Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 3ème section — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

9ème chambre 3ème section

N° RG 22/08190 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGXH

N° MINUTE : 5




Assignation du :
23 Juin 2022









JUGEMENT 
rendu le 19 Janvier 2024 


DEMANDEUR

Monsieur [S] [O]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représenté par Me Isabelle DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0400


DÉFENDERESSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES
Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile de France et du Département de Paris
Pôle de contrôle fiscal et des affaires juridiques
Pôle juridictionnel judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par son inspecteur muni d’un pouvoir spécial



Décision du 19 Janvier 2024
9ème chambre 3ème section
N° RG 22/08190 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGXH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame CHARLIER-BONATTI, Vice-président
Monsieur BERTAUX, Juge
Madame SAJIE, Vice-Présidente

assistés de Chloé GAUDIN, Greffière lors de l’audience et de Claudia CHRISTOPHE, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Hadrien BERTAUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2024.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [O] est propriétaire de deux appartements reliés par un escalier intérieur, d’une surface totale de 158,22 m², situés au sixième et septième étages d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], qu’il occupe à titre de résidence principale.

M. [O] a déposé des déclarations d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre des années 2019, 2020 et 2021. 

Estimant avoir surestimé la valeur vénale des biens, M. [O] a formé, par courrier du 06 avril 2022, une réclamation auprès de l’administration fiscale aux fins d’obtenir le remboursement du trop payé au titre de l’IFI sur ces périodes.

Par décision du 27 avril 2022, l’administration fiscale a rejeté cette demande.

Par acte du 23 juin 2022, M. [O] a fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris (DGFIP) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir l’annulation de cette décision et la restitution d’une somme de 8 137,00 euros.

Suivant dernières conclusions signifiées par huissier le 12 septembre 2023, M. [O] demande au tribunal, à titre principal, de :

- fixer la valeur vénale de l’immeuble à la somme de 1 600 000,00 euros ;
- annuler la décision du 27 avril 2022 ; 
- ordonner la restitution de la somme de 8 137,00 euros correspondant aux sommes versées à tort au titre de l’IFI pour les années 2019, 2020 et 2021 et condamner la DGFIP à lui payer ladite somme ;
- ordonner que la somme de 8 137,00 euros portera intérêts moratoires à compter du 1er janvier 2019 en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, lesdits intérêts étant liquidés par l’administration et commenceront à courir à compter du 16 septembre 2019, date limite de paiement de l’IFI au titre de l’année 2019 ;
- condamner la DGFIP aux dépens outre au paiement d’une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il se prévaut, à titre principal, de la méthode par comparaison aux fins d’évaluer la valeur vénale de son bien et critique les motifs de rejet invoqués par l’administration fiscale, rappelant que les termes de comparaison produits sont nécessairement postérieurs à la date du fait générateur de l’impôt, considérant que si le contribuable disposait d’une exacte évaluation de son bien à la date du fait générateur, il ne commettrait pas d’erreur dans sa déclaration, ce qui reviendrait en outre à le priver de toute faculté de réclamation et de correction desdites erreurs. Il estime en outre produire des évaluations de son bien à la date du fait générateur de l’impôt et reprend la description de celui-ci et soutient la pertinence des termes de comparaison qu’il invoque. 

Enfin, M. [O] fait valoir, à titre subsidiaire, que, dans le cas où la méthode par comparaison viendrait à être écartée, il convient d’appliquer la méthode par capitalisation pour déterminer la valeur de son bien, laquelle établit, selon lui, que ses premières déclarations étaient erronées. 

Suivant dernières conclusions signifiées par huissier le 04 juillet 2023, l’administration fiscale demande au tribunal, à titre principal, de :

- déclarer irrecevable l’assignation de M. [O] s’agissant des impositions initiales à l’IFI ;
- confirmer la décision de rejet du 27 avril 2022 ;
- débouter M. [O] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner M. [O] aux dépens ;

L’administration fiscale, après avoir rappelé la méthode d’évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers par comparaison, reprend la description et la consistance du bien de M. [O], critiquant ensuite les termes de comparaison proposés comme ne correspondant pas, soit à des biens similaires, soit à des mutations antérieures au fait générateur de l’impôt.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2023, l’affaire appelée à l’audience du 17 novembre et mise en délibéré au 19 janvier 2024. 




MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il conviendra de relever qu’aucun moyen n’est soulevé par l’administration fiscale au soutien de sa demande “d’irrecevabilité de l’assignation” de M. [O], les moyens en défense ne relevant que du fond de l’affaire, et que cette demande ne relève pas de la compétence du tribunal. 


Sur la demande de restitution

Le code général des impôts prévoit :

- en son article 965, que l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année : 1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ; 

- en son article 973 I, que la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès ; par dérogation au deuxième alinéa de l'article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité,

- en son article 761, que pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants ; pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

Il sera rappelé que : 

- la valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt,

- concernant les terrains et immeubles bâtis, la valeur vénale réelle doit être déterminée par comparaison avec des biens intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché réel, l’examen de similarité n’impliquant pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à ceux qui constituent l’objet du litige.

Enfin, l'article R*194-1 alinéa 2 du livre des procédures fiscales prévoit que le contribuable supporte la charge de la preuve lorsque l'imposition est établie conformément aux indications de sa déclaration.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable réalisé à la demande de M. [O] que le bien consiste en deux lots réunis pour former un appartement en duplex de type 4/5 avec deux caves, développant une surface de 158,22m² à usage exclusif d’habitation, situé aux 6ème et 7ème étages avec : entrée, cuisine, séjour, deux chambres, wc et salle de bain pour une surface de 80,12 m² et, à l’étage, dégagement, deux chambres, wc, salle de bains, et une ancienne cuisine transformée en lingerie/buanderie ainsi qu’un salon, l’expert estimant qu’aucun changement n’a été effectué par rapport aux plans d’origine, s’agissant donc de deux appartements de 3 pièces réunis par un escalier plutôt qu’un grand appartement, et que des travaux doivent être entrepris, notamment : la remise en conformité de l’électricité, la réfection des sanitaires, l’installation de double vitrage et la “remise au goût du jour”.

Il résulte en outre des déclarations d’impôts déposés par M. [O] que ce dernier a initialement évalué, après abattement, sa résidence principale de la façon suivante :

* 2019 : 1 352 702,00 euros,
* 2020 : 1 410 868,00 euros,
* 2021 : 1 529 149,00 euros.

Or, il ressort de l’étude effectuée par l’agence Laforêt que les termes de comparaison suivants ont été retenus :

- 2019 :

* 93 rue Falguière - 123 m² - 1 091 000,00 euros soit 8 870 euros/m²
* 163 bis rue de Vaugirard - 43 m² - 405 000 euros soit 9 418 euros/m²
* 84, bd Pasteur - 58 m² - 607 000 euros soit 10 465 euros/m²

- 2020 :

* [Adresse 4] - 118 m² - 1 625 000 euros soit 13 771 euros/m²
* 93 rue Falguière - 113 m² - 870 000 euros soit 7 699 euros/m²
* 69 bd Pasteur - 95,35 m² - 1 050 000 euros soit 11 000 euros/m²

- 2021 :

* [Adresse 3] - 70,49 m² - 827 000 euros soit 11 730 euros/m²
* 11 rue Antoine Bourdelle - 72 m² - 750 000 euros soit 10 416 euros/m²

ce, alors que l’agence immobilière précise que “ces trois exemples ne sont pas comparables à votre appartement car chaque bien à ses propres caractéristiques. Ces 3 dernières années nous n’avons pas effectué de ventes correspondantes aux mêmes critères que votre appartement”, 

étant en outre relevé que : 

- les autres termes utilisés par l’agence Morris ne précisent pas davantage la date de mutation des biens, la décision de rejet de l’administration fiscale permettant toutefois d’établir que : 


* les termes de comparaison n°9 à 12 et 15 sont relatifs à des ventes intervenues postérieurement au 1er janvier 2020 (voire au 1er janvier 2021), date du fait générateur de l’IFI 2020, 

* le terme n°13 est postérieur au fait générateur de l’IFI 2019,

*seuls les termes n°14, 16 et 17 sont antérieurs au fait générateur, étant toutefois précisé que les biens ne présentent manifestement pas de caractéristiques similaires, notamment quant à leur surface,

- les caractéristiques générales des biens utilisés ne correspondent manifestement pas, comme le relève l’administration, à celui de M. [O] étant au surplus relevé que leur situation de fait est peu explicitée. 
Par ailleurs, si l’expert amiable note une baisse des prix de l’immobilier à [Localité 7], celui-ci constate également l’absence de biens comparables dans le quartier, étendant ses recherches au quartier voisin et ne retenant que des termes de comparaison postérieurs au fait générateur de l’impôt, soit des dates de mutations de septembre et novembre 2021, voire de l’année 2022. 

Au surplus, il sera relevé que : 

- le rapport d’actualisation établi par l’expert ne fait que mentionner la moyenne et l’évaluation des prix au m² sans termes de comparaison, tirant de ce fait des conclusions péremptoires sur la valeur du bien de M. [O] pour les années 2019, 2020 et 2021 en fonction de ces moyennes,

- le compromis de vente et l’acte de vente des 17 décembre 2022 et 02 mars 2023 produits par M. [O] sont postérieurs aux faits générateurs des impositions au titre de l’IFI et sont donc inopérants.

Il en découle que M. [O] n’établit pas le caractère erroné de l’évaluation de la valeur vénale de son bien tel que déclarée initialement à l’administration fiscale, l’absence de précisions quant à la situation de fait des termes de comparaison, tout comme leur caractère postérieur, pour une large part, au fait générateur de l’impôt, ne permettant ni de les considérer comme des éléments d’évaluation fiables, ni, de surcroît, comme présentant, à tout le moins, des caractéristiques intrinsèquement similaires, la méthode utilisée par le requérant revenant davantage à établir une moyenne de prix au m² d’un ensemble de mutations pour diminuer la valeur vénale.

Enfin, M. [O] ne saurait se prévaloir, à titre subsidiaire, de la méthode d’évaluation dite “par capitalisation” ou encore appelée “par le revenu” dès lors que celle-ci consiste à déterminer la valeur vénale d'un bien en appliquant au revenu qu'il procure un coefficient de capitalisation adapté, ce qui permet ainsi de déterminer uniquement des valeurs occupées pour les immeubles, de sorte que cette méthode ne 
peut être utilisée pour évaluer des immeubles qui ne sont pas loués, tel étant le cas en l’espèce, à partir d'une valeur locative supposée comme l’a fait l’expert.

En conséquence, la demande de M. [O] sera rejetée.


Sur les autres demandes

M. [O], partie succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Il n’y aura lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE M. [S] [O] de ses demandes relatives à la restitution d’impôt ;

DEBOUTE M. [S] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens ;




Le GreffierLe Président