Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 15 Janvier 2024


N° RG 23/00008 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XH3I



DEMANDEUR :

SCI D.Y.P.P, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis 54 impasse des Amaryllis 73100 AIX LES BAINS
représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDEUR : 

S.A.S. I-RAMEN “LE BROC DU VIEUX LILLE”, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis 32 place Louise de Bettignies 59000 LILLE
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE





MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN



DÉBATS : A l’audience publique du 13 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2024



JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2009, la S.C.I. D.Y.P.P. a donné à bail commercial à la S.A.S. I-Ramen, trois lots situés 32 place Louise de Bettignies (46m²), 1 rue de la Rapine (57m²), et 3 rue de la Rapine (35 m²) à Lille, à l’effet d’y exercer une activité de « restaurant et de café-bar ». Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2009 jusqu'au 31 mai 2018 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 34 800 euros payable mensuellement et d'avance.

Par acte sous seing privé du 5 mai 2011, les associés de la société I-Ramen ont cédé l'intégralité de leurs parts à MM. [D] [U], [J] [P] et à la société Le Broc.

A compter du 1er juin 2018, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.

Au 1er janvier 2021, le loyer indexé en vigueur était de 38 130,84 euros hors taxes hors charges par an.

Par acte extrajudiciaire du 10 mai 2019, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2019 aux mêmes clauses et conditions, y compris le loyer.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2019, la propriétaire a accepté le principe du renouvellement du bail, mais a sollicité la fixation du loyer à la somme de 42 000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juillet 2021 (avis de réception non réclamé), la S.C.I. D.Y.P.P. a notifié au preneur sa demande d'augmentation du loyer.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 juillet 2021 et par exploit d’huissier le 7 septembre 2021 à la S.A.S. I-Ramen, la S.C.I. D.Y.P.P. a fait connaître son intention de voir fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 89 200 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier signifié le 26 octobre 2021, la S.C.I. D.Y.P.P. a fait assigner la S.A.S. I-Ramen devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 7 février 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à M. [L] [S] et fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

L'expert a déposé son rapport le 15 février 2023.

L'affaire a été réinscrite au rôle de l'audience du 19 juin 2023 à la demande de la S.C.I. D.Y.P.P.

Dans son mémoire après dépôt du rapport d'expertise n°2, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 10 novembre 2023, la S.C.I. D.Y.P.P. modifie ses demandes initiales et demande au juge de :

<< paragraphe des demandes non inséré (insertion impossible)





A l'appui de ses prétentions, la S.C.I. D.Y.P.P. fait valoir que la modification notable des éléments de l'article L.145-33 du code de commerce doit s'apprécier sur la période du bail expiré, soit du 1er juin 2009 au 30 juin 2019. Elle se prévaut de la réalisation de travaux ayant entraîné une modification notable des caractéristiques des lieux loués et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité pour fonder le déplafonnement du loyer. Elle explique que le preneur a réalisé des travaux de percement pour relier le lot 4 au lot 3 et a déplacé la cuisine dans la réserve du lot 4, agrandissant ainsi la salle de réception de la clientèle. Elle soutient qu'il s'agit d'une modification des caractéristiques des locaux de l'article R.145-3 et conteste la qualification de travaux d'amélioration de l'article R.145-8. Elle souligne que ces travaux correspondent à des travaux d'aménagement interne permettant un accroissement de la surface de vente et des travaux de redistribution interne améliorant la commercialité du local, avec une augmentation de la surface de vente de 24 m². La propriétaire argue ensuite de ce que la clause contractuelle prévoyant que l'accession au bailleur des travaux réalisés par le preneur soit différée à la fin de la location, soit à la fin de la jouissance et non à la fin du bail, ne s'applique qu'aux travaux autorisés par le bailleur. Elle affirme encore que selon la Cour de cassation, une clause d'accession au bailleur ne trouve pas à s'appliquer lorsqu'il s'agit de travaux relevant de l'article L. 145-3. Elle se prévaut également d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au motif du réaménagement urbain de la place Louise de Bettignies et de ses abords et de l'attraction touristique grandissante de Lille.


Dans son mémoire n°2 après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 13 novembre 2023, la S.A.S. I-Ramen demande au juge des loyers commerciaux de :
- Débouter la SCI D.Y.P.P. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Dire que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 est plafonné ;Fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2019 selon le plafonnement et et en conséquence à la somme de 38 130,84 euros hors taxes hors charges par an ;Subsidiairement, si le déplafonnement était retenu,
 Fixer le montant du loyer à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 47 578,50 euros hors taxes hors charges par an ;condamner la SCI D.Y.P.P. à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.A cet effet, la S.A.S. I-Ramen expose que l'expert judiciaire ne conclut pas à la notabilité de la modification des caractéristiques des locaux ni à l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité. Elle soutient que la bailleresse ne démontre la modification notable des caractéristiques des locaux, que la délivrance des locaux impliquait l'ouverture entre les lots loués, que le contrat prévoit que la bailleresse ne peut se prévaloir des travaux comme motif de déplafonnement du fait de la clause et qu'elle n'a pas acquis la propriété des travaux par accession, de sorte qu'elle ne peut s'en prévaloir. Elle considère que la clause vise l'acceptation des travaux qui est distincte de l'autorisation, et que la bailleresse les a acceptés en ne sollicitant pas la remise en état et en ne les remettant pas en cause. Elle ajoute que le bail organise un régime dérogatoire pour les travaux spécifiques de raccordement, la demande pouvant être orale et l'acceptation tacite. Le preneur soutient encore que compte tenu de la clause d'accession en fin de location et non en fin de bail, il ne doit pas être tenu compte des améliorations et embellissements résultant des travaux pour la fixation de la valeur locative de renouvellement. Il affirme que le propriétaire ne peut revendiquer la propriété des travaux sans clause d'accession et en même temps sans revendication ni indemnité. Il affirme qu'en l'absence d'accession aux travaux du bailleur, et le bureau ne pouvant être valorisé au-delà de 0,40 d'après la Charte de l'expertise, il convient de retenir une surface pondérée de 86,85 m². La S.A.S. I-Ramen demande la déduction du montant de la taxe foncière transférée au preneur, de la valeur locative. Elle conteste encore l'application d'une majoration pour terrasse au motif que l'autorisation de terrasse est personnelle et précaire et ne lui confère pas un avantage par rapport aux références retenues.

Après trois renvois à la demande des parties, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 13 novembre 2023 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Au cas d’espèce, pour obtenir le déplafonnement du loyer, le bailleur invoque deux causes, à savoir la réalisation de travaux ayant modifié notablement les caractéristiques du local et la modification des facteurs locaux de commercialité.

Aussi convient-il de s’interroger sur la réalité de ces modifications entre l’origine du bail expiré et la date de son renouvellement, soit entre le 1er juin 2009 et le 30 juin 2019, afin de déterminer la valeur locative.

A- Sur les causes de déplafonnement

La charge de la preuve de la modification notable des éléments de l'article L. 145-33 susceptible d'écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur qui s'en prévaut.

1° Sur la modification notable des caractéristiques du local

La bailleresse se prévaut de la modification notable des caractéristiques du local tenant aux travaux de percement de cloisons entre les lots de copropriété n°3 et 4 et aux travaux de transformation du lot n°4 utilisé d'abord comme bureau et débarras puis transformé en nouvelle cuisine.

Aux termes de l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-4 alinéa 1 précise que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Le caractère notable de la modification ne doit pas s'apprécier seulement par rapport à l'importance des surfaces ajoutées mais également par rapport à l'intérêt que présente cette adjonction pour le preneur.

Sur la réalisation des travaux durant le bail
Les locaux loués sont définis de la manière suivante à l'article III-1 du bail du 31 août 2009 :
1° Lot n°2 situé 32/34 place Louise de Bettignies et 1 rue de la Rapine à Lille : un local commercial au rez-de-chaussée avec entrée au n°32 place Louise de Bettignies d'une surface de 46 m² ;
2° Lot n°3 : un local commercial au rez-de-chaussée avec entrée 1 rue de la Rapine d'une surface de 57 m² ;
3° Lot n°4 : un local commercial au rez-de-chaussée avec entrée 3 rue de la Rapine à Lille d'une surface de 35 m².

L'article III-5 8°) intitulé « Travaux relatifs à la modification éventuelle de la configuration des locaux loués : Problème de la réalisation d'un passage intérieur entre les lots n°3 et n°4 » stipule que 
« Sans qu'il soit possible de modifier la destination du présent bail à l'occasion de la réalisation d'un passage intérieur entre les lots N°3 et N°4, la Partie Bailleresse et la Partie Preneuse conviennent expressément ce qui suit :
Au cas où la Partie Preneuse en ferait la demande au « Propriétaire » dans le but de modifier la configuration intérieure actuelle des locaux loués et d'augmenter la surface de la Salle de Restaurant et/ou celle de sa Cuisine,
le lot N°4 – actuellement accessible seulement de l'extérieur par son entrée propre située au N°3 Rue de la Rapine et provisoirement utilisé par le locataire comme Bureau et entrepôt nécessaires à son activité commerciale –,
pourra être raccordé de l'intérieur par un passage entre les lots N°3 et N°4, sans affecter les façades extérieures, aux conditions impératives suivantes, avec l'accord du « Propriétaire » et sous l'entière responsabilité de la partie preneuse :
Les gros travaux de maçonnerie intérieurs nécessaires à cette opération de jonction des 2 lots (murs, cloisons, mise à niveau des sols...), sans qu'ils puissent excéder la largeur d'un « porte » de largeur usuelle permettant la bonne communication d'un fauteuil roulant pour personne handicapée, seraient alors conduits aux frais et sous l'entière responsabilité de la Partie Preneuse sans que jamais la Partie Bailleresse puisse être tenue pour responsable ni inquiétée à ce sujet, selon un projet établi par un architecte et mené à bien par des entreprises offrant toutes les garanties nécessaires. Lesdits travaux devront naturellement respecter les règles de l'art, ne contrevenir en rien à l'intégrité et à la sécurité de l'immeuble, ni au règlement de la Co-Propriété, et être subordonnés en outre à l'approbation de la Co-propriété et du bailleur à partir de plans et de descriptifs précis.
Lesdits travaux s'ils étaient définitivement acceptés et réalisés, ne pourraient enfin donner lieu par eux-mêmes à aucune augmentation du loyer tel que défini et calculé ci-dessus en III-5-1°, 2° et 3°, et, présentant un caractère d'immeuble par destination, ils deviendraient alors nécessairement en fin de location la propriété de la partie bailleresse sans qu'aucune indemnité ne puisse lui être réclamée.
Une fois lesdits travaux ci-dessus terminés, les modifications de l'agencement commercial du nouvel espace intérieur ainsi créé par les 3 lots (numéros 2, 3 et 4), avec tous les équipements techniques, de confort et de décoration nécessaires aux activités constituant la destination du présent bail, relèveraient alors de la partie preneuse et de sa seule responsabilité, ainsi qu'il est précisé ci-dessous au chapitre CONDITIONS DU BAIL. » cf. III-5 5°)

Il résulte expressément des dispositions de l'article III-5 8) que le lot n°4 n'était pas relié aux lots n°2 et 3 lors de la conclusion du bail, étant « actuellement accessible seulement de l'extérieur par son entrée propre » (article III-5 8° alinéa 3), et qu'il était utilisé exclusivement comme bureau et entrepôt.

Dans le cadre de son expertise judiciaire, M. [S] a constaté que les lots étaient reliés et que les travaux qui n'étaient qu'envisagés dans le bail ont été réalisés. Il indique ainsi « Le local réaménagé il y a une dizaine d'années (travaux au 1er trimestre 2011) dispose désormais d'un bar en partie centrale. La cuisine et la chambre froide sont positionnées en fond de local, avec entrée indépendante sur la rue de la Rapine. » (page 10/29). Il ajoute que « il apparaît que sur la période écoulée du bail une modification de l'affectation et de la distribution des surfaces louées a été opérée suite aux travaux de réaménagement et à la jonction du lot n°4, précédemment indépendant, avec les deux autres lots.[...] Les surfaces affectées à la réception du public se sont mécaniquement accrues étant donné le transfert par le locataire de la cuisine et d'une partie des sanitaires dans le lot n°4, devenu accessible depuis les lots 2 et 3 suite au percement de deux ouvertures et d'un passe -plat dans le mur séparatif. » (page 20/29).

L'expert a réalisé un croquis des locaux à la date du 29 avril 2022.



<< CROQUIS NON INSÉRÉ 



Sur ce croquis apparaissent deux portes d'accès via la rue de la Rapine, l'une depuis la salle de restaurant correspondant à l'entrée du lot n°3 et l'autre depuis la cuisine correspondant à l'accès du lot n°4. Ce croquis, qui n'est pas contesté par les parties, atteste de la réunion des lots, avec la création d'un passage entre les lots 3 et 4, et de l'installation de la cuisine dans le lot n°4.

La réalisation de ces travaux durant le bail écoulé est établie par le courrier du 27 juin 2010 de la S.A.R.L. I-Ramen par lequel elle a informé son bailleur de la réalisation de divers travaux dans les locaux loués en mentionnant notamment « la création d'un passage utilitaire d'une largeur de 0,75 mètre entre les lots 3 et 4, c'est-à-dire entre la cuisine du Restaurant (lot N°3) et le coin « WC / Toilettes » situé dans le lot N°4 » (pièce 11 demandeur), ainsi que par le courrier de Mme [N] [Z], architecte, daté du 9 juin 2010, laquelle est venue examiner les travaux et leur conformité aux règles de l'art. La temporalité des modifications est encore corroborée par l'attestation de Mme [A] [V], employée du précédent restaurant exploité dans les locaux, qui indique en effet: « Employée au sein de l'établissement nommé « Le P'tit quebec » de 1998 à 2005 et amie de Mr [G] [T] j'ai côtoyé l'établissement « Le ramen » jusqu'à sa fermeture, je peux témoignée et confirmée que la cuisine des établissements cités se trouvait dans le lot 3 et que la réserve servant à stocker les congélateurs et les poubelles se situait dans le lot 4, complètement indépendant, la porte d'entrée se trouvant rue de la Rapine juste avant l'entrée de l'immeuble. Mr [G] avait de son temps créé une ouverture dans la cuisine donnant accès à la réserve plus facilement. » (pièce 23 demandeur). Il sera précisé que M. [G] était le gérant de la société I-Ramen avant la cession des parts sociales de celle-ci survenue le 5 mai 2011.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la société I-Ramen a réalisé des travaux dans les locaux loués consistant en la réalisation d'un passage reliant le lot n°4 aux deux autres lots ainsi qu'un passe-plat dans le mur séparatif, et a modifié l'affectation et la distribution des pièces. Ces travaux ont été réalisés au cours du bail expiré

Le schéma ci-dessous, réalisé par l'expert judiciaire, présente les hypothèses de configurations des locaux avant la réalisation des dits travaux. M. [S] explique ainsi: « A défaut de photographies ou de plans des locaux à l'entrée dans les lieux, avant la réalisation des derniers travaux d'agencement, il ne m'est pas possible d'apprécier précisément le gain de surface pour la réception du public. Toutefois, au vu de la forme des locaux, des éléments porteurs et ouvertures, si l'on considère que la cuisine et les sanitaires étaient précédemment situés en fond de lot 3 (que ce soit dans le renfoncement du local côté » bar : hypothèse 1, ou côté Lot 4 : hypothèse 2), l'emprise de la cuisine et des sanitaires devait représenter environ 30 m², ce qui laissait vraisemblablement entre 70 et 75 m² en salle pour la réception du public. ». Il ajoute que « Le ratio entre surfaces affectées au public et surfaces techniques ou de production était donc grossièrement de 75m²/65m² avant travaux (ratio de 1.15), contre 99m²/43 m² après travaux d'aménagement (ratio de 2.3). »,

<< CROQUIS NON INSÉRÉ

L'expert en conclut ainsi que « Au vu des ratios d'affectation des surfaces, avant et après travaux, on peut présumer que le local a gagné en capacité de production et de réception du public, même s'il ne s'agit que d'une supposition à ce stade faute d'éléments fournis par les parties sur la configuration avant travaux. ».(page 21/29). En réponse aux dires des parties, il mentionne que « Au vu des éléments transmis, les travaux réalisés par le locataire ont naturellement joué sur la pondération des surfaces en fonction de la nouvelle distribution des locaux, et ont de ce fait modifié les caractéristiques des locaux. ».

Ainsi, nonobstant le fait que les parties n'aient pas communiqué d'éléments précis sur l'organisation des locaux avant travaux et sur le gain de surface de la salle de restaurant, il est établi par les éléments versés aux débats et les constatations de l'expert que les travaux réalisés ont apporté une modification significative de la configuration des locaux et de la distribution des surfaces, avec une importance accrue des espaces destinés à la réception du public par rapport aux surfaces affectées à l'exploitation et surfaces techniques.

Les travaux effectués par le preneur qui ont permis le raccordement du lot n°4 aux autres lots, facilitant la circulation et l'utilisation du lot n°4 accessible auparavant uniquement depuis l'extérieur, et qui ont affecté la distribution des locaux en déplaçant la cuisine dans l'ancien espace à usage de réserve et de bureaux, étendant ainsi les surfaces réservées à la réception de la clientèle, constituent des modifications notables des caractéristiques du bail au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et non une amélioration des lieux loués au sens de l'article R.145-8 du code de commerce.

Sur l'obligation de délivrance du bailleur
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'obligation de délivrance, précisée aux articles 1719 1° et 1720, se décompose en trois éléments :
la mise à disposition d'un bien entre les mains du locatairela délivrance d'un bien conforme à la destination contractuellela délivrance d'un bien en bon état de réparations.
En l'espèce, le local commercial était déjà auparavant exploité comme restaurant sous l'enseigne Le P'tit Québec. Il disposait ainsi déjà d'une cuisine, ce qui est confirmé par l'attestation de Mme [V] sus-évoquée (pièce 23). Les travaux litigieux ne constituent pas le simple aménagement d'une cuisine mais bien une modification de l'agencement des locaux avec consécutivement une augmentation conséquente de la surface de vente.

Il ne peut être considéré que l'obligation de délivrance du bailleur impliquait l'ouverture du passage, celui-ci n'étant aucunement nécessaire à l'exploitation du local comme restaurant, alors qu'il disposait déjà d'une cuisine.

Sur la clause contractuelle relative à l'absence d'augmentation du loyer

Il est stipulé à l'article III-5 8°) alinéa 6 susmentionné : « Lesdits travaux s'ils étaient définitivement acceptés et réalisés, ne pourraient enfin donner lieu par eux-mêmes à aucune augmentation du loyer tel que défini et calculé ci-dessus en III-5-1°, 2° et 3°, et, présentant un caractère d'immeuble par destination, ils deviendraient alors nécessairement en fin de location la propriété de la partie bailleresse sans qu'aucune indemnité ne puisse lui être réclamée.

Cette clause contractuelle ne prévoit l'absence d'augmentation du loyer qu'à la double condition que les travaux aient été définitivement acceptés et réalisés.

Il résulte des dispositions claires de cette clause que l'acceptation des travaux précède leur réalisation, de sorte qu'elle s'entend de la condition de leur « autorisation préalable » par le bailleur.

Ceci est corroboré par les autres mentions du même article qui réitèrent l'exigence d'un accord du bailleur. Il est stipulé en effet à l'article III-5 8°) que le raccordement des locaux pourra être réalisé « Au cas où la Partie Preneuse en ferait la demande au « Propriétaire » (alinéa 2), « aux conditions impérieuses suivantes, avec l'accord du propriétaire » » (alinéa 4), parmi lesquelles le fait que « Lesdits travaux devront naturellement respecter les règles de l'art, ne contrevenir en rien à l'intégrité et à la sécurité de l'immeuble, ni au règlement de la Co-Propriété, et être subordonnés en outre à l'approbation de la Co-propriété et du bailleur à partir de plans et de descriptifs précis. » (alinéa 5).

En outre, l'article III-5 5°) 7. Travaux dispose que :
« Le locataire ne pourra faire dans le bien loué aucun changement de destination, aucune démolition, ou aucune construction quelle qu'elle soit sans le consentement formel et par écrit de la partie bailleresse, sachant que toutes les installations, les embellissements et améliorations ainsi autorisées et présentant un caractère d'immeuble par destination devront en tout état de cause répondre aux exigences habituelles des règles de l'art et deviendront, en fin de location, la propriété de la partie bailleresse sans indemnité aucune. »

Si l'article III-5 8°) vient apporter des dispositions spécifiques pour le cas particulier des travaux de raccordement des lots, il n'en demeure pas moins qu'aucune clause de cette article ne prévoit une dérogation à l'obligation générale stipulée à l'article III-5 5°) 7 d'obtenir le consentement écrit du bailleur.

Il est constant que l'autorisation de réaliser les travaux de raccordement des lots n'a pas été sollicitée formellement auprès de la partie bailleresse et qu'aucun accord exprès aux dits travaux et à leurs plans n'a été donné préalablement à leur réalisation

Dans ces conditions, faute d'acceptation des travaux donnée par la société D.Y.P.P., la société I-Ramen ne peut se prévaloir des dispositions de l'article III-5 8°) pour s'opposer au déplafonnement du loyer sur ce motif.

Sur la clause contractuelle relative à l'accession du propriétaire aux travaux

Aux termes de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

Il est de principe que, en l'absence d'accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l'expiration du bail par l'article 555 du code civil. Ainsi, le bail renouvelé étant un nouveau bail, les constructions édifiées avant son renouvellement deviennent la propriété du bailleur lors de celui-ci.

L'article III-5 8°) alinéa 6 du bail, susmentionné, stipule que «  Lesdits travaux s'ils étaient définitivement acceptés et réalisés, ne pourraient enfin donner lieu par eux-mêmes à aucune augmentation du loyer tel que défini et calculé ci-dessus en III-5-1°, 2° et 3°, et, présentant un caractère d'immeuble par destination, ils deviendraient alors nécessairement en fin de location la propriété de la partie bailleresse sans qu'aucune indemnité ne puisse lui être réclamée.

Les travaux visés sont décrits comme le raccordement du lot n°4 aux lots n°2 et 3 « dans le but de modifier la configuration intérieure actuelle des locaux loués et d'augmenter la surface de la Salle de Restaurant et/ou celle de sa Cuisine », de sorte que l'alinéa 6 s'applique aux travaux litigieux.

Cette disposition règle le sort des aménagements apportés par les travaux en fin de location, c'est-à-dire à l'expiration de la période de jouissance des locaux et non pas au terme du bail. Par-là, elle fixe nécessairement l'accession du bailleur aux aménagements à la sortie des lieux.

Cependant, ainsi que cela a été relevé précédemment, cet article, qui prévoit à la fois l'absence de droit à augmentation du loyer et l'accession en fin de location, ne concerne que les travaux définitivement acceptés et réalisés, soit autorisés par le bailleur. Il n'est donc pas applicable aux travaux litigieux, faute d'accord exprès donné par le bailleur à leur réalisation.

Seul le droit commun de l'accession trouve donc à s'appliquer à l'espèce.

Dès lors, en application de l'article 555 du code civil, les aménagements du preneur sont devenus la propriété du bailleur à la fin du bail.

Ainsi, la société D.Y.P.P. est fondée à se prévaloir de ces aménagements constituant une modification notable des caractéristiques des lieux loués lors du premier renouvellement qui suit la date de leur exécution pour obtenir le déplafonnement du loyer.

De même, les travaux réalisés étant la propriété du bailleur à la fin du bail, ils doivent être pris en compte dans l'estimation de la valeur locative.

En conséquence, compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il y a lieu de déplafonner le loyer de renouvellement du commerce considéré et de le fixer à la valeur locative à la date du 1er juillet 2019.

B- Sur la valeur locative

1° Sur la surface des locaux

S'agissant d'un commerce, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l'utilité respective des différentes pièces.

En effet, en vertu de l'article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s'agissant d'un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

Les parties s'opposent sur la surface pondérée.

Selon le bail, les surfaces sont les suivantes :
Lot n°2 : 46 m²Lot n°3 : 57 m²Lot n°4 : 35 m²soit une superficie totale de 138 m².

Le preneur a fait établir un mesurage des surfaces par Immonorme le 29 juillet 2022.

<< TABLEAU NON INSÉRÉ

Il convient dès lors de retenir cette surface à laquelle sera appliquée une pondération en fonction de l'utilité respective de chaque zone pour le commerce.

L'expert judiciaire propose la pondération suivante :

<< TABLEAU NON INSÉRÉ

Dans son expertise amiable non contradictoire, établie sans visite des locaux et sur la base des surfaces mentionnées au bail, M. [E] retient la pondération suivante :


<< TABLEAU NON INSÉRÉ


La société I-Ramen demande que soit retenue une surface pondérée de 86,85 m²P, tenant compte de l'état des locaux avant travaux faute d'accession du bailleur à ceux-ci. Or, ainsi que cela a été relevé précédemment, le report de l'accession à la fin de la location n'est pas applicable aux travaux litigieux puisqu'ils n'ont pas été autorisés par le bailleur.

Dès lors, la pondération retenue par M. [S] de 110 m²P est la seule qui s'applique aux surfaces des locaux après mesurage et compte tenu de leur état actuel, soit en tenant compte des aménagements réalisés par le preneur.

La pondération appliquée n'étant pas sérieusement contestée, il convient de retenir la surface pondérée de 110 m²P.

2° Sur les éléments de la valeur locative

➢ Sur les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les locaux loués dépendent d'un immeuble à usage mixte (commerce et habitation), comportant deux étages plus combles, situé 32 place Louise de Bettignies à Lille, cadastré section HO n°1 pour 486 m². Il s'agit d'un immeuble en copropriété, au sein duquel le local expertisé correspond aux lots n°2, 3 et 4 réunis. L'immeuble est de bonne facture, avec une façade extérieure en pierre blanche et un premier niveau en grès. Le local commercial occupe le rez-de-chaussée commercial en angle sur deux rues, avec entrées au n°32 place Louise de Bettignies et n°1 et 3 rue de la Rapine.

Les rez-de-chaussée commerciaux de la zone rue de Gand/place Louise de Bettignies sont principalement occupés par des restaurants et des bars.

M. [S] estime qu'il s'agit d'un emplacement de second rang, par rapport aux artères commerciales principales lilloises, mais qu'il reste parfaitement adapté à l'implantation d'un restaurant-bar, étant donné la spécialisation « restaurants » de la rue de Gand et de cette partie attenante de la place Louise de Bettignies également marquée par la concentration de débits de boissons. Il relève qu'il s'agit d'un lieu assez actif la nuit pour la clientèle des bars et des boîtes de nuit voisines (entrée de la discothèque « La Suite » contigüe au restaurant).

Le local dispose d'une façade extérieure de 5 mètres sur la place Louise de Bettignies, où se situe l'entrée principale et d'une façade de 21 mètres avec deux entrées rue de la Rapine.

Les locaux sont en bon état et adaptés au type de commerce exercé. La salle permet d'accueillir 80 à 90 couverts. Le local dispose d'un espace bar en partie centrale, tandis que la cuisine et la chambre froide sont positionnées en fond de local, avec une entrée indépendante rue de la Rapine. Les WC sont aux normes PMR.

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux définie au bail est celle de « Restaurant et café-bar ».

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le bail prévoit le bailleur ne conserve que les grosses réparations de l'article 606 du code civil et que le preneur doit s'acquitter des charges de copropriété et rembourser au bailleur la taxe foncière.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il résulte du rapport d'expertise que Lille est la dixième ville de France en termes de population, mais que l'agglomération lilloise se place au 4ème rang après Paris, Lyon et Marseille.

La place Louise de Bettignies se trouve à la croisée de l'avenue du Peuple Belge et de la rue de Gand d'une part, et de la rue de la Monnaie d'autre part.

Lors de la prise à bail du local, en 2009 et jusqu'au début de l'année 2019, la rue était encore un axe très passant pour la circulation et peu avenant pour le piéton. La mise en place du plan de circulation lillois en 2016 a déjà restreint le trafic des véhicules qui entraient auparavant vers le centre ville depuis l'avenue du Peuple Belge, en les renvoyant vers la rue de la Monnaie. L'aménagement de la place, non achevé à la date de renouvellement, outre le désagrément pour les usagers et les commerçants durant la phase travaux, vise à offrir davantage d'espace aux piétons et aux terrasses, mais prive également le secteur d'un grand nombre de places de stationnement qui étaient localisées sur la place. Une première phase d'aménagement consistant en la restauration du pavage de la voie et un élargissement des trottoirs le long de la rue de Gand jusqu'à la place Louise de Bettignies a été achevé en 2018.

M. [S] considère que l'emplacement commercial du local bénéficie de la spécialisation du secteur en matière de restaurants et bar, qui attirent une clientèle importante. Il ajoute que « Globalement, sur les années 2018 et 2019, les loyers sont restés assez stables sur ce secteur du Vieux Lille et n'ont pas augmenté comme sur d'autres secteurs plus recherchés. Les loyers ont même parfois été orientés à la baisse sur cette période à des emplacements auparavant stratégiques tels que la rue des chats bossus ou la place du Lion d'Or, comme l'indiquent les études annuelles [X] [C]. A l'été 2019, les travaux d'aménagement du secteur sont encore en cours et les investisseurs restent attentistes même s'ils sont attentifs à l'évolution encourageante de ce secteur du Vieux-Lille. »

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

 M. [S] a retenu des références à destination de restaurants et bars-cafés situées à proximité directe sur le secteur de la place Louise de Bettignies. Il a ainsi retenu les références suivantes :

<< TABLEAU NON INSÉRÉ

Il en résulte un prix moyen /m²P de 567 €.

Il a néanmoins finalement écarté les références de Sushi Shop et Planet Sushi au motif qu'il s'agit d'enseignes spécialisées dans la vente à emporter de sushis, fournis dans le rapport amiable du bailleur, dont il n'a pas été en mesure de vérifier les baux ni les surfaces malgré ses demandes. Il retient ainsi une moyenne de 590€/m²P.

M. [E], expert amiable, a quant-à lui produit les références de prix suivantes:

<< TABLEAU NON INSÉRÉ

M. [E] a néanmoins retenu une valeur locative de 750 euros au motif que les références situées place Louise de Bettignies sont mieux situées car plus proches des flux majeurs de chalandise et que les références citées représentent majoritairement des boutiques de prêt-à-porter, qui bénéficient par nature d'une meilleure capacité à payer des loyers élevés.

En l'espèce, les références citées par M. [E] concernent des secteurs d'activités autre que la restauration, soit des cours de cuisine, du prêt-à-porter, une agence bancaire, une supérette etc., de sorte que les prix ne sont pas révélateurs du marché de la location pour des fonds de commerce de restauration. Sa méthode qui consiste à réduire, sans élément précis, le prix moyen, compte tenu de ce qu'il ne s'agit pas du même secteur d'activité, reste aléatoire.

Or, des références de prix de fonds de commerce dans le même secteur d'activité sont versées aux débats par M. [S].

Dès lors, rien ne justifie de conserver les références citées par M. [E]. Elles seront écartées comme n'étant pas suffisamment pertinentes pour déterminer la valeur de marché du local loué.

Les références de M. [S] correspondent à l'exploitation de commerces de restauration/café-bar. Si les baux ne sont pas exactement identiques et que certains contiennent des clauses tout commerce, ils restent néanmoins pertinents pour apprécier la valeur locative du local en cause compte tenu de leur localisation et de leur secteur d'activité identique.

A l'instar de l'expert judiciaire, il conviendra d'écarter les références Sushi Shop et Planet Sushis, faute de production des baux et donc compte tenu de l'impossibilité de vérifier les surfaces des locaux loués ainsi que les diverses clauses.

Le prix moyen des cinq références retenues est de 590,40 €/m²P.

Il convient ainsi de retenir un prix de 590€/m²P.

C- Sur le prix du bail renouvelé

En conclusion de son rapport, l'expert estime la valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2019 à la somme de 65 000 euros hors taxes hors charges par an, (soit 590 euros/m² x 110 m²). Il exclut tout correctif.

Cependant les parties se prévalent, pour le bailleur d'une majoration pour terrasse et pour le preneur d'une minoration pour transfert de la taxe foncière.

Sur le coefficient de majoration pour terrasse

L'expert amiable, M. [E], a appliqué une majoration pour terrasse de 5 %.

En réponse aux dires des parties (page 27/29), l'expert judiciaire, M..[S] indique que « Les termes de référence retenus disposant tous d'une terrasse […], souvent plus conséquente et plus pérenne que celle du local expertisé, il n'est par conséquent pas justifié d'appliquer une majoration pour terrasse. »

Dans la mesure où l'ensemble des valeurs de référence retenues dispose également d'une terrasse, l'avantage procuré par l'exploitation de celle-ci est déjà intégré dans le prix de 590€/m²P, sans qu'il y ait lieu d'appliquer une majoration supplémentaire.

Sur le correctif pour transfert de la taxe foncière au preneur
Selon l'article R145-8 du code de commerce susmentionné, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Si les stipulations tendant à transférer au preneur la charge de la taxe foncière sont usuelles pour les baux commerciaux, le transfert de la charge de l'impôt foncier au preneur doit être considéré comme une charge exorbitante dès lors qu'elle pèse en principe sur le propriétaire. Le transfert de la taxe foncière à la charge de la société locataire justifie ainsi une minoration de la valeur locative dès lors qu’il n’est pas démontré que les références produites pour les locaux du voisinage correspondraient à des baux contenant les mêmes clauses exorbitantes.

En l'espèce, l'article III-5 5°) 4. alinéa 2 du bail prévoit le remboursement par le preneur au bailleur des taxes foncières.

Dans son rapport, M. [S] n'évoque pas la question de la taxe foncière et ne précise pas si les commerces retenus comme valeurs de référence supportent également cette imposition incombant normalement au propriétaire.

Dans ces conditions, en l'absence de démonstration de ce que les références retenues pour les locaux du voisinage correspondraient à des baux contenant les mêmes clauses exorbitantes, il convient de minorer le loyer de renouvellement du montant de la taxation.

La société I-Ramen indique sans être contredite que le montant des charges exorbitantes a été évalué au réel par l'expert à 3 663 euros par an. Il convient en conséquence de déduire cette somme de la valeur locative brute.

Sur le montant du loyer de renouvellement
Compte tenu des caractéristiques propres des lieux loués bénéficiant d'une longue façade, d'un effet d'angle et d'une terrasse, de leur destination spécialisée, des obligations respectives des parties soit le transfert de la taxe foncière au preneur, des facteurs locaux de commercialité avec un emplacement de second rang bénéficiant de la spécialisation du secteur dans la restauration et les bars, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il apparaît justifié de fixer la valeur locative de l'immeuble à :

590 €/ m²P x 110 m² – 3663 € = 61237 euros hors taxes hors charges par an.

Un tel loyer sera dû à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 1er juillet 2019.

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, soit à compter du 26 octobre 2021.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III - Sur la créance de loyer

Le loyer en vigueur au moment du renouvellement du bail était de 38 130,84 euros hthc/an.

Le loyer du bail renouvelé étant fixé par la présente décision à 61 237 euros par an à compter du 1er juillet 2019, la société I-Ramen est redevable du différentiel de loyer entre ce prix et le loyer effectivement acquitté depuis cette date, soit la somme de de 23106,16 euros par an.

IV- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.A.S. I-Ramen ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Elle sera condamnée au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, rien ne justifie de mettre à la charge de la défenderesse les frais d'expertise amiable, s'agissant d'une expertise non contradictoire réalisée à la seule initiative de la bailleresse et dans le cadre des négociations amiables avec sa locataire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé portant sur le local commercial situé 32 place Louise de Bettignies et 1 et 3 rue de la Rapine à Lille pour une durée de neuf années, à la somme de 61 237 euros