Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 19 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 21/03328 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IFM5 



CC



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

15 juin 2021 RG :20/02493



[T]



C/



E.U.R.L. DI NAPOLI







































Grosse délivrée

le 19 JANVIER 2024

à Me Christian MAZARIAN 

Me Frédéric GAULT 









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 19 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 15 Juin 2021, N°20/02493





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre

Madame Claire OUGIER, Conseillère

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère





GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 11 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANT :



Monsieur [H] [T]

né le 19 Avril 1980 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON



INTIMÉE :



E.U.R.L. DI NAPOLI, immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le numéro 494 216 005, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE - GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Septembre 2023





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 19 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSÉ



Vu l'appel interjeté le 2 septembre 2021 par Monsieur [H] [T] à l'encontre du jugement prononcé le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n°20/2493.



Vu l'ordonnance du 28 mars 2023 de clôture de la procédure à effet différé au 28 septembre 2023.



Vu les conclusions remises par la voie électronique le 22 novembre 2021 par l'appelant, ainsi que le bordereau de pièces qui y est annexé,



Vu les conclusions remises par la voie électronique le 22 février 2022 par l'EURL Di Napoli, intimée et appelante incidente, ainsi que le bordereau de pièces qui y est annexé, 



Vu l'arrêt avant-dire-droit rendu le 27 octobre 2023 par la 4ème Chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes,



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 décembre 2023 par l'appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé.



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 décembre 2023 par l'EURL Di Napoli, intimée et appelante incidente, et le bordereau de pièces qui y est annexé.





* * *



Par acte authentique du 10 juin 2004, Madame [Z] [K] née [U] a vendu à Monsieur [H] [T] un immeuble à usage d'habitation et de commerce sis [Adresse 5] à [Localité 6], composé au rez-de-chaussée d'une salle de bar et arrière cuisine, au 1er étage d'une chambre et petite pièce et au 2ème étage de deux pièces. Cet immeuble était occupé en vertu d'un bail commercial par le frère de la vendeuse, Monsieur [U].



Suivant acte notarié du 24 février 2007, Monsieur [T] a consenti à Monsieur [U] le renouvellement du bail commercial.



Par acte authentique du 22 mars 2007, Monsieur [U] a vendu son fonds de commerce à l'EURL Di Napoli.



Suivant acte notarié du 30 octobre 2017, le bail a été renouvelé entre Monsieur [T] et la société Di Napoli pour une période de 9 années à compter du 1er novembre 2017 jusqu'au 31 octobre 2026.



Par exploit du 7 octobre 2020, l'EURL Di Napoli a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des référés d'Avignon aux fins d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et en indemnisation de son préjudice.



Monsieur [T] a soulevé l'incompétence du juge des référés au motif d'une contestation sérieuse. Par ordonnance du 8 juin 2020, le juge des référés a fait droit à la demande du bailleur et a dit n'y avoir lieu à référé.



Par exploit du 7 octobre 2020, la société Di Napoli a fait assigner Monsieur [T] devant le tribunal judiciaire d'Avignon au fond.



Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a':

-Condamné Monsieur [H] [T] à effectuer les travaux suivants sur l'immeuble dont il est le bailleur composé d'une maison d'habitation et de commerce, sis [Adresse 5] à [Localité 6], section CM, Numéro [Cadastre 3] lieu-dit «[Localité 1]» sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement':

réfection de la toiture aux fins de faire cesser les infiltrations dans les lieux loués';

remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations';

remise aux normes de l'électricité des lieux loués';

-Condamné Monsieur [H] [T] à payer à l'EURL Di Napoli la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance';

-Débouté l'EURL Di Napoli de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel';

-Débouté Monsieur [H] [T] de sa demande de dommages et intérêts';

-Condamné Monsieur [H] [T] à payer à l'EURL Di Napoli la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

-Rejeté toutes autres demandes ou plus amples formées par les parties';

-Condamné Monsieur [H] [T] aux dépens';

-Ordonné l'exécution provisoire.



Monsieur [H] [T] a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté l'EURL Di Napoli de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel et rejeté toutes autres demandes ou plus amples formées par les parties.



Par arrêt du 27 octobre 2023, la cour d'appel de Nîmes a': 

-Infirmé le jugement déféré en ce qu'il a': 

«'Condamné Monsieur [H] [T] à effectuer les travaux suivants sur l'immeuble dont il est le bailleur composé d'une maison d'habitation et de commerce, sis [Adresse 5] à [Localité 6], section CM, Numéro [Cadastre 3] lieu-dit «[Localité 1]» sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement':

réfection de la toiture aux fins de faire cesser les infiltrations dans les lieux loués';

remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations';

remise aux normes de l'électricité des lieux loués'»

-L'a confirmé en ce qu'il a débouté l'EURL Napoli de sa demande de consignation des loyers'; 

-Dit que Monsieur [H] [T] a la charge des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil'; 

Avant-dire-droit,

-Ordonné la réouverture des débats sans révocation de l'ordonnance de clôture';

-Invité les parties à s'expliquer sur l'opportunité d'une mesure d'expertise, et la demande d'une provision de la part du preneur, avant le 20 novembre 2023';

-Réservé les autres demandes'; 

-Renvoyé l'affaire à l'audience du lundi 11 décembre 2023 à 14':30'; 

-Réservé les dépens. 





***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, Monsieur [T], appelant, demande à la cour de':

Vu le bail commercial initial du 01 avril 1997,

Vu l'arrêt Cass.3 eme chambre civ. 11 octobre 2018, n° 17-18.553

Vu la stipulation expresse du bail aux termes de laquelle,

« le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation ni aucun travail ou aucune réclamation quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradation, voirie, insalubrité,humidité,infiltration, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l'état de l'immeuble, le preneur se déclarant prêt à supporter tous les inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état qui nécessiterait l'état des lieux même celles nécessités par la vétusté ou l'usure »

Vu l'article 1231-1 du code civil,

-Infirmer le jugement du 15 juin 2021 en ce qu'il a condamné Monsieur [H] [T]

«'A effectuer les travaux suivants sur l'immeuble dont il est le bailleur composé d'une maison d'habitation et de commerce, sis [Adresse 5] à [Localité 6], section CM, Numéro [Cadastre 3] lieu-dit «[Localité 1]» sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement':

réfection de la toiture aux fins de faire cesser les infiltrations dans les lieux loués';

remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations';

remise aux normes de l'électricité des lieux loués';

A payer à l'EURL Di Napoli la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance'»';

-Débouter l'EURL Di Napoli de ses demandes, fins et conclusions';

-Condamner l'EURL Di Napoli à payer à titre de dommages intérêts la somme de 10 000 euros le preneur ne respectant pas les obligations contractuelles mises à sa charge';

-La condamner aux entiers dépens et à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que'le contrat de bail qui lie les parties date du 1er avril 1997 et contient une clause expresse qui précise les obligations celles-ci'et fixe la mutuelle volonté des parties sans laquelle ils n'auraient pas contracté'; il en résulte que le preneur est tenu d'effectuer à ses frais «'toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l'état des lieux, même celles nécessités par la vétusté ou l'usure'». Il soutient que les renouvellements successifs n'ont apporté aucun changement et même si la loi Pinel est applicable, tel que retenu par le jugement déféré, toutes ses dispositions ne sont pas d'ordre public'; dès lors, le tribunal judiciaire n'avait pas à s'immiscer dans les rapports des parties et l'EURL Napoli doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, les travaux réclamés étant à sa charge en vertu de la clause précitée. 

Monsieur [T] expose en outre que les travaux susceptibles d'être mis à sa charge n'ont jamais été clairement définis.Or, la toiture a été refaite au cours de l'été 2022, aucun élément n'est communiqué sur la remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations et l'intimée n'apporte pas la preuve de ce qu'il convient de remettre aux normes l'électricité des lieux loués. Le bailleur se prévaut en tout état de cause de la clause précitée pour refuser toutes prise en charge des travaux.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'EURL Napoli, intimée et appelante incidente, demande à la cour de':

 Vu l'arrêt avant dire droit du 27/10/2023, 

Vu les éléments nouveaux, 

Vu l'article 803 du Code de Procédure Civile, 

Ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture,

Vu la loi Pinel du 18 Juin 2014 et notamment les articles L 145-40-1 et L 145-40-2 du Code du Commerce, 

Vu l'article L. 145-15 du Code du Commerce déclarant non écrite les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi Pinel, 

Vu l'article R. 145-35 du Code du Commerce, 

Vu les articles 606, 1719 et 1755 du Code Civil, 

 Vu les photos et devis produits par la société locataire, pièces non contestées par le bailleur démontrant la vétusté et la non-conformité de l'installation électrique mais également la nécessité de réfection de la toiture pour faire cesser les infiltrations récurrentes, 

Vu les travaux partiels de réfection de la toiture en Août 2022 par le bailleur, 

Vu les attestations produites par la société Di Napoli, 

 

Juger que ces travaux sont rendus nécessaires notamment par la vétusté et les défauts de réparation de la toiture par le bailleur depuis 2015 ayant entrainé des infiltrations récurrentes et constituent des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code Civil et de l'article R 135-35 du Code du Commerce. 

 Juger que ces travaux de réfection totale de la toiture et de mise en conformité de l'installation électrique sont imputables au bailleur tenu d'une obligation de délivrance conforme du bien loué en application de l'article 1719 du Code Civil. 

 En conséquence, 

 Confirmer le jugement du 15 juin 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire d'Avignon en ce qu'il a condamné M. [T] [H] à effectuer les travaux suivants sur l'immeuble dont il est le bailleur composé d'une maison d'habitation et de commerce, sis [Adresse 5] à [Localité 6], section CM numéro [Cadastre 3] lieu-dit [Localité 1] sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement : 

 

- Réfection totale de la toiture aux fins de faire cesser les infiltrations dans les lieux 

loués 

- Remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations récurrentes 

- Remise aux normes de l'électricité des lieux loués ; 

 Confirmer le jugement du 15 juin 2021 en ce qu'il condamné Monsieur [H] [T] à payer à l'EURL Di Napoli la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et 2000 euros d'indemnité frais irrépétibles ainsi que les dépens de première instance. 

 En conséquence, 

 Débouter M. [T] [H] de l'intégralité de ses prétentions d'appelant comme étant injustifiées et infondées juridiquement. 

 Vu les articles 548 et 910 du Code de Procédure Civile, 

Recevoir l'appel incident de l'EURL DI NAPOLI. 

 Condamner M. [T] [H], à effectuer sous astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard, à compter du jugement du 15 juin 2021 les travaux suivants : 

 - Remise en état totale de la toiture afin de pouvoir faire cesser définitivement les infiltrations dans les lieux loués 

- Remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations répétées et continues depuis plusieurs années 

- Remise aux normes de l'électricité des lieux loués 

 Condamner M. [T] [H] à indemniser l'EURL Di Napoli du trouble de jouissance souffert à due concurrence de la somme de 23.817, euros correspondant à 2/3 de la surface des lieux loués inexploitables (1 er et 2° étage) et du loyer mensuel (700 €) soit 467 Euros x 51 mois (de mai 2018 à août 2022) sauf à parfaire et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfait paiement. 

 Vu l'article 1231-1 du Code Civil, 

 Condamner M. [T] [H] à payer la somme de 10.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel souffert par l'EURL Di Napoli en raison de la carence du bailleur et de sa particulière résistance abusive. 

 Condamner Monsieur [T] [H] à payer à l'EURL Di Napoli la somme de 5000 euros d'indemnité devant la Cour d'Appel sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

 Condamner Monsieur [T] [H] aux entiers dépens devant la Cour d'Appel. 



Au soutien de ses prétentions, l'intimée expose, au visa des articles R.145-35 du code de commerce et 1755 du code civil, que la clause d'état des lieux et de vétusté est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi Pinel. Elle précise que, conformément au 21 II de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, les dispositions de cette loi et de son décret sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Le preneur fait valoir que seul le bail renouvelé du 30 octobre 2017 a été signé par les parties et que doivent s'appliquer les dispositions d'ordre public de la loi Pinel, ce qui rend non écrite la clause d'état des lieux et de vétusté.

Elle sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture afin de porter à la connaissance de la cour le fait que des travaux de réfection partielle de la toiture ont eu lieu en 2022 et qu'un jugement définitif a été rendu par le juge de l'exécution le 9 février 2023.

Si le preneur ne s'oppose pas à une mesure d'expertise judiciaire, la mission de l'expert devra tenir compte des faits nouveaux et des nouvelles pièces produites en cours de procédure. En effet, l'appelant a fait intervenir une entreprise en août 2022 pour une réfection partielle de la toiture, prouvant qu'il avait connaissance de la nécessité d'une telle réfection, mais n'a pas informé la cour de ces travaux et n'a pas produit la facture qui y est relative. La société Di Napoli soutient quant à elle,parfaitement démontré dès le début de l'instance l'état de la toiture, les infiltrations récurrentes et ce pendant 7 ans (de 2015 à 2022). De surcroît, le bailleur a reconnu la nécessité de la réfection de la toiture par message du 22 octobre 2019. En tout état de cause, le coût de l'expertise devra être mise à la charge du bailleur puisqu'il est défaillant dans la charge de la preuve lui incombant quant à l'état et la conformité de l'immeuble loué'; 

L'intimée prétend subir un trouble de jouissance continu depuis mai 2018, de sorte qu'elle ne dispose pas de la jouissance paisible des lieux et se trouve privée de la possibilité d'occuper 2/3 de la surface louée (les deux étages supérieurs). Ce trouble doit donc être davantage indemnisé que ce qui a été décidée en première instance. En outre, elle ne peut céder son fonds de commerce dans cet état, ce qui porte atteinte à ses intérêts financiers et lui cause un trouble d'anxiété et un préjudice moral.





***



Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.





DISCUSSION



Sur la révocation de l'ordonnance de clôture':



L'article 803 du code de procédure civile dispose': «'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.'»



L'ordonnance du 28 mars 2023 a fixé la clôture de la procédure à effet différé au 28 septembre 2023. Les parties avaient donc la possibilité avant clôture de porter à la connaissance de la cour l'existence d'une réfection partielle du toit en 2022 et le prononcé d'un jugement du juge de l'exécution le 9 février 2023, signifié le 24 avril 2023. Elles ont fait le choix de s'en abstenir mais dès lors, aucune cause grave ne justifie la révocation de l'ordonnance de clôture. Celle-ci ne sera donc pas prononcée.



En l'absence de révocation de l'ordonnance de clôture, les parties devaient uniquement répondre sur l'instauration d'une mesure d'expertise. Force est de constater que ni l'une ni l'autre n'ont répondu sur ce point dans le dispositif de leurs écritures.



En l'absence de révocation de l'ordonnance de clôture, la cour devra se prononcer sur les moyens et prétentions exposés dans les conclusions déposées le 22 novembre 2021 par l'appelant et 22 février 2022 par l'intimée. Ceux-ci sont relatés dans l'arrêt avant-dire-droit du 27 octobre 2023.



Autre conséquence de l'absence de révocation de l'ordonnance de clôture, les pièces 7 (photographies toiture), 8 (devis toiture) communiquées par l'appelant sont irrecevables. Les pièces 13 à 25 communiquées par l'intimée le 20 novembre 2023, les pièces 26 à 34 communiquées par l'intimée le 7 décembre 2023 sont également irrecevables.



Sur la mesure d'expertise':



L'article 146 du code de procédure civile dispose': «'Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.'»



Aucune des parties ne se prononce sur la nécessité d'une telle mesure et n'est prête à verser une provision. Il s'en déduit que chaque partie estime disposer d'éléments suffisants pour prouver ses prétentions et par conséquent, la mesure d'expertise ' qui ne peut non plus suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve - ne sera pas ordonnée.





Sur le fond':



Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 s'applique aux baux commerciaux conclus et renouvelés après son entrée en vigueur. Elle est donc applicable au bail renouvelé signé par Monsieur [T] et l'EURL Di Napoli le 30 octobre 2017.



Le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, applicable aux contrats conclus depuis le 5 novembre 2014 et donc à la présente espèce, fait expressément référence aux grosses réparations de l'article 606 du code civil.



Il est de jurisprudence constante qu'une réfection de la toiture relève des grosses réparations de l'article 606 du code civil car elle concerne le clos et le couvert.



L'article R.145-35 1° du code de commerce interdit au bailleur de laisser à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil. Toute clause visant à circonscrire la notion de grosse réparation est inopérante car cette interdiction de transférer au preneur la charge des grosses réparations est d'ordre public et ne laisse aucune marge de man'uvre aux parties au contrat.



Il s'ensuit que le bailleur doit prendre en charge la réfection de la toiture, lorsque c'est nécessaire.



La nécessité de procéder à cette réfection ne résulte que d'un rapport d'expertise non contradictoire de l'assureur du preneur, datant du 4 avril 2019, qui refuse de faire application de la garantie dégât des eaux au motif que les désordres sont imputables à des infiltrations d'eau pluviale au travers du bâtiment qui perdurent depuis de nombreuses années. Aucune pièce n'émane du bailleur sinon des SMS assez confus et des photos non datées portant sur des locaux non identifiés. 

L'un d'entre eux, daté du 22 octobre 2019, démontre cependant que le bailleur reconnaît devoir procéder à la réfection de la toiture, sans plus de précisions.

L'arrêt prononcé le 27 octobre 2023 dit que Monsieur [H] [T] a la charge des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil. Aucun état des lieux contradictoire n'est produit par les parties, pas même un constat d'huissier et encore moins un quelconque devis permettant d'apprécier si une réfection totale ou partielle de la toiture est nécessaire. Par conséquent, l'eurl Di Napoli sera déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à procéder à la réfection totale de la toiture et de remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation dégradée par les infiltrations récurrentes.





***



L'article 1755 du code civil précise qu'aucune réparation locative n'est à la charge du locataire quand elle est occasionnée par la vétusté ou la force majeure. Toutefois, cette disposition n'est pas d'ordre public et les parties peuvent en décider autrement.



En l'espèce, le bail initial, auquel se réfère le bail renouvelé, stipule'que le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront (') le preneur se déclarant prêt à supporter tous les inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l'état des lieux, même celles nécessitées par la vétusté ou l'usure.



Il en résulte que le preneur garde à sa charge toute réparation causée par la vétusté.



Le rapport non contradictoire d'expertise amiable ne donne aucune indication sur la mise aux normes de l'électricité et là encore, il n'est produit que des photos non datées portant sur des locaux non identifiés, deux devis datant du 25 février 2018 et 17 avril 2018.

Au vu de ces pièces, émanant exclusivement du preneur, il semblerait que toute l'installation électrique soit à reprendre au niveau du tableau notamment. Mais elles ne sont corroborées par aucun élément contradictoire démontrant que les travaux demandés consistent en des grosses réparations touchant à la structure de l'immeuble. Or le preneur, qui est lié par une clause de vétusté, a la charge de cette preuve. 

Par conséquent, il sera également débouté de sa demande de remise aux normes de l'installation électrique.



Il s'ensuit que les demandes de dommages intérêts de l'EURL Di Napoli pour trouble de jouissance et pour non respect par le bailleur de ses obligations contractuelles ne sont pas fondées et elle en sera déboutée.



Le bailleur demande la condamnation du preneur à lui payer la somme de 10'000 euros car il ne respecte pas les obligations mises à sa charge. Etant donné que les grosses réparations incombent au bailleur et que l'imputation des travaux d'électricité n'est pas établie par carence probatoire, Monsieur [T] ne justifie pas la violation de ses obligations contractuelles par le preneur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de dommages intérêts.



Sur les frais de l'instance':



L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'EURL Di Napoli, qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance.







PAR CES MOTIFS':





La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,



Constate que les dispositifs des écritures du 8 décembre 2023 ne comportent aucune prétention sur le bien-fondé ou non d'une expertise judiciaire,



Dit que la cour est saisie des moyens et prétentions au fond exposés dans les écritures antérieures à l'arrêt avant-dire-droit, soit le 22 novembre 2021 par l'appelant et 22 février 2022 par l'intimée,



Rejette les pièces 7 (photographies toiture), 8 (devis toiture) communiquées par l'appelant, ainsi que les pièces 13 à 34 communiquées par l'intimée,



Dit n'y avoir lieu à mesure d'instruction,



Complétant l'arrêt du 27 octobre 2023,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'EURL Di Napoli de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral et matériel et en ce qu'il a débouté Monsieur [H] [T] de sa demande de dommages intérêts,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [H] [T] à payer à l'EURL Di Napoli la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux dépens,



Et statuant à nouveau,



Déboute l'EURL Di Napoli de ses demandes de réfection de la toiture, de remise en état des plafonds et peintures de la partie habitation et de remise aux normes de l'électricité des lieux loués, de condamnation de Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne l'EURL Di Napoli aux dépens de première instance et d'appel.





Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,