Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/01/24
à : Me Laurent NOREILS


Copie exécutoire délivrée 
le : 18/01/24
à : Me Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/02478 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMOG

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NA537

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02478 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMOG

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er janvier 1961, la société ICF LA SABLIERE SA D'HLM a donné à bail à Monsieur [N] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], ainsi qu 'un un emplacement de stationnement, le 1er septembre 1963.

L'immeuble est conventionné. 
Madame [K] [M] née [I] était bénéficiaire du bail à la suite du décès de son époux survenu le 10 novembre 1988. Elle est décédée le 27 septembre 2018. 

Monsieur [L] [M], fils de la locataire, en sollicitait le transfert le 7 novembre 2018, refusé par le bailleur en raison de l'inadéquation entre la taille du logement, un 4 pièces, et la composition de son ménage, une seule personne, et en raison du montant de ses ressources qui dépassent le plafond d'attribution. 

Toutefois, Monsieur [L] [M] se maintient dans les lieux. 

C'est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 14 février 2023, la la société ICF LA SABLIERE SA D'HLM a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater que le bail est résilié, et que Monsieur [L] [M] est sans droit ni titre
ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [L] [M], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin,
condamner Monsieur [L] [M] à lui verser à compter du jugement une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges,
condamner Monsieur [L] [M] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Appelée à l'audience du 1er juin 2023, l'affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état, un contrat de procédure étant alors signé par les deux parties. 

A l'audience du 9 novembre 2023, la société ICF LA SABLIERE SA D'HLM, représentée par son conseil, a déposé des écritures réitérant les termes de son assignation. Elle explique que l'action ne peut pas être prescrite en ce que le défendeur n'est pas locataire, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au soutien de ses prétentions, la société ICF LA SABLIERE SA D'HLM insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, le bien, de 4 pièces, est en outre manifestement sous-occupé, les ressources du défendeur étant, au surplus, supérieures au plafond sollicité. Elle ajoute une demande de rejet des délais réclamés. 

Monsieur [L] [M], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a demandé de constater l'irrecevabilité de la demande du bailleur, prescrite selon lui au vu des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, fixant une prescription à trois années. Il a sollicité également le rejet des demandes à son encontre et le constat du transfert du bail à son nom à compter du décès de sa mère et subsidiairement un délai de 3 ans pour quitter les lieux, modifié à l'audience et porté à une année au vu de l'application immédiate des nouveaux textes. Il a demandé par ailleurs la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties se sont entendus à l'audience pour confirmer que le contrat de bail litigieux était bien soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 

Sur la recevabilité de la demande 

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». 

Néanmoins, les relations entre le bailleur et Monsieur [L] [M] ne découlant pas d'un contrat de bail, cet article n'est pas applicable. 

L'action du bailleur est recevable. 
 
Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, applicable au cas de l'espèce, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. 

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, applicable au cas de l'espèce, soit entre le 29 janvier 2017 et 25 novembre 2018, les locaux vacants ou inoccupés sont définis par décret. Ce décret fixe les obligations incombant aux propriétaires, aux gérants et aux occupants des lieux en ce qui concerne la tenue du fichier général, ainsi que les déclarations prévues aux articles L. 621-5 et L. 621-6. Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° L'occupant et son conjoint ;2° Leurs parents et alliés ; 3° Les personnes à leur charge ; 4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° Les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation, applicables au cas de l'espèce, prévoient Le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 441-2-9 détermine les conditions dans lesquelles les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l'Etat ou ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci sont attribués par ces organismes. Pour l'attribution des logements, ce décret prévoit qu'il est tenu compte notamment du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l'aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l'hébergement de l'un des conjoints ou partenaires en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l'attribution d'un logement, de l'activité professionnelle des membres du ménage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou d'assistants familiaux agréés.

Les conditions s'apprécient à la date du décès de la locataire.

En l'espèce, le décès de la locataire est survenu le 27 septembre 2018.

S'agissant de la première condition d'occupation des lieux avec le locataire depuis plus d'un an avant son décès, il sera relevé qu'elle est bien remplie, cette condition ne faisant pas l'objet de contestation par le bailleur. 

S'agissant de la deuxième condition de l'adaptation du logement à taille du ménage, force est de constater en revanche, qu'au jour du décès du locataire, son fils y résidait seul. Or le logement est un appartement de 4 pièces qui est inadapté à une personne célibataire. Si l'article R 641-4 du code de la constriction est abrogé depuis le 25 septembre 2017, il y a lieu d'appliquer les dispositions des articles 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 621-2 du code de la construction et de l'habitation applicable au cas de l'espèce, qui exclut le transfert aux descendants si la taille du logement est inadapté, ce qui n'est pas contesté, seule l'application du texte l'est. 

Il n'y a pas lieu de vérifier la troisième condition, les conditions d'attribution étant cumulatives. 

Dès lors, la condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n'a pu s'opérer au profit de Monsieur [L] [M]. 

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l'état pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit au 27 septembre 2018. Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande de transfert de bail.

Monsieur [L] [M] étant sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2018, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à uns mois ni supérieure à une année. 

En l'espèce, Monsieur [L] [M] a sollicité un délai de 1 année pour quitter les lieux mais n'a toutefois pas justifié de recherches d'un autre logement et a, d'ores et déjà, bénéficié de larges délais depuis le décès de sa mère. Par ailleurs, il a vocation à bénéficier de la trêve hivernale de même que du délai de deux mois faisant suite au commandement de quitter les lieux. En ces conditions, il ne lui sera pas octroyé de délai supplémentaire.

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n'y a pas lieu de supprimer ce délai, la mauvaise foi du défendeur n'étant pas démontré, ce dernier vivant avec sa mère depuis 2013, ce qui n'est pas contesté. 

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [L] [M] sera ainsi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux.



Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Monsieur [M] sera condamné à verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT que l'action de société ICF LA SABLIERE SA D'HLM est recevable 

CONSTATE la résiliation du contrat de bail relativement au logement et à la place de stationnement, sis [Adresse 2] à la date du décès du locataire le 27 septembre 2018 ;

DEBOUTE Monsieur [L] [M] de ses demandes de transfert du bail à son profit et de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l'issue de ce délai, la société ICF LA SABLIERE SA D'HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société ICF LA SABLIERE SA D'HLM de sa demande de suppression du délai légal de deux mois

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à verser à la une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 28 septembre 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens de l'instance et au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés. 

LE GREFFIERLE JUGE