Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me ALIGROS
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me BELLAICHE


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/09691
N° Portalis 352J-W-B7F-CU2OE

N° MINUTE : 

Assignation du :
19 juillet 2021











JUGEMENT

rendu le 19 janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] - [Localité 7], représenté par son syndic la Société Orfila de Gestion Immobilière
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0140


DÉFENDERESSE

S.C.I. GT 26
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0050






Décision du 19 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/09691 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2OE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 25 juin 2018, la SCI GT 26 a acquis le lot numéro [Cadastre 2], correspondant à un local au sein de l'immeuble du [Adresse 3]/[Adresse 1] [Localité 7], soumis au statut de la copropriété, qu'elle a ensuite entrepris de diviser afin d'y aménager trois studios à usage d'habitation. 

Par acte délivré le 23 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en référé d'heure à heure afin de voir ordonner, sous astreinte, l'arrêt des travaux, la remise en état initial du local et la suppression de toutes les modifications apportées aux parties communes.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2018, le juge des référés a condamné, sous astreinte, la SCI GT 26 à arrêter les travaux entrepris, à procéder à la suppression de toutes les modifications apportées aux parties communes et rejeté le surplus des demandes.

Lors de l'assemblée générale du 27 janvier 2021, les copropriétaires ont habilité le syndic aux fins d'engager une procédure à l'encontre de la SCI GT 26 tendant à faire cesser, sous astreinte, la division du lot numéro 241.

Par acte délivré le 19 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a ainsi fait assigner à cette fin la SCI GT 26. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« DECLARER recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 7] en toutes ses demandes. 
Décision du 19 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/09691 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2OE

En conséquence, 
ORDONNER à la SCI GT 26 de cesser la division de son lot n° 241, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir.
DEBOUTER la SCI GT 26 de toutes ses demandes, fins et prétentions. 
CONDAMNER la SCI GT 26 à payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
LA CONDAMNER en tous les dépens. 
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, la SCI GT 26 demande au tribunal, au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« A titre principal : 
Dire et juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir, 
A titre subsidiaire : 
Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions. 
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI GT 26, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens. 
Rappeler l’exécution provisoire, de droit » 

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 10 novembre 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024. 

Par message en date du 04 décembre 2023, les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations sur l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir du syndic, soulevée par la SCI GT 26 devant le tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires

L'article 122 du code de procédure civile prévoit que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. » 

L'article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose, pour sa part, que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

L'article 118 du code de procédure civile prévoit que « les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. » 

Enfin, aux termes de l'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
« 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; 
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. 
(…)
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »

La SCI GT 26 explique dans ses écritures que l’assemblée générale a donné mandat au syndic d’engager une action judiciaire pour faire cesser, sous astreinte, la division du lot n°241 mais qu'en réalité aucune division n’a été réalisée par ses soins, le lot formant toujours un lot unique subdivisé en trois unités au niveau de ses parties privatives. 
Elle reconnaît en effet avoir réorganisé la distribution des parties privatives de son lot pour en faire trois studios distincts, mais indique que cela n’en a pas pour autant modifié la consistance, son lot restant affecté des mêmes tantièmes de copropriété. 
Elle considère que cela est d’autant plus vrai qu’il est désormais établi que toutes les atteintes aux parties communes réalisées pendant les travaux ont été réparées et elle relève que le syndicat des copropriétaires ne fonde d’ailleurs nullement sa demande sur une éventuelle atteinte aux parties communes, mais sur la clause du règlement de copropriété interdisant aux copropriétaires de louer ou de vendre des parties de lots. 
Elle fait valoir qu'en droit de la copropriété, la division d’un lot concerne exclusivement sa division en lots de copropriété distincts, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 
Elle soutient par conséquent que l’autorisation donnée au syndic est nulle et indique qu'il « est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir ».
 
Le syndicat des copropriétaires considère pour sa part que le moyen selon lequel l’habilitation qui a été donnée par les copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 27 janvier 2021, serait nulle est inopérant dans la mesure où le syndic a bien été habilité à engager une procédure à l’encontre de la SCI GT 26 et de ses locataires afin de faire cesser la division du lot 241, cette division étant contraire aux dispositions du règlement de copropriété. Elle demande par conséquent au tribunal de rejeter « cette fin de non-recevoir, le syndic étant clairement habilité à agir à l’encontre de la SCI GT 26 ».
 
La SCI GT 26 se prévalant, devant le tribunal, d'une irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations sur l'irrecevabilité ainsi soulevée devant le tribunal alors que l'assignation a été délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, de telle sorte que seul le juge de la mise en état est compétent pour connaître des fins de non recevoir.

Par message transmis par voie électronique le 06 décembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires indique que « outre le fait que cet argument n'était pas fondé, il appartenait à la SCI GT 26 de saisir le juge de la mise en état, qui a une compétence exclusive pour trancher cette fin de non-recevoir (cf art. 789 du CPC) et pour ce faire de notifier des conclusions d'incident, ce que la SCI GT 26 n'a pas fait. Par conséquent le tribunal doit se déclarer incompétent pour trancher cette fin de non recevoir. »

Par note en délibéré transmise le 12 décembre 2022, le conseil de la SCI GT 26 rappelle les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, selon lesquelles « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale », précisant que cette disposition est d'ordre public, et explique qu'il soutient dans ses écritures que l’assignation du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI GT 26 n’a pas été autorisée par le syndicat des copropriétaires et qu'il «s’agit donc non pas d’une fin de non-recevoir, mais d’une exception de nullité relative à une irrégularité de fond, telle que définie à l’article 117 du code de procédure civile, à savoir : 
« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : (…) 
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; (…) ».

Or, il indique que l’article 120 du code de procédure civile dispose que « les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public. Le juge peut relever d'office la nullité pour défaut de capacité d'ester en justice » et soutient que le mandat donné par l’assemblée générale ne correspond pas à l’action intentée par le syndicat des copropriétaires, qu'il s’agit donc en tout état de cause de la violation d’une règle d’ordre public qu’il appartient au tribunal de relever d’office par application de l’article 120 précité.
A défaut, et subsidiairement, il sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, afin de signifier des conclusions d’incident sur ce point. 

Il est exact que le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice, pour le compte du syndicat des copropriétaires, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'assignation et entraînant par conséquent sa nullité. Toutefois, si l'article 118 du code de procédure civile prévoit qu'une telle exception de nullité peut être proposée en tout état de cause, il précise néanmoins que ce n'est qu'à la condition qu'il n'en soit pas disposé autrement.

Or, l'article 789 du code de procédure civile prévoit expressément que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1. Statuer sur les exceptions de procédure (…)
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge », ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

La demande devait donc être présentée devant le juge de la mise en état, ce dernier disposant en effet d'une compétence exclusive pour statuer sur les exceptions de procédure, et est par conséquent irrecevable.

La SCI GT 26 sollicite, à titre subsidiaire, la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, afin de signifier des conclusions d’incident sur ce point. 
Toutefois, l'article 803 du code de procédure civile n'autorise cette révocation de l'ordonnance de clôture que « s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue », laquelle n'apparaît pas caractérisée en l'espèce, de telle sorte qu'il convient de débouter la SCI GT 26 de cette demande. 

Sur la demande de cessation de la division du lot

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Aux termes de l'article 8 I 2ème alinéa de cette même loi, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L'article 9 I de ladite loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

En outre, il ressort des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que : « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. »

En l'espèce, la SCI GT 26 indique, dans le corps de ses conclusions, que la clause du règlement de copropriété interdisant la location ou la vente partielle des lots doit être réputée non écrite dans la mesure où elle porte une atteinte illicite aux droits des copropriétaires sur l'utilisation de leurs parties privatives.

Elle fait en effet valoir que la copropriété résidentielle regroupe pas moins de 133 copropriétaires et un total de 208 appartements desservis par 7 escaliers et 7 ascenseurs et qu'il n'est pas établi que l'ajout de deux résidents pourrait porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, et ce d'autant que les trois studios sont loués en bail meublé et non en locations saisonnières.

Le syndicat des copropriétaires indique pour sa part que la jurisprudence considère que la clause qui autorise la location d'un lot uniquement en totalité est licite en fonction de l'atteinte portée à la destination de l'immeuble et aux conditions de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires.
Or, il fait valoir que la SCI GT 26 a transformé son lot en trois studios distincts, qu'elle a ainsi méconnu les stipulations du règlement de copropriété aux termes duquel les propriétaires des lots ne pourront aliéner ou louer leur lot qu'en totalité et que cette modification entraîne des désordres liés à l'évacuation sanitaire de ces studios.

En application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile précitées, le tribunal n'est saisi que des seules prétentions figurant au dispositif des conclusions.
Ainsi, dans la mesure où la demande de la SCI GT 26, tendant à voir réputée non écrite la clause litigieuse, n'est formulée que dans le corps des conclusions et n'est pas reprise au dispositif des écritures, le tribunal n'en est donc pas saisi. 

En l'espèce, le règlement de copropriété stipule expressément que : « 36 - les propriétaires des lots de co-propriété pourront les aliéner en totalité seulement. Ils pourront également les louer en totalité seulement » et il n'est pas contesté par les parties que la configuration du lot de la SCI GT 26 a été modifiée, puisque le local a été divisé afin d'y aménager trois studios proposés chacun à la location.

Cette division est donc contraire à la clause susvisée du règlement de copropriété et il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner à la SCI GT 26 de cesser la division de son lot n°241, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de six mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution. 

Sur les autres demandes 

La SCI GT 26, qui succombe au litige, est condamnée aux dépens de l'instance. 

Tenue aux dépens, elle est également condamné à payer au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros. 
Le sens de la décision conduit à débouter la SCI GT 26 de sa demande formulée à ce titre. 

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable l'exception de nullité soulevée par la SCI GT 26 ; 

DÉBOUTE la SCI GT 26 de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats ; 

ORDONNE à la SCI GT 26 de cesser la division de son lot n°241, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de six mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; 

CONDAMNE la SCI GT 26 aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la SCI GT 26 à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 7] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 19 janvier 2024


Le greffierLa présidente