Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05270 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FP7

N° MINUTE : 10/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, [Adresse 1], représentée par Maître Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque B0656

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [H] [T], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 08 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 janvier 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05270 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FP7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2022, la société CARDIF ASSURANCE VIE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [C] [H] [T] sur un appartement, une cave et une place de stationnement situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1532,11 euros et d'une provision pour charges de 229 euros.

Par acte d'huissier de justice du 20 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9286,37 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [H] [T] le 21 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, la société CARDIF ASSURANCE VIE a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
-être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate de Monsieur [C] [H] [T], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
-voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble du choix de la partie requérante, aux frais, risques et périls du défendeur,
-obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, augmenté de 30%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -10767,67 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 8 novembre 2023, la société CARDIF ASSURANCE VIE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2023, s'élève désormais à 5234,07 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur.

Monsieur [C] [H] [T] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 905 euros, en plus du loyer courant.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société CARDIF ASSURANCE VIE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 9286,37 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 21 mai 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre les effets de cette clause et de conditionner la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société CARDIF ASSURANCE VIE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 novembre 2023, Monsieur [C] [H] [T] lui devait la somme de 5234,07 euros, terme de novembre 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [C] [H] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [H] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif, mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [H] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juillet 2022 entre la société CARDIF ASSURANCE VIE, d'une part, et Monsieur [C] [H] [T], d'autre part, concernant un appartement, une cave et une place de stationnement situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 21 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [T] à payer à la société CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 5234,07 euros (cinq mille deux cent trente-quatre euros et sept centimes) au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation arrêté au 8 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [C] [H] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 905 euros (neuf cent cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le dix du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [H] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 mai 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [C] [H] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [C] [H] [T] sera condamné à verser à la société CARDIF ASSURANCE VIE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE la société CARDIF ASSURANCE VIE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2023 et celui de l'assignation du 12 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge