Cour d'Appel · 2ème chambre — 18 janvier 2024

18/01/2024





ARRÊT N°16



N° RG 22/01783 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OY2Y

SM/CD



Décision déférée du 22 Mars 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN - 21/00537

M. [V]

















S.C.I. DU PRE AUSSONNE





C/



S.A.S. BUT INTERNATIONAL





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



S.C.I. DU PRE AUSSONNE 

poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX







INTIMÉE



S.A.S. BUT INTERNATIONAL

[Adresse 5], 

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jacques LEVY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Valérie OUAZAN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S.MOULAYES, Conseillère chargée du rapport et V. SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



V. SALMERON, présidente

S.MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Faits et procédure



Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2011, la Sci du Pré Aussonne a consenti un bail commercial à la Sa But International des locaux en leur état futur d'achèvement au sein d'un ensemble immobilier situé à Montauban à l'angle du chemin de Matras et de la route de Paris dont la Sci du Pré Aussonne est propriétaire, en visant une surface de 6 130 m², au prix de 306 500 euros ht, soit 50 euros du m² d'emprise au sol.



Le 5 octobre 2012 les parties se sont accordées sur un avenant n°1 à effet du 30 mars 2012 fixant la surface de l'immeuble commercial loué à 6 500 m² et ajustant en conséquence le loyer du bail à 325 000 euros et le montant du dépôt de garantie à effet du 1er avril 2012.



Au cours de l'exécution du contrat de bail, la Sas But International a installé dans les lieux loués une mezzanine.



Par exploit d'huissier en date du 11 juin 2021, la Sci du Pré Aussonne a fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire de Montauban à la Sas But International aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 1 161 879,60 euros à titre de complément de loyer au motif que la construction de la mezzanine par la Sas But International a entraîné une augmentation de la surface.



A cette même date, la Sci du Pré Aussonne a fait délivrer à la Sas But International un commandement d'avoir à justifier l'obtention du permis de construire et des autorisations administratives et contractuelles nécessaires pour la construction de la mezzanine ainsi que de justifier de la souscription d'une assurance en son intégralité et de l'acquis des primes d'assurances.



Par acte d'huissier de justice en date du 6 octobre 2021, la Sci du Pré Aussonne a assigné en référé devant le Tribunal judiciaire de Montauban la société But International aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 14 octobre 2011.



Par ordonnance du 30 décembre 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montauban a rejeté l'action en résiliation du bail.



Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Montauban, saisi tant de la demande principale du bailleur en complément de loyer, que d'une demande reconventionnelle du preneur relative à l'illécéité de la clause d'échelle mobile prévoyant la variation du loyer uniquement à la hausse, a:



- débouté la Sci du Pré Aussonne de ses prétentions,

- dit que dans la clause relative à l'indexation du loyer, est non écrite la stipulation « seules les augmentations à la hausse étant prises en compte »,

- condamné la Sci du Pré Aussonne à restituer à la société But International la somme de 1 002 euros,

- condamné la Sci du Pré Aussonne à payer à la société But International la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 1° du code de procédure civile,

- condamné la Sci du Pré Aussonne aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration en date du 9 mai 2022, la Sci du Pré Aussonne a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :



- débouté la Sci du Pré Aussonne de ses prétentions,

- condamné la Sci du Pré Aussonne à payer à la société But International la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci du Pré Aussonne aux dépens.



Le 15 juin 2022, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, que la Sci du Pré Aussonne, appelante, a refusé par courrier adressé au président le 28 juin 2022.



En parallèle, le bailleur a fait délivrer assignation au preneur devant le tribunal judiciaire de Montauban, afin de voir constater le jeu de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 11 juin 2021.



Par Jugement en date du 13 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Montauban a débouté la Sci du Pré Aussonne de sa demande.



La Sci du Pré Aussonne sollicite enfin la révision du loyer au motif de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, selon mémoire du 15 mars 2023.



La clôture est intervenue le 6 novembre 2023.



Prétentions et moyens



Vu les conclusions d'appelant n°3 notifiées le 16 octobre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci du Pré Aussonne demandant de :



- infirmer les chefs du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci du Pré Aussonne de ses prétentions et qu'il l'a condamnée à payer à la Sas But International une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,



Statuant à nouveau,

- juger l'appel de la Sci du Pré Aussonne recevable et bien fondé et reformer les chefs du jugement entrepris,

- juger la Sci du Pré Aussonne recevable et bien fondée en ses demandes,

- condamner la Sas But International à payer à la Sci du Pré Aussonne une somme de 1 413 493.20 euros au titre de complément de loyer,

- condamner la Sas But International à payer à la Sci Du Pré Aussonne une somme de 38 340 euros à titre de complément de dépôt de garantie,

- juger que le montant de ces sommes sera à parfaire au regard de la décision à intervenir sur le constat de la clause résolutoire et de ses suites et de sa date de prise d'effet,

- juger que pour l'ensemble de ces sommes, il sera fait application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil à compter de l'assignation du 11 juin 2021, et ce jusqu'à complet paiement et condamner en tant que de besoin la Sas But International à s'en acquitter,

- juger que pour l'ensemble de ces sommes, il sera fait application de l'article 1343-2 du code civil à l'issue d'un délai d'un an à compter de la délivrance de l'assignation du 11 juin 2021, et ce jusqu'à complet paiement et condamner en tant que de besoin la Sas But International à s'en acquitter,

- juger que la demande de la Sas But International de voir la Sci du Pré Aussonne condamnée à une amende civile de 10 000 euros est irrecevable car nouvelle et tardive au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile et subsidiairement mal fondée et l'en débouter,

- juger que la Sa But International est irrecevable et mal fondée en ses demandes lesquelles ont pour objet tant de voir le jugement con'rmé, mais aussi qu'il soit jugé que les demandes de la Sci du Pré Aussonne seraient irrecevables et qu'elle devrait en être déboutée au motif qu'elles seraient mal fondées.



En tout état de cause,

- réformer les chefs du jugement ayant condamné la Sci du Pré Aussonne à payer à la Sas But International une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

- juger bien fondées les demandes de la Sci du Pré Aussonne soutenues au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamner la Sas But International à payer à la Sci du Pré Aussonne une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel et aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

- juger mal fondées les demandes de la Sa But International ayant pour objet de voir la Sci du Pré Aussonne condamnée a lui payer 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et l'en débouter.



Le bailleur reproche aux premiers juges d'avoir dénaturé les termes du bail en refusant de reconnaître la mezzanine comme un niveau supérieur dont il devait être tenu compte pour le calcul du loyer.

Il ajoute que l'avenant comportant accord des parties sur la surface des locaux donnés à bail prenait effet avant l'ajout de la mezzanine, de sorte que c'est à tort qu'il a été considéré que le bailleur a renoncé par cet acte à se prévaloir de la surface supplémentaire.

Il conteste par ailleurs le caractère démontable d'une installation aussi imposante.



En réponse aux moyens développés par le preneur, la Sci du Pré Aussonne affirme que la prescription de son action n'est pas acquise ; elle précise ne pas avoir été informée par le preneur des autorisations administratives reçues pour procéder à l'installation de la mezzanine, de sorte que le délai de prescription n'a pas pu commencer à courir.

Le bailleur ajoute que la demande d'amende civile constitue une demande nouvelle et tardive, irrecevable devant la Cour.



Il estime donc que le loyer et le dépôt de garantie doivent être augmentés proportionnellement à l'augmentation de la surface donnée à bail.



Vu les conclusions d'intimées n°2 notifiées le 13 octobre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sas But International demandant, au visa des articles 1134 ancien du code civil, 1188 et suivants du code civil, 2224 du code civil et 559 du code de procédure civile de :

A titre principal :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter la Sci du Pré Aussonne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



A titre subsidiaire :

- déclarer irrecevable les demandes de la Sci du Pré Aussonne,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter la Sci du Pré Aussonne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



En tout état de cause,

- condamner la Sci du Pré Aussonne à payer la somme de 15 000 euros à la société But International au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sci du Pré Aussonne aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- condamner la société Sci du Pré Aussonne au paiement d'une amende civile d'un montant de 10 000 euros.



Elle soutient que la mezzanine ne constitue pas un étage supérieur mais un simple aménagement de l'espace intérieur, démontable et réutilisable ; sa surface, qui ne constitue pas une emprise au sol, n'est donc pas susceptible d'être prise en compte pour le calcul du loyer et du dépôt de garantie selon le bail liant les parties.

Elle ajoute que le loyer a définitivement été fixé par un avenant intervenu plusieurs mois après l'adjonction de la mezzanine, et que le bailleur était parfaitement informé de la configuration des locaux, bien qu'il ait fait le choix d'exclure cet aménagement du calcul du loyer en faisant remonter l'avenant à une date antérieure à l'ajout de la mezzanine.



A titre subsidiaire, la Sas But International invoque la prescription de l'action en paiement d'un complément de loyer initiée par le bailleur, affirmant que le bailleur avait eu connaissance dès l'année 2012 de l'installation de la mezzanine.



Enfin elle sollicite le prononcé d'une amende civile, la Sci du Pré Aussonne ayant continué à affirmer qu'elle ne connaissait par l'existence de la mezzanine, en dépit de plusieurs décisions rendues au fond concluant à l'inverse.



MOTIFS



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



La Sas But International soulève la prescription de l'action de la société bailleresse à titre subsidiaire ; pourtant, il apparaît nécessaire de statuer en premier lieu sur cette question, la recevabilité d'une action étant le préalable indispensable à son jugement au fond.



Il ressort de l'article 122 du code de procédure civile, que constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Selon les dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Dans la mesure où le présent litige porte sur l'analyse des clauses du bail et leur application quant au montant du loyer et du dépôt de garantie, l'action ne découle pas du statut des baux commerciaux et se voit appliquer cette prescription quinquennale de droit commun.



En l'espèce la Sci du Pré Aussonne conteste avoir eu connaissance de la construction d'une mezzanine au sein des locaux donnés à bail, avant l'établissement du procès-verbal de constat d'huissier du 1er décembre 2020, qui a révélé l'existence d'une mezzanine et de deux escaliers piétons métalliques permettant l'accès à celle-ci, sur laquelle étaient entreposés des matelas et du mobilier.

Elle produit également un mesurage réalisé par un géomètre au mois de décembre 2020, concluant à une surface de mezzanine de 2 181,90 m².



Il ressort toutefois des éléments de la procédure que la Sci du Pré Aussonne avait eu connaissance avant cette date de l'édification d'une mezzanine sur racks au sein des locaux donnés à bail à la Sas But International.



En effet, le preneur produit 6 comptes rendus de réunions de chantier réalisés avant la réception des locaux, intervenue le 30 mars 2012.

Ces comptes rendus font apparaître que la Sci du Pré Aussonne a été convoquée à toutes les réunions de chantier qui se sont tenues entre le 17 février et le 23 mars 2012 ; si la société bailleresse n'était pas présente, elle était pour autant excusée, et apparaît comme destinataire par mail, à l'adresse communiquée par son gérant Monsieur [U], de l'ensemble des comptes rendus rédigés.



Il ne peut qu'être constaté que ces six comptes rendus de réunions de chantier font apparaître de manière non équivoque le projet de construction d'une mezzanine sur racks au sein des locaux.

Ainsi le compte rendu du 17 février 2012 mentionne la nécessité pour la société But de « transmettre au bureau de contrôle SOCOTEC le plan des racks et mezzanine du dépôt pour validation ».

Les cinq comptes rendus suivants font apparaître comme entreprise intervenant sur le chantier, la société Spade, en charge du lot « Racks et mezzanine » ; des objectifs lui sont fixés en ces termes « terminer le montage de l'ossature le 9 avril ; plancher agglo à terminer pour le 16 avril ».

A compter du 9 mars, il est indiqué au titre des observations des comptes rendus, concernant la société Spade « Intervention à partir du 2 avril 2012 et terminer le montage de l'ossature le 14 avril ; plancher agglo à terminer pour le 20 avril ».



La Sci du Pré Aussonne ne conteste pas avoir été destinataire de ces comptes rendus de réunions de chantier auxquelles elle avait été convoquée ; elle affirme toutefois qu'à ce stade, la mezzanine n'existait pas et ne pouvait donc pas être prise en compte dans la détermination du loyer.

Cet argument est sans effet dans la mesure où le principe même de l'édification d'une mezzanine était acté lors des réunions de chantier, et que la société bailleresse avait connaissance non seulement de sa construction à venir mais également de la date des travaux et de la société désignée pour y procéder.

En outre, la détermination du loyer définitif est intervenue le 5 octobre 2012 ; si les parties ont décidé de faire prendre effet à l'avenant signé au 30 mars 2012, la société bailleresse était informée par les comptes rendus de réunions de chantier que la construction de la mezzanine interviendrait en avril 2012.

Elle n'est donc pas fondée à soutenir qu'elle n'a découvert l'existence de cette mezzanine qu'au mois de décembre 2020.



Ces éléments permettent de déterminer que le 5 octobre 2012, jour de la signature de l'avenant ayant permis de fixer le loyer entre les parties, la Sci du Pré Aussonne avait été destinataire des comptes rendus de chantier qui évoquaient sans ambiguïté l'installation d'une mezzanine sur racks au sein des locaux durant le mois d'avril 2012.

En donnant effet à cet avenant à la date de réception des locaux, soit le 30 mars 2012, elle a fait le choix en toute connaissance de cause de tenir compte de la surface au sol de 6 500 m², en excluant du calcul du montant du loyer et du dépôt de garantie, la mezzanine qu'elle savait avoir été édifiée postérieurement.



L'argument de la société bailleresse selon lequel elle n'aurait pas reçu l'information par le preneur de l'obtention des autorisations nécessaires pour la réalisation de la mezzanine est inopérant s'agissant d'un éventuel report du point de départ de la prescription, dans la mesure où la clause du bail qu'elle vise au soutien de sa demande n'impose pas une telle exigence.

En effet l'article 5-4-1, dans son second paragraphe, laisse au preneur la possibilité d'effectuer librement les travaux nécessaires à l'exercice de son activité « à condition que ces travaux ne nuisent pas à la destination ni à la solidité de l'immeuble ni au règlement pouvant, le cas échéant, exister, le tout à charge pour ledit preneur d'obtenir les autorisations administratives nécessaires ».

Ainsi, le preneur devait assumer l'obtention des autorisations nécessaires, mais aucune disposition contractuelle ne lui imposait de transmettre ces autorisations au bailleur.



La Sci du Pré Aussonne a donc eu connaissance à la date de l'avenant, des faits lui permettant d'exercer son action, à savoir de l'exclusion de la surface de la mezzanine pour le calcul du loyer et du dépôt de garantie.



La date de l'avenant constitue le point de départ du délai de prescription ; la Sci du Pré Aussonne disposait d'un délai de cinq ans pour agir à compter du 5 octobre 2012.

La prescription était donc acquise au jour de l'assignation délivrée le 11 juin 2021.



Si l'intimé ne saisit la Cour que d'une demande de confirmation, il ne peut qu'être relevé que l'appelant a quant à lui bien sollicité l'infirmation de la décision de première instance l'ayant débouté de ses demandes ; par ailleurs, la question de la prescription est dans les débats, de sorte que rien ne fait obstacle à ce qu'une infirmation soit prononcée pour relever l'irrecevabilité.



Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la Sci du Pré Aussonne de l'intégralité de ses demandes liées aux compléments de loyer et de dépôt de garantie, et la Cour déclarera ces demandes irrecevables.



Sur l'amende civile



La Sas But International demande à la Cour de condamner la Sci du Pré Aussonne au paiement d'une amende civile d'un montant de 10 000 euros



Il ressort des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile, qu'en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.



La Sci du Pré Aussonne reproche à la société But International de formuler cette demande pour la première fois dans ses dernières conclusions d'intimée, se heurtant ainsi à l'irrecevabilité de l'article 910-4 du code de procédure civile.



Il convient toutefois de rappeler que l'amende civile n'est pas assimilée à des dommages et intérêts dus à la partie adverse ; son recouvrement concerne l'Etat et non les parties au procès, et il appartient à la Cour seule de la prononcer.



Ainsi, il importe peu que cette demande n'apparaisse que dans les dernières conclusions d'intimée, le prononcé d'une telle mesure relevant de l'office de la Cour, et non de la demande des parties.



Les circonstances de l'espèce ne justifiant pas du prononcé d'une amende civile, la Sas But International sera déboutée de sa demande.



Sur les demandes accessoires



La Sci du Pré Aussonne, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour ces mêmes motifs, et pour des raisons d'équité, elle sera condamnée à payer à la Sas But International la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant en dernier ressort, de manière contradictoire, et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement déféré ;



Statuant à nouveau,



Déclare irrecevables comme prescrites les demandes formées par la Sci du Pré Aussonne relatives au paiement d'un complément de loyer et de dépôt de garantie ;



Y ajoutant,



Déboute la Sas But International de sa demande d'amende civile ;



Condamne la Sci du Pré Aussonne à payer la somme de 2 000 euros à la Sas But International en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;



Déboute la Sci du Pré Aussonne de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la Sci du Pré Aussonne aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Le greffier La présidente

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