Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/01/2024

la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN

la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

ARRÊT du : 18 JANVIER 2024



N° : 19 - 24 

N° RG 23/01400 

N° Portalis DBVN-V-B7H-GZST



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLÉANS en date du 29 Juillet 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: -/-

S.A.R.L. LES SAVEURS DE [R]

Prise en la personne de sa gérante [R] [Z] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]





Ayant pour avocat Me Didier CLIN, membre de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d'ORLEANS







D'UNE PART



INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: -/-

S.C.I. K3F

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]





Ayant pour avocat Me Hugues LEROY, membre de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS











D'AUTRE PART









DÉCLARATION d'APPEL du : 10 Septembre 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 Octobre 2023 







COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 16 NOVEMBRE 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, en charge du rapport, et ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.



Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

 

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,





Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 





ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 18 JANVIER 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :



La SCI K3F est propriétaire d'un local commercial situé au centre commercial [Adresse 5] à [Localité 6], se composant d'un emplacement commercial, d'une réserve et d'un parking.



Par lettre du 7 novembre 2015, Mme [Z], gérante de la SARL Les Saveurs de [R], a régularisé une lettre d'engagement en vue de la rédaction d'un bail commercial sur ces locaux et versé un accompte de 1 000 euros. Il était convenu que le bail serait consenti pour une durée de 9 années moyennant un loyer mensuel de 780 euros, hors charges et hors taxes.







Par une lettre du 15 février 2016, la SARL Les Saveurs de [R] a finalement informé la SCI K3F de son intention de ne pas exploiter le fonds de commerce et de quitter les lieux à compter du 15 mars 2016 en s'acquittant des loyers juqu'à cette date.



La SCI K3F a indiqué en retour qu'elle considérait le bail comme parfait et qu'elle ne pouvait accepter un congé immédiat.



La SARL Les Saveurs de [R] ayant quitté les lieux, la SCI K3F l'a, par acte d'huissier de justice du 24 octobre 2017, faite assigner devant le tribunal de grande instance d'Orléans aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 7 666,13 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, et de voir dire qu'il serait procédé à la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie. 



Par jugement en date du 29 juillet 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- condamné la SARL Les Saveurs de [R] à verser à la SCI K3F la somme de 7 666,13 euros en exécution du bail intervenu entre les parties,

- dit que cette somme serait assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 octobre 2017,

- dit qu'il serait procédé à la compensation de la somme de 7 666,13 euros avec le dépôt de garantie demeuré en possession de la SCI K3F d'un montant de 2 340 euros,

- rejeté toute autre demande des parties,

- condamné la SARL Les Saveurs de [R] à payer à la SCI K3F la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Les Saveurs de [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Hugues Leroy.



La SARL Les Saveurs de [R] a relevé appel de cette décision par déclaration du 10 septembre 2020 en ce qu'elle a :

- condamné la SARL Les Saveurs de [R] à verser à la SCI K3F la somme de 7 666,13 euros en exécution du bail intervenu entre les parties,

- dit que cette somme serait assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 octobre 2017,

- dit qu'il serait procédé à la compensation de la somme de 7 666,13 euros avec le dépôt de garantie demeuré en possession de la SCI K3F montant de 2 340 euros,

- rejeté toute autre demande des parties.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2020, la SARL Les Saveurs de [R] demande à la cour de : 

- dire recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société Les Saveurs de [R],

- infirmer la décision en date du 29 juillet 2020 du tribunal judiciaire en ce qu'elle a:

' condamné la SARL Les Saveurs de [R] à payer à la SCI K3F la somme de 7 666,13 euros en exécution du bail intervenu entre les parties,

' dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 octobre 2017,

' dit qu'il sera procédé à la compensation de la somme de 7 666,13 euros avec le dépôt de garantie demeuré en possession de la SCI K3F d'un montant de 2 340 euros,







' rejeté toute autre demande des parties,

' condamné la SARL Les Saveurs de [R] à payer à la SCI K3F la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SARL Les Saveurs de [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Hugues Leroy, 

' prononcé l'exécution provisoire,

Statuant à nouveau,

- débouter la SCI K3F de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SCI K3F à verser à la société Les Saveurs de [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI K3F aux entiers dépens.



La SCI K3F demande à la cour par dernières conclusions notifiées le 9 mars 2021 de :

Vu les articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce, 

Vu les articles 1347 et suivants du code civil, 

Vu le jugement en date du 29 juillet 2020, 

- déclarer l'appel interjeté par la SARL Les Saveurs de [R] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans le 29 juillet 2020, à le supposer recevable, en tout cas mal fondé,

L'en débouter,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la SARL Les Saveurs de [R] à verser à la SCI K3F une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- la condamner à verser à la SCI K3F une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet [N] et associés.



Pour l'exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



Saisi par voie d'incident à la requête de la SCI K3F d'une demande de radiation de l'affaire inscrite alors sous le RG 20/1724 au motif que l'appelante n'avait pas exécuté les causes du jugement pourtant assorti de l'exécution provisoire, le conseiller de la mise en état de cette chambre a fait droit à cette demande par ordonnance du 22 juillet 2021 et dit que l'affaire pourrait être réinscrite sur justification de l'exécution de la décision attaquée.



Par requête déposée le 20 juin 2023, la SARL Les Saveurs de [R] a sollicité la réinscription de l'affaire, demande à laquelle il a été fait droit sous le présent numéro RG 23/1400.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 octobre 2023, et l'affaire plaidée le 16 novembre suivant puis mise en délibéré à ce jour.

















MOTIFS :



Il sera observé au préalable que la SCI K3F n'a déposé aucun dossier et ne produit aucune des pièces annoncées dans son bordereau, et ce malgré une dernière relance écrite du greffe le 7 décembre 2023, en cours de délibéré, à laquelle elle n'a donné aucune suite.



Sur la demande principale en paiement de loyers et charges :



Aux termes de l'article 1709 du code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».



Il est de jurisprudence constante qu'en présence d'un accord sur la chose et sur le prix, la promesse de bail vaut bail, sauf à ce que les parties aient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.



Il résulte des motifs du jugement critiqué et des écritures de la société Les Saveurs de [R] elle-même que celle-ci a signé le 7 novembre 2015 un document intitulé « lettre d'engagement en vue de la rédaction prochaine d'un bail commercial », ainsi rédigé:

« En date du 7/11/15, Monsieur ou Madame [Z] [R] a visité mon bien immobilier situé 

[Adresse 5]. 

Monsieur ou Madame [Z] [R] m'a fait part de souhait de prendre à bail à loyer mon bien le 7/11/15. 

Il a d'ores et déjà été convenu que le bail serait consenti pour une période de neuf ans avec un montant mensuel de loyer fixé à sept cent quatre vingt euros HT. 

Le loyer n'inclut pas les charges locatives et impôt foncier à la charge du preneur. 

Le projet de bail fixant les différentes modalités sera rédigé par Maître [V] [N] et un rendez-vous entre les intéressés sera fixé le 24 Novembre prochain. ». 



Il est constant que la société Les Saveurs de [R], après avoir déposé un chèque de 1 000 euros le même jour, a pris possession des lieux et a exploité le local commercial entre décembre 2015 et mars 2016, en payant le loyer et les charges durant cette période, ce que confirment au besoin les termes de sa lettre du 15 février 2016 qu'elle verse en procédure.



Il résulte de ces constats qu'un accord est intervenu entre les parties sur la chose louée, sur le prix et sur les conditions financières ainsi que sur la durée du bail.



Si l'appelante soutient que la lettre du 7 novembre 2015 n'était qu'un engagement de sa part à engager des discussions pour aboutir à un bail commercial, l'intitulé « lettre d'engagement » du document, l'indication de l'accord sur le montant du loyer, sur les autres conditions financières et sur la durée du bail, et enfin la fixation d'une date de rendez-vous dès le 24 novembre suivant après rédaction du projet de bail, sont autant d'éléments qui, suivis de la prise de possession des lieux par la société Les Saveurs de [R] et du paiement du loyer et des charges à compter du mois de décembre 2015, confirment une rencontre des volontés à la fois sur la mise en place et sur les conditions du bail commercial, au-delà de simples pourparlers.









La société Les Saveurs de [R] ne peut davantage prétendre qu'un tel accord s'inscrivait dans le cadre d'une convention d'occupation précaire dans l'attente de la concrétisation d'un bail, alors que suivant l'article L145-5-1 du code de commerce, une telle convention, dérogatoire au statut des bail commerciaux, se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Or, ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, l'occupation ne dépendait ici que de la seule volonté de la société Les Saveurs de [R], laquelle a décidé unilatéralement de cesser d'exploiter le local commercial. Il ne résulte aucunement de l'engagement pris par celle-ci que l'occupation des lieux n'était autorisée que pour lui permettre « de savoir si l'exploitation de son fonds de commerce était possible dans les lieux » ainsi qu'elle le prétend.



C'est dès lors à bon droit que le tribunal a qualifié l'accord intervenu entre les parties de bail et considéré par voie de conséquence qu'il y avait lieu de condamner la société Les Saveurs de [R] au versement des loyers convenus aux termes de la lettre d'engagement.



S'agissant des sommes dues, à défaut de verser tout justificatif à l'appui de ses écritures, la société K3F ne met pas la cour en mesure de vérifier le bien-fondé des charges, taxes et frais de rédaction du bail commercial réclamés, sur le montant desquels la société Les Saveurs de [R] n'a pas conclu. L'intimée ne pourra dès lors qu'être déboutée de ses prétentions financières formées à ce titre.



En ce qui concerne en revanche les loyers, il résulte du courrier de la société Les Saveurs de [R] en date du 15 février 2016 que celle-ci s'était engagée à les honorer jusqu'au 15 mars 2016. La société K3F sollicite le règlement de l'arriéré courant jusqu'au 28 juillet 2016, date de la libération des locaux non remise en cause par l'appelante. Au regard du montant mensuel de 780 euros hors taxe tel que fixé dans la lettre d'engagement, et après application d'une TVA de 20 %, 936 euros TTC, il convient de faire droit à la demande de la société K3F dans la limite de 4136 euros, somme correspondant au montant contractuel du loyer TTC appliqué sur la période comprise entre le 15 mars 2016 et le 28 juillet suivant.



Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



La SCI K3F ayant indiqué aux premiers juges disposer d'un dépôt de garantie d'un montant de 2340 euros et ayant sollicité la compensation de la somme due avec le montant de ce dépôt demeuré en sa possession en application de l'article 1347 du code civil, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande.



Sur les demandes accessoires :



La société K3F ne caractérise pas de faute de la société Les Saveurs de [R] ayant fait dégénérer en abus le droit de celle-ci de se défendre en justice en interjetant appel du jugement, pas plus qu'elle n'établit de préjudice autre que celui résultant de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée d'engager des frais pour faire valoir ses droits. Sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit donc être rejetée.









La société Les Saveurs de [R] ayant exclu de sa déclaration d'appel les chefs du jugement l'ayant condamnée à payer une indemnité de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, la cour n'en est pas saisie.



Succombant au principal, l'appelante supportera également la charge des dépens d'appel et sera condamnée à verser à la société K3F une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a fixé à 7 666,13 euros la somme due par la société Les Saveurs de [R] en exécution du bail conclu avec la SCI K3F,



Statuant à nouveau sur le seul chef réformé,



Condamne la société Les Saveurs de [R] à payer à la société K3F la somme de 4136 euros en exécution du bail intervenu entre les parties, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 octobre 2017,



Dit qu'il sera procédé à la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie demeuré en possession de la SCI K3F d'un montant de 2340 euros,



Y ajoutant,



Déboute la société K3F de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 



Condamne la société Les Saveurs de [R] à payer à la société K3F la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel,



Condamne la société Les Saveurs de [R] aux dépens d'appel, et accorde au cabinet [N] et associés le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT