Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/10750 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXWD4


N° MINUTE : 



Assignation du :
06 Septembre 2022







JUGEMENT 
rendu le 19 Janvier 2024 




DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] - [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet FIDUCIAIRE DISTRICT DE [Localité 5], S.A.R.L
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263


DÉFENDEUR

Monsieur [H] [D] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3] - COTE D’IVOIRE

non-représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière,







Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/10750 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXWD4

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


M. [H] [L] est propriétaire d'un appartement et d'un emplacement de stationnement au sein d'une résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5]. Ces biens constituent les lots de copropriété n°103, 339 et 448.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 22 mai 2019 et du 13 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [H] [L] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 1er juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à M. [H] [L] de lui payer la somme de 6 097,03 euros au titre des charges de copropriété. Cette sommation a été réitérée par exploit d'huissier signifié le 26 janvier 2022. 

Par exploits d'huissier signifiés les 6 septembre 2022 et 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] a fait assigner M. [H] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 15 février 2023. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023 et signifiées au défendeur par acte du 27 juillet 2023, et au visa de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- CONDAMNER M. [H] [L] au paiement de la somme de 21.229,12 euros en principal, suivant décompte arrêté au 10 juillet 2023, appel du troisième trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 1.936,84 euros à compter du 22 mai 2019, puis sur celle de 4.953,23 euros à compter du 13 février 2020, puis sur celle de 6.276,33 euros à compter du 1er juillet 2020, puis sur celle de 14.240,92 euros à compter du 26 janvier 2022, puis à compter de l’assignation pour le surplus ; 

- CONDAMNER M. [H] [L] au paiement de la somme de 2 800,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER M. [H] [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût des sommations de payer ;

- CONDAMNER M. [H] [L] au paiement de la somme de 1 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), et ce à plusieurs adresses distinctes, M. [H] [L] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 novembre 2023, et l'affaire a été plaidée lors de l'audience (juge unique) tenue le même jour. La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.





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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [H] [L] est propriétaire des lots n°103, 339 et 448 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2019, 6 octobre 2020, 22 juin 2021, 28 juin 2022 et 13 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 10 juillet 2023.

Alors que le syndicat des copropriétaires estime sa créance au 28 juin 2022 à la somme de 16 106,91 euros, il apparaît que le décompte intègre diverses sommes qui constituent des frais de recouvrement, si bien que la créance de charges n'est que de 14 541,13 euros. Déduction faite des sommes de 411,78 euros (sommations de payer) et 1 154,00 euros (frais de recouvrement), il résulte de l'examen des pièces susvisées que le compte individuel de copropriétaire de M. [H] [L] est débiteur de 19 740,65 euros.

M. [H] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera dû sur la somme de 1.936,84 euros à compter du 22 mai 2019, puis sur celle de 4.953,23 euros à compter du 13 février 2020, puis sur celle de 6.276,33 euros à compter du 1er juillet 2020, puis sur celle de 14.240,92 euros à compter du 26 janvier 2022, et enfin à compter de l’assignation pour le surplus. 

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme totale de 1 208,63 euros [1 154,00 + 54,63] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Il sollicite en outre le paiement de la somme de 411,78 euros au titre de deux sommations de payer par actes d'huissier des 1er juillet 2022 et 26 janvier 2022, qu'il qualifie de dépens. Toutefois, dans la mesure où les émoluments des officiers publics ou ministériels ne sont compris dans les dépens que dans la mesure où ce ministère est obligatoire, ces frais doivent être considérés comme des frais de recouvrement relevant des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 

Les frais exposés pour deux mises en demeure et deux relances les 22 mai 2019, 12 juin 2019, 13 février 2020 et 11 mars 2020 – soit antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il en est de même pour les deux sommations de payer adressées, ainsi que pour la constitution d'hypothèque intervenue après la première mise en demeure.

En revanche, les frais désignés comme « DE LEGE LATA ASSIGNATION AFF/[L] » et engagés le 7 septembre 2022 apparaissent constituer des dépens.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de transmission de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

En conséquence, M. [H] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 744,78 euros [148,00 + 411,78 + 185,00] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [H] [L] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [H] [L] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d'octobre 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [H] [L] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [H] [L], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [H] [L] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes de :

- 19 740,65 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 10 juillet 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus) ;

- 744,78 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que l'intérêt au taux légal sera dû sur la somme de 1 936,84 euros à compter du 22 mai 2019, sur celle de 4 953,23 euros à compter du 13 février 2020, sur celle de 6 276,33 euros à compter du 1er juillet 2020, sur celle de 14 240,92 euros à compter du 26 janvier 2022, et enfin à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [L] aux entiers dépens de l’instance ; 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à Paris le 19 Janvier 2024


La Greffière Le Président