Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 janvier 2024

Du 19 janvier 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/01762 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJLN







[Y] [B], [T] [H] épouse [B]

C/

[X] [S],

[E] [S]








- Expéditions délivrées à
Maître Fabien DUCOS-ADER 
Me Eve LERDOU-UDOY

- FE délivrée à 
Maître Fabien DUCOS-ADER 

Le 19/01/2024




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [B]
né le 21 Octobre 1942 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [T] [H] épouse [B]
née le 19 Avril 1942 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Fabien DUCOS-ADER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES


DEFENDEURS :

Monsieur [X] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [E] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Eve LERDOU-UDOY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Décembre 2023




PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE 


Par un contrat daté du 3 juin 2016, Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [H] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [X] [S] et Madame [E] [S] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 3], avec un loyer mensuel de 756,95 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation, et une clause de solidarité.

Par exploit d’huissier en date du 28 juin 2023, M. et Mme [B] ont fait délivrer à M. et Mme [S] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 7.228,25 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er juin 2023.

Par assignation en date du 4 septembre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 5 septembre 2023, M. et Mme [B] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. et Mme [S].

A l’audience du 15 décembre 2023, M. et Mme [B], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. et Mme [S] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

condamner solidairement M. et Mme [S] à leur payer la somme de 7.629,09 € au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;condamner solidairement M. et Mme [S] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. et Mme [S] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 900 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, M. et Mme [B] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. et Mme [S] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 28 juin 2023. 

M. et Mme [B] ajoutent qu’en tout état de cause, ils sont fondés à obtenir la condamnation de M. et Mme [S] à leur payer les sommes leur restant dues, ainsi que leur expulsion.

M. et Mme [S], représentés par leur conseil, ne contestent pas la créance alléguée par M. et Mme [B], et sollicitent le bénéfice de délais de paiement pour leur permettre de se maintenir dans les lieux loués, outre le rejet de la demande formée par les bailleurs au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils proposent de procéder à des versements mensuels de 200 €, en sus du loyer courant. 

M. et Mme [B] ne s’opposent pas à cette demande.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.


MOTIFS DE LA DECISION 


I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; 

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 756,95 € avec une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre une clause de solidarité ;
 
Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ; 

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. et Mme [S] restent redevables, à la date du 1er décembre 2023, de la somme de 7.629,09 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner à titre solidaire M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [B] la somme de 7.629,09 € au titre des arriérés dus au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la modification du montant de la demande à l’audience ;


II - Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; 

Attendu que M. et Mme [S] se sont engagés à régler leur dette par le biais de versements mensuels de 200 €, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Attendu que le décompte produit aux débats par M. et Mme [B] laisse apparaitre que M. et Mme [S] ont repris le paiement régulier du loyer courant ;





Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’au demeurant, M. et Mme [B] ne s’opposent pas à la demande de délais de paiement ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à M. et Mme [S] de sauvegarder leur logement en leur permettant d’apurer leur dette selon les modalités indiquées au dispositif du présent jugement ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues en application des dispositions de l’article 1244-2 du Code Civil ;


III - Sur la résiliation du bail et sur la demande d’expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 3 juin 2016 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. et Mme [B] ont, par communication électronique en date du 5 septembre 2023 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que M. et Mme [B] ont fait signifier, le 28 juin 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 août 2023 et d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [S] ainsi que de tous occupants de leur chef ; 

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;
 
Que si M. et Mme [S] se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum, en tant que besoin, M. et Mme [S] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

IV - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. et Mme [B], il convient de condamner in solidum M. et Mme [S] à leur payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;


PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [H] épouse [B] et Monsieur [X] [S] et Madame [E] [S] a été résilié à la date du 28 août 2023 ;

CONDAMNONS à titre solidaire M. et Mme [S] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [B] la somme de 7.629,09 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2023 ;

AUTORISONS M. et Mme [S] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 200 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. et Mme [S] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible 
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;


DANS CE CAS :

ORDONNONS à M. et Mme [S] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; 

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. et Mme [S] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS in solidum M. et Mme [S] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;



EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS in solidum M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [B] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum M. et Mme [S] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
 

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier


Le GreffierLe Président