Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 janvier 2024

Du 09 janvier 2024


5AA


SCI/SMH



PPP Contentieux général

N° RG 23/00710 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRZW




S.C.I. LAMARTINE

C/

[S] [Y], [C] [L]






 

- Expéditions délivrées à
Me Isabelle LECOQ
Mr [S] [Y]

- FE délivrée à 
Me Anne-Genviève HAKIM

Le 09/01/2024







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 09 JANVIER 2024


JUGE : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN


DEMANDERESSE :

S.C.I. LAMARTINE venant aux droits de la Société CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS


DEFENDEURS :

Monsieur [S] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Non comparant 

Monsieur [C] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représenté par Me Isabelle LECOQ (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 novembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort


1








EXPOSÉ DU LITIGE :


Par deux contrats datés du 19 octobre 2022, la société CDC HABITAT a donné à bail, en colocation, à Monsieur [S] [Y] et Monsieur [C] [L] un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec un loyer mensuel de 607,62 € pour le logement et 60 € pour le parking, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation, et une clause de solidarité.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 avril 2022, M. [L] a donné congé, avec effet au 7 mai 2022. Ce dernier a ensuite quitté les lieux loués.

Par assignation en date du 26 janvier 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 27 janvier 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI LAMARTINE, venant aux droits de la société CDC HABITAT, a saisi le tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [Y] et M. [L].

A l’audience du 12 septembre 2023, la SCI LAMARTINE, représentée par son conseil, reprenant ses écritures, demande au tribunal, avec exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation de plein droit des baux liant les parties ;condamner M. [Y] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique;condamner solidairement M. [Y] et M. [L] à lui payer la somme de 5.323,95 € au titre des loyers et charges échus au 8 novembre 2022 ;condamner M. [Y] à lui payer la somme de 4.998,13 € au titre des loyers et charges échus entre le 9 novembre 2022 et le 30 mars 2023, outre les loyers échus jusqu’à la date de la résiliation du bail (soit 876,26 € par mois) ;condamner M. [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;condamner solidairement M. [Y] et M. [L] aux entiers frais et dépens (incluant les frais de sommation de payer), ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, la SCI LAMARTINE fait valoir qu’elle est bien fondée, en application des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, de l’article 1728 du code même code et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation judiciaire des baux conclus le 19 octobre 2022, en raison de l’importance du montant de la dette locative dont M. [Y] est débiteur à son égard, et dont elle réclame le paiement dans le cadre de la présente instance.

A ce titre, elle ajoute qu’elle peut valablement solliciter la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des loyers échus jusqu’au 8 novembre 2022, en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par M. [L] ayant pris effet six mois auparavant, soit le 7 mai 2022.


M. [L], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

condamner M. [Y] à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre du présent jugement ;débouter la SCI LAMARTINE de sa demande tendant au paiement des frais de sommation de payer, et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
M. [L] ne conteste pas être redevable, envers la SCI LAMARTINE, solidairement avec M. [Y], des loyers échus jusqu’au 8 novembre 2022. 

Au titre de sa demande en garantie contre M. [Y], M. [L] prétend avoir effectué des versements à son ancien colocataire, correspondant à sa part pour les loyers en question, que ce dernier a conservé, en s’abstenant de régler les sommes dues à la bailleresse. 

Il conteste par ailleurs, et en tout état de cause, être redevable envers la SCI LAMARTINE des frais de sommation de payer, puisque ces actes ne lui pas été signifiés à son domicile, mais à l’adresse du logement donné à bail.

La SCI LAMARTINE répond qu’à la date des sommations, le nom de M. [L] était bien mentionné sur la boite aux lettres du logement donné à bail, et qu’il l’était encore à la date de l’assignation.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier déposé en étude, M. [Y] n’a pas comparu.

Par jugement avant dire droit en date du 17 octobre 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a invité M. [L] à signifier ses conclusions écrites à M. [Y] afin d’assurer le respect du contradictoire à son égard, compte tenu de la demande en garantie formée à son encontre.

A l’audience du 22 novembre 2023, la SCI LAMARTINE et M. [L], représentés leurs conseils respectifs, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions et moyens respectifs, tels que formées et soutenus lors de l’audience du 12 septembre 2023. 

M. [Y] n’a pas comparu.

Eu égard à la valeur du litige, il sera statué par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION 


I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; 

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 607,62 € pour le logement et 60 € pour le parking € ainsi qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre une clause de solidarité ;

Attendu qu’il est constant que M. [L] a quitté le logement après avoir notifié son congé à la bailleresse, par courrier du 7 avril 2022 ;

Que, compte tenu du délai de préavis d’un mois applicable au présent bail, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions de l’article 8-1 du même texte, il convient de constater que M. [L] restait tenu au paiement des loyers et charges échus jusqu’au 8 novembre 2022, soit six mois après la date d’effet du congé, en l’absence d’un nouveau colocataire ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que, d’une part, M. [Y] reste redevable, à la date du 30 mars 2023, de la somme totale de 10.322,08 € au titre de l’ensemble des loyers et avances sur charges échus à cette date ;

Que M. [Y] est également tenu au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du présent jugement ;

Que, par ailleurs, compte tenu des éléments précédemment développés, M. [L] est également tenu, solidairement avec M. [Y], au paiement des loyers et charges échus au 8 novembre 2022, soit la somme de 5.323,95 €, ce dernier étant seul redevable des loyers et charges échus ensuite, entre le 9 novembre et le 30 mars 2023, soit 4.998,13 € ;

Qu’il n’est pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les défendeurs, entre les mains de la bailleresse ; 

Attendu que par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [Y] et M. [L] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 5.323,95 € au titre des arriérés dus au 8 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Que, par ailleurs, M. [Y] sera condamné à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 4.998,13 € au titre des loyers et charges échus entre le 9 novembre et le 30 mars 2023, outre les loyers et charges échus entre le 1er avril 2023 et la date du présent jugement, soit 876,26 € par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;


II – Sur la demande en résiliation du bail et sur l’expulsion :

Attendu qu’aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, disposition d’ordre public, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu qu’il résulte des dispositions des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil que les parties à un contrat sont liées par les dispositions de celui-ci qui doit être exécuté de bonne foi et qu’en cas de méconnaissance de ses obligations contractuelles par l’un des cocontractants, l’autre peut demander la résolution judiciaire du contrat ;

Attendu que s’agissant d’un contrat de bail d’habitation, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son bail, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), les motifs de résiliation avancés par le bailleur doivent être suffisamment graves et réitérés pour rendre impossible le maintien des liens contractuels ;

Attendu qu’en l’espèce, il est établi par le présent jugement que M. [Y] doit à la SCI LAMARTINE la somme de 10.322,08 € au titre des loyers et charges impayés, ce qui représente plus d’un an de loyers impayés ;

Que les manquements de M. [Y] à son obligation de paiement du loyer dans les proportions sus rappelées, rendent le maintien des relations contractuelles impossible ;

Que la SCI LAMARTINE a informé la Préfecture, par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 27 janvier 2023, de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion à l’encontre de M. [Y] ;

Qu’il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail liant les parties et conclu le 19 octobre 2022 ;

Qu’il y a lieu par ailleurs d’ordonner l’expulsion de M. [Y] ainsi que de tous occupants de son chef à l’expiration du délai de deux mois à compter de la notification du commandement de quitter les lieux ; 


III - Sur l’indemnité d’occupation :

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [Y] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;


IV – Sur la demande en garantie de M. [L] à l’encontre de M. [Y] :

Attendu qu’aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et elles doivent les prouver conformément à la loi ;

Attendu que pour justifier une demande en garantie, la partie qui la forme doit démontrer l’existence d’un rapport juridique ou factuel impliquant celle contre qui la demande est formée, par l’effet duquel la seconde se trouve, en définitive, responsable ou débitrice, de la condamnation supportée par la première ;

Attendu qu’il résulte des articles 1200 et suivants du code civil que le débiteur d’une dette solidaire qui l’a payée en entier peut répéter, contre l’autre codébiteur de la même obligation, la part et portion à laquelle il était tenue ;

Attendu que M. [Y] et M. [L] ont été colocataires et que ce dernier était redevable des loyers et charges échus jusqu’au 8 novembre 2022, ainsi qu’il a été démontré plus haut ;

Qu’il appartient, dans ce contexte, à chacun des anciens colocataires de supporter, en définitive, la moitié de chaque loyer et avance sur charge ;

Attendu que M. [L] se prévaut de versements, en espèces, qu’il aurait effectués entre les mains de M. [Y], à destination de la bailleresse, destinée à payer sa part du loyer pour la période comprise entre le mois d’avril et le mois de novembre 2022 ;

Qu’il ne produit aucun élément de preuve utile pour démontrer ces versements dès lors qu’il se contente de verser aux débats une copie d’écran unique, censée illustrer un échange de SMS entre les parties, sur cette question ;

Mais attendu que rien ne permet d’authentifier lesdits messages, dès lors que les deux lignes téléphoniques concernées sont inconnues, et qu’en tout état de cause, leur teneur ne démontre pas le versement effectif des sommes alléguées par M. [Y] ;

Que rien ne justifie donc que M. [Y] supporte en totalité, en définitive, le paiement des loyers et charges échus au 8 novembre 2022 ;

Que M. [Y] sera néanmoins condamné à garantir M. [L] pour la moitié des sommes qui sont mises à sa charge par le biais du présent jugement ;


V - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la SCI LAMARTINE, il convient de condamner, en équité, M. [Y] seul à lui payer la somme de 450 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Que M. [Y] sera également condamné, seul, au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;
 
PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,


PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 19 octobre 2022, liant la SCI LAMARTINE, venant aux droits de la société CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [S] [Y] d’autre part ;


CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Monsieur [C] [L] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 5.323,95 € au titre des arriérés dus au 8 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;


CONDAMNE M. [Y] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 4.998,13 € au titre des loyers et charges échus entre le 9 novembre et le 30 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;


CONDAMNE M. [Y] à payer à la SCI LAMARTINE les loyers et charges échus à compter du 1er avril 2023, jusqu’à la date du présent jugement, soit 876,26 € par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;


ORDONNE à M. [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; 


DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les dispositions légales et règlementaires prévues à ce titre ;


CONDAMNE M. [Y] à payer à la SCI LAMARTINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement, jusqu’à libération effective des lieux ;


CONDAMNE M. [Y] à garantir M. [L] à hauteur de la moitié des sommes mises à sa charge par l’effet du présent jugement ;


CONDAMNE M. [Y] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 450 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;


CONDAMNE M. [Y] aux entiers frais et dépens de la présente instance ;


CONSTATE que le présent jugement est immédiatement exécutoire par provision ;


Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE