Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 janvier 2024

Du 19 janvier 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/02053 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YOHT







Société CDC HABITAT

C/

[C] [P], 

[K] [H]










 

- Expéditions délivrées à
Me Anne-Geneviève HAKIM
Mme [C] [P]

- FE délivrée à 
Me Anne-Geneviève HAKIM

Le 19/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 janvier 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT (Anciennement dénommée Société Nationale Immobilière - SNI)
RCS PARIS N° 470 801 168
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL AGH AVOCATS


DEFENDEURS :

Madame [C] [P]
[Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Présente

Monsieur [K] [H]
[Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 15 Décembre 2023

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE 


Par un contrat daté du 23 janvier 2018, la société CDC HABITAT SOCIAL (alors dénommée SNI) a donné à bail à Madame [C] [P] et Monsieur [K] [H] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 3], avec un loyer mensuel de 684,59 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité.

Par exploit d’huissier en date du 11 avril 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Mme [P] et M. [H] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 2.059,34 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 7 avril 2023.

Par assignation en date des 4 et 6 octobre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 9 octobre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [P] et M. [H].

A l’audience du 15 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [P] et M. [H] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Mme [P] et M. [H] à lui payer la somme de 3.646,34 € au titre des loyers et charges échus au 4 décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner solidairement Mme [P] et M. [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement Mme [P] et M. [H] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [P] et M. [H] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 11 avril 2023. 

la société CDC HABITAT SOCIAL ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [P] et M. [H] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion.

Mme [P], présente à l’audience, ne conteste pas la créance alléguée par la demanderesse. Elle sollicite des délais de paiement, par le biais de 36 versements mensuels, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. 

Régulièrement cité selon les dispositions prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté.
 
Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort.


MOTIFS DE LA DECISION 


I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; 

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 684,59 € avec une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 outre une clause de solidarité ;
 
Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ; 

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [P] et M. [H] restent redevables, à la date du 4 décembre 2023, de la somme de 3.646,34 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [P] et M. [H] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.646,34 € au titre des arriérés dus au 4 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;


II - Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; 

Attendu que Mme [P] s’est engagée à régler sa dette par le biais de 36 versements mensuels, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Attendu que le décompte produit aux débats par la société CDC HABITAT SOCIAL laisse apparaitre que Mme [P] et M. [H] ont repris le paiement régulier du loyer courant et qu’ils sont même parvenus à faire diminuer la dette ;

Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à Mme [P] et M. [H] de sauvegarder leur logement en leur permettant d’apurer leur dette selon les modalités indiquées au dispositif du présent jugement ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues en application des dispositions de l’article 1244-2 du Code Civil ;


III - Sur la résiliation du bail et sur la demande d’expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 23 janvier 2018 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la société CDC HABITAT SOCIAL a, par communication électronique en date du 9 octobre 2023 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier, le 11 avril 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 juin 2023 et d’ordonner l’expulsion de Mme [P] et M. [H] ainsi que de tous occupants de leur chef ; 

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;
 
Que si Mme [P] et M. [H] se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum, en tant que besoin, Mme [P] et M. [H] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

IV - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL, il convient de condamner in solidum Mme [P] et M. [H] à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;


PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,


CONSTATONS que le bail liant la société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [C] [P] et Monsieur [K] [H] a été résilié à la date du 11 juin 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [P] et M. [H] à payer en derniers et quittances à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.646,34 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 4 décembre 2023 ;

AUTORISONS Mme [P] et M. [H] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 100 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [P] et M. [H] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible 
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;






DANS CE CAS :

ORDONNONS à Mme [P] et M. [H] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; 

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [P] et M. [H] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS in solidum Mme [P] et M. [H] à payer en deniers et quittances à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;


EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS in solidum Mme [P] et M. [H] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [P] et M. [H] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
 
La présente ordonnance est signée par le président et le greffier


Le GreffierLe Président