.

La cour ajoute qu'il n'apparaît nullement avec l'évidence requise en référé des captures d'écran de publications Facebook produites par La SCI Le Dragonneau que les activités de La SARL EM Autos Bon Plan qui y sont illustrées relèvent de la grosse mécanique (changement d'un kit d'embrayage + d'un volant moteur + d'une pompe de direction assisté ; remplacement du refroidissement d'huile ; remplacement des valves de commande, mise à jour de passage de vitesse ; mécanique générale ; remplacement de tous les joints haut moteur).

Il n'apparaît d'avantage avec l'évidence requise en référé, ni du procès-verbal de constat du 2 mai 2022 ci-dessus cité, ni de l'attestation d'assurance ''garagistes'' de La SARL EM Autos Bon Plan que ce dernier se livre à de la grosse mécanique, aucune opération de cette nature n'ayant été constatée par l'huissier de justice et aucune définition de l'activité assurée ''atelier de mécanique générale'' n'étant mentionnée dans l'attestation d'assurance.

Mais s'agissant de l'activité de distribution de colis aux particuliers qui n'est pas prévue au bail, l'huissier de justice a constaté le 2 mai 2022, soit plus d'un mois après la délivrance du commandement de cesser cette infraction, la présence sur la façade des locaux loués de supports mentionnant « Mondial Relay », « Mondial Relay Retirez et Expédiez vos colis », « Mondial Relay ici, j'imprime mon Etiquette » dont il apparaît, sans qu'il soit nécessaire de faire référence à la présence de colis au contenu discuté par l'intimée, la poursuite de l'activité. L'exercice de cette activité est corroborée par Monsieur [G], responsable d'un cabinet d'assurance voisin de la SARL EM Autos Bon Plan qui dans une lettre du 20 juin 2022, expose les difficultés générées par le stationnement dans la cour commune et déclare que ''Le blocage vient (') de plus en plus souvent de personnes qui viennent apporter ou récupérer un colis ».

Du constat de l'huissier de justice du 2 mai 2022 et du témoignage de Monsieur [G], il apparaît avec l'évidence requise en référé que l'infraction s'est poursuivie après le 16 avril 2022 nonobstant la dénégation non étayée de la SARL EM Autos Bon Plan.

Enfin, la SCI Le Dragonneau produit des photographies (pièce 22) qui illustrent l'encombrement de la cour par des véhicules, et une seconde lettre de Monsieur [G], qui déclare le 12 mai 2023 : « je suis encore obligé de signaler qu'il m'est impossible d'accéder à mon garage dans la cour car il y a la présence d'un véhicule d'un client du garage ou alors un véhicule en attente de réparation. Dans ce cas je suis obligé de le signaler au personnel du garage pour qu'il retire ce véhicule ».

Il apparaît incontestablement de ces éléments que des véhicules ont été stationnées dans la cour commune au mépris des clauses du bail pendant plus d'un mois après la délivrance du commandement.

La mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire s'apprécie au jour de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire soit en l'espèce le 16 mars 2022. Or si le 27 janvier 2022, La SARL EM Autos Bon Plan a fait délivrer une sommation interpellative à La SCI Le Dragonneau aux fins de connaître le délai de réalisation de travaux en toiture, il ne s'en déduit pas 

avec évidence que la mise en 'uvre de la clause résolutoire le 16 mars 2022 n'a eu pour objectif que de permettre au bailleur d'échapper à une éventuelle obligation. Par ailleurs, les coupures d'électricité des mois de mai et novembre 2022 dont se plaint la locataire sont postérieures à la délivrance du commandement de sorte que le moyen tiré de la mauvaise foi imputée au bailleur sera écarté.

Il n'est ainsi pas sérieusement contestable que les manquements de la locataire à ses obligations résultant du bail, reprochés dans le commandement, ont perduré au-delà du délai d'un mois imparti à la SARL Em Autos Bon Plan pour y mettre fin, ce qui est suffisant pour emporter l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la SARL EM Autos Bon Plan. 

L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Le Dragonneau tendant à la résiliation du bail.

Il sera constaté la résiliation du bail au 17 avril 2022 avec toutes conséquences de droit relatives à l'obligation pour la locataire de quitter les locaux.

 

Sur les demandes financières de la SCI Le Dragonneau tendant au paiement des loyers et des factures d'électricité



La SCI Le Dragonneau soutient que :

 

* l'intimée n'est pas fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers ; elle pouvait avant son départ disposer normalement du local quand bien même elle prétend que des travaux devaient être effectués sur la toiture. 



*le bail commercial prévoit qu'en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur, et prévoit une majoration de 10% des loyers et accessoires impayés à titre d'indemnités forfaitaires ; qu'en outre l'indemnité d'occupation après résiliation judiciaire du bail est établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

 

La SARL EM Autos Bon Plan réplique que :

 

*elle est fondée à soulever l'exception d'inexécution ainsi que le défaut de délivrance de la part du bailleur ;



*la majoration de 50% de l'indemnité d'occupation constitue une clause pénale manifestement excessive. 





Réponse de la cour

 

Sur les loyers



La SCI Le Dragonneau demande que l'ordonnance entreprise soit confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL EM Autos Bon Plan à lui payer la somme de 2 640 € TTC au titre des loyers et charges du mois de mai 2022. La SARL Auto Bon Plan est appelante incident mais ne présente aucune prétention quant à sa condamnation en paiement de loyers et charges.



Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, que la SARL Em Autos Bon Plan qui entend voir infirmer l'ordonnance du 8 février 2023 devait dans le dispositif de ses conclusions d'appel, énoncer qu'elle entendait voir infirmer l'ordonnance du chef de la disposition qui la condamne au paiement d'une somme de 2 640€ TTC, et formuler une prétention tendant à voir la société bailleresse déboutée de ce chef de demande. A défaut, et bien que le bail étant résilié le 17 avril 2022, ce paiement est en réalité une indemnité d'occupation, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL EM Autos Bon Plan à payer, à titre provisionnel, à la SCI Le Dragonneau la somme de 2 640 euros TTC au titre du loyer et charges du mois de mai 2022.



Pour le surplus, par l'effet de la résiliation du bail au 17 avril 2022, l'indemnité d'occupation qui vient réparer le préjudice né d'une occupation sans droit ni titre vient se substituer à l'obligation de payer le loyer. La SARL EM Autos Bon Plan, occupante sans droit ni titre jusqu'à son départ des lieux ne peux utilement se prévaloir d'une exception d'inexécution. Il en résulte qu'une indemnité d'occupation sera mise à sa charge.



Les dispositions du bail qui prévoient qu'en cas de résiliation judiciaire du bail, à titre d'indemnités forfaitaires, l'indemnité d'occupation du bail est établie sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, le dépôt de garantie est acquis au bailleur et les loyers impayés sont majoré de 10% quinze jours après réception par le locataire d'une lettre recommandée demeurée sans effet, s'analysent en des clauses pénales pouvant être minorées par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation du locataire sur ces points est sérieusement contestable. L'indemnité provisionnelle d'occupation sera limitée au montant équivalent à celui de l'échéance mensuelle, soit 2 640 euros à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à restitution des clés, et la SCI Dragonneau sera déboutée du surplus de ses prétentions. 



 Sur les factures d'électricité



La SCI Le Dragonneau réclame la condamnation de la SARL Em Autos Bon Plan à lui payer la somme de 2 440,50 euros au titre de la période du 19 octobre 2021 au 18 mars 2022 et du 20 mai 2022 au 23 septembre 2022.



Le contrat de bail précise en page 8 les charges supportées par le locataire, dont font parties ''les dépenses de consommation c'est-à-dire eau, électricité''. 

 

Si la SCI Le Dragonneau produit des factures d'électricité émises par le fournisseur ''Vattenfall'', elle ne produit aucun élément incontestable quant aux modalités de répartition des frais d'électricité entre les différents locataires de sorte que la réclamation présentée à ce titre par l'appelante est sérieusement contestable.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la SCI Le Dragonneau au titre des factures d'électricité.





Sur les demandes reconventionnelles de la SARL Em Autos Bon Plan



La SCI Le Dragonneau fait valoir que :



* La SARL Em Autos Bon Plan a quitté les lieux le 22 août 2023 et a notifié son congé le 5 septembre 2023 ; elle n'a plus d'intérêt à agir.





Réponse de la cour



L'article 122 du code de procédure civile dispose que : ''Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée''.

 

L'intérêt de la SARL EM Autos Bon Plan à demander l'exécution de travaux doit être apprécié au moment de l'introduction de sa demande. Au moment où elle a introduit sa demande, la résiliation du bail n'avait pas été prononcée. Il en résulte que la SARL EM Autos Bon Plan a conservé son intérêt à agir pour demander 

la confirmation du jugement en ce que le bailleur a été condamné sous astreinte à effectuer des travaux et à demander que cette condamnation sous astreinte soit prononcée jusqu'à son départ des lieux. La demande sera jugée recevable.



Mais dès lors que la résiliation du bail est constatée avec effet au 17 avril 2022, soit avant que l'ordonnance entreprise ait prononcé la condamnation sous astreinte du bailleur à effectuer des travaux, cette ordonnance ne peut qu'être infirmée en ce qu'elle a condamnée la SCI Le Dragonneau à réaliser ou faire réaliser sur l'immeuble donné à bail à la SARL Em Autos Bon Plan, les travaux de remise en état de la toiture afin de la rendre étanche et hermétique à l'eau et à l'air, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de son prononcé, et sous astreinte à l'issue de ce délai. La demande de la SARL EM Autos Bon Plan occupant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2022 sera rejetée.



L'ordonnance sera confirmée du chef des dispositions relatives aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une et de l'autre des parties.



Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

 

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance en ce qu'elle a :



- condamné la SARL Em Autos Bon Plan à payer, à titre provisionnel, à la SCI Le Dragonneau la somme de 2 640 euros TTC au titre du loyer et charges du mois de mai 2022,

 

- débouté la SARL Em Autos Bon Plan de ses demandes au titre du rétablissement de l'électricité et des travaux de réparation des portes du garage,



- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la SCI Le Dragonneau au titre des facture d'électricité ;

 

- débouté les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu'elles ont exposés ;

 

L'infirme en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail liant les parties à compter du 17 avril 2022,

Condamne la SARL Em Autos Bon Plan à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision et à l'issue de ce délai, ordonne l'expulsion de la SARL EM Autos Bon Plan et de celle de l'ensemble de ses biens et de tous occupants de son fait, au besoin avec l'assistance de la force publique ;



- Ordonne que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux soit soumis aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures d'exécution ; 

Condamne la SARL EM Autos Bon Plan au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelles de 2 640 euros à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à restitution des clés ;

Déboute la SCI Le Dragonneau du surplus de sa demande en paiement de loyers ;

Déboute la SCI Le Dragonneau de ses demandes tendant à la majoration du montant de l'indemnité d'occupation, au paiement d'une clause pénale, à la conservation du dépôt de garantie ;



Dit recevable la demande reconventionnelle de la SARL Em Autos Bon Plan tendant à la condamnation de la SCI Le Dragonneau à réaliser des travaux en toiture,

Déboute la SARL Em Autos Bon Plan de sa demande de réalisation de travaux en toiture,

Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel,

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







La greffière, La présidente,