Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/09575
N° Portalis 352J-W-B7G-CXSQS


N° MINUTE : 


Assignation du :
08 Août 2022






JUGEMENT 
rendu le 19 Janvier 2024 


DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société MILLIER, S.A.S
[Adresse 5] 
[Localité 3]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051



DÉFENDEUR

Monsieur [X] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non-représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.







Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/09575 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSQS

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


M. [X] [T] est propriétaire d'un appartement au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2]), qui constitue le lot de copropriété n°32.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [X] [T] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 8 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [X] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 24 novembre 2022. 

Au visa des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

- CONDAMNER M. [X] [T] au paiement de la somme de 13 228,75 euros en principal et frais, comptes arrêtés au 23 juillet 2022, avec intérêts légaux (article 1236-1 du code civil) sur la somme de 5 246,61 euros à compter de la mise en demeure du 26 avril 2022 et pour le surplus à compter de l'assignation ; 

- CONDAMNER M. [X] [T] au paiement de la somme de 1 500,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER M. [X] [T] au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats ;

- CONDAMNER M. [X] [T] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [X] [T] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/09575 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSQS

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 novembre 2022, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 8 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [X] [T] est propriétaire du lot n°32 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 février 2021, 7 juillet 2021, 25 avril 2022 et 20 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 et 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 23 juillet 2022.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [X] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13 150,11 euros.

M. [X] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 28 avril 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date, en application de l'article 1231-6 du code civil.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;


- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Décision du 19 Janvier 2024
Charges de copropriété
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 78,64 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Il réclame le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). 

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 avril 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Toutefois, il n'est pas démontré pourquoi il est réclamé paiement de la somme de 72,00 euros pour l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception. Il sera ainsi alloué à ce titre la somme de 6,64 euros. 

En conséquence, M. [X] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6,64 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [X] [T] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [X] [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 
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Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [X] [T] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [X] [T], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [X] [T] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

- 13 150,11 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 23 juillet 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022 ;

- 6,64 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [T] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SCP DPG Avocats de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à Paris le 19 Janvier 2024


La Greffière Le Président