Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 janvier 2024

Du 09 janvier 2024


5AC


SCI/SMH



PPP Contentieux général

N° RG 23/03260 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ4X







S.A.S. STUDY’O

C/

[O] [K]



 

- Expéditions délivrées à
[O] [K]

- FE délivrée à 
Me Aurélie LLAMAS

Le 09/01/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 09 JANVIER 2024


JUGE : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN


DEMANDERESSE :

S.A.S. STUDY’O
RCS BORDEAUX 804 571 677
domiciliée : chez AQUITAINE PROMOTION
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Aurélie LLAMAS de la SELARL LLAMAS-PELOTTE

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [K]
né le 02 Septembre 1997 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Comparant 

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort



1





Exposé du litige
Par acte du 20 septembre 2017, la société STUDY’O a donné à bail à Monsieur [O] [K] le logement n°228 de type meublé de longue durée situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 803 euros charges comprises.
A la suite d’un signalement de la présence de blattes dans la résidence, le bailleur a mandaté la société ELIS AQUITAINE aux fins de procéder à la désinfestation au cours de trois interventions prévues les 7, 14 et 21 août 2023. Il est précisé que les interventions ont lieu en journée entre 8h et 16h.
Monsieur [O] [K] a ainsi sollicité d’être relogé lors des trois journées de traitement. Le bailleur a alors mis à sa disposition pour chacune des journées le logement n°326 situé dans la même résidence.
Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, Monsieur [O] [K] a été sommé de quitter le logement n°326 sous huit jours.
Par acte du 22 septembre 2023, la société STUDY’O a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le pôle de la protection et de la proximité du Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins d’expulsion. 
A l’audience du 21 novembre 2023, la société STUDY’O, représentée par son conseil, reprenant les termes de son assignation, demande au tribunal de : 
constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement n°326 depuis le 8 août 2023 ;ordonner son expulsion du logement ;le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.922 euros depuis le 8 août 2023 et jusqu’à libération des lieux ;le voir condamner à payer à la société STUDY’O la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de déguerpir, les frais d’impayés, de recouvrement, de notification à la Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie et tout frais d’exécution ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.A l’appui de ses prétentions, la société STUDY’O fait principalement valoir que depuis la première intervention, M. [K] a refusé de regagner son logement en restant dans celui qu’elle avait mis à sa disposition. Elle plaide que rien ne justifie ce refus, dès lors que le logement n°228 n’est pas insalubre, contrairement aux affirmations du défendeur, et alors même que ce dernier ne l’a pas correctement entretenu et qu’il est à l’origine de l’infestation des nuisibles. La bailleresse a déclaré ne pas être opposé à changer le matelas de M. [K] conformément à sa demande et avoir fait une déclaration à son assureur concernant la fuite d’eau, le défendeur ayant empêché son intervention.
Au visa de l’article 544, la société STUDY’O sollicite l’expulsion de M. [K] du logement n°326 au motif qu’il l’occupe sans droit ni titre et qu’étant privée de sa jouissance elle est fondée à demander une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au prix des nuitées normalement facturées pour ce type de location de courte durée.
*
M. [K] sollicite le rejet des prétentions de la société STUDY’O. Il plaide qu’il n’a pas réintégré le logement n°228 car celui-ci est insalubre, faute pour la bailleresse d’avoir changé son matelas, alors qu’elle s’y était engagée, et d’avoir réparé la jointure des fenêtres, à la source de fuites d’eau. Il affirme ne pas avoir empêché les interventions organisées par la bailleresse, mais que celle-ci ne l’en a pas informé. 
*
En application de l’article 467 du code de procédure civile, il convient de statuer par jugement contradictoire dès lors que les deux parties étaient présentes ou représentées.
Motivation
Sur la demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre
L’article 544 du Code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
L’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 […] ».
L’article 6 de la loi n° 89-462 SJLorsque tu cites un texte aussi long, il vaut mieux sélectionner les éléments qui sont vraiment utiles à ta motivation
du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...]
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; ... »
L’article 7 e) de la même loi dispose que le locataire est obligé “ De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris”.
En l’espèce, il est constant que le contrat de location daté du 20 septembre 2017 entre la demanderesse et le défendeur ne porte que sur le logement n°228. Il est également incontestable, et en tout cas démontré par les échanges de mails produits par la société STUDY’O que la bailleresse n’a accepté de mettre à disposition du preneur le logement n°326 que sous certaines conditions, à savoir lors des seules journées d’intervention de la société de désinfestation, soit les 7, 14 et 21 août 2023 avant 8h du matin et jusqu’à 16h30 maximum. M. [K] en a ainsi été informé par courriel du 2 août 2023.
M. [K] explique être resté dans les lieux au motif que le logement n°228 n’est pas décent, reprochant ainsi à la bailleresse de ne pas respecter ses propres obligations.
Concernant les infestations, les pièces versées au dossier démontrent que le bailleur a traité le problème et a prévenu le locataire du protocole tout en prenant en considération sa demande de relogement en journée. Au contraire, il ressort du courrier de la société ELIS AQUITAINE en charge de la désinfestation que M. [K] n’a pas permis la bonne exécution de l’opération en ne dégageant pas utilement l’espace dans le logement de sorte que celui-ci ne peut reprocher à la société STUDY’O l’indécence du logement n°228 sur ce point. De plus, la société ELIS suspecte le logement en question d’être le foyer de l’infestation.
Concernant les fuites d’eau et l’étanchéité de la fenêtre, il se dégage des pièces du défendeur que suite au signalement de M. [K] le 11 mars 2023, le bailleur lui a demandé le 13 mars 2023 ses disponibilités pour une intervention, ainsi que son autorisation, en cas d’absence, de laisser les techniciens opérer, lui expliquant par courriel du 14 mars, les contraintes liées à leur passage. M. [K] n’a pas fourni d’autorisation en ce sens. Par courriel du 5 septembre 2023, la société STUDY’O a informé le défendeur avoir alerté son assureur et qu’une expertise était programmée le 12 septembre 2023. La veille de l’intervention, M. [K] a écrit ne pas être disponible et à nouveau n’a pas donné son autorisation d’intervention en son absence. Or, si le bailleur doit procéder à toutes réparations utiles du logement, le locataire doit permettre l’accès au lieu, notamment lorsqu’elles sont urgentes, ce que soutient M. [K], qui doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée, ce que n’a pas fait M. [K], qui ne peut donc reprocher un quelconque manquement à la bailleresse à ce titre.
Concernant le changement du matelas, l’état des lieux d’entrée du 27 septembre 2017 mentionne effectivement la nécessité du changement du matelas du salon mais il n’est pas question de celui de la chambre où il est inscrit qu’il est en bon état. Toutefois, à l’audience, la société STUDY’O a réitéré son accord pour remplacer le matelas.
Cependant, cette circonstance ne justifie pas à elle seule que M. [K] se soit maintenu dans le logement n°326. 
Ainsi, M. [K], qui s’est maintenu dans les lieux, alors qu’il était informé des conditions restrictives de mise à disposition du logement n°326, l’occupe sans droit ni titre.
Cette occupation permet au propriétaire de solliciter l’expulsion lorsqu’elle est la seule mesure de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.
Il résulte de ce qui précède que M. [K] est occupant sans droit ni titre le logement n°326 et s’est néanmoins maintenu dans les lieux. Il sera donc fait droit à la demande en expulsion formée par le demandeur, si ce dernier ne quitte pas le logement dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
L’article 544 du Code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
L’article 1240 du même code dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, M. [K] occupe sans droit ni titre le logement n°326 et ce, sans verser de contrepartie financière.
La société STUDY’O, privée de la jouissance de son bien, demande une indemnité d’occupation de 1.922 euros par mois, correspondant à la valeur des nuitées normalement sollicitées pour la location de ce bien et produit en ce sens une facture datée du 8 septembre 2023 où il est inscrit que la nuitée est facturée 62 euros TTC.
Or 30 nuitées facturées à 62 euros équivalent à la somme de 1.860 euros.
M. [K] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023 compte tenu du délai qui lui a été laissé par la bailleresse pour libérer les lieux.
Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [O] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [O] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné à verser la somme de 800 euros à la société STUDY’O au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE que Monsieur [O] [K] est occupant sans droit ni titre du logement n°326 situé [Adresse 4] ;
CONDAMNE Monsieur [O] [K] à quitter le logement n°326 situé [Adresse 4];
DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la société STUDY’O une indemnité d’occupation mensuelle de 1.860 euros à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération complète des lieux en ce déduit les 14 et 21 août 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la société STUDY’O la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE