Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 23/08177 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZN6H



N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Avril 2023


JUGEMENT 
rendu le 19 Janvier 2024 



DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires des PARKINGS MAINE-MONTPARNASSE, représenté par son syndic, la Société ESSET, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110


DÉFENDERESSE

Société ZIDCOM INVESTMENTS
[Adresse 1]
[Localité 3]

non-représentée




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière







Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/08177 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZN6H

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La société Zidcom Investments est propriétaire d'emplacements de stationnement au sein des parkings Maine-Montparnasse, qui constituent les lots de copropriété n°40599 à 40605, 40784 à 40787 et 40831 à 40834.

Par un jugement du 24 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné la société Zidcom Investments à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 036 709,51 euros au titre de charges de copropriété dues pour la période comprise entre le 1er mars 2014 et le 3 mars 2016.

Par un jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la société Zidcom Investments à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 465,02 euros au titre de charges de copropriété impayées au 8 juin 2021.

Par exploit d'huissier signifié le 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires des parkings Maine-Montparnasse a fait sommation à la société Zidcom Investments de lui payer la somme de 12 878,82 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait mettre en demeure la société Zidcom Investments de lui payer la somme de 16 075,00 euros.

Par exploit d'huissier signifié le 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires des parkings Maine-Montparnasse a fait assigner la société Zidcom Investments devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 8 novembre 2023.

Au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- CONDAMNER la société Zidcom Investments au paiement de la somme de 19 096,00 euros, au titre des charges arriérées au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 ;

- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

- CONDAMNER la société Zidcom Investments au paiement de la somme de 4 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;



- CONDAMNER la société Zidcom Investments au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me [U] [C]  ;

- CONDAMNER la société Zidcom Investments au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée à son domicile suivant les modalités applicables aux personnes morales, la société Zidcom Investments n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 8 novembre 2023, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. 

Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
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En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la société Zidcom Investments est propriétaire des lots n°40599 à 40605, 40784 à 40787 et 40831 à 40834 des parkings Maine-Montparnasse.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 novembre 2021, 28 mars 2022, 5 décembre 2022 par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 et 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 11 avril 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société Zidcom Investments, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 19 096,00 euros.

La société Zidcom Investments ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 21 mars 2023, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date, en application de l'article 1231-6 du code civil.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société Zidcom Investments de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société Zidcom Investments a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de mai 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la société Zidcom Investments a d'ores et déjà été condamnée, par deux jugements du tribunal judiciaire de Paris des 24 mai 2016 et 23 septembre 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la société Zidcom Investments comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la société Zidcom Investments à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société Zidcom Investments, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société Zidcom Investments sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Zidcom Investments à payer au syndicat des copropriétaires des parkings Maine-Montparnasse les sommes de :

- 19 096,00 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 11 avril 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 ;


- 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la société Zidcom Investments aux entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me [U] [C] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Janvier 2024


La Greffière Le Président