Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 3ème section — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

9ème chambre 3ème section


N° RG 22/04389 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWT7G

N° MINUTE : 1




Assignation du :
08 Avril 2022









JUGEMENT 
rendu le 19 Janvier 2024 
DEMANDEURS

Madame [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [R] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentés par Maître Pierre BOUDRIOT de la SELARL PIERRE BOUDRIOT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0056



DÉFENDERESSE

DIRECTION GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES
Direction Régionale des finances Publiques d’Ile de France et du Département de Paris
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par son inspecteur muni d’un pouvoir spécial 

Décision du 19 Janvier 2024 
9ème chambre -3ème section
N° RG 22/04389 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWT7G


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente
Monsieur BERTAUX, Juge
Madame SAJIE, Vice présidente 

assistés de Clarisse GUILLAUME, Greffière lors de l’audience et de Claudia CHRISTOPHE, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Hadrien BERTAUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2024.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] et M. [R] [K] sont associés de la SCI FONCIERE PATRIMONIALE LONGCHAMP (FPL), laquelle est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] composé notamment d’un appartement et de chambres de services au 3ème étage et de deux terrasses privatives aménagées au 4ème étage.

Par propositions de rectifications n°3905 et 2120 du 20 octobre 2016, l’administration fiscale a notamment :

- rectifié de la valeur vénale du bien propriété de la SCI FPL au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des années 2013, 2014 et 2015,

- rectifié les impositions au titre de l’ISF des années 2010 à 2015 pour insuffisance d’évaluation des droits sociaux de ladite SCI, omission de biens immobiliers et de comptes courants d’associés, outre la reprise d’éléments déclarés au passif.

Suite aux observations des contribuables, l’administration fiscale a, par courriers des 06 novembre 2017, partiellement maintenu lesdites rectifications.

Par avis du 27 septembre 2018, la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine a notamment retenu la méthode de l’administration quant à l’évaluation du bien propriété de la SCI en retenant un abattement de 10% pour illiquidité.

Les commissions départementales de conciliation de Paris et du Val de Marne ont également rendu des avis les 08 avril et 03 octobre 2019 concernant, d’une part, des biens immobiliers figurant dans l’assiette de l’ISF et, d’autre part, sur la valeur du compte courant d’associés, lesquels n’ont pas été versés aux débats. 

L’administration fiscale a mis en recouvrement les impositions au titre des années 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 le 15 novembre 2019.

Les époux [K] ont formé des réclamations contentieuses relativement à ces impositions, lesquelles ont été rejetées par décisions du 09 juillet 2020, 11 janvier, 20 avril 2021 et 09 février 2022. 

Par acte du 08 avril 2022, les époux [K] ont fait assigner l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir la décharge des impositions contestées.

Suivant dernières conclusions signifiées par huissier le 21 février 2023, les époux [K] demandent notamment au tribunal, à titre principal, de :

- ordonner la décharge des impositions contestées ;
- condamner l’administration fiscale à restituer les impositions fondées sur la détermination excessive et injustifiée de la valeur vénale du bien situé au [Adresse 2] au titre des années 2009 à 2014 ;
- condamner l’administration fiscale aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ils font notamment valoir, au visa de l’article R*60-3 du livre des procédures fiscales que l’avis émis par la commission de conciliation doit être motivé à peine d’irrégularité de la procédure d’imposition ; or, ils estiment que cette dernière a notamment écarté l’expertise immobilière versée aux motifs que cette dernière ne précise pas, concernant les termes de comparaison utilisés, la nature des surfaces et leur catégorie cadastrale alors que celle-ci les mentionne et que la commission les a donc écartés sans motif valable. 

Concernant la valeur vénale des parts de la SCI FPL, ils rappellent et critiquent la méthode utilisée par l’administration, notamment quant aux termes de comparaison retenus concernant l’ISF au titre des années 2013, 2014 et 2015, considérant que lesdits termes retenus ne sont pas similaires au bien détenu par la SCI, plus précisément au regard de l’absence de terrasses dans les termes proposés, majorant le prix au m². Les requérants considèrent ainsi que les termes retenus par l’administration doivent être écartés au profit de biens similaires retenant un prix au m² tenant compte d’une pondération relative aux terrasses ou de les retenir en prenant en compte une décote. 

Par ailleurs, ces derniers contestent les majorations de 40% retenues pour manquement délibéré, dès lors que la méthode d’évaluation de l’administration ne tient pas compte de la pondération devant être nécessairement appliquée et que le caractère délibéré de l’omission n’est pas établi.

Suivant dernières conclusions signifiées par huissier le 26 juin 2023, l’administration fiscale demande au tribunal, à titre principal, de rejeter l’intégralité des demandes des requérants et de les condamner aux dépens. 

L’administration estime, en premier lieu, que l’avis de la commission départementale est suffisamment motivé et fait ressortir les motifs retenus pour écarter l’expertise versée par les requérants.

Elle considère, en second lieu, que, s’agissant de l’évaluation des titres non cotés, leur valeur doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir l’évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait déterminé le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de l’acte ; à défaut de transactions réelles sur le marché portant sur les titres de la société et en l’absence de termes de comparaison intrinsèquement similaires et antérieurs à la date de la mutation à contrôler, il est fait appel pour l’évaluation d’une société non cotée à la mise en oeuvre de méthodes tenant compte des caractéristiques et de la spécificité de celle-ci. L’administration précise que pour déterminer la valeur vénale réelle des titres d’une SCI possédant un immeuble unique, celle-ci peut se fonder uniquement sur la valeur de cet immeuble. Elle détaille ainsi la méthode retenue et justifie ses termes de comparaisons. Enfin, l’administration considère que les requérants ont délibérèment sous-évalué les parts de la SCI FPL et par la même le bien immobilier, rappelant que ces derniers étaient en outre des professionnels de l’immobilier et ne pouvaient ignorer cette sous-évaluation, compte tenu de l’évolution du marché immobilier et d’un précédent contrôle portant sur l’année 2003 et visant le même bien, alors que le toit-terrasse n’était pas aménagé. Elle ajoute que l’application, à tort, d’un abattement de 30% pour occupation du bien en qualité de résidence principale ne pouvait être pratiqué dès lors que les associés ne sont pas propriétaires des biens de la SCI. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2023, l’affaire appelée à l’audience du 03 novembre et mise en délibéré 19 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que lorsque la commission départementale de conciliation émet un avis écrit et notifié au contribuable à propos de la valeur litigieuse d'un bien servant d'assiette à des droits d'enregistrement en application de l'article L.59 B du livre des procédures fiscales, un tel avis doit nécessairement être motivé dès lors que l'exigence de motivation constitue une garantie essentielle du contribuable en cause et donc une formalité substantielle dont le non-respect entraîne l'irrégularité de la procédure d'imposition et l'annulation de l'avis de mise en recouvrement.

Il ressort en outre de la doctrine administrative (BOI-CF-CMSS-40-10, 12 sept. 2012, [sect] 200) que l'étendue de l'obligation de motivation de l'avis doit s'apprécier au regard de sa finalité qui est de fournir au juge de l'impôt le moyen de contrôler les appréciations de fait de la commission et de trancher le litige en pleine connaissance de l'ensemble des éléments du débat.

En l’espèce, il résulte notamment de l’avis du 27 septembre 2018 rendu par la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine que :

- concernant les termes de comparaison utilisés par l’administration, la commission “considère que l’administration respecte la jurisprudence en produisant en nombre suffisant des termes de comparaison intrinsèquement similaires au bien à évaluer. Elle constate que l’administration décrit de manière très détaillée les références utilisées (étage, catégorie cadastrale, nombre de pièces...) et estime qu’elles sont comparables au bien de M et Mme [K] ; les années de construction des immeubles, les surfaces et les étages des appartements étant équivalents et les catégories cadastrales identiques”,

- concernant l’expertise fournie par les requérants, la commission “constate que l’administration a pris en compte la surface utile à la fois pour métrer le bien à évaluer et les termes de comparaison. Elle observe à l’inverse que l’expertise fournie par M et Mme [K] ne précise pas quelle est la nature des surfaces utilisées (...) La commission considère que les termes de comparaison utilisés dans l’expertise ne sont pas suffisamment précis, en ne faisant notamment pas mention de leur catégorie cadastrale, pour démontrer que la valeur vénale dégagée par l’administration est trop élevée”, 

étant toutefois relevé que l’expertise versée aux débats, d’une part, décrit précisément le bien à évaluer et, d’autre part, retient, pour chaque année (2013 à 2015) au moins trois termes de comparaison avec un descriptif précis des biens retenus, des caractéristiques de l’immeuble, leur situation géographique étant dans un périmètre proche dudit bien, tant leur surface que leur référence cadastrale ainsi que tous les éléments d’appréciations nécessaires à l’évaluation de leur pertinence étant fournis dans l’expertise.

Or la commission départementale utilise des motifs impropres et ne donne pas sa propre opinion sur la valeur à retenir mais aussi écarte, par des motifs manquants manifestement en fait, les termes résultant de l’expertise versée par le contribuable, et en conséquence, cet avis sera déclaré insuffisamment motivé. 

Il en résulte que la procédure d'imposition est irrégulière, que l'avis de mise en recouvrement portant sur les impositions 2013 et 2014 au titre de l’ISF concernant l’évaluation des droits sociaux de ladite SCI doit être annulé et le dégrèvement prononcé, l’ensemble des autres impositions devant être maintenues tant au regard des demandes, lesquelles portent sur les années 2009 à 2014 alors que la commission ne s’est prononcée que sur les années 2013 à 2015, que des moyens soulevés, relatifs, d’une part, à la régularité de l’avis de la commission et, d’autre part, sur au fond, ces derniers ne concernant que l’évaluation des parts de la SCI sur les années 2013 à 2015, l’ensemble de la procédure d’imposition ne pouvant être, pour ces motifs, viciée et ce, étant relevé que les requérants ne produisent que l’expertise susvisée, outre le rejet des différentes réclamations et une copie de l’avis de recouvrement, lequel est, en l’état, totalement illisible.

En conséquence, il y aura lieu de prononcer la décharge des impositions dans les limites susvisées et des pénalités correspondantes et la restitution des impositions correspondantes.

Sur les autres demandes :

L’administration fiscale, partie succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Il n’y aura lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, 

PRONONCE la décharge des impositions au titre de l’ISF des années 2013 et 2014 concernant l’évaluation des parts de la SCI FPL et des majorations pour manquement délibéré correspondantes ;

ORDONNE la restitution des impositions correspondantes ;

DEBOUTE Mme [J] et M. [R] [K] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Mme [J] et M. [R] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris aux dépens ;

 


Le GreffierLe Président