Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 18 janvier 2024

Minute n° :






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

18 JANVIER 2024





N° RG 23/01079 - N° Portalis DB22-W-B7H-ROQY
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2] 
[Adresse 2] agissant par son syndic en exercice,
 la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée 
au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 
490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

La société SOULIJORA, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 934 671 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit sège,

Non comparante, ni représentée. 



DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 NOVEMBRE 2023

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
13 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.



* * * * * *



EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, a fait assigner la SCI SOULIJORA devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir, outre sa condamnation aux dépens, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 7.275,37 € au titre d'arriéré de charges de copropriété échues au 
1er juillet 2023 (appels du 3ème trimestre inclus) avec intérêts au taux légal 
à compter de la sommation de payer en date du 20 mars 2023 à hauteur 
de 6.433,41 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- 572,36 € au titre des provisions devenues exigibles du budget et de la cotisation obligatoire au fonds travaux ;

- 1.121,33 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 
10 juillet 1965 ;

- 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires s'en rapporte aux termes de son assignation.

La défenderesse, citée à l'étude de l'huissier n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.





Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI SOULIJORA pour les lots n° 1,15, 25 et 45,

- un relevé de compte du 30 juin 2023,

- les appels de provisions de charges de copropriété pour l'année 2021, et à compter du 1er trimestre 2022,

- les appels pour travaux,

- les régularisations de charges courantes 2021 et 2022, et régularisations travaux,

- les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 15 septembre 2020, 
15 juin 2021, 12 mai 2022 et 12 avril 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants ainsi que divers travaux et attestations de non recours, 

- les contrats de syndic,

- une mise en demeure par LRAR du 11 août 2022,

- une sommation de payer du 20 mars 2023.

Il résulte des pièces ainsi produites que la SCI SOULIJORA est redevable de la somme de 7.275,37 € au titre d'arriéré de charges de copropriété échues au 
1er juillet 2023 (appels du 3ème trimestre inclus)

Elle sera dès lors condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Il convient d'y ajouter la somme de 572,36 € au titre des provisions devenues exigibles du budget et de la cotisation obligatoire au fonds travaux correspondant aux charges de copropriété (charges courantes et fonds travaux) du 4ème trimestre 2023 qui avait été sollicitée dans l'assignation au titre de la déchéance du terme, ces charges étant au jour du présent jugement devenues échues et non plus à échoir.

Il conviendra par conséquent de condamner la SCI SOULIJORA au paiement de la somme totale de 7.847,73 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 
31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus). 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 20 mars 2023 à hauteur de 6.433,41 € et à compter de l'assignation pour le surplus.




Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, avoir adressé à la SCI SOULIJORA une sommation d'avoir à payer la somme de 6.431,41 € en date du 20 mars 2023 au titre des charges des exercices antérieurs et provisions sur charges de l'exercice en cours.

Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice 2023 sont intégralement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI SOULIJORA au paiement de la somme de 572,36 € correspondant aux provisions sur charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. 

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement 
retenus :
- la sommation de payer en date du 20 mars 2023 pour un montant 
de 161,33 €,
- la mise en demeure en date du 11 août 2022 pour un montant de 42 €,
- les relances en date du 1er septembre 2022 pour un montant de 33 €.

En conséquence, la SCI SOULIJORA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 236,33 € au titre des frais nécessaires. 




Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI SOULIJORA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts. 

Sur les mesures accessoires

La SCI SOULIJORA qui succombe, sera condamnée à payer les dépens. 

L’équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner, en conséquence, la SCI SOULIJORA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 €.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE la SCI SOULIJORA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, les sommes suivantes :

- 7.275,37 € au titre d'arriéré de charges de copropriété échues au 
1er juillet 2023 (appels du 3ème trimestre inclus) avec intérêts au taux 
légal à compter du 20 mars 2023 à hauteur de 6.433,41 € et à compter 
du 11 juillet 2023 pour le surplus,

- 572,36 € au titre des provisions devenues exigibles du budget et de la cotisation obligatoire au fonds travaux (4ème trimestre 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 à hauteur de 6.433,41 € et à compter du 11 juillet 2023 pour le surplus, 

- 236,33 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI SOULIJORA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI SOULIJORA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la SCI SOULIJORA à payer les dépens, 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 JANVIER 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR