Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EON

N° MINUTE : 9/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], [Adresse 3] , représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971

DÉFENDERESSE
Madame [F] [B], demeurant [Adresse 1] , comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 08 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 janvier 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [F] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1143,34 euros et d'une provision pour charges de 180 euros. 

Par acte sous seing privé du 17 mai 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un contrat de location d'emplacement de stationnement de véhicule au [Adresse 2] à [Localité 5] à Madame [F] [B] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10259,12 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [B] le 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
-être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [B], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
-voir dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais de l'intéressée à ses risques et périls en garde meuble ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente instance,
-obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -14713,13 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2023,
 -400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 8 novembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 octobre 2023, s'élève désormais à 11012,23 euros. Elle indique par ailleurs que la locataire a repris le paiement des loyers courants.

Madame [F] [B] reconnaît la dette et demande à se maintenir dans les lieux. Elle propose de verser 306 euros par mois en plus du loyer courant. 

Elle précise que la dette s'est constituée en raison d'un burn out au travail mais qu'elle a retrouvé un emploi en CDI depuis avril 2023 qui lui permettra d'apurer sa dette. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 10259,12 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 28 août 2023.

Cependant, selon l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus : si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que Madame [F] [B] a repris le paiement du loyer courant, qu'elle a retrouvé un travail en CDI et que ces nouvelles ressources lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 306 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la résolution du contrat de location d'un emplacement de parking


En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Par ailleurs, l'article 1224 du même code dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur d'une décision de justice ".

Le contrat de location d'un emplacement de parking contient une clause résolutoire à mettre en œuvre en cas de non-paiement du loyer et après un préavis d'un mois. 

En l'espèce, le commandement de payer signifié le 27 juin 2023, vise également le contrat de location d'un emplacement de stationnement de véhicule. 

La clause résolutoire est donc acquise.

Toutefois, ce contrat fera l'objet d'une suspension des effets de la clause, dans les mêmes conditions que le contrat principal, le contrat de bail.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 octobre 2023, Madame [F] [B] lui devait la somme de 11012,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [F] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [F] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, des charges et du prix du stationnement, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1495,98 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE l'acquisition des clauses résolutoires prévues aux contrats de location,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 17 mai 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d'une part, et Madame [F] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 août 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de location d'un emplacement de stationnement conclu le 17 mai 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d'une part, et Madame [F] [B], d'autre part, concernant une place située au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 juillet 2023,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 11012,23 euros (onze mille douze euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [F] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 306 euros (trois cent six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le dix du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [F] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail et le contrat de location d'une place de parking seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 28 août 2023 (pour le bail d’habitation et le 28 juillet 2023 pour l’emplacement de stationnement)

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux (appartement et parking), faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Madame [F] [B] sera condamnée à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2023 et celui de l'assignation du 7 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge