Tribunal Judiciaire · Service des référés — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/50033 

N° Portalis 352J-W-B7G-CYUI7

N° : 11

Assignation du :
22 décembre 2022

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 janvier 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. DAISY
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuel SEIFERT de la SARL SEIFERT BARBE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #L0179



DEFENDERESSE

La S.A.S. L’ATTACHE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Antoine RICARD de la SELARL RICARD RINGUIER, avocats au barreau de PARIS - #J0058



DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée du 20 octobre 2016, la SCI DAISY a donné à bail à la SAS L’ATTACHE des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer trimestriel en principal de 4 500 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte d’huissier de justice du 16 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, portant sur la somme de 10 205,46 euros échue à cette date au principal, 4e trimestre 2022 inclus, outre le coût du commandement.

Se prévalant de l’absence de règlement des causes du commandement dans le délais requis et de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI DAISY a, par exploit délivré le 22 décembre 2022, fait citer la SAS L’ATTACHE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2023 et renvoyée à la demande de la défenderesse. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.

Le 18 septembre 2023, un incendie s’est déclaré dans les lieux loués.

Par acte d’huissier de justice du 19 octobre 2023, le bailleur a fait signifier au preneur son intention de se pourvoir devant la juridiction compétente visant à constater la résiliation du bail et à obtenir l’expulsion des locaux occupés sur le fondement de l’application de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail relative à la destruction des locaux.

A l’audience de renvoi du 10 novembre 2023, la requérante dépose et développe oralement des conclusions aux termes desquelles elle sollicite de la juridiction de :
- « juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la SCI DAISY, 
En conséquence,
-juger que les effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 20 octobre 2016 sont acquis à la date du 18 décembre 2022, et que la société l'ATTACHE occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date,
-juger acquise la résiliation du bail commercial conclu le 20 octobre 2016 à la suite de la destruction des locaux donnés à bail survenus par incendie en application de l'article 9 des conditions générales dudit bail ;
-ordonner l'expulsion de la société l'ATTACHE et de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] dans le mois de décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et l'assistance d'un serrurier,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à Mme ou M. le président du tribunal de désigner ou dans tel lieu au choix de la bailleresse, aux frais, risques et périls de l'expulsé et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues ;
-condamner la société l'ATACHE à payer à la SCI DAISY à titre provisionnel, la somme de 19 119 euros due au 30 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 novembre 2022 sur la somme de 10 205,46 euros et sur le restant de la dette à compter des présentes ;
-condamner la société l'ATACHE à payer à la SCI DAISY, à titre provisionnel, une indemnité trimestrielle d'occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges locatives, soit un total trimestriel de 5993,50 euros à compter du 1er trimestre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;
- ordonner l'absence de restitution du dépôt de garantie conformément aux stipulations contractuelles ;
-en tout état de cause, :
- condamner la société l'ATACHE à payer à la SCI DAISY la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamner la société l'ATTACHE au paiement des entiers dépens de la présente instance, en ce compris le cout du commandement de payer et le coût de l'acte de l'état des nantissements pour un montant de 96,69 euros ainsi que de l'extrait k bis ».

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses, et à titre subsidiaire, sollicite qu'il lui soit accordé les plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La loi prévoit donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire. L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant, dans des circonstances inhabituelles, des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses.

L'article 2274 du code civil rappelle que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

En l’espèce, l'article 17 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer dans sa totalité ou ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. 

La société preneuse estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses, aux motifs que la somme réclamée au titre du commandement de payer du 16 novembre 2022 est principalement constituée du rappel des indexations de loyer qui n’ont jamais été appliquées avant 2021, à savoir un montant de 8 225, 97 euros qu’elle a toujours contesté devoir, dans la mesure où la clause d’indexation contractuelle, qui ne prévoit qu’une variation de loyer à la hausse doit être réputée non écrite. Elle ajoute que l’extrait de compte produit au soutien du commandement n’est pas intelligible quant au surplus des sommes réclamées et ne lui permet pas de comprendre précisément la nature et le quantum des sommes dont elle serait débitrice en dehors de celles relatives à l’indexation et ajoute que son loyer est dûment réglé mensuellement. Elle estime que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur la destruction des lieux loués se heurte également à une contestation sérieuse, dans la mesure où la bailleresse ne produit aucun élément de nature à démontrer que les locaux auraient été détruits totalement, précisant que seuls des éléments de décoration et le tableau électrique ont été endommagés dans l’incendie, ne faisant pas obstacle à son exploitation.

En réponse, la bailleresse expose que la société preneuse n’est pas fondée à critiquer la clause d’indexation qui prévoit une variation uniquement à la hausse, car au regard de la jurisprudence récente et constante, seule la stipulation relative à la variation à la hausse doit être neutralisée, sans affecter la validité de la clause et sans entacher le principe même de l’indexation annuelle des loyers. Elle conclut que la régularisation pour les années 2017 à 2022 pour un total de 8 225,97 euros est valable et parfaitement identifiable dans les décomptes transmis à la preneuse. Concernant les sommes réclamées pour le surplus, la demanderesse ne conteste pas l’existence des doublons et produit un décompte actualisé à hauteur de 19 119 euros, affirmant avoir procédé à leur annulation. Elle ajoute enfin qu’aucun élément ne vient établir la mauvaise foi alléguée par la défenderesse.

Aux termes de l’article 145-39 du code de commerce, en sa rédaction applicable, « si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

Aux termes de l’article L.145-45 du même code, sont réputés non écrites, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par les articles L.145-37 à L.145-41.

Sont ainsi réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile qui prévoient une indexation uniquement à la hausse, dès lors qu’elles ont pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et, par ailleurs, elles conduisent le preneur à renoncer par avance à son droit d’obtenir la révision judiciaire dans les conditions de l’article L.145-39 mentionné ci-dessus, étant rappelé que cette sanction vise uniquement la stipulation prohibée.

L'article 6 des conditions particulières du bail litigieux stipule : « indice de comparaison : indice INSEE du coût de la construction du 2e trimestre 2016, publiée le 22 septembre 2015, soit 1622 ».

Il est en outre prévu, aux termes de l’article 3.3 des conditions générales du bail que : 
« Les parties conviennent d'indexer le loyer sur l'indice national du coût de la construction, publié par) INSEE, comme suit :
Le 1er janvier de 1'année suivant immédiatement la signature du bail, la variation de loyer sera égale à celle constatée entre le dernier indice publié à cette date et le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le 1er janvier des années ultérieures, le loyer variera proportionnellement aux variations constatées entre le dernier indice publié comparé à l'indice du même trimestre de l'année à cette date et celui du même trimestre de l'année précédente.
Si l'indice visé par le présent article venait à cesser de faire l'objet d'une publication par l'INSEE, les parties décident de se référer à toute publication de l'indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé des statistiques, choisi par elles d'un commun accord ou faute d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance de Paris.
La présente clause sera applicable uniquement en cas d'indice à la hausse et ne fera pas obstacle à toute demande en révision qui pourrait être formée par l'une ou l'autre des parties, en application des articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce ».

Les dispositions du dernier paragraphe de cette clause d’indexation, qui excluent la réciprocité de la variation en stipulant que l’indice ne peut être révisé qu'à la hausse et non à la baisse, sont susceptibles d’être déclarées illicite et par conséquent réputées non écrites. 

Or, l'appréciation du caractère illicite d'une telle clause au regard de l'ordre public et l'incidence de l'éventuelle irrégularité de la clause d'indexation supposent de déterminer si l'exclusion de l'indexation à la baisse revêtait, lors de la conclusion du contrat, un caractère déterminant du consentement des parties.

L'appréciation du caractère illicite d'une telle clause au regard de l'ordre public échappe en tout état de cause aux pouvoirs du juge des référés, dans la mesure où celui-ci ne dispose pas du pouvoir de déclarer une clause illicite nulle ou réputée non écrite, le prononcé de telles sanctions et de leurs conséquences relevant de l'appréciation du seul juge du fond.

Une telle appréciation excédant l'office du juge des référés, juge de l'évidence, la SCI DAISY échoue à apporter la preuve d'une obligation non sérieusement contestable concernant les sommes réclamées au titre du rappel de l’indexation à hauteur d’un montant total de 8 225,97 euros.

Quant au surplus des sommes figurant au décompte du commandement de payer, elles sont également sérieusement contestables, en ce que les montants réclamés au titre de complément de dépôt de garantie sont calculés en l’application de la clause d’indexation contestée et que le décompte présente des doublons dans la mesure où l’indexation pour les années 2021 et 2022 est comptabilisée à la fois au titre des loyers appelées pour cette période et au titre de la régularisation des loyers, ce que la bailleresse ne conteste pas, en présentant un nouveau décompte au terme de ses dernières conclusions.

Dans ces conditions, la société preneuse n’ayant pas été en mesure, au moment de la délivrance du commandement de payer, de connaître la nature et le détail des sommes réclamées par le bailleur, il en résulte une contestation suffisamment sérieuse quant à l’imprécision du décompte annexé au commandement de payer, faisant obstacle à la constatation par le juge des référés, juge de l’évidence, de l’acquisition de la clause résolutoire.

Concernant la nouvelle demande formulée par la SCI DAISY en cours d’instance, relative à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 9 du bail relatif à la « destruction des locaux », aux termes duquel, « si les locaux loués viennent à être détruits en tout ou partie, chacune des parties au bail pourra notifier à l’autre la résiliation des présentes sans indemnités ». 

Outre le fait que l’application de cette clause implique l’appréciation du caractère automatique de la résiliation évoquée, ces dispositions ne prévoyant pas une résolution de plein droit à l’instar de l’article 17 relatif à la clause résolutoire, analyse qui ne peut relever que du juge du fond, le seul élément versé aux débats pour établir la destruction des locaux est un constat d’huissier non contradictoire dressé le 19 octobre 2023, évoquant des traces de coulure noire de suie sur la façade vitrée du local. Il n’est ainsi pas établi avec l’évidence requise en référés, que les lieux loués par la société l’ATTACHE ont été partiellement ou totalement détruits. 

Dans ces conditions, la contestation élevée par la société preneuse apparaît suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la constatation, par le juge des référés, de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail.

Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.




Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. 

En vertu de l’article 1728 du code civil, il appartient au preneur de s’acquitter du paiement du loyer et des charges au terme convenu. 

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la requérante produit un décompte actualisé au 6 novembre 2023 duquel il résulte que des sommes réclamées précédemment au titre des rappels des indexations de loyer et des suppléments de dépôt de garantie ont été annulés, tout en comptabilisant l’indexation pour les années 2021, 2022 et 2023, et sans qu’il soit justifié de la variation du montant du loyer trimestriel de 4 896,73 euros à 5 513,50 euros, alors qu’une contestation sérieuse affecte la clause relative à l’indexation. 

Il n'est pas contesté par le bailleur que le dernier alinéa l’article 3.3 des conditions générales du bail susvisé n'est pas conforme aux dispositions du code de commerce précitées.

Néanmoins, la question de l'éradication de la totalité de la clause d'indexation en raison de la présence de cet alinéa, suppose de déterminer si les parties n'ont souhaité une indexation qu'à la condition qu'elle aboutisse à une hausse du loyer en cours ou si elles auraient tout de même stipulé la clause d'indexation sans la limitation à la hausse.

Cette appréciation requiert d'interpréter le contrat et la volonté des parties, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, de sorte que la demande de fixation d'une provision sur la base d'un loyer révisé se heurte à une contestation sérieuse. 


Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la partie demanderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la défenderesse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Disons n'y avoir lieur à référé sur la demande en constatation de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, ainsi que sur la demande de paiement de provisions,

Condamnons la SCI DAISY à verser à la SAS ATTACHE la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SCI DAISY au paiement des dépens ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Fait à Paris le 19 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Arnaud FUZATCristina APETROAIE