Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Véronique FOLCH
M. [Y] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Aurélie PARICIO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
N° RG 23/02839 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZO4B

N° MINUTE : 
4 JCP




JUGEMENT 
rendu le lundi 22 janvier 2024
DEMANDERESSES
Madame [R] [P], demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [V], demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 1]

représentées par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1020

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]
représenté par Me Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0960

Cabinet [Y] [S] sous l’enseigne “L’immoblière de Belleville”, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par M. [Y] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02839 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZO4B

Par acte sous seing privé, Monsieur [I] [G] a donné en location à Monsieur [H] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 460 euros, outre les charges. 

Un état des lieux a été établi le 21 octobre 2003.

Par acte notarié en date du 18 mars 2017, Madame [R] [G] divorcée [P] a donné l'usufruit temporaire de ce bien immobilier à Madame [X] [U] épouse [V] et Madame [L] [U]. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2023, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ont fait assigner Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir :
- le prononcé de la résiliation du bail ;
- la fixation de la dette locative à la somme de 4613,52 euros ;
- l'expulsion de Monsieur [H] [K] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 20 euros par jour de retard et avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- l'autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- la condamnation de Monsieur [H] [K] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 10%, outre les taxes et charges ;
- la condamnation de le cabinet [Y] [S], en raison de ses négligences fautives, à leur payer les sommes de :
- 5028,72 euros au titre de la dette locative, 
- 2288,41 euros au titre des charges,
- 5000 euros au titre du préjudice moral, 
- la condamnation de le cabinet [Y] [S] à restituer l'entièreté du dossier de gestion locative du bien sur les années 2018 à 2022 sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] aux dépens et à leur payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

L'assignation a été notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département le 10 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ont fait délivrer une nouvelle assignation à le cabinet [Y] [S] en reprenant leurs demandes initiales afin de préciser l'adresse de la juridiction. 

A l'audience, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U], représentées, se sont référées à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elles sollicitent le rejet de l'irrecevabilité soulevée par Monsieur [H] [K] et réitèrent leurs demandes initiales, à l'exception de leur demande de restitution du dossier, en actualisant leurs demandes relatives à la dette locative à la somme de 3182,66 euros. 

Monsieur [H] [K], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :
- que la demande de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] soit déclarée irrecevable ;
- le rejet des prétentions de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U], la dette locative ayant été soldée ;
- à titre subsidiaire, l'octroi des plus larges délais de paiement ;
- la condamnation solidaire de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] à lui payer la somme de 489,95 euros au titre des régularisations de charges 2019, 2020, 2021 et du trop perçu de loyer en septembre 2023, régularisation de charges 20222 déduite ;
- le rejet des demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le cabinet [Y] [S], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite le rejet des prétentions de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] et leur condamnation à lui payer les sommes de :
- 3000 euros au titre du préjudice pour affirmations calomnieuses ;
- 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

Sur l'irrecevabilité des demandes,

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ont fait assigner Monsieur [H] [K] afin d'obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil. Si le bail litigieux est bien soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, cela ne prive pas le bailleur de la possibilité de solliciter la résiliation judiciaire, demande qui n'a pas à être précédée d'un commandement de payer. 

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [H] [K] doit être rejetée.

Sur la dette locative,

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les pièces produites par le demandeur établissent sa qualité de bailleur ainsi que l'obligation de Monsieur [H] [K] de payer les loyers et charges. 

En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] sont bien fondées à solliciter le paiement des loyers et charges à hauteur de 36487,12 euros soit :
- 7289,38 euros pour l'année 2019 (606,35*10+612,94*2)
- 7371,54 euros pour l'année 2020 (612,94*10+621,07*2)
- 7459,94 euros pour l'année 2021 (621,07*10+624,62*2)
- 7495,44 euros pour l'année 2022 (624,62*12)
- 6870,82 euros pour la période du mois de janvier au mois de novembre 2023 (624,62*11).

Il convient de déduire de ce montant les sommes payées par la CAF et Monsieur [H] [K]. Cependant, les décomptes versées aux débats par Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] font état de chèques dont le paiement n'est pas démontré. En effet, les sommes n'apparaissent pas sur les relevés de compte produits par Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U]. Malgré cette contestation, Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] ne produisent aucun élément permettant d'établir l'existence de ces paiements. 

Les comptes récapitulatifs de gestion produits par le cabinet [Y] [S] ne mentionnent pas toujours que les sommes visées ont fait l'objet d'un virement au profit des bailleurs. Lorsque cette mention apparaît, les sommes apparaissent bien au crédit du compte de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U]. Seuls ces virements peuvent donc être pris en compte comme des paiements. Ils doivent par ailleurs être rectifiés, la totalité des paiements effectués par Monsieur [H] [K] devant être pris en compte, celui-ci n'étant pas redevable des frais de gestion. 

Les paiements de la CAF et les virements mis en place par Monsieur [H] [K] apparaissent également sur ces relevés bancaires.

Par ailleurs, les parties produisent les régularisations annuelles des charges de copropriété. Il convient donc de régulariser les charges en déduisant les charges récupérables des provisions sur charges appelées et prises en compte au titre des sommes exigibles, soit : 
- 101,18 euros au profit de Monsieur [H] [K] pour l'année 2019 (960-858,82)
- 118,42 euros au profit de Monsieur [H] [K] pour l'année 2020 (960-841,58)
- 20,24 euros au profit de Monsieur [H] [K] pour l'année 2021 (960-939,76)
- 88,79 euros au profit des bailleurs pour l'année 2022 (960-1048,79).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que doivent être déduites des sommes exigibles :
- la somme de 26347,68 euros au titre des paiements justifiés, émanant tant de la CAF que de Monsieur [H] [K] ;
- la somme de 151,05 euros au titre du solde des régularisations de charges ;
- la somme de 2988,44 euros au titre de la différence entre les sommes virées par le cabinet [Y] [S] à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] et les sommes réglées par Monsieur [H] [K].

Ainsi, une somme de 6999,95 euros est due au titre des loyers et charges échus entre le 1er janvier 2019 et le 30 novembre 2023. 

Cependant, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] limitent leur demande à la somme de 3182,66 euros, ce dont il convient de tenir compte. 
Sur cette somme, Monsieur [H] [K] conteste la somme de 1551,12 euros ajoutée par les bailleurs au titre du « montant des charges estimé dans cette reconstitution à savoir 1551,12 euros ». Cette somme correspond aux charges de copropriété dues par Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U]. S'il est exact que Monsieur [H] [K] n'en est pas débiteur, il convient toutefois de prendre en compte cette somme puisque Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] l'avaient initialement déduites des sommes dues par leur locataire dans la colonne « charges bailleur » de l'année 2022. Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ayant initialement déduit cette somme sans que cela ne soit justifié, elles sont bien fondées à la rajouter. 

Par conséquent, Monsieur [H] [K] est condamné à payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] la somme de 3182,66 euros au titre des loyers et charges. 

Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter la demande en paiement formée par Monsieur [H] [K] au titre des régularisations de charges et d'un trop perçu. 

Sur les délais de paiement,

Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. 

En l'espèce, Monsieur [H] [K] ne justifie pas de sa situation actuelle. En effet, l'attestation CAF sur les droits de son épouse à l'allocation adulte handicapé date de février 2023. Il ne produit quant à lui que sa déclaration d'impôt portant sur les revenus perçus en 2021. Les relevés bancaires produits sont ceux de son épouse de sorte qu'ils ne permettent pas de connaître ses revenus actuels. 

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [K]. 

Sur la résiliation judiciaire du bail,

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave. L'article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

En l'espèce, il résulte de la solution précédemment retenue que Monsieur [H] [K] n'a pas régulièrement respecté son obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus. La dette locative actuelle représente cinq échéances impayées mais cette dette existe depuis 2019, soit depuis quatre années. 

Compte tenu de sa nature et de sa durée, ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. 

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 10 février 2023. 
Monsieur [H] [K] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte des articles L. 141-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que l'huissier de justice peut se faire assister d'un serrurier pour ouvrir et fermer les portes, sans qu'une décision de justice n'ait à prévoir cette possibilité. Dès lors, cette demande est rejetée. 

L'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s'ensuit que le tribunal n'a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l'expulsion, dès lors que la personne expulsée n'a pas indiqué de lieu approprié. Le bailleur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles en cas d'expulsion du défendeur. 

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d'une indemnité d'occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine. 

Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ne justifient pas de la majoration sollicitée au titre de l'indemnité d'occupation. 

Par conséquent, Monsieur [H] [K] devra payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi, au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, faute de quoi elle sera fixée à la somme de 624,62 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour de l'audience. 

Sur les demandes formées à l'encontre de le cabinet [Y] [S],

Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1992 dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l'espèce, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] soutient que le cabinet [Y] [S] a commis une faute en s'abstenant d'accomplir les démarches nécessaires au recouvrement des sommes dues par Monsieur [H] [K]. 

Il résulte des pièces produites qu'une situation d'impayée existe depuis 2019, soit plus de quatre ans. S'il est exact que Monsieur [H] [K] s'est acquitté de certaines échéances avec retard, force est de constater que les paiements ultérieurs n'ont pas intégralement soldé la dette. 

Alors que cette négligence est invoquée par Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] depuis la délivrance de l'assignation, le cabinet [Y] [S] ne justifie ni du surplus des paiements invoqué ni des diligences entreprises pour obtenir le paiement des sommes dues. Ainsi, aucune mise en demeure n'est versée aux débats.
En s'abstenant d'entreprendre des démarches positives et en laissant perdurer une situation d'impayé pendant quatre années, le cabinet [Y] [S] a commis une faute de gestion. 

Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] sollicitent la réparation d'un préjudice matériel qu'elles évaluent aux sommes dues par Monsieur [H] [K] au titre des loyers et charges ainsi qu'à une somme au titre des régularisations de charges. 

D'une part, les régularisations annuelles des charges de copropriété démontrent que les charges récupérables sont, à l'exception de l'année 2022, inférieures au montant des provisions sur charge réclamées à Monsieur [H] [K]. Il en résulte que la somme des régularisations de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 est au profit de Monsieur [H] [K]. Ainsi, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ne justifient pas d'un préjudice relatif à ces régularisations de charges tardives. 

D'autre part, la faute de gestion commise par le cabinet [Y] [S] ne peut donner lieu qu'à l'indemnisation de la perte de chance de recouvrer les sommes dues en temps utile. Le préjudice matériel ne peut donc pas correspondre à la totalité des sommes effectivement dues. Par conséquent, le préjudice matériel de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] sera indemnisé à hauteur de 500 euros. 

Enfin, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] sollicitent la réparation d'un préjudice moral résultant du stress généré par cette situation et des difficultés financières subies. Si une situation d'impayé et l'absence de diligences entreprises par son mandataire engendrent nécessairement un préjudice moral, Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] ne produisent aucun élément permettant d'apprécier le quantum sollicité. Par ailleurs, les difficultés financières ne sont pas étayées. D'une part, ce préjudice matériel est déjà indemnisé. D'autre part, le préjudice moral en découlant n'est pas démontré, la situation financière globale de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] n'étant pas justifiée. 

Par conséquent, le préjudice moral de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] sera indemnisé à hauteur de 500 euros. 

Il convient dès lors de condamner le cabinet [Y] [S] à payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] la somme de 1000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le cabinet [Y] [S],

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice. 

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. 

En l'espèce, il résulte des solutions précédemment retenues que les demandes formées par Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] à l'encontre de Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] étaient fondées dans leur principe. Le cabinet [Y] [S] ne démontrent pas en quoi leur droit d'agir en justice aurait dégénéré en abus. 

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée. 

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S], qui perdent le procès, sont condamnés aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] sont condamnés à payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. 

En l'absence de toute condamnation solidaire prononcée à titre principal, il convient de rejeter la demande de solidarité formée au titre des dépens et des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [H] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] la somme de 3182,66 euros au titre des loyers et charges impayées ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6] à compter du 10 février 2023 ;

ORDONNE l'expulsion de Monsieur [H] [K] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6], au besoin avec l'assistance de la force publique, faute d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d'un montant de 624,62 euros, jusqu'à la libération effective des lieux ; 

CONDAMNE le cabinet [Y] [S] à payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] la somme de 1000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux ; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] à payer à Mesdames [R] [P], [X] [V] et [L] [U] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [K] et le cabinet [Y] [S] aux dépens ; 

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision. 


La GreffièreLa Juge