Cour d'Appel · Référés — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



Chambre des référés - Première Présidence 



Ordonnance de référé du 18 JANVIER 2024 



 / 2024





N° RG 23/02689 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G4PU



[N] [M]

C/[X], [E], [A], [D] [S]

[F], [U] [J] épouse [S]

[G], [I], [K] [V]

[O],[Y], [W] [S] épouse [V]

S.A.R.L. CITYA SOGEXFO



Expéditions le : 18 JANVIER 2024

Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT

chambre des urgences 23/2533







O R D O N N A N C E









Le dix huit janvier deux mille vingt quatre,



Nous, Carole CHEGARAY, Présidente de chambre à la Cour d'Appel d'Orléans, en remplacement de Madame la Première Présidente par ordonnance n°279/2023 en date du 25 septembre 2023, assistée de Fatima HAJBI, greffière, 



Statuant en référé dans la cause opposant : 



I - [N] [M]

née le 28 Novembre 1955 à [Localité 7] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Me Hélène DELHOMMAIS de la SCP DELHOMMAIS MORIN, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, avocat plaidant au barreau de PARIS



Demanderesse, suivant exploits de Me Catherine LAPEYRE, commissaire de justice associé au sein de la SELARL ACTAQUITAINE à VOUILLÉ en date du 21 et 22 novembre 2023,

d'une part

S.A.R.L. CITYA SOGEXFO immatriculée au RCS de POITIERS sous le n° 326 794 039, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social 

[Adresse 3]

[Localité 6]



représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS



 - [X], [E], [A], [D] [S]

né le 24 Février 1951 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]



[F], [U] [J] épouse [S]

née le 29 Juin 1953 à [Localité 8] (MADAGASCAR)

[Adresse 4]

[Localité 6]



[G], [I], [K] [V]

né le 14 Mai 1950 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]



[O],[Y], [W] [S] épouse [V]

née le 13 Mai 1954 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentés par Me Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS,

d'autre part



Après avoir entendu les conseils des parties à notre audience publique du 20 décembre 2023, il leur a été indiqué que l'ordonnance serait prononcée, par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024 .

A cette date le délibéré a été prorogé au 18 Janvier 2024. 



Par jugement contradictoire du 10 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a :

- constaté l'intervention volontaire principale de M. [G] [V] et Mme [F] [J]-[S],

- prononcé la nullité du commandement de payer délivré à Mme [N] [M] par M. [X] [S], Mme [O] [V] née [S] et Mme [U] [S] le 16 juillet 2020,

- rejeté la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, 

- déclaré la demande en paiement irrecevable pour ce qui concerne les loyers et charges antérieurs au 27 janvier 2019,

- rejeté toute demande au titre des provisions pour charges, 

- condamné Mme [M] à verser à M. [X] [S], Mme [F] [S]-[J], M. [G] [V] et Mme [O] [V]-[S] ensemble la somme de 17 738,96 euros au titre des loyers courus entre le 1er février 2019 et le mois de novembre 2022, 

-rejeté la demande de Mme [M] tendant au remboursement des provisions pour charges indûment versées,

- rejeté la demande de dommages-intérêts relatives à l'allocation-logement non versée par la caisse d'allocations familiales,

- rejeté la demande tendant à voir annuler les clauses pénales,

- rejeté la demande tendant à voir rectifier la répartition des charges,

- rejeté la demande tendant à voir constater la non-décence du logement,

- condamné in solidum la société Citya et les consorts [S] à verser à Mme [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi entre 2007 et l'audience du 23 février 2023,

- rejeté le surplus de la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ainsi que la demande de dommages intérêts pour préjudice moral,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement,

- fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [M] à compter du jour du jugement à 692,63 euros par mois,

- rejeté le surplus de la demande de condamnation s'agissant de l'indemnité d'occupation,

- rejeté la demande tendant à l'octroi de délais de paiement suspendant la résiliation judiciaire du bail,

- dit sans objet la demande aux fins de réalisation de travaux sous astreinte et la demande subsidiaire d'expertise,

- rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par la société Citya Sogexfo à l'encontre de Mme [M],

- rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts présentée par M. [X] [S], Mme [O] [V] née [S], M. [G] [V] et Mme [F] [J]-[S],

- fait masse des dépens afférents à la présente instance et condamné :

* M. [X] [S], Mme [O] [V] née [S], M. [G] [V] et Mme [F] [J]-[S] à en supporter 40%,

* la société Citya Sogexfo à en supporter 30%,

* Mme [M] à en supporter 30% 

- rejeté toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à déroger au principe de l'exécution provisoire de droit,

- dit qu'à la diligence du greffier une expédition du jugement sera transmise au préfet de l'Indre-et-Loire en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Par jugement rectificatif du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement,

y ajoutant :

- constaté que Mme [M] est désormais occupante sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 2],

- ordonné en conséquence à Mme [M] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour Mme [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [X] [S], Mme [O] [S] épouse [V], M. [G] [V] et Mme [F] [J]-[S] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 s. et R. 433-1 s. du code des procédures civiles d'exécution.



Ce jugement rectifié a été signifié le 29 septembre 2023.



Suivant déclaration du 24 octobre 2023, Mme [N] [M] a interjeté appel dudit jugement rectifié notamment en ce qui concerne sa condamnation au paiement des loyers et le prononcé de la résiliation du bail et ses conséquences en matière d'expulsion.



Par actes des 21 et 22 novembre 2023, Mme [N] [M] a fait assigner en référé devant Mme le premier président de la cour d'appel d'Orléans M. [X] [S] et Mme [F] [S] née [J], Mme [O] [V] née [S] et M. [G] [V], la SARL Citya Sogexfo aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire sur le fondement de l'article 514-3 du code de procédure civile et le cas échéant de consignation en application de l'article 521 du code de procédure civile. 



Dans ses conclusions visées par le greffe le 20 décembre 2023 et soutenues oralement à l'audience du même jour, Mme [N] [M] demande au premier président de : 

faisant application des articles 514-3 et 517-1 du code de procédure civile, 

constatant qu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives,

- arrêter l'exécution provisoire du jugement rendu le 10 août 2023, rectifié le 21 septembre 2023, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours,

le cas échéant, vu l'article 521 du code de procédure civile, 

- autoriser Mme [M] à consigner à la Caisse des dépôts et consignations la somme de 12738,96 euros dans l'attente de l'arrêt,

- condamner les consorts [S] à payer à Mme [M] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens.



Dans leurs conclusions visées par le greffe le 20 décembre 2023 et soutenues oralement à l'audience du même jour, M. [X] [S], Mme [F] [S]-[J], M. [G] [V] et Mme [O] [V]-[S] demandent au premier président de : 

Vu l'article 514-3 du code de procédure civile, 

Vu l'article 521 du code de procédure civile, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

- constater qu'il n'existe aucun moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution provisoire ne risque pas d'entraîner des conséquences manifestement excessives,

- rejeter en conséquence la demande d'arrêt d'exécution provisoire formée par Mme [M], 

- rejeter la demande de Mme [M] tendant à être autorisée à consigner à la Caisse des dépôts et consignations la somme de 12 738,96 euros dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel,

- condamner Mme [M] à payer à M. [X] [S], Mme [F] [S]-[J], M. [G] [V] et Mme [O] [V]-[S] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



La société Citya Sogexfo, mandataire des bailleurs, représentée à l'audience, s'en est rapportée. 



MOTIFS 



Sur la demande d'arrêt de l'exécution provisoire :



Aux termes de l'article 514-3 du code de procédure civile relatif à l'exécution provisoire de droit, 'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.'



Il résulte de ces dispositions que les deux conditions d'arrêt de l'exécution provisoire tenant pour l'une à l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision entreprise, pour l'autre aux conséquences manifestement excessives de l'exécution provisoire de ladite décision sont cumulatives.



Les conséquences manifestement excessives s'apprécient en ce qui concerne les condamnations pécuniaires au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier en cas d'infirmation de la décision en cause, ces deux critères d'appréciation étant alternatifs et non cumulatifs. 



Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable ou une situation irréversible en cas d'infirmation. 



1- Mme [N] [M] soutient que l'exécution provisoire de la décision risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives en ce qu'elle la contraindrait à quitter le logement qu'elle occupe actuellement sans certitude de trouver un nouveau logement en raison de son âge et de ses faibles revenus. 



Au soutien de ses prétentions, elle produit une attestation de Mme [R] [P], sa fille, faisant état des difficultés rencontrées auprès des agences dans la recherche d'un logement de remplacement du fait de sa situation personnelle, un courriel d'un agent immobilier du 11 décembre 2023 refusant le dossier de Mme [N] [M] pour la location d'un studio, une demande de logement social en date du 21 octobre 2023, ainsi que ses déclarations de revenus pour l'année 2021 et 2022 qui font état de revenus à hauteur de 1204 euros de revenus imposables pour l'année 2021 et 628 euros de revenus non commerciaux déclarés pour l'année 2022.



Il résulte de ces éléments que Mme [N] [M] ne dispose pas des ressources suffisantes pour retrouver un logement dans le parc locatif privé. Il ne peut lui être fait grief d'avoir attendu la signification du jugement ordonnant son expulsion pour entreprendre des démarches de relogement dans le parc social, ce qu'elle a accomplies au mois d'octobre 2023, moins d'un mois après la signification dudit jugement, étant en outre observé qu'une telle démarche aboutit rarement en quelques semaines. Agée de 68 ans, locataire des lieux litigieux depuis 16 années, sans ressources suffisantes pour retrouver aisément un logement (celle-ci étant non imposable et éligible à l'allocation logement), l'expulsion de Mme [N] [M] en cours de procédure d'appel risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives, et ce d'autant que l'affaire est fixée pour être plaidée devant la chambre des urgences de cette cour le 3 avril 2024, soit peu après la fin de la trêve hivernale. 



Concernant la condamnation au paiement des arriérés de loyers (17 738 euros, soit 12 738 euros après compensation avec la somme de 5 000 euros qui lui a été allouée à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance), Mme [N] [M] ne démontre pas, ni même n'allègue, que l'exécution provisoire de la décision risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives puisqu'elle sollicite la possibilité de consigner cette somme à la Caisse des dépôts et consignations, démontrant ainsi sa capacité à exécuter la décision entreprise de ce chef.



2- Il s'avère que Mme [N] [M] a repris les paiements depuis le mois de décembre 2022 et est à jour de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, celle-ci justifiant de règlements du mois de décembre 2022 au mois de novembre 2023 inclus. Elle disposait par ailleurs de la somme de 8 615 euros sur son compte bancaire susceptible de venir réduire le montant de sa dette locative, et pourrait bénéficier de nouveau de l'allocation logement avec la reprise des paiements, de sorte qu'il existe un moyen sérieux de réformation du jugement entrepris en ce qu'une autre appréciation pourrait être portée sur le prononcé de la résiliation du bail. 



En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par Mme [N] [M], concernant le seul prononcé de la résiliation du bail et ses conséquences en matière d'expulsion. 



Sur la demande de consignation :



L'article 521 du code de procédure civile dispose que 'la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l'exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.'



Si la possibilité d'aménager l'exécution provisoire prévue par cet article n'est pas subordonnée à la condition que l'exécution risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives au sens de l'article 514-3 du code de procédure civile et relève du pouvoir discrétionnaire du premier président, il n'en demeure pas moins que le demandeur à la consignation doit, à tout le moins, établir l'utilité de cette mesure, eu égard aux circonstances de l'espèce, s'agissant d'une mesure dérogeant à l'exécution provisoire attachée à la décision.



En l'espèce, aucun élément ne permet de justifier l'utilité qu'aurait la consignation des sommes que Mme [N] [M] a été condamnée à verser dès lors qu'il n'est pas établi ni même allégué que les bailleurs seraient dans l'impossibilité de les restituer en cas d'infirmation du jugement entrepris. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de consignation formée par Mme [N] [M].



Sur les autres demandes :



Le jugement entrepris étant assorti de droit de l'exécution provisoire, il convient de laisser à la charge de Mme [N] [M] les dépens de la présente instance. 



Compte tenu des circonstances de l'espèce et en équité, il n'y a pas lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



ARRÊTONS partiellement l'exécution provisoire du jugement rectifié dont appel en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Mme [N] [M], 



REJETONS la demande de consignation formée par Mme [N] [M],



LAISSONS les dépens de l'instance à la charge de Mme [N] [M],



DISONS n'y avoir lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



ET la présente ordonnance a été signée par Madame Carole CHEGARAY, Présidente de chambre et Madame Fatima HAJBI, greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,



Fatima HAJBI Carole CHEGARAY.