Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 janvier 2024

Du 19 janvier 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/01959 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YM6I







[J] [P], 

[O] [Y] [P]

C/

[C] [H], 

[X] [T]









- Expéditions délivrées à
Me Thierry FIRINO MARTELL
M. [C] [H] et Mme [X] [T]

- FE délivrée à 
Me Thierry FIRINO MARTELL


Le 19/01/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDEURS :

Monsieur [J] [P]
né le 24 Juillet 1971 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [O] [Y] [P]
née le 15 Août 1970 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS :

Monsieur [C] [H]
né le 24 Mai 1981 à [Localité 7] (PORTUGAL)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Présent

Madame [X] [T]
née le 24 Juillet 1988 à [Localité 6] (PORTUGAL)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Présente


DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE 


Par deux contrats datés du 6 août 2018, Monsieur [J] [P] et Madame [O] [P] ont donné à bail à Monsieur [C] [H] et Madame [X] [T] un appartement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 5], à [Localité 3], pour le logement, avec un loyer mensuel de (645 + 60) €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité.

Par exploit d’huissier en date du 10 août 2023, M. et Mme [P] ont fait délivrer à M. [H] et Mme [T] deux commandements de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.364,18 € et de 136,41€, au titre des loyers et charges impayés à la date du 4 août 2023.

Par assignation en date du 29 septembre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 3 octobre 2023, M. et Mme [P] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [H] et Mme [T].

A l’audience du 15 décembre 2023, M. et Mme [P], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;


Condamner M. [H] et Mme [T] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner solidairement M. [H] et Mme [T] à leur payer la somme de 97,50 € (pour le logement) et 394,73 € (pour le parking) au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;condamner solidairement M. [H] et Mme [T] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [H] et Mme [T] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, M. et Mme [P] font valoir que les baux se trouvent résiliés de plein droit par l’effet des clauses résolutoires qui y sont stipulées, M. [H] et Mme [T] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés aux commandements de payer délivrés le 10 août 2023. 

M. et Mme [P] ajoutent qu’en tout état de cause, ils sont fondés à obtenir la condamnation de M. [H] et Mme [T] à leur payer les sommes leur restant dues, ainsi que leur expulsion.

Ils précisent enfin qu’ils sont favorables à des délais de paiement au bénéfice de M. [H] et Mme [T], afin de leur donner la possibilité de se maintenir dans les lieux.

M. [H], et Mme [T], présents à l’audience, demandent des délais de paiement.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.








MOTIFS DE LA DECISION 


I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; 

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé aux contrats de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de (645 + 60) € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre une clause de solidarité ;
 
Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ; 

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [H] et Mme [T] restent redevables, à la date du 1er décembre 2023, de la somme de 97,50 € (pour le logement) et 394,73 € (pour le parking) ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] et Mme [T] à payer à M. et Mme [P] la somme de 97,50 € (pour le logement) et 394,73 € (pour le parking) au titre des arriérés dus au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de l’évolution de la dette au jour de l’audience ;


II - Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; 

Attendu que M. et Mme [P] acceptent d’accorder des délais de paiement à M. [H] et Mme [T] afin de leur permettre de se maintenir dans les lieux ;

Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à M. [H] et Mme [T] de sauvegarder leur logement en leur permettant d’apurer leur dette selon les modalités indiquées au dispositif du présent jugement ;

Que M. et Mme [P] seront donc autorisés à régler leur dette totale (soit près de 500 €) par le biais de versements mensuels de 50 €, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues en application des dispositions de l’article 1244-2 du Code Civil ;


III - Sur la résiliation du bail et sur la demande d’expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 6 août 2018 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. et Mme [P] ont, par communication électronique en date du 3 octobre 2023 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que M. et Mme [P] ont fait signifier, le 10 août 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;




Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion de M. [H] et Mme [T] ainsi que de tous occupants de leur chef ; 

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. et Mme [P] ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;
 
Que si M. [H] et Mme [T] se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum en tant que besoin, M. [H] et Mme [T] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.










IV - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. et Mme [P], il convient de condamner in solidum M. [H] et Mme [T] à leur payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;


PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,


CONSTATONS que le bail liant Monsieur [J] [P] et Madame [O] [P] d’une part et Monsieur [C] [H] et Madame [X] [T] d’autre part a été résilié à la date du 10 octobre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] et Mme [T] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [P] la somme de 97,50 € (pour le logement) et 394,73 € (pour le parking) avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2023 ;

AUTORISONS M. [H] et Mme [T] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 50 € au plus tard le 5 ème jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;



DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [H] et Mme [T] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible 
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;


DANS CE CAS :

ORDONNONS à M. [H] et Mme [T] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef l’appartement situé [Adresse 5], à [Localité 3] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; 

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [H] et Mme [T] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer d’astreinte ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] et Mme [T] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;


EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS in solidum M. [H] et Mme [T] à payer à M. et Mme [P] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] et Mme [T] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;




CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
 
La présente ordonnance est signée par le président et le greffier


Le GreffierLe Président