Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me BOURQUELOT
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me HOCQUARD


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 20/12531
N° Portalis 352J-W-B7E-CTLZH

N° MINUTE : 

Assignation du :
07 décembre 2020









JUGEMENT

rendu le 19 janvier 2024 
DEMANDERESSES

Madame [N] [F] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 6]

S.C.I. JANIX
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentées par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0586


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. [Localité 7]-OUEST GESTION 
[Adresse 5] 
[Localité 3]

représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0087



Décision du 19 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12531 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTLZH


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] épouse [V] et la SCI Janix sont chacune propriétaires d'une boutique au sein de l'immeuble du [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte en date du 07 septembre 2020, Mme [V] et la SCI Janix ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic aux fins d'annulation des résolutions 22-1 à 22-4, 9-1 et 9-2 adoptées lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2020. 

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par message électronique du 18 octobre 2022, Mme Mme [F] épouse [V] et la SCI Janix demandent au tribunal de :
« PRONONCER l’annulation des résolutions 22.1 à 22-4 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] du 15 septembre 2020 ; 
PRONONCER l’annulation des résolutions 9.1 et 9.2 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] du 15 septembre 2020 ; 
CONDAMNER le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens et à payer à Madame [N] [V] et à la SCI JANIX la somme de 6.500 € en application de l’article 700 du CPC;
RAPPELER qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [N] [V] et la SCI JANIX seront dispensées de toute participation aux frais de la présente procédure. »

Décision du 19 janvier 2024
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Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par message électronique le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :
« recevoir le SDC du [Adresse 2]) en ses présentes écritures, 
l’y déclarer bien fondé, 
EN CONSEQUENCE : 
Déclarer Madame [N] [F] épouse [V] et la S.C.I. JANIX mal-fondés en leurs demandes d’annulation des résolutions n° 9-1 et 9-2, 22-1 à 22-4 de l’AG du 9.2 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) ; 
Condamner Madame [N] [F] épouse [V] et la S.C.I. JANIX à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2023 et la date de plaidoirie fixée au 10 novembre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation des résolutions 22-1 à 22-4

Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, « sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
(…)
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965. »

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose ainsi que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(...)
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; »

Les demanderesses font valoir que l'article 11 7° du décret du 11 mars 1967 impose la communication des projets de résolution concernant la modification ou l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance et l'administration des parties communes et que tel est bien l'objet de la résolution 22.
Elles indiquent que pour autant aucun projet de résolution n'a été indiqué, la nouvelle rédaction soumise au vote ne figurant pas sur le projet de convocation, et que le seul libellé du projet de résolution 22-1, « modification du règlement de copropriété en vue d'interdire les locations meublées touristiques ou autres activités potentiellement nuisantes » ne permettait pas aux copropriétaires de savoir ce qui serait voté le jour de l'assemblée, soit en l'espèce l'interdiction des activités de type bar à chicha, boîte de nuit, bar de nuit, ou tout commerce nocturne.
Elles font également valoir que la convocation ne comporte pas en annexe de projet de modificatif au règlement de copropriété et relèvent que le syndicat des copropriétaires prétend que la résolution litigieuse n'a pour but que de préciser cet acte et non de le modifier alors que la résolution s'intitule « modification du règlement de copropriété ».
Enfin, elles relèvent que la résolution a été votée à la majorité de l'article 26 alors qu'elle aurait dû être adoptée à l'unanimité dans la mesure où elle modifie les modalités de jouissance de leur lot, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la convocation portait mention dans l'ordre du jour d'un point 22-1, que les projets de résolutions étaient mentionnés sur une page annexée à la convocation, que la dernière phrase du point 22-1 contenait le projet de résolution et enfin que cette résolution mentionnait qu'elle visait à préciser dans le règlement de copropriété l'interdiction portant sur les locations en y ajoutant les locations meublées et les activités risquant de créer des nuisances.
Il indique en effet que le règlement, après avoir rappelé la liberté des copropriétaires de jouir de leurs parties privatives, mentionne une clause interdisant les activités nuisant « à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs » et que la résolution 22 ne fait qu'apporter une précision sur ces activités, de telle sorte qu'elle ne modifie aucunement les droits des copropriétaires et n'ajoute aucune disposition qui modifierait le règlement. 

Les résolutions attaquées figurent effectivement dans une page intitulée « projets de résolutions », et sont ainsi rédigées dans la convocation (sic) :

« résolution 22 Modification du règlement de copropriété 

Résolution 22.1 Modification du règlement de copropriété en vue d'interdire les locations meublées touristiques ou autres activités potentiellement nuisantes
L'assemblée générale après avoir été informée des dispositions du dernier alinéa de l'article 26 et notamment :
« l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété »
décide de modifier le règlement de copropriété du comme suit :

Résolution 22.1 Financement du modificatif du règlement de copropriété 
Décide que les frais d'actes, y compris ceux liés au modificatif du règlement de copropriété sont à la charge du syndicat
Fixe le montant de la provision en vue de la publication à 3000 euros qui sera réparti sur les charges communes générales et exigibles le ----par 1 appel de fonds à hauteur de 100%

Décision du 19 janvier 2024
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Résolution 22.3 Mandat au syndic à l'effet de publier les actes
L'assemblée générale donne mandat au syndic pour signer tous les actes et d'en faire assurer la publication le tout aux frais du syndicat des copropriétaires 

Résolution 22.4 Fixation de la date de prise d'effet du modificatif 
L'assemblée générale décide que le modificatif voté entrera en application 2 mois et 15 jours après la diffusion du procès-verbal de l'assemblée l'ayant approuvé. Il sera opposable à ceux qui seront copropriétaires au moment de ladite assemblée ainsi qu'à leurs ayants cause ou ayants droit. »

Il ne peut qu'être constaté que la résolution 22.1 n'indique nullement de quelle façon le règlement de copropriété va être modifié, la modification envisagée ne figurant pas après la phrase « décide de modifier le règlement de copropriété du comme suit : » censée l'annoncer. 

La lecture du libellé de la résolution 22.1 permet certes de comprendre qu'il est envisagé d'interdire certaines locations ainsi que les activités potentiellement « nuisantes » mais il est pour autant insuffisant pour permettre aux copropriétaires de voter cette restriction dans des conditions parfaitement éclairées et en toute connaissance de cause, aucun élément, à la lecture de cette convocation, ne leur permettant de prévoir que la résolution votée serait finalement la suivante :

« Résolution 22.1 Modification du règlement de copropriété en vue d'interdire les locations meublées touristiques ou autres activités potentiellement nuisantes
L'assemblée générale après avoir été informée des dispositions du dernier alinéa de l'article 26 et notamment :
« l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété »
décide de modifier le règlement de copropriété du comme suit :
les activités contraires aux bonnes mœurs, nuisantes ou malodorantes seront interdites.
De même seront par exemple interdites les activités de type :
bar à chicha, boîte de nuit, bar de nuit, tout commerce nocturne »

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution 22.1 ne se contente pas de préciser une clause déjà présente dans le règlement de copropriété mais tend bien à modifier ce dernier.

Cette clause qui figure en page 44 du règlement dans le paragraphe dédié à l'occupation de l'immeuble, prévoit en effet que : « la généralité des locaux compris dans l'immeuble ne pourra être utilisée ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour y exercer un commerce de détail. Par dérogation à cette règle les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. »

Aucune restriction à l'exercice d'une activité commerciale ne figure ainsi dans le règlement, sous la réserve générale que cette activité se fasse dans le respect de la sécurité de l'immeuble et de la tranquillité des autres occupants.
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Or, en proposant désormais d'interdire « les activités contraires aux bonnes mœurs, nuisantes ou malodorantes » ainsi que celles de type « bar à chicha, boîte de nuit, bar de nuit, tout commerce nocturne », la résolution attaquée ajoute au texte et modifie les droits des copropriétaires puisqu'elle exclut désormais l'exercice d'un certain nombre de commerces et restreint ainsi les possibilités de consentir un bail commercial alors que le règlement de copropriété prévoyait que « les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce ».

Par conséquent, l'absence de transmission du projet de résolution visant à modifier le règlement de copropriété contrevient aux dispositions précitées de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, édictées à fins de validité de la décision.

De plus, cette résolution a été adoptée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, alors que l'article 26 prévoit que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Cette résolution portant modification des modalités de jouissance devait donc être adoptée à l'unanimité.
 
L'ensemble de ces éléments conduit donc à annuler la résolution 22-1. 

S'agissant des résolutions 22-2 à 22-4, dans la mesure où elles n'ont pour objet que la mise en œuvre du point de vue administratif et financier de la résolution 22-1, et qu'elles n'ont donc aucune raison d'être indépendamment de cette dernière, il convient également de les annuler. 

Sur la demande d'annulation de la résolution 9 (9-1 et 9-2)

Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, « sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

Les demanderesses expliquent que la résolution 9-1 a modifié la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété et les assemblées générales de 2009 et 2011, et que cette modification ne pouvait donc intervenir qu'à l'unanimité alors que la résolution critiquée a été adoptée à la majorité de l'article 25.
Elles font également valoir qu'elle viole le critère d'utilité prévu à l'article 10 de la loi de 1965, en ce qu'elle applique un forfait et répercute les reliquats non individualisés, en raison de l'impossibilité d'accéder à certains compteurs ou de l'absence ou du dysfonctionnement de ceux-ci, à hauteur de 70% sur les locaux commerciaux.
Elles soutiennent de plus que cette résolution rompt l'égalité entre les copropriétaires puisque les propriétaires d'appartements bénéficieront d'une refacturation minorée des consommations d'eau au détriment des propriétaires de boutiques qui supporteront une refacturation d'eau majorée. 
Enfin, elles indiquent qu'une nouvelle répartition, votée dans les conditions requises, n'aurait vocation à s'appliquer que pour l'avenir alors qu'en l'espèce elle rétroagit sur les exercices antérieurs, enfreignant ainsi la règle du défaut de rétroactivité des décisions d'assemblées.
Elles sollicitent par conséquent l'annulation de la résolution 9. 

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que le mode de répartition des charges a été modifié lors d'assemblées générales antérieures, non contestées, et que la résolution 9-1 ne fait que chiffrer le forfait de répartition des charges d'eau, calculé suivant les votes intervenus antérieurement, et qu'elle ne constitue aucunement une modification de la grille de répartition des charges.
Il précise qu'elle est d'autant moins attentatoire au règlement de copropriété que le vote de principe emportant modification des charges d'eau froide a été effectué lors d'assemblées précédentes, sans qu'il n'y ait la moindre objection. 

Lors de l'assemblée générale du 15 avril 2009, les copropriétaires ont adopté à l'unanimité la résolution 19 prévoyant l'application d'un forfait d'eau par compteur de 30 mètres cubes par trimestre, tant pour l'eau chaude que pour l'eau froide, à toutes les personnes ayant un compteur ne fonctionnant pas ou ne laissant pas l'accès à son appartement. 

Lors de l'assemblée générale du 15 juin 2011, les copropriétaires ont adopté à la majorité des présents et représentés la résolution 16 prévoyant d'appliquer un forfait aux locaux utilisés pour la restauration sur place ou à emporter de 500 mètres cubes d'eau froide et 200 mètres cubes d'eau chaude par compteur et par an aux copropriétaires n'ayant pas de compteur, ne laissant pas l'accès à leurs locaux ou dont le compteur serait défectueux.

Enfin, lors de l'assemblée du 15 septembre 2020, les copropriétaires ont adopté à la majorité de l'article 25, la résolution 9 portant sur la « modification de la répartition des charges d'eau », ainsi rédigée : 

« résolution 9.1 : modalité de répartition des consommations d'eau froide
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des forfaits proposés ci-dessous :
chambre 50 m3 d'eau froide et 25 m3 ECS
studio : 70 m3 d'eau froide et 30 m3 ECS
2 pièces : 110 m3 d'eau froide et 50 m3 ECS
3 pièces : 150 m3 d'eau froide et 75 m3 ECS
4 pièces : 200 m3 d'eau froide et 100 m3 ECS
5 pièces : 235 m3 d'eau froide et 120 m3 ECS
Décide en l'absence d'index d'appliquer ce forfait.
Décide en cas de relevés partiels, de prendre la consommation cumulée des compteurs des logements, de déduire la consommation du forfait et d'imputer le reliquat.
Décision du 19 janvier 2024
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Décide que le reliquat des consommations individuelles et la consommation totale de l'immeuble sera réparti :
à hauteur de 30% en charges générales et le solde sur les locaux commerciaux au prorata de leurs tantièmes.
Cette répartition sera applicable à compter du 01/01/2018 (je dis bien 1er janvier 2018)
Pour Monsieur [C], forfait à appliquer à partir de 2019. »

« résolution 9-2 : Mandat au syndic à l'effet de faire publier la résolution relative à la modification des modalités de répartition de la consommation d'eau froide
L'assemblée générale donne mandat au syndic à l'effet de faire publier au service de la publicité foncière (conservation des hypothèques) la résolution relative à la modification des modalités de répartition des consommations d'eau froide afin que celle-ci soit opposable aux tiers. »

Alors que les copropriétaires avaient voté en 2009 et 2011 l'application d'un forfait aux propriétaires d'appartements ou de boutiques n'ayant pas de compteur, disposant d'un compteur défectueux ou ne laissant pas l'accès à leurs locaux, la nouvelle résolution tend désormais, en cas de relevés partiels, à imputer à hauteur de 70% sur les boutiques le reliquat des consommations individuelles et la consommation totale de l'immeuble. 

En l'absence de régularisation prévue, une fois le relevé des compteurs effectué, cette modification de la répartition ne peut s'analyser en une mesure de gestion visant à pallier, par un acompte forfaitaire, la carence de certains copropriétaires mais en un changement des critères de la répartition des charges. 

Or, un tel changement constitue une modification de cette dernière et requiert par conséquent, en application des dispositions de l'article 11 précitées, le consentement unanime des copropriétaires alors que la résolution critiquée a été votée à la majorité de l'article 25.

La résolution 9-1 doit par conséquent être annulée. 

S'agissant de la résolution 9-2, donnant mandat au syndic pour faire publier au service de la publicité foncière cette modification, dans la mesure où elle n'a pour objet que la mise en œuvre, du point de vue administratif, de la résolution 9-1, et qu'elle n'a donc aucune raison d'être indépendamment de cette dernière, il convient également de l'annuler. 

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au litige, est condamné aux dépens de l'instance. 

Tenu aux dépens, il est également condamné à payer à Mme [F] épouse [V] et à la SCI Janix, ensemble, la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. 

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à ce titre.

Mme [F] épouse [V] et la SCI Janix sont dispensées de toute participation aux frais de la présente procédure. 

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ANNULE les résolutions 22-1 à 22-4, 9-1 et 9-2 de l'assemblée générale du 15 septembre 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Mme [F] épouse [V] et à la SCI Janix, ensemble, la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DISPENSE Mme [F] épouse [V] et la SCI Janix de toute participation aux frais de la présente procédure ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 19 janvier 2024


Le greffierLa présidente