Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 janvier 2024

16/01/2024



ARRÊT N°



N° RG 21/04203 

N° Portalis DBVI-V-B7F-ONMC

A.M R / RC



Décision déférée du 23 Septembre 2021 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, 

JCP de TOULOUSE - 19/01799

M. GUICHARD

















[D] [O]

[L] [U] épouse [O]





C/



[X] [H] épouse [G]

[P] [G]





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Monsieur [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE





Madame [L] [U] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES



Madame [X] [H] épouse [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Camille PASTRE, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [P] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Me Camille PASTRE, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : N.DIABY







ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique en date du 28 mars 2019, M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] ont vendu à M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] une maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] cadastrée AB n°[Cadastre 4] pour le prix de 445 000 €.



Apprenant tardivement le lancement d'un programme immobilier de plusieurs maisons à proximité de leur terrain, M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] ont, par acte d'huissier en date du 20 mai 2019, fait assigner M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'obtenir la nullité de la vente et la réparation de leur préjudice au titre de la réticence dolosive.



Par jugement contradictoire du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 



- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication de I'assignation au registre de la publicité foncière ;

- déclaré recevable I'action en nullité de la vente ;

- dit que les consorts [O] ont engagé leur responsabilité vis-à-vis des consorts [H]-[G] au titre de la réticence dolosive ; 

- ordonné I'annulation de la vente conclue le 28 mars 2019 entre M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] d'une part, et M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] d'autre part, portant sur une maison à usage d'habitation avec terrain autour, piscine et deux vérandas, située [Adresse 5] à [Localité 7], et figurant au cadastre section AB [Cadastre 4] ;

- condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer à M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] les sommes suivantes :

- 445.000 euros correspondant au prix de vente,

- 40.450 euros correspondant aux frais accessoires ;

- rejeté la demande au titre du préjudice moral ;

- condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer les dépens de I'instance ; 

- condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer à M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'il était établi que M. et Mme [O] avaient signé un protocole d'accord avec la société LP Promotion Mimosas, le 21 janvier 2019, soit entre la date de signature de la promesse de vente le 7 décembre 2018 et celle de l'acte de vente le 28 mars 2019, protocole dont il n'est pas contesté qu'il n'a été découvert par les acquéreurs que postérieurement à la vente. Il a relevé en outre que M. et Mme [O] avaient introduit un recours gracieux le 25 septembre 2018, avant la signature de la promesse de vente, afin de contester le permis de construire obtenu par la société LP Promotion Mimosas craignant qu'il ne nuise à la tranquillité et contribue à la dépréciation de la valeur pécuniaire de leur maison. 



Il a déduit de ces éléments que les vendeurs avaient parfaitement conscience de I'impact particulièrement important de ce programme immobilier sur leur bien, dans le sens de perte d'intimité, de tranquillité, de valeur et d'atteinte à I'architecture de I'environnement immédiat et qu'ils avaient tu cette information essentielle relative à I'environnement immédiat du bien immobilier objet de la vente qu'ils savaient nécessairement déterminante du consentement de leurs acquéreurs dès lors qu'ils avaient obtenu des indemnisations conséquentes et des engagements de la part du promoteur en raison de I'impact sur I'habitabilité de leur bien qui comprend une maison mais aussi une terrasse avec piscine.







Pour considérer que cette information n'avait pas été transmise aux acquéreurs qui pouvaient légitimement l'ignorer, le juge a considéré que :

- les actes conduisant à la vente ne portaient aucune mention de ces projets,

- les recherches administratives habituelles avaient été effectuées par les acquéreurs sans que leur attention soit attirée sur le projet immobilier en cours, 

- I'aspect entretenu voire récent des constructions aux alentours ne pouvait laisser penser qu'elles allaient être détruites,

- il n'existait aucune publicité concernant le programme immobilier, autre que celle figurant sur des panneaux fixés au pied d'un pylône se trouvant à plusieurs mètres de la maison objet de la vente et n'étant pas toujours lisibles.



Par déclaration en date du 12 octobre 2021, M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] ont relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions à l'exception de celle ayant rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.



EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 4 janvier 2022, M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O], appelants, demandent à la cour, de : 



- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- constater l'absence de toutes réticences dolosives,

- débouter Mme [X] [H] et M. [P] [G] de l'ensemble de leurs demandes,

- les condamner aux entiers dépens ainsi qu'au règlement d'une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 20 janvier 2022, M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G], intimés et sur appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil, de : 



- 'dire et juger' que M. [D] [O] et Mme [L] [O] ont commis des man'uvres dolosives à leur égard ; 

- 'dire et juger' que les man'uvres dolosives de M. [D] [O] et Mme [L] [O] ont été déterminantes de leur consentement ;

-'dire et juger' que M. [D] [O] et Mme [L] [O] ont vicié leur consentement.

En conséquence :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation au registre de la publicité foncière ;

- déclaré recevable l'action en nullité de la vente ;

- dit que les consorts [O] ont engagé leur responsabilité à leur égard au titre de la réticence dolosive ;

- ordonné l'annulation de la vente conclue le 28 mars 2019 entre M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] d'une part et Mlle [X] [H] et M. [P] [G] d'autre part, portant sur une maison à usage d'habitation avec terrain autour, piscine et deux vérandas, située [Adresse 5] à [Localité 7] et figurant au cadastre section AB [Cadastre 4] ;

- condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à leur payer les sommes suivantes :

o 445.000 euros correspondant au prix de vente ;

o 40.450 euros correspondant aux frais accessoires ;

- condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer les dépens de l'instance ;

- condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à leur payer la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral.



Subsidiairement :

- condamner solidairement M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à leur payer une somme de 178.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

- condamner solidairement M. [D] [O] et Mme [L] [O] au paiement d'une somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 26 juin 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION



La déclaration d'appel porte notamment sur les dispositions du jugement ayant rejeté la fin de non recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation au registre de la publicité foncière et ayant déclaré recevable l'action en nullité de la vente.



Au regard du dispositif des dernières écritures signifiées par les parties ces deux dispositions ne font l'objet d'aucune contestation et ne peuvent dès lors qu'être confirmées sans examen au fond en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. 



L'action en annulation de la vente immobilière



Aux termes des dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie est telle que sans elle l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



M. et Mme [G] reprochent à M. et Mme [O] de leur avoir dissimulé l'existence d'un programme immobilier de grande envergure portant sur la construction de 92 logements sur onze parcelles se trouvant à proximité immédiate de la maison avec terrasse et piscine qu'ils ont acquise en pensant se trouver au calme et dans un environnement harmonieux.



M. et Mme [O] font valoir d'une part que les informations relatives à ce programme immobilier étaient connues de tous au regard de l'avancement du programme, de l'affichage du permis de construire et du début des opérations de pré-commercialisation et que ce programme a été évoqué dans les échanges entre les candidats acquéreurs et l'agent immobilier pour formuler une offre à un prix inférieur à celui visé au mandat et d'autre part qu'il n'existe pas objectivement d'éléments de nature à établir que la connaissance de ce projet immobilier aurait empêché les acquéreurs de contracter.



Les vendeurs reconnaissent ne pas avoir eux-mêmes informé les acquéreurs sur le programme immobilier, leur recours à l'encontre du permis de construire ou les tractations en cours avec le promoteur ayant abouti à la transaction intervenue le 21 janvier 2019 entre la date de la promesse de vente et celle de l'acte authentique.



Ces informations n'étaient pas mentionnées dans la promesse de vente pas plus que dans l'acte authentique, ce dernier rappelant expressément en page 30 l'obligation d'information pesant sur les vendeurs en vertu des dispositions de l'article 1112-1 du code civil.



Les affirmations de l'agent immobilier contenues dans un simple courrier adressé aux vendeurs dans lequel il prétend avoir informé les acquéreurs du projet immobilier dès la première visite sont contestées par les acquéreurs qui justifient avoir déposé plainte à son encontre pour établissement d'une attestation ou d'un certificat inexact et ne sont corroborées par aucun autre élément.



Par ailleurs les parents de Mme [G], présents lors de la deuxième visite des lieux, attestent n'avoir jamais été informés d'un projet de construction immobilière ni par l'agent immobilier présent lui aussi, ni par les vendeurs, alors même qu'ils questionnaient ces derniers sur le motif de leur déménagement alors que des travaux avaient été effectués récemment sur la maison.



Il résulte du constat d'huissier du 18 avril 2019 et des photographies qui y sont jointes ainsi que des attestations de Mme [Y] et Mme [I], demeurant à proximité du lieu d'implantation du projet immobilier, que les panneaux d'affichage du permis de construire, fixés au pied d'un pylône électrique devant le no [Adresse 6] et collés l'un à l'autre en partie basse, n'étaient pas visibles en permanence. Mme [M] propriétaire du bien situé [Adresse 3], en limite du lotissement réalisé par Lp Promotion, atteste qu'elle n'a eu connaissance du projet immobilier [Adresse 8] qu'à réception d'une convocation pour le 2 mai 2019 pour le bornage de son terrain en vue de la construction de la résidence ; elle indique en outre qu'elle ne « pouvait suspecter la démolition des maisons voisines concernées par ce projet ».



Les acquéreurs avaient procédé aux diligences nécessaires à la connaissance de l'environnement immédiat de la maison qu'ils souhaitaient acquérir en sollicitant un certificat d'urbanisme qui a été établi le 12 décembre 2018 : à la question « en règle générale existe-t-il à votre connaissance des servitudes ou projets en cours pouvant intéresser cet immeuble » il a été répondu « non ».



Il ressort d'un échange de mails entre Mme [H] épouse [G] et les services d'urbanisme le 4 avril 2019, soit quelques jours après la signature de l'acte authentique, que ce n'est qu'à cette date que les acquéreurs ont vu l'affichage du permis de construire de Lp Promotion et se sont interrogés sur « la distance de la construction par rapport à leur maison ».



M. et Mme [O] de leur côté avaient bien conscience de l'importance de cette information pour M. et Mme [G] qui avaient été séduits par le jardin, les terrasses et la piscine ainsi que l'exposition de la maison, puisque aux termes du recours gracieux exercé par leur avocat à l'encontre du permis de construire de Lp Promotion il est soutenu que : «L'atteinte portée par le projet à leur cadre de vie est manifeste. Jouissant jusqu'alors paisiblement de leur jardin agrémenté d'une piscine sans aucun vis-à-vis en limite Sud (') ils devront désormais supporter la présence d'un immeuble venant occulter complètement leur vue dans cette direction. La création du bâtiment B induira par ailleurs la création de nombreuses vues induites par l'élévation du bâtiment B, atteinte manifeste à l'intimité jusqu'alors préservée de leur bien. (') La construction projetée (') est sans commune mesure avec le caractère du bâti existant. (') Une telle construction ne saurait donc être regardée comme s'insérant harmonieusement dans son environnement. ».



Ces éléments sont repris dans le protocole d'accord finalement signé le 21 janvier 2019 et ressortent aussi des photographies produites par M. et Mme [G] qui montrent les vues directes sur leur piscine depuis le premier étage de l'ensemble immobilier.



Il résulte du tout que les vendeurs détenaient une information essentielle relative à l'environnement immédiat du bien immobilier objet de la vente qu'ils savaient déterminante du consentement des acquéreurs mais qu'ils ont dissimulé intentionnellement, commettant ainsi un dol par réticence, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'annulation de la vente conclue le 28 mars 2019 entre M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] d'une part et Mlle [X] [H] et M. [P] [G] d'autre part et condamné M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer aux acquéreurs les sommes 445 000 € correspondant au prix de vente et de 40 450 € correspondant aux frais accessoires.



Il résulte de l'ensemble des faits de la cause tels qu'ils viennent d'être rapportés l'existence d'un préjudice moral subi par M. et Mme [G] qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 2000 €, le jugement étant infirmé sur ce point.



Les demandes annexes



Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.





Succombant en appel, M. et Mme [O] supporteront les dépens d'appel et se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



- Confirme le jugement rendu le 23 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant débouté M. et Mme [G] de leur demande au titre du préjudice moral ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,



- Condamne M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer à M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] la somme de 2000 € au titre du préjudice moral ;



- Condamne M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] aux dépens d'appel ;



- Condamne M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] à payer à M. [P] [G] et Mme [X] [H] épouse [G] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Déboute M. [D] [O] et Mme [L] [U] épouse [O] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.







Le Greffier Le Président









N. DIABY M. DEFIX





























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