Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02803 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOUU

N° MINUTE : 13/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 3]
représenté par le cabinet CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, 22 Bis Rue Jouffroy d’Abbans 75017 Paris, Toque P0500

DÉFENDERESSE
Madame [D] [H] veuve [U], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 08 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 janvier 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02803 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOUU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2003 et avant du 11 Septembre 2008, L’OPAC DE [Localité 4] aux droits duquel vient [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [L] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 360,69 euros.

Monsieur [L] [U] s'est marié avec Madame [D] [H], devenue titulaire du contrat de bail. 

Par acte d'huissier de justice du 25 juin 2021, le bailleur a fait délivrer à Madame [D] [U] un commandement de payer la somme principale de 2160,30 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [D] [U] le 28 juin 2021.

Par acte d'huissier de justice du 14 mars 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
-être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [D] [U], ainsi que tous occupants de son chef, à défaut pour la défenderesse d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, conformément aux dispositions des articles L431-1 et suivants et R432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard, 
-voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble du choix de la partie requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
-obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -5498,41 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 mars 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l'audience du 5 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 8 novembre 2023.

À l'audience du 8 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2023, s'élève désormais à 7618,38 euros. Il indique que le paiement des loyers a été repris.

Madame [D] [U] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, ou bénéficier d'un logement plus petit. Elle indique avoir des problèmes de fuites d'eau et de chauffage. 
Elle précise que son loyer s'élève à environ 600 euros, sans les APL qui sont bloquées depuis 2019, et qu'elle ne perçoit qu'une petite retraite.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 25 juin 2021. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2160,30 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 26 août 2021.

Cependant, selon l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus : si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [U] a repris le paiement du loyer. Elle pourra raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er novembre 2023, Madame [D] [U] lui devait la somme de 7618,38 euros. Après soustraction des frais de procédure, le montant s'élève à 7284,10 euros, terme d’octobre 2023 inclus.

Madame [D] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5498,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [D] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due dont le montant sera égal à celui du loyer majoré des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2021, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [D] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juin 2021 n'a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2003 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et Madame [D] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 5] est résilié depuis le 26 août 2021,

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 7284,10 euros (sept mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et dix centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5498,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [D] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [D] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 août 2021,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [D] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Madame [D] [U] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2021 et celui de l'assignation du 14 mars 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge