Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70F



1.5e chambre

(anciennement 14e)



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 JANVIER 2024



N° RG 23/02935 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V2WX



AFFAIRE :



[E] [O]

 ... 



C/



[J] [U]









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Avril 2023 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 22/01505



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.01.2024

à : 



Me Anne-Sophie CHEVILLARD-

BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Ludovic TARDIVEL, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [E] [O]

né le 23 Décembre 1972 à [Localité 11] (59)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 10]





Madame [T] [C] épouse [O]

née le 16 Juin 1977 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 10]



Représentant : Me Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441





APPELANTS

****************



Monsieur [J] [U]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 10]



Représentant : Me Ludovic TARDIVEL de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 539 - N° du dossier 2106509





INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président 

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI,

En présence de Madame Camille MOUTON, greffier stagiaire, 







EXPOSE DU LITIGE



M. [J] [U] est propriétaire des parcelles cadastrées n°[Cadastre 2] A et B, [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées [Adresse 8] (Yvelines).



M. [E] [O] et Mme [T] [C] épouse [O] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 1], cadastrée section AD n°[Cadastre 9] et d'un garage cadastré section AD n°[Cadastre 7], étant précisé que la parcelle AD n°[Cadastre 9] est issue de la division de la parcelle AD n°[Cadastre 6]. 



Pour accéder à leur parcelle n° [Cadastre 9], M. et Mme [O] ont bénéficié d'une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 5] sur une bande de terrain de 5 mètres de largeur, d'une longueur de 45 mètres.



En 2016, M. [U] a déposé un permis de construire concernant un mur entre les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 9].



Le mur a été construit. 



M. et Mme [O] ont contesté la hauteur du mur.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 octobre 2021, M. [O] a mis en demeure M. [U] de supprimer la vue. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 25 novembre 2022, M. et Mme [O] ont fait assigner en référé M. [U] aux fins d'obtenir principalement sa condamnation à remettre son terrain à son niveau d'origine, et ce sous astreinte, ainsi qu'à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, sa condamnation afin qu'il pose un pare-vue tout le long de la limite séparative, et ce sous astreinte, une mesure d'expertise avec pour mission d'indiquer si la construction de M. [U] crée des vues sur leur propriété.



Par ordonnance contradictoire rendue le 11 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- rejeté l'ensemble des demandes de M. et Mme [O], 

- débouté M. et Mme [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. et Mme [O] aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 27 avril 2023, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [O] demandent à la cour, au visa des articles 835, 145 du code de procédure civile et 678 du code civil, de : 

'à titre principal,

- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'injonction formée par les époux [O] à l'encontre de M. [U],

statuant à nouveau,

- condamner M. [J] [U] à remettre son terrain à son niveau d'origine, et ce sous astreinte de 200 euros par jour passé le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce pendant trois mois

- se déclarer compétent pour liquider au besoin l'astreinte 

- condamner M. [J] [U] à M. [E] [O] la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance 

à titre subsidiaire,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire 

statuant à nouveau,

- ordonner une mesure d'expertise qui sera confiée à un géomètre-expert avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux [Adresse 8]), les parties et leur conseil régulièrement convoqués après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous les documents utiles et avoir entendu les parties, ainsi que tout sachant 

- indiquer si la construction de M. [U] crée des vues sur la propriété de M. et Mme [O]

- dans cette hypothèse préciser la nature de ces vues et en indiquer les distances à la limite de propriété,

- indiquer si cette construction a pour conséquence d'affecter l'immeuble de M. et Mme [O] d'une moins-value et dans cette hypothèse en évaluer le montant en précisant la méthode utilisée

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes des époux [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

y ajoutant,

- condamner M. [J] [U] à verser à M. et Mme [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

- condamner M. [J] [U] aux dépens d'appel.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [U] demande à la cour de : 

'- déclarer M. et Mme [O] mal fondés en leur appel ;

- les en débouter ;

- confirmer en tous points l'ordonnance dont appel ;

- condamner M. et Mme [O] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



M. et Mme [O] sollicitent au principal l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a jugé que la preuve d'un trouble manifestement illicite relatif aux vues créées n'était pas rapportée. 



Ils fondent leurs demandes sur les dispositions de l'article 678 du code civil faisant valoir que la création de vues droites et obliques plongeantes sur leur fonds à une distance inférieure à celle prescrite à cet article et à une hauteur violant l'article 677 du même code constitue un trouble manifestement illicite qui justifie des mesures de remise en état immédiates.



Ils font valoir que la comparaison entre les photographies qu'ils versent aux débats et celles annexées au procès-verbal dressé à leur demande le 31 mai 2021, ainsi que les constatations de cet acte permettent d'établir que les travaux effectués par M. [U] ont eu pour effet de créer une vue droite sur leur fonds. 



Ils entendent démontrer à partir des mêmes éléments, l'existence d'une différence de hauteur du mur d'un fonds à l'autre, qui s'explique par le fait que le sol du fonds de l'intimé a été exhaussé. 



Relevant que le relevé topométrique versé aux débats par M. [U] a été effectué bien après la réalisation des travaux autorisés en 2016 par la commune, ils soutiennent qu'il ne peut permettre de démontrer que le terrain n'aurait pas été surélevé. 



Ils communiquent quant à eux des photographies aériennes prises en 2014, 2016, 2019 et 2023 pour prouver que tandis qu'il n'existait auparavant aucune vue sur leur terrain depuis le fonds de M. [U], ce n'est plus le cas aujourd'hui.



Ils allèguent également d'attestations desquelles il ressort selon eux que M. [U] a fait bâtir un mur de soutènement et a réalisé une surélévation de son terrain pourtant non autorisée, de sorte qu'il existe 2 troubles manifestement illicites, l'un du fait des vues et l'autre du fait du préjudice né de la surélévation du terrain non autorisée par l'administration. 



Subsidiairement, sur la mesure, si la cour ne faisait pas droit à leur demande de remise à niveau du terrain, ils lui demandent de condamner M. [U] à faire poser un pare-vue tout le long de la limite séparative, sous astreinte. 



Si en outre la cour ne considérait pas qu'un trouble manifestement illicite est caractérisé, ils sollicitent alors une mesure d'expertise afin d'examiner si M. [U] a surélevé son terrain depuis l'autorisation de travaux qui lui a été accordée en 2016, s'il a bien respecté cette déclaration de travaux s'agissant notamment de la hauteur du mur dont la construction a été autorisée, et de déterminer si ces travaux ont créé des vues illicites sur leur fonds. 

M. [U] sollicite la confirmation de l'ordonnance critiquée. 



Il soutient qu'il n'a en aucun cas surélevé une partie de la parcelle [Cadastre 5] dont il est propriétaire et que la différence de niveau entre les parcelles a toujours existé et indique pour le démontrer avoir fait réaliser un relevé altimétrique de son terrain duquel qu'il ressort que son terrain est accessible via une entrée en pente du point 143.08 au point 145 au seuil de sa maison (2 mètres de dénivelé- vue 2 du relevé altimétrique) et que tout son terrain est à plat, allant de la cote 145 à l'extrême ouest à la cote 144.8 au pied de la maison au point 145.44 en haut de l'escalier qui sépare les propriétés, ajoutant que la parcelle [Cadastre 5] a une cote de 145 en moyenne 2 mètres au-dessus de la parcelle [Cadastre 9] de M. et Mme [O], cette situation étant la même depuis 1954 au moins, date à laquelle son père a acheté les 2 propriétés.



Il indique que le mur de séparation entre la parcelle [Cadastre 5] et [Cadastre 9] existait depuis 1954 et qu'il l'a refait, sans modification de hauteur ; que lorsque M. et Mme [O] ont acheté leur propriété, la situation était déjà celle dont ils se plaignent aujourd'hui, de sorte que c'est de manière fallacieuse que les appelants soutiennent qu'il aurait crée des vues à leur préjudice. 



Il explique que les photographies versées aux débats par les appelants ne sont pas probantes et que tout au plus peut-on y constater qu'il a effectué des travaux de débroussaillage de son terrain pour pouvoir y garer des véhicules. 



Il ajoute que les attestations dont arguent les appelants ne sauraient être considérées comme probantes compte tenu de leur imprécision. 



De même, il soutient que la demande tendant à le voir condamner à « niveler son terrain à sa hauteur initiale » est trop imprécise pour pouvoir prospérer.



Quant à l'application des règles relatives aux autorisations d'urbanisme, il objecte qu'elles échappent à la compétence du juge des référés. 



Il s'en rapporte à la sagesse de la cour quant à la demande d'expertise judiciaire. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. 



Le juge des référés ne peut prononcer que les mesures conservatoires strictement nécessaires pour préserver les droits d'une partie. 



En ce qui concerne le prétendu rehaussement de son terrain par M. [U], il ressort du plan de recollement altimétrique qu'il a fait réaliser le 9 février 2022 que son terrain présente un dénivelé d'environ 2 mètres à certains endroits.



Par ailleurs, il résulte des photographies 2, 3 et 4 annexées à la déclaration préalable de travaux déposée par M. [U] le 26 avril 2016 auprès de la mairie de [Localité 10], que préexistait du côté du fonds de M. et Mme [O] un mur (photographies 3 et 4), tandis qu'aucune construction n'était visible au même endroit du côté du fonds de M. [U] (photographie 2), laissant supposer que la différence de niveau entre les deux propriétés était antérieure à la réalisation des travaux effectués par l'intimé.



Aucune des autres pièces versées aux débats par les appelants ne permet, avec la certitude requise en référé, de conclure que M. [U] aurait à l'occasion des travaux d'édification du mur de clôture (lesquels ne peuvent toutefois être sérieusement contestés par l'intimé au regard de la déclaration préalable qu'il a effectué et des photographies figurant au dossier), procédé à une surélévation de son terrain au droit de ce mur. 



L'article 678 du code civil dispose qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.



En la matière, les vues sont traditionnellement définies comme des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air, et permettre d'apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets. 



Or en l'espèce, il ressort des photographies de vues aériennes communiquées par les appelants (pièces n° 5, 6 et 7), que si, comme le reconnaît M. [U] en évoquant le « débroussaillage » opéré, les travaux qu'il a réalisés ont eu pour conséquence de dégager la vue entre les deux parcelles, il ne s'agit cependant pas de la création d'une 'vue' au sens de l'article 678 du code civil susvisé, alors qu'en outre, il n'est nullement établi que du fait d'une non-opposition à déclaration préalable émanant de la mairie, M. [U] aurait été dans l'obligation d'édifier, sur l'intégralité de la longueur visée, soit 24,40 mètres, un mur qui mesurerait 2 mètres de hauteur à partir du sol, alors qu'à l'évidence, celui-ci présente un dénivelé important. 



Dans ces conditions, l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas caractérisée. 



De même, en l'absence de création d'une vue au sens de l'article 678 du code civil, M. et Mme [O] doivent être déboutés de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire uniquement destinée à indiquer si la construction de M. [U] crée des vues sur leur propriété. 



L'ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a débouté les appelants de l'ensemble de leurs demandes. 



Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance querellée sera également confirmée en ce qu'elle a statué sur les frais irrépétibles et dépens de première instance. 



Partie perdante, M. et Mme [O] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d'appel. 



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [U] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance du 11 avril 2023, 



Y ajoutant,



Condamne M. [E] [O] et Mme [T] [C] épouse [O] à verser à M. [J] [U] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, 



Dit que M. [E] [O] et Mme [T] [C] épouse [O] supporteront les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,