Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 janvier 2024

18/01/2024



ARRÊT N° 17/2024



N° RG 22/03374 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PADA

CBB/MB



Décision déférée du 15 Septembre 2022 - Président du TJ de MONTAUBAN ( )

Mme REIS

















S.A.R.L. LES DELICES D'INES





C/



Commune [Localité 4]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



S.A.R.L. LES DELICES D'INES prise en la personne de son représentant légal audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Thierry DALBIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE







INTIMÉE



Commune [Localité 4] 

Représentée par son Maire en exercice domiciliée en cette qualité Hôtel de Ville

[Adresse 3] 

[Localité 4]

Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS 



La commune de [Localité 4] a acquis différents lots dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption.



La société Les délices d'Ines occupe une partie des lieux. Elle a contesté la décision de préemption devant le tribunal administratif. 



La Sarl Les Délices d'Ines se prévaut d'une sous-location conclue avec Madame [Y] [X] née [B] [I] pour un loyer mensuel de 650 € à compter du 2 février 2013, puis d'un bail verbal à compter du 6 septembre 2013, en raison de l'acquisition du bien par les anciens locataires devenus propriétaires.



A la suite de la préemption de l'immeuble par la commune, la Sarl Les Délices d'Ines a sollicité le renouvellement du bail le 24 février 2022 et le 25 mai 2022, la Commune a délivré congé avec refus de renouvellement. La locataire a saisi le juge du fond suivant acte du 21 juillet 2022 d'une contestation du congé.



Dès lors, la commune soutient que la Sarl Les Délices d'Ines se maintient dans les lieux sans disposer d'aucun titre locatif, qu'elle ne verse aucune indemnité pour cette occupation qui revêt un caractère illicite et justifie une expulsion. 



Elle a fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 27 septembre 2022



PROCEDURE 



Par acte en date du 12 juillet 2022, la Commune de Montauban a fait assigner la SARL Les Délices d'Ines devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban pour obtenir, sur le fondement des articles L145-1 et suivants du code de commerce, son expulsion et sa condamnation à verser à la Commune de Montauban une indemnité d'occupation de 650 euros par mois à compter du 27 octobre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux. 



Par ordonnance contradictoire en date du 15 septembre 2022, le juge a': 

tous droits et moyens des parties demeurant réservés au principal,

- dit n'y avoir lieu à faire droit aux demandes de sursis à statuer et connexité;

- ordonné l'expulsion de la SARL Les Délices d'Ines des locaux sis à [Localité 4] [Adresse 2] et [Adresse 1] ;

- condamné la SARL Les Délices d'Ines à payer à la Commune de [Localité 4] une indemnité provisionnelle d'occupation de 6 500 euros, en deniers et quittance,

- condamné la SARL Les Délices d'Ines à payer à la Commune de [Localité 4] une indemnité mensuelle d'occupation de 650 euros, à compter du 27 août 2022 jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs;

- condamné la SARL Les Délices d'Ines à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700, 1° du code de procédure civile,

- condamné la SARL Les Délices d'Ines aux entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement.



Suite à la délivrance le 27 septembre 2023 d'un commandement de quitter les lieux, l'ordonnance du juge des référés a été exécutée en février 2023.

 

Par acte en date du 19 septembre 2022, la SARL Les Délices d'Ines a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués, sauf en ce que le juge a dit n'y avoir lieu à faire droit aux demandes de sursis à statuer et connexité.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2023 et reportée au 4 septembre 2023.



La Commune de [Localité 4] a conclu le 25 août 2023 et la Sarl Les Délices d'Ines a, par conclusions du 28 août 2023, conclu à l'irrecevabilité des conclusions de dernières heures comme ne lui ayant pas permis d'exercer correctement et contradictoirement sa défense.



Suivant arrêt avant dire droit du 13 septembre 2023, la cour a déclaré recevables les conclusions de la Commune de [Localité 4] du 25 août 2023 et celles de la Sarl Les délices d'Ines du 28 août 2023, ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 4 septembre 2023, invité la Sarl Les délices d'Ines à conclure sur les moyens et arguments nouveaux développés par la Commune de [Localité 4] dans ses conclusions du 25 août 2023 et cette dernière à y répondre éventuellement.



L'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 novembre 2023 avec nouvelle clôture au 30 octobre 2023.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



La SARL les délices d'Ines, dans ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2023, demande à la cour de':

- rejeter l'exception de fin de non recevoir,

- infirmer partiellement l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :

- ordonné l'expulsion de la SARL Les Délices d'Ines des locaux sis à [Localité 4] [Adresse 2] et [Adresse 1] ;

- condamné la SARL Les Délices d'Ines à payer à la Commune de [Localité 4] une indemnité provisionnelle d'occupation de 6 500 euros, en deniers et quittance,

- condamné la SARL Les Délices d'Ines à payer à la Commune de [Localité 4] une indemnité mensuelle d'occupation de 650 euros, à compter du 27 août 2022 jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

- condamné la SARL Les Délices d'Ines à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700, 1° du code de procédure civile,

- condamné la SARL Les Délices d'Ines aux entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement,

- débouté la SARL les délices d'Ines de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- débouté la SARL les délices d'Ines de sa demande au titre des dépens.

Et statuant a nouveau,

- ordonner la réintégration de la SARL les délices d'Ines dans les locaux objets du bail commercial litigieux,

- débouter la Commune de [Localité 4] de toutes ses demandes,

- condamner la commune de [Localité 4] à verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la commune de [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle fait essentiellement valoir qu'au jour où le juge a statué, elle disposait bien d'un titre depuis le 6 septembre 2013 dont elle justifie non seulement par l'attestation de Mme [I] mais aussi des paiements du loyer. Elle ne peut donc être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation puisqu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre. Et il ne peut lui être opposé l'autorité de chose jugée du jugement du 14 mars 2023 qui ne porte pas sur le même objet (expulsion en référé et validation du congé au fond).



La Commune de [Localité 4], dans ses dernières conclusions en date du 25 août 2023, demande à la cour de':

- déclarer l'appel sans objet et dire n'y avoir lieu à statuer ; 

A défaut : 

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions,

- rejeter la demande de réintégration irrecevable et non fondée, 

- rejeter les conclusions d'appel, 

En tout état de cause, 

- condamner la SARL les délices d'Ines au paiement d'une indemnité de 3000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens dont distraction au profit de Me Jean Courrech, avocat, sur son affirmation de droits. 



Elle fait valoir essentiellement que l'appel n'a plus d'objet dès lors que le juge du fond a, le 14 mars 2023, validé le congé avec refus de renouvellement du bail qu'elle avait délivré. Cette décision a donc autorité de chose jugée.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 





MOTIVATION



Suivant l'article 835 al1 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Et le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire'; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme.



L'existence d'un trouble manifestement illicite s'apprécie au jour où le juge statue et en cause d'appel au jour où la cour statue à la lumière des éléments de preuve produits devant elle.



L'occupation d'un logement sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété et donc un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. 



Considérant que le droit de propriété est un droit à valeur constitutionnelle, l'expulsion s'impose comme la seule mesure utile pour le faire respecter.



En l'espèce, suivant jugement en date du 14 mars 2023, le Tribunal Judiciaire de Toulouse saisi par la SARL les délices d'Ines a dit que la convention de sous-location du 2 février 2013 entre Mme [I] et la SARL les délices d'Ines relève du statut des baux commerciaux, dit que le congé avec refus de renouvellement de bail est régulier et a mis fin au bail le 31 décembre 2022. Il n'est pas justifié de l'appel de cette décision.



Dans ces conditions, la SARL les délices d'Ines se trouve occupante sans droit ni titre du local loué depuis cette date et il importe peu qu'au jour de la saisine du premier juge le statut des baux commerciaux n'ait pas encore été tranché, ni le sort de la convention de sous-location.



Considérant l'occupation sans titre des lieux depuis le 31 décembre 2022, la Commune de [Localité 4] est en droit d'obtenir non seulement leur libération au besoin au moyen d'une expulsion ce qui exclut la possibilité d'une réintégration dans les lieux, mais encore, le paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.



La décision sera donc confirmée en toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS



La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Montauban en date du 15 septembre 2022 en toutes ses dispositions.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Les Délices d'Ines à verser à la Commune de [Localité 4] la somme de 1500€.



- Condamne la SARL les Délices d'Ines aux dépens.



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision 





LE GREFFIER LE PRESIDENT







M. BUTEL C. BENEIX-BACHER