Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 5 janvier 2024

Du 05 janvier 2024


5AE


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/01940 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X5OB







S.C.I. DES GROS FRUITS

C/

[L] [O]










 

- Expéditions délivrées à
Me BOUX DE CASSON
M. [L] [O]

- FE délivrée à 
Me BOUX DE CASSON


Le 05/01/2024


Avocats : Me Nicolas BOUX DE CASSON





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 05 janvier 2024



JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

S.C.I. DES GROS FRUITS 
représentant légal Monsieur [W] [Z]
SIREN N° 502731888
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Nicolas BOUX DE CASSON Avocat au barreau de BORDEAUX




DEFENDEUR :

Monsieur [L] [O]
né le 14 Octobre 1973 à [Localité 6] - MAROC (99)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Présent





DÉBATS :

Audience publique en date du 07 novembre 20223


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance référé en date du 09 décembre 2022 à laquelle il convient de se référer pour le rappel des faits et de la procédure, Monsieur [L] [O] a notamment été condamné à quitter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7].

Cette décision lui a été signifiée par exploit de commissaire de justice en date du 26 décembre 2022.

Monsieur [O] a quitté les lieux et état des lieux de sortie a été établi le 20 mars 2023 en sa présence.

Estimant que l'état de l'appartement justifiait d'importants travaux de remise en état la SCI DES GROS FRUITS a sollicité de Monsieur [O] de prendre à sa charge les frais se rapportant à ces travaux ce à quoi il s'est opposé. 

C'est dans ces conditions que la SCI DES GROS FRUITS a fait assigner Monsieur [L] [O] par exploit de commissaire de justice en date du 25 mai 2023 devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir la condamnation de Monsieur [O]: - au paiement des travaux de remise en état déduction faite du dépôt de garantie à la somme de 4.104 euros avec intérêts au taux légal ; 
- au paiement de la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal; 
- de débouter Monsieur [O] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions et de le condamner au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

A l'audience du 07 novembre 2023, la SCI DES GROS FRUITS, représentée par son Conseil, a sollicité du tribunal le bénéfice de son assignation. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Monsieur [O] a laissé les lieux dans un état catastrophique et qu'elle est dès lors fondée au visa de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 a obtenir la condamnation de ce dernier au paiement des travaux de réparation. 

Elle indique avoir subi un préjudice financier en ce que le bien n'a pas pû être reloué avant la fin des travaux au mois de mai 2023 soit pendant 06 semaines. 

Monsieur [L] [O], présent, sollicite du tribunal de débouter la SCI DES GROS FRUITS de l'ensemble de ses demandes. 



Au soutien de ses prétentions, il expose que l'état des lieux de sortie a été réalisé sans état des lieux d'entrée.

Il ajoute être rentré dans les lieux en 2013 et que depuis cette date aucun travaux n'a été entrepris, que les volets étaients déjà cassés, que le bailleur n'a jamais refait la peinture et n'a pas changé les rideaux et que la robinetterie est usagée. Il indique enfin que rien n'est cassé dans l'appartment à l'exception d'une porte qui présente un trou. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de paiement

Aux termes de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

(...)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile."
Aux termes de l'article 1730 du Code civil, "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur " répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute."

En l'espèce un état des lieux d'entrée a été établi le 26 avril 2012 et un état des lieux de sortie a été établi le 20 mars 2023.

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'état général de l'appartement est jugé comme bon. Seul le lino de la salle d'eau est mentionné en mauvais état, ainsi que la baignoire et la cuvette des WC.

L'état des lieux de sortie, dont il convient toutefois de relever qu'il est bien plus détaillé et compte 12 pages ainsi que des photographies de l'appartement, relève un mauvais état des murs de l'entrée et de la cuisine, du plafond de la cuisine, du volet (mentionné comme sale et non fonctionnel), du joint d'étanchéité de l'évier de cuisine, des éléments de cuisine tels la hotte aspirante et le four.

Il est par ailleurs mentionné que le nettoyage de l'appartement est insatisfaisant, que la porte de la salle de bain porte trace d'un impact, que l'état du sol de la salle de bain est mauvais ainsi que les murs, le convecteur de la salle de bain et la cuvette des WC. 

Aux fins de justifier des réparations entreprises, la SCI DES GROS FRUITS produit une facture en date du 28 mars 2023 pour un montant total de 4.490 euros.

L'état des lieux met en évidence la particulière saleté de l'appartement et des peintures jaunies voire écaillées, alors que les peintures étaient mentionnées en très bon état lors de l'entrée dans les lieux de sorte que l'état actuel des peintures de l'ensemble de l'appartement ne peut pas être admis comme résultant du seul état d'usage dont il convient pourtant de tenir compte. 

En conséquence Monsieur [O] sera condamné au paiement de la moitié des frais se rapportant au nettoyage et à la remise en peinture de l'appartement soit la somme totale de 1.615 euros. 

En revanche si le bailleur sollicite la somme de 300 euros au titre des frais de remplacement des prises et interrupteurs, force est de constater que cette somme n'est pas justifiée en ce que seule une prise de la pièce à vivre est indiquée comme descellée et en mauvais état et une autre cassée. Par ailleurs l'état des lieux d'entrée mentionne bien une prise cassée dans la pièce de vie et un néon "HS" dans la cuisine.

En outre, si l'état des lieux de sortie mentionne des convecteurs dans un état très sale, il n'est pas non plus justifié là encore de l'impossibilité de les utiliser de sorte que la demande formulée au titre du forfait pour le remplacement des radiateurs sera rejetée.

Par ailleurs, aucune mention n'est faite dans l'état des lieux de sortie quant à l'état des lumières de l'ensemble des pièces du logement.
 
Il est également utile de relever que l'état de la cuvette était déjà mentionné comme dégradé dans l'état des lieux d'entrée établi le 26 avril 2012 et qu'aucune indication n'est donnée quant à l'état des joints de sorte qu'il n'est pas possible d'établir une comparaison avec l'état des lieux de sortie. 

Enfin, si l'état du flexible de douche est indiqué comme sale il est toutefois précisé qu'il est fonctionnel.

En conséquence, en tenant compte de l'ensemble de ces éléments et en considération de la durée pendant laquelle Monsieur [O] est resté dans les lieux, à savoir plus de 10 ans, et donc de l'état d'usage qui peut raisonablement en découler, il convient de le condamner à la seule somme de 1.615 euros au titre des frais de réparations, soit la somme totale de 1.265 euros après déduction faite du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 350 euros. 
 
II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 Code civil, "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En l'espèce si la SCI DES GROS FRUITS estime avoir subi un préjudice résultant de son impossibilité de louer l'appartment pendant une durée 06 semaines, force est de constater qu'elle ne verse aux débats aucune pièce permettant d'en attester de sorte que sa demande de ce chef sera rejetée. 

III. Sur les dépens

Monsieur [O], partie succombante, supportera la charge des entiers dépens de l'instance. 

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SCI DES GROS FRUITS la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [O] au paiement de la somme de 1.265 euros , déduction faite du dépôt de garantie, au bénéfice de la SCI DES GROS FUITS avec intérêts au taux légal à compter de la présente décsion ;

DEBOUTE la SCI DES GROS FRUITS de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux entiers dépens de l'instance.

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à verser à la SCI DES GROS FRUITS la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'artIcle 700 du Code de Pricédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION