Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 janvier 2024

18/01/2024



ARRÊT N° 20/2024



N° RG 22/04140 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PDXF

CBB/MB



Décision déférée du 20 Octobre 2022 - Juridiction de proximité de CASTELSARRASIN (1222000070)

[X] [V]

















[W] [B]





C/



[D] [C]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



Madame [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Nathalie DUPONT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉ



Monsieur [D] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS



Suivant acte en date du 13 décembre 2021, M. [C] a consenti à Mme [B] la location d'un logement situé[Adresse 2]e à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 760 €.



Le 18 février 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3667,83 € ainsi qu'une mise en demeure de justifier l'occupation du logement.



PROCEDURE



Par acte du 11 juillet 2022, M. [C] a fait assigner Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Castelsarrazin statuant en référé pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, les sommes échues jusqu'au mois de juin 2022 ainsi qu'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance contradictoire en date du 20 octobre 2022, le juge a':

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 avril 2022 ;

- ordonné faute du départ volontaire de Mme [B] du logement loué sis [Adresse 2] à [Localité 3] dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier';

- condamné Mme [B] à payer à M. [C] la somme de 6657,83 €t à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtés au 22 septembre 2022 (échéance juillet 2022 incluse), augmentés des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2022 sur la somme de 3667,83€ et de la présente décision pour le surplus';

- condamné Mme [B] à payer à M. [C] à compter du mois d'août 2022 une indemnité mensuelle d'occupation fixée provisoirement à la somme de 760,00€ et qui sera annuellement révisée dans les conditions du contrat de bail, et ce jusqu'à libération effective des lieux loués et restitution des clés';

- condamné Mme [B] à payer à M. [C] la somme de 500,00€ par application de l'article 700 du Code de procédure Civile.



Par déclaration en date du 30 novembre 2022, Mme [B] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Mme [B], dans ses dernières conclusions en date du 2 mai 2023, demande à la cour au visa de l'article 24 V la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1343-5 du Code civil, de':

- constater le paiement des échéances de loyer et charges depuis le mois de juillet 2022';

- accorder en outre la faculté de se libérer de sa dette d'un montant de 5.657,83 euros au 31 mars 2023 en 24 mensualités';

- rejeter la demande formulée par M. [C] au titre de l'article 700 du CPC et des dépens';

- condamner le même aux entiers dépens.



Elle soutient que':

- elle reconnaît l'impayé de loyer à compter de janvier 2022 jusqu'en juillet 2022'; compte tenu de la reprise des paiements, elle était légitime à solliciter la suspension du jeu de la clause résolutoire, en proposant des mensualités d'arriérés de 500 €,

- malgré un premier versement de 300 € et un engagement de s'acquitter de l'arriéré en 20 mensualités, il lui a été notifié un commandement de quitter les lieux début avril 2023 et elle a déménagé en juin de sorte que la suspension de la clause résolutoire ne se pose plus au contraire du montant de l'arriéré,

- elle reconnaît devoir encore 5493,24 € dont elle sollicite le paiement échelonné en application de l'article 1343-5 du Code civil en 24 mois au regard du montant de ses ressources de 1792,70 € au titre de sa retraite et de 997,06 euros au titre de ses charges incompressibles.



M. [C], dans ses dernières conclusions en date du 6 février 2023, demande à la cour de':

- confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions';

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, tant à « titre principal » que « subsidiaire » ou « en tout état de cause »';

- condamner Mme [B] à lui verser la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'appel.



Il réplique que Mme [B] ne justifie pas de ces charges usuelles qui s'ajoutent à la somme de 997,06 euros déclarée par la débitrice, de sorte qu'elle se trouve dans l'incapacité financière de faire face aux échéances de remboursement.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2023.





MOTIVATION 



A titre préliminaire, la cour précise qu'elle est tenue de statuer sur les demandes, moyens et arguments développés dans les dernières conclusions des parties s'agissant d'une procédure écrite avec représentation obligatoire.



Mme [B] indique avoir quitté les lieux mais n'en justifie pas'; elle reconnaît devoir partie de la somme réclamée et sollicite des délais de grâce tout en renonçant à solliciter la suspension de la clause résolutoire. En conséquence de quoi, la cour doit statuer sur l'appel de la décision constatant la résiliation du bail, l'expulsion et les délais de paiement.



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail d'habitation est à effet au 14 décembre 2021'; il n'est ni signé, ni daté mais la locataire ne le remet pas en cause.



Il prévoit en son article VIII une clause résolutoire conforme à l'article 24 sus-mentionné.



M. [C] a fait délivrer le 18 février 2022 à Mme [B] un commandement de payer la somme principale de'3667,83€ visant la clause résolutoire.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail ; à défaut pour Mme [B] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 18 avril 2022, ainsi qu'il ressort du décompte produit, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



En cet état, Mme [B] est occupante sans droit des locaux appartenant à M. [C] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 19 avril 2022, le bailleur est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant, provision pour charges comprise.



La décision qui a constaté la résiliation du bail et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer initial doit en conséquence être confirmée.



Mme [B] ne se reconnaît débitrice que de la somme de 5657.83€ à la suite de divers paiements dont toutefois elle ne justifie pas, ce qui ne permet pas de considérer ses contestations du montant arrêté par le premier juge à 6657,83€ dont M. [C] demande à juste titre la confirmation.



Mme [B] sollicite l'échelonnement de la dette sur 24 mois et produit l'avis d'imposition de l'année 2022 sur les revenus de 2021'd'où il ressort qu'elle perçoit 1891,75€ par mois'; or elle déclare 100€ de moins soit 1792,70€ et ne produit pas d'avis d'imposition plus récent'; elle déclare également des charges incompressibles de 997,06€, sans toutefois produire aucun élément justificatif. 



Il ressort donc de la pauvreté des pièces produites par Mme [B] qu'elle ne permet pas à la cour de vérifier non seulement, le sérieux de sa proposition alors que le décompte produit arrêté au 1er février 2023 montre l'aggravation de la dette à 8165,51€, mais encore sa volonté et sa capacité de remboursement de la dette. La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a refusé d'accorder des délais de grâce à Mme [B].



PAR CES MOTIFS



La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin en date du 20 octobre 2022 en toute ses dispositions.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne Mme [B] à verser à M. [C] la somme de 800€.



- Condamne Mme [B] aux dépens.





LE GREFFIER LE PRESIDENT







M. BUTEL C. BENEIX-BACHER