Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 18 janvier 2024

N° RG 22/02940 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JFLF





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE



ARRET DU 18 JANVIER 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux du HAVRE, décision attaquée en date du 16/08/2022, enregistrée sous le n° 20/00014





APPELANTS :



Monsieur [P], [G], [Y] [E]

né le 12 mai 1959 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Comparant, assisté de Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE



Madame [A] [V] épouse [E]

née le 13 novembre 1956 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Comparante, assitée de Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE





INTIMEE :



Madame [B] [C] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Camille VINCENT, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 02 octobre 2023 devant Madame TILLIEZ, conseillère, rapporteur



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : 



Madame GOUARIN, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

Monsieur MELLET, conseiller

DEBATS :



Madame DUPONT, Greffière



Rapport oral a été fait à l'audience



A l'audience publique du 02 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 décembre 2023, prorogé au 11 janvier 2024 à nouveau prorogé pour être rendue ce jour



ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 18 janvier 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



Signé par Madame Gouarin, présidente et par Madame Dupont, greffière lors de la mise à disposition.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte notarié établi le 12 mars 2007 par Maître [D] [J], notaire à [Localité 6] (76) Mme [I] [C] Vicomtesse [H] a donné à bail à long terme (dix-huit ans et six mois) à M. [P] [E] et à Mme [A] [V] épouse [E] une parcelle de terre sise à [Localité 5] cadastrée section ZA n°[Cadastre 3] lieudit '[Localité 7]' pour une contenance de 32ha 59a 34ca.

Cet acte a été établi à la suite d'un remembrement intervenu en 1993 afin de régulariser la situation, dès lors que les opérations de remembrement avaient mis fin à toutes les charges existantes sur les parcelles remembrées.

Le bail a rétroactivement pris effet le 30 septembre 2006 pour venir à expiration le 29 mars 2025. 



La parcelle louée a été mise à disposition de l'exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) Du Vieux Clocher devenue le 24 juin 2015 société civile d'exploitation agricole (SCEA) Du Vieux Clocher. 



M. [K] [H] a succédé à la bailleresse (décédée) et par suite, Mme [B] [C] épouse [Z] est devenue seule propriétaire de la parcelle louée à compter du 21 avril 2020, ce dont elle a informé les preneurs par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 avril 2020. 



Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 23 mars 2020, M. et Mme [E] ont informé M. [H] de leur volonté de partir en retraite et ont joint à leur courrier une demande d'autorisation de cession de bail au profit de leur fils, [S] [E]. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 juin 2020 M. et Mme [E] ont informé Mme [Z] du départ en retraite de Mme [E], du projet de cession du bail au profit de leur fils dans le cadre du projet de départ en retraite de M. [E].

M. [P] [E] y a joint une demande de poursuite du bail seul au visa de l'article 411-35 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime.



Suivant requête du 07 août 2020, reçue le 10 août 2020, M. [P] [E] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre aux fins de voir ordonner la cession du bail au profit de M. [S] [E] et condamner Mme [Z] au paiement de frais irrépétibles et aux entiers dépens.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro de registre général 20/00014. 



Suivant requête reçue le 28 août 2020, Mme [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une requête dirigée à l'encontre de M. et Mme [E] aux fins de voir refuser la poursuite du bail consenti le 12 mars 2007 à M. et Mme [E] au profit de M. [P] [E] seul, refuser à M. et Mme [E] l'autorisation de céder ledit bail à leur fils, M. [S] [E], condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de frais irrépétibles et aux entiers dépens.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro de registre général 20/00016.



Suivant jugement du 16 Août 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre a :

- ordonné la jonction de l'instance inscrite sous le numéro de répertoire général 20/00016 avec l'instance inscrite sous le numéro de répertoire général 20/00014 ; 

- déclaré Mme [E] recevable en son intervention volontaire ; 

- débouté M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs prétentions ; 

- débouté Mme [Z] de toute demande plus ample ou contraire ; 

- condamné M. et Mme [E] à payer à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit ; 

- condamné M. et Mme [E] aux dépens.



Par lettre recommandée du 05 septembre 2022, reçue le 06 septembre 2022, M. et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions communiquées le 15 juin 2023, reprises oralement à l'audience, M. et Mme [E] demandent à la cour de :



- réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

- déclarer l'opposition de Mme [Z] à la poursuite du bail irrecevable ;

- constater que Mme [Z] n'est pas fondée à s'opposer à la poursuite du bail par M. [P] [E], seul ;

- autoriser la poursuite du bail par M. [P] [E], seul, sur la parcelle de terre sise à [Localité 5], d'une contenance de 32ha 59a 34ca et cadastrée comme suit : sur la commune de [Localité 5] (Seine-Maritime), section ZA n°[Cadastre 3], lieudit « [Localité 7] » pour 32ha 59a 34ca ; 

- autoriser la cession du bail par M. [P] [E], au profit de son fils, M. [S] [E], sur la parcelle de terre sise à [Localité 5], cadastrée ZA n°[Cadastre 3], lieudit « [Localité 7] » pour 32ha 59a 34ca ; 

- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 

- condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter Mme [Z] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [Z] aux entiers dépens de la présente instance.



Dans ses conclusions communiquées le 17 avril 2023, reprises oralement à l'audience, Mme [Z] demande à la cour de :

- confirmer en toute ses dispositions le jugement entrepris ; 

- condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens.



MOTIFS DE LA DÉCISION



I- Sur la recevabilité des demandes de Mme [Z]



Sur la qualité à agir



Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



Les appelants ont conclu à l'irrecevabilité des demandes de l'intimée, faute de qualité à agir, dès lors que celles-ci tendent à contester l'absence de participation de Mme [E] à l'exploitation des biens, alors qu'à l'époque des faits allégués, Mme [Z] n'était pas propriétaire des parcelles litigieuses. 



En réplique, l'intimée fait valoir que c'est en sa qualité de bailleresse qu'elle est fondée à invoquer tous moyens pour justifier son refus d'autoriser la cession de bail et à invoquer des faits antérieurs au jour où elle est devenue bailleresse, dès lors qu'elle vient aux droits de son prédécesseur, dont elle tient l'ensemble de ses droits et obligations. 



En l'espèce, le premier juge a exactement retenu, par des motifs que la cour adopte, que Mme [Z], devenue bailleresse le 21 avril 2020, avait qualité pour invoquer des manquements constitutifs d'une violation des dispositions d'ordre public du code rural, quelle que soit la date du manquement invoqué.



Le jugement ayant débouté les époux [E] de leur fin de non-recevoir liée au défaut de qualité à agir sera donc confirmé.



Sur la prescription de l'action 



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



Les appelants soulèvent la prescription quinquennale de l'action engagée par Mme [Z] le 27 août 2020, qui aurait dû, à supposer que le manquement soit établi, agir au plus tard en juin 2020, Mme [E] étant membre associé exploitant depuis juin 2015.

L'intimée s'oppose à cette analyse, faisant valoir qu'elle n'avait pas connaissance, ni en 2015, ni antérieurement, de la situation de Mme [E] au sein de l'exploitation, dès lors qu'à cette date, elle n'était pas bailleresse.



Or, Mme [Z] a acquis ses droits de bailleresse par transmission successorale de l'usufruit des terres litigieuses et ne peut donc se fonder sur son ignorance de la situation en 2015 ou avant cette date pour prétendre que le délai de prescription quinquennale n'a pas couru à son égard.



Mme [Z] s'oppose en premier lieu à la poursuite du bail au profit de M. [E] seul.

Celui-ci a souhaité bénéficier de la poursuite du bail à son nom seul, son épouse ayant fait valoir ses droits à la retraite.

Le premier juge a exactement considéré que cette prétention de l'intimée ne s'analysait pas en une demande de résiliation de bail et la cour ajoute que M. [E], copreneur du bail, est bénéficiaire, des suites du départ en retraite de son épouse, du renouvellement de plein droit du bail à son profit, en application de l'article L 411-46 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime, qu'il est tenu d'en informer la bailleresse selon des modalités prévues à l'article l'article L 411-35 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime et que la bailleresse dispose d'un droit d'opposition enfermé dans un délai de deux mois à compter de la notification de la lettre des co-preneurs.

La prescription quinquennale, seule invoquée, ne s'applique donc pas au cas d'espèce, s'agissant du refus opposé par la bailleresse à la poursuite du bail par M. [E] seul.



En outre, le premier juge a exactement relevé que la faculté de cession du bail à un descendant était offerte par l'article L 411-35 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime aux copreneurs de bonne foi, qui s'étaient constamment acquittés de leurs obligations nées du bail.

Si la bonne ou mauvaise foi des copreneurs s'apprécie au jour de la demande en justice, le juge doit vérifier que les copreneurs se sont constamment acquittés de leurs obligations pendant la durée du bail, ce qui exclut donc l'application de la prescription quinquennale soulevée par les appelants.



Le jugement ayant débouté les époux [E] de leur fin de non-recevoir liée à la prescription sera donc confirmé.



II- Sur le fond



Aux termes de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité.

Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande.

(Article D. 411-9-12-2.-Le délai prévu au troisième alinéa de l'article L. 411-35 est fixé à deux mois. Il court à compter de la notification au propriétaire de la lettre recommandée mentionnée à cet alinéa).

 Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.



A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. [...]



L'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime dispose ensuite en son paragraphe I que sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

[...]

Le paragraphe III précise qu'en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.



L'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose en outre que le bailleur pourra demander la résiliation du bail pour toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35 du même code ainsi que pour toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. 



L'article L 411-46 du code rural et de la pêche maritime prévoit enfin que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.

En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.

Le preneur et le copreneur visé à l'alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l'article L. 411-59. 



En l'espèce, les appelants contestent le refus qu'oppose la bailleresse à la poursuite du bail par M. [P] [E] seul, alors qu'elle n'invoquerait aucun motif grave et légitime exigé par l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime.

Ils ajoutent que de surcroît, si le motif invoqué était pertinent, il est en tout état de cause prescrit.

Les appelants contestent également le refus qu'oppose la bailleresse à leur demande de cession de bail au profit de leur fils, M. [S] [E], estimant que celui-ci remplit toutes les conditions légales exigées pour bénéficier de la cession de la parcelle litigieuse.



L'intimée soutient en réplique, que la cessation d'activité de Mme [A] [E] et la poursuite du bail au seul profit de M. [P] [E] est une tentative de régularisation a posteriori d'une situation irrégulière, les copreneurs ayant l'obligation de participer l'un et l'autre à l'exploitation des biens loués.

Elle ajoute qu'en tout état de cause, M. [S] [E] ne réunit pas les conditions requises pour être cessionnaire.

L'intimée demande également dans la motivation de ses conclusions à ce que certaines attestations soient écartées des débats. La cour n'est cependant pas valablement saisie de cette prétention, non reprise dans le dispositif des conclusions.



Il a été rappelé ci-dessus, au visa de l'article L.411-46 du code rural et de la pêche maritime que M. [P] [E] est bénéficiaire, des suites du départ en retraite de son épouse, de la poursuite de plein droit du bail à son profit et qu'il a d'ailleurs formulé une demande en ce sens auprès de la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 juin 2020, l'informant par courrier du même jour, qu'il comptait céder le bail à son fils, à l'occasion de son propre départ en retraite souhaité pour le 31 juillet 2020.



Cependant, il est constant en l'espèce, que les terres louées en 2007 par M. et Mme [E], copreneurs, ont été mises à disposition de l'Earl du Vieux Clocher devenue le 24 juin 2015 Scea du Vieux Clocher.

Mme [E] ayant déclaré exercer la profession d'agricultrice lors de la signature du bail à long terme en 2007, mais reconnaissant exercer la profession de professeur des écoles, n'a acquis sa qualité d'associée exploitante de la Scea Du Vieux Clocher qu'à compter du 24 juin 2015.

Or, les attestations produites ne suffisent pas à justifier de sa participation effective et permanente aux travaux agricoles sur les biens donnés à bail, dès lors que l'exercice de tâches administratives et comptables (Civ3. 24 juin 2021 n°19-24.521) et la participation ponctuelle à des travaux d'exploitation, tels que la récolte des pommes de terre sont insuffisants à remplir les exigences posées par l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime.

Ce manquement fautif de Mme [E] suffit à caractériser la mauvaise foi des copreneurs et à les priver de la faculté de céder leur bail à leur fils.

Ce manquement fautif constitue en outre une cession prohibée, dès lors que Mme [E] a opéré un transfert illicite de son droit d'exploiter le fonds, mis à disposition d'un tiers dès 2007, le fait que M. [E] ait été, lui, associé exploitant de l'Earl du Vieux Clocher étant sans incidence sur l'illicéité de l'opération.

Cette cession prohibée constitue un motif grave rendant légitime l'opposition formulée par Mme [Z] à la poursuite du bail seul par M. [E].

La cour observe d'ailleurs, comme le premier juge, que M. [E] souhaitant prendre sa retraite le 31 juillet 2020, a formulé une demande de poursuite du bail seul, uniquement en préalable à la cession de bail au bénéfice de son fils [S].



Le jugement ayant débouté les époux [E] de leurs demandes de poursuite du bail seul par M. [E] et de leur demande de cession de leur bail au profit de leur fils [S] [E] sera donc confirmé.



III- Sur les demandes accessoires



Les époux [E] succombant en leurs demandes seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.

Ils seront en outre condamnés solidairement à verser à Mme [Z] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et déboutés de leur demande présentée à ce titre.

Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance seront confirmées.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [P] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] aux dépens d'appel,



Condamne solidairement M. [P] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] à verser à Mme [B] [C] épouse [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute M. [P] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière La présidente