Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

 
N° RG 22/14084 
N°Portalis 352J-W-B7G-CYIDB



N° MINUTE : 


Assignation du :
23 Novembre 2022







JUGEMENT 
rendu le 19 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 1] ET [Adresse 2] - [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), S.A 
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154


DÉFENDERESSE

Madame [V] [D] née [Z]
[Adresse 5]
[Localité 7]

non-rerpésentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière




Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14084 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYIDB

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Mme [V] [Z] (ép. [D]) est propriétaire des lots de copropriété n°778, 847, 848, 860 et 899 d'un immeuble situé au [Adresse 3] - [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 17 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [V] [Z] (ép. [D]) de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 23 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] - [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 8] a fait assigner Mme [V] [Z] (ép. [D]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 15 mars 2023. 

Aux termes de ses dernières conclusions en demande, signifiées par exploit d'huissier du 19 septembre 2023, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

- CONDAMNER Mme [V] [Z] (ép. [D]) au paiement de la somme de 29 391,25 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété « immeuble » arrêté au 2 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2021 ; 

- CONDAMNER Mme [V] [Z] (ép. [D]) au paiement de la somme de 1 361,80 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété « garage » arrêté au 2 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2021 ;

- CONDAMNER Mme [V] [Z] (ép. [D]) au paiement de la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER Mme [V] [Z] (ép. [D]) au paiement des entiers dépens ;

- CONDAMNER Mme [V] [Z] (ép. [D]) au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Citée à personne, Mme [V] [Z] (ép. [D]) n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 8 novembre 2023, et la clôture de l'instruction est intervenue avant l'ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


****

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [V] [Z] (ép. [D]) est propriétaire des lots n°778, 847, 848, 860 et 899 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] - [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 8].


Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14084 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYIDB

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2017, 26 juin 2018, 26 juin 2019, 19 février 2021, 27 octobre 2021, 22 juin 2022 et 22 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- des décomptes de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- quatre décomptes de créance, dont deux actualisés au 2 août 2023 pour les charges « immeuble » et les charges « garage ».

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [V] [Z] (ép. [D]) est débiteur de 29 391,25 euros au titre des charges « immeuble », et de 1 361,80 euros au titre des charges « garage ».

Mme [V] [Z] (ép. [D]) ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme totale de 30 753,05 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 17 juillet 2021, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date, en application de l'article 1231-6 du code civil.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [V] [Z] (ép. [D]) de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [V] [Z] (ép. [D]) a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de juillet 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [V] [Z] (ép. [D]) a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [V] [Z] (ép. [D]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [V] [Z] (ép. [D]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [Z] (ép. [D]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] - [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de :

- 30 753,05 euros au titre des charges de copropriété impayées (appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2021 ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] (ép. [D]) aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à Paris le 19 Janvier 2024


La Greffière Le Président