Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 22 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01227 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X2MW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2024
MINUTE N° 23/04112
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, 

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE RC AULNAY 2, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0667

ET :

LA SOCIETE LOS POLLOS GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 1],

LA SOCIETE LOS POLLOS O’PARINOR, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Toutes deux représentées par Maître Corinne DE PREMARE de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 juin 2021, la société RC AULNAY 2, a consenti à M. [F] [T] un bail commercial portant sur un local n° B112 situé dans le [Adresse 3]. Par avenant du 9 septembre 2021, la société LOS POLLOS O’PARINOR est venue aux droits de M. [F] [T]. La société LOS POLLOS GROUP a régularisé une garantie à première demande en date du 7 septembre 2021 pour un montant de 31.250 euros. 

Par acte délivré les 10 et 12 juillet 2023, la société RC AULNAY 2 a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société LOS POLLOS O’PARINOR et la société LOS POLLOS GROUP, aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;Obtenir l'expulsion de la société LOS POLLOS O’PARINOR et de toute personne dans les lieux de son chef ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;Condamner la société LOS POLLOS O’PARINOR à payer par provision à la société RC AULNAY 2 la somme de 139.270,52 euros et solidairement la société LOS POLLOS GROUP en sa qualité de garant à hauteur de 31.250 euros, * avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 97.586,19 euros et à compter du 18 mars 2023 pour le solde pour la société LOS POLLOS O’PARINOR ; 
* et avec intérêts au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points courant huit jours après la mise en demeure du 23 janvier 2023 pour la société LOS POLLOS GROUP ; 
Condamner la société LOS POLLOS O’PARINOR à payer à la société RC AULNAY 2 une indemnité d'occupation trimestrielle correspondant au double du loyer indexé révisable et fonds marketing variable, charges et accessoires inclus selon les dispositions contractuelles et jusqu’à libération totale et effective des lieux ; Condamner la société LOS POLLOS O’PARINOR à payer à la société RC AULNAY 2 la somme provisionnelle de 13.927 euros au titre de l’indemnité forfaitaire visée au bail avec intérêts au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points depuis la délivrance du commandement de payer ; Condamner la société LOS POLLOS O’PARINOR à payer à la société RC AULNAY 2 la somme provisionnelle de 24.801 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de relocation visée au bail, avec intérêts au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points à compter de la date de résiliation ; Condamner la société LOS POLLOS O’PARINOR et la société LOS POLLOS GROUP à régler à la société RC AULNAY la somme de 2.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société LOS POLLOS O’PARINOR aux dépens. 
Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023.

A cette audience, les parties indiquent avoir trouvé certains points d’accord. 

Par conclusions soutenues oralement, la société RC AULNAY 2 maintient sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, actualise sa demande de condamnation par provision au titre des arriérés à la somme de 232.156,70 euros, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et indique être d’accord pour que cette somme soit réglée pour moitié au plus tard le 8 décembre 2023, et pour le solde, en 18 mensualités égales et consécutives de 6.448,79 euros, le premier versement devant intervenir le 5 du mois de janvier 2024, avec clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement des loyers et charges courants ou de cet échéancier. Elle maintient ses autres demandes provisionnelles et modifie sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 2.500 euros. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société LOS POLLOS O’PARINOR et la société LOS POLLOS GROUP indiquent en substance être d’accord sur le quantum sollicité, et l’échéancier proposé par le bailleur, ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, s’il n’était pas fait droit à la demande de délais, elle demande le rejet des demandes de paiement au titre d’une indemnité forfaitaire et d’une indemnité de relocation, et demande de juger que la garantie à première demande de la société LOS POLLOS GROUP d’un montant de 31.250 euros s’imputera sur les sommes dont la société LOS POLLOS O’PARINOR serait redevable et dans la limite de sa garantie. En tout état de cause, elle sollicite le rejet de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la société LOS POLLOS O’PARINOR fait principalement valoir que ses difficultés financières sont liées au défaut de commercialité du centre commercial. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement. 

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 17 février 2023 pour le paiement de la somme en principal de 97.586,19 euros étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 18 mars 2023. 

Il est établi par les pièces versées, et non contesté, que la société LOS POLLOS O’PARINOR reste devoir la somme de 232.156,70 euros, 4e trimestre 2023 inclus, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires. La société LOS POLLOS O’PARINOR sera donc condamnée à régler cette somme à titre provisionnel. 

La société LOS POLLOS GROUP sera condamnée solidairement en sa qualité de garant à régler cette somme provisionnelle à hauteur de 31.250 euros.

Au vu des éléments produits et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, que le bailleur aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, sans majoration, et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion. 

La société LOS POLLOS O’PARINOR sera autorisée à régler mensuellement le loyer trimestriel à compter de janvier 2024 et ce durant l’échéancier accordé. 

Les demandes au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et des taux d’intérêt et au titre des indemnités forfaitaires étant de nature indemnitaire, elles sont soumises à l’interprétation et à l’appréciation du juge, qui peut les modérer si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que les demandes formées à ce titre ne relèvent pas du juge des référés, juge de l'évidence, et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir à cet égard.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à compter du 18 mars 2023 ;

Condamnons la société LOS POLLOS O’PARINOR à payer à la société RC AULNAY 2 la somme provisionnelle de 232.156,70 euros, 4e trimestre 2023 inclus, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

Condamnons solidairement la société LOS POLLOS GROUP à régler cette somme provisionnelle à hauteur de 31.250 euros ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LOS POLLOS O’PARINOR de la provision ci-dessus allouée, en plus des loyers et charges courants, selon les modalités suivantes : 

une première mensualité de 116.078,35 euros à régler dans les 8 jours à compter de la présente ordonnance ; 18 mensualités égales et consécutives de 6.448,79 euros, le premier versement devant intervenir le 5 du mois de février 2024, puis le 5 de chaque mois ; 
Autorisons la société LOS POLLOS O’PARINOR à régler mensuellement le loyer trimestriel à compter de janvier 2024 et ce durant l’échéancier accordé ; 

Disons qu'à défaut de règlement de cet acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :

l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société LOS POLLOS O’PARINOR et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;la société LOS POLLOS O’PARINOR devra payer mensuellement à la société RC AULNAY 2, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;
Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, au titre de la majoration des taux d’intérêt et au titre des indemnités forfaitaires ; 

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2024.


LA GREFFIÈRE


LA PRÉSIDENTE