Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/01/2024
à : Me Valérie FIEHL


Copie exécutoire délivrée 
le : 18/01/2024
à : Me Ludivine LUBAKI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/08251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGDZ

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDERESSES
Madame [B] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/030969 du 06/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [C] [S] épouse [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGDZ

FAITS ET PROCEDURE


Par acte du 19/01/2005 à effet au 01/02/2005, la SARL R & L'IMMOBILIER a donné à bail à M. [L] [G] un appartement de type studio à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] , pour un loyer de 377.14 euros et 22.86 euros de provision sur charges .

Selon attestation notarié du 06/05/2021 , Mme [V] [R] a acquis les lieux loués , inclus dans le lot n° 30, portant sur 14m² sur 27.86 m² au total .

M. [L] [G] est décédé le 28/07/2022.

La fille de M. [L] [G], Mme [L] [B] a indiqué par mail du 10/08/2022 demeurer avec son père depuis 10 ans , et avoir introduit un recours DALO.
Mme [V] [R] a demandé libération des lieux au 30/09/2022 par mail du 14/08/2022 et Mme [L] [B] a exposé rester dans les lieux , où elle était logée avec sa famille.

Le 01/09/2022 , un arrêté préfectoral d'insalubrité remédiable a été rendu avec délai d'un mois pour exécution de travaux de sécurité électriques , après rapport du STH du 31/08/2022.

Le conseil de Mme [L] [B] a fait valoir par courrier du 10/10/2022 un transfert de bail au bénéfice de Mme [L] [B], et sollicité des quittances de loyer .

Par de commissaire de justice du 06/10/2022 , Mme [V] [R] a fait assigner Mme [L] [B] et Mme [S] [C] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

-Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [L] [G] de par son décès au 28/07/2022 , à défaut pour Mme [L] [B] de justifier remplir les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 06/07/89 
-Voir dire que Mme [L] [B] est occupante sans droit ni titre des lieux loués à son père 
-Voir condamner Mme [L] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer quittancé à son père , charges et taxes en sus , à compter du 28/07/2022 et jusqu'à complète libération des lieux 

- Voir ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] et tous occupants de son chef des lieux , notamment de Mme [S] [C] , dès signification du jugement à intervenir , avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est
- Voir statuer ce que de droit sur le sort des meubles en application des articles L433-1 et suivants , R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution 
- Voir condamner Mme [L] [B] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens . 

L'affaire a été renvoyée au 02/06/2023 et 20/11/2023 et retenue à cette date.


Mme [V] [R] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

-A titre principal :

- Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [L] [G] de par son décès au 28/07/2022 , à défaut pour Mme [L] [B] de justifier remplir les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 06/07/89 
-Voir dire que Mme [L] [B] est occupante sans droit ni titre des lieux loués à son père 

-A titre subsidiaire si la transfert du bail est constaté :

-Voir prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [L] [B] pour suroccupation, surencombrement et défaut d'entretien du logement 

-En tout état de cause :

-Voir condamner Mme [L] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer quittancé à son père , charges et taxes en sus , à compter du 28/07/2022 et jusqu'à complète libération des lieux 

- Voir ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] et tous occupants de son chef des lieux , notamment de Mme [S] [C] , dès signification du jugement à intervenir , avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est
- Voir statuer ce que de droit sur le sort des meubles en application des articles L433-1 et suivants , R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution 

- A titre très subsidiaire :

- voir débouter Mme [L] [B] et Mme [S] [C] de toutes leurs demandes reconventionnelles 
- voir donner acte à Mme [V] [R] de ce qu'elle est prête à remettre des quittances de loyer à compter du 01/08/2022 si elle est reconnue locataire en titre sans résiliation de bail et procéder à des travaux supplémentaires ,dans la mesure des possibilités en milieu occupé , concernant la ventilation du logement 

- Voir condamner Mme [L] [B] au paiement d'une somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens . 

Mme [V] [R] soutient que les conditions de l'article 14 de la loi du 06/07/89 ne sont pas remplies faute de condition de vie commune remplie par Mme [L] [B] un avant le décès de son père.

Subsidiairement, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour suroccupation du logement , défaut d'entretien. 
Elle s'oppose à toute demande de travaux , sauf en cas de transfert de bail et à une demande en paiement d'une indemnité au titre de trouble de jouissance.


Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] ont été assistées . Elles soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de : 

-Voir constater le transfert de bail à effet au 08/07/2022
-Voir ordonner la remise de quittances de loyer à compter du 01/08/222 et d'un bail régulier sous astreinte de 15 euros par jour de retard dans le mois suivant la notification du jugement 
-Voir condamner Mme [V] [R] à payer une somme de 7250 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les concluantes ,avec intérêts au taux légal à compter du 10/10/2022, date de la mise en demeure 
-Voir condamner Mme [V] [R] à :
oProcéder à la communication d'un consuel et une attestation de conformité , ainsi qu'un état descriptif des travaux réalisés 
oFaire réaliser toutes les mesures supplémentaires qui s'imposeront sur les nouvelles préconisations de l'ARS et de l'inspecteur de salubrité en suite de la visite de contrôle 
oFaire réaliser les travaux nécessaires à la résorption de la fuite active dans la salle de bains 
oFaire réaliser les travaux de ventilation idoines ,
oLe tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard ,dans les deux mois suivant la notification du jugement 
-Voir condamner Mme [V] [R] au paiement d'une somme de 1000 euros au bénéfice de Me [X] , en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et de l'article 700 -2 du code de procédure civile 
-Voir juger que Mme [V] [R] conservera la charge des dépens engagés 

Mme [L] [B] selon les justificatifs produits , invoque le transfert du bail à son profit depuis le décès de son père , lequel s'applique automatiquement .
Elle demande , compte tenu de sa mise en demeure et de la décision de l'ARS , l'exécution de travaux , l'arrêté n'étant pas abrogé . 
En l'absence de force majeure , elle fait valoir que le trouble de jouissance est constitué , au regard de l'obligation de délivrer un logement décent , qui ne nécessite pas de mise en demeure . 



MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande de résiliation de plein droit :

En application de l'article 14 de la loi du 06/07/89, le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. 

L'article 14 de la loi du 06/07/89 impose de prouver la communauté de vie continue depuis un an avant le décès .
La demande de titre de séjour de Mme [S] [C] ne porte pas d'adresse de convocation . Elle ne témoigne que de la date de la demande .

Selon la CAF , Mme [L] [B] n'a pas été déclarée par son père comme demeurant avec lui , mais cette absence de déclaration n'est accompagnée d'aucune preuve de prestations qui auraient été versées à Mme [L] [B] à une autre adresse que les lieux , objets du litige , si bien que ce seul élément ne peut valoir absence de vie commune .

Mme [L] [B] a produit des attestations de sa mère et de proches ( Mmes [W] et [K] ) , exposant que Mme [L] [B] a vécu entre le domicile de sa mère et de son père , puis à compter de la fin d'année 2020 avec ce dernier , en raison notamment de son état de santé . 
Il est fourni l'avis d'imposition 2018 sur revenus 2017 , mais antérieur à la période requise .

En revanche, l'avis d'imposition de 2022 sur revenus 2021 de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] est à l'adresse du [Adresse 2] , de même que l'avis d'imposition 2021 sur revenus 2020, lequel témoigne de l'adresse des défenderesses au 08/07/2021, date de l'établissement de cet avis . L'adresse de scolarisation de l'enfant de Mme [S] [C] épouse [L] est également selon le directeur d'école à cette adresse pour l'année 2021-2022 , soit depuis septembre 2021, ce qui corrobore cet avis d'imposition.
La demande de logement social est du 22/09/2020 et son renouvellement le 10/06/2022 mentionne l'adresse des lieux. 

Quant à la condition de vie commune avec M.[L] [G] , il est établi par les avis d'imposition de ce dernier de 2018, 2020, 2021, et les attestations d'assurance AXA du 01/02/2020 au 31/01/2021, du 01/02/2021 au 31/01/2022 , et du 01/02/2022 au 31/01/2023 , outre les factures EDF de mensualisation qu'il demeurait dans les lieux loués . Seul son état de santé a nécessité une hospitalisation à domicile depuis le mois d'avril 2022, ( cf. certificat de l'hôpital [Adresse 6] du 27/06/2022) et son frère M.[L] [P] a justifié avec copie de son titre de séjour qu'il a alors accueilli M.[L] [G] jusqu'à son décès , la résidence étant située au carrefour des [Adresse 5] et de [Adresse 3] . Dans ces conditions, l'enquête privée du 30/04/2019 qui n'établit pas d'autres lieux de domicile pour M.[L] [G] n'est pas probatoire d'un abandon volontaire des lieux . 

Il n'a pas été produit de relevés de banque , mais ces éléments n'attestent pas nécessairement d'un lieu de vie pour Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] .

Eu égard au fait que les lieux objets du litige sont compris dans le lot 30 qui inclut un autre logement , la faible consommation entre octobre 2019 et septembre 2020, puis octobre 2020 et septembre 2021, mais en hausse d'octobre 2021 à septembre 2022 ( 21 m3 ) ne permet pas de savoir quel est la part certaine de consommation pour les lieux objet du présent litige , ce d'autant que la mention sur le relevé de charges de copropriété ne peut déterminer de manière certaine s'il s'agit de relevés d'index ou d'estimations , en l'absence de précision . 

Dans ces conditions , il convient de dire que la condition de vie commune de Mme [L] [B] un an avant le décès de son père , locataire en titre, est prouvée , alors que pour les années antérieures , elle n'est pas démontrée avoir été continue, même si Mme [L] [B] l'assistait pour les besoins de la vie courante . Cette vie commune a seulement été suspendue pour des raisons indépendantes de la volonté de M.[L] [G] , liées à son état de santé .

Le transfert du bail au bénéfice de Mme [L] [B] est donc automatiquement intervenu depuis le 28/07/2022 , et Mme [S] [C] épouse [L] par l'effet du mariage et en application de l'article 1751 du code civil , est cotitulaire du bail . 



Sur la demande de résiliation judiciaire du bail de Mme [V] [R] :

En application de l'article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit jouir paisiblement des lieux loués . 

La suroccupation des lieux est invoquée par Mme [V] [R], de même que son encombrement et un défaut d'entretien pour fonder la demande en résiliation du bail, à laquelle s'opposent les défenderesses en faisant valoir oralement à l'audience , qu'une suroccupation n'est pas une cause de nuisances , et en relevant que l'ARS a rendu un arrêté pour installation électrique dangereuse .

Il n'est pas démontré de manquements de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] à l'obligation de jouissance paisible des lieux , le seul fait que l'appartement soit de superficie limitée de 14m² pour 3 personnes constituant une situation de fait seulement. Le tribunal administratif de PARIS a d'ailleurs le 31/01/2023 enjoint le Préfet de la région [Localité 4] , Préfet de PARIS , de procéder à un relogement sous astreinte , au vu de la suroccupation, en relevant la décision favorable de la commission de médiation DALO du 24/03/2022 , pour occupation du logement par trois personnes . 

Le bailleur a une obligation de délivrance d'un logement décent pendant toute la durée du bail et d'entretien des lieux conforme à leur usage d'habitation , de faire réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et l'entretien normal des lieux loués , en application de l'article 6 de la loi du 06/07/89 . 

Eu égard à l'arrêté préfectoral du 01/09/2022 imposant des travaux d'urgence dans le délai d'un mois pour danger imminent , pour une installation électrique dangereuse avec risque d'électrisation et d'incendie, et relevant une fuite active dans la salle d'eau sur le mur de face avec développement de moisissures et système de ventilation insuffisant , Mme [V] [R] est mal fondée à soutenir un défaut d'entretien des lieux par Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] . 
La cause des infiltrations n'est en réalité pas déterminée , mais il sera relevé que le bail date pour Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] du 29/07/2022 seulement .

Mme [V] [R] a produit un document d'une entreprise VLAD ( sans papier à entête cependant) où il est mentionné un manque de réfection des joints autour de l'évier et le lavabo , il sera noté que l'entreprise mentionne également un logement qui nécessite une " rénovation en profondeur ". 

Si le manque de réfection des joints de l'évier , la douche et le lavabo constituent des manquements du locataire , qui a la charge de leur entretien en application du décret 87-712 du 26/08/1987 , il n'est pas établi qu'ils soient récents d'une part, soient la cause des infiltrations, alors qu'il est relevé une fuite active par le STH , et ils sont insuffisants à justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail .

Mme [V] [R] sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation du bail .


Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] :

Il convient de faire droit à la demande de transmission de quittance détaillées mois par mois depuis le 01/08/2022 , sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision, sur une période de deux mois , à défaut de remise volontaire , la bailleresse ne s'y opposant pas . 

L'établissement d'un avenant au bail sera ordonné mentionnant la qualité de locataires de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] depuis le 28/07/2022 , par suite du transfert opéré à la suite du décès de M.[L] [G] , et maintenant les autres conditions du bail , sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision, sur une période de deux mois, à défaut de remise volontaire . 

Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] sollicitent l'exécution de travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et réparation du trouble de jouissance subi depuis le 30/10/2020, sur une base de 250 euros par mois , pendant 29 mois , soit 7250 euros .

Mme [V] [R] s'y oppose en soulignant avoir fait réaliser des travaux pour l'installation électrique , en changeant les joints , bien que cette obligation relève du locataire, et ne pas s'opposer à des travaux supplémentaires dans la mesure du possible en milieu occupé, sans nécessité d'astreinte en l'absence de résistance abusive . 
Elle conteste la demande au titre de la réparation d'un trouble de jouissance , en faisant valoir une absence de mise en demeure avant l'assignation , la preuve d'une indécence du logement, qui en dispense, n'étant pas rapportée et en indiquant que la demande est mal fondée pour la période antérieure au 28/07/2022 .

En application du décret 2002-120 du 30/01/2002, le logement décent répond à des critères précis . Ainsi en vertu de l'article 2 5., le logement doit comporter des " réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements , et ils sont en bon état d'usage et de fonctionnement ". 

Tel n'est pas le cas de l'installation électrique qui avait été considérée dangereuse selon l'arrêté préfectoral du 01/09/2022 après visite du STH du 31/03/2023 . Sur ce point l'indécence des lieux était caractérisée, sans que le locataire n'ait à mettre en demeure le bailleur pour obtenir exécution de ses obligations .

Pour les autres points, il convient de se rapporter aux motifs ci-dessus, la cause des infiltrations n'étant pas prouvée , la charge de réfection des joints étant locative . 

Pour la ventilation en revanche , relevée insuffisante dans l'arrêté , il apparait également un manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent , en application de l'article 2.6. du décret précité ,qui dispose que le logement doit présenter des dispositifs de ventilation suffisants pour le renouvellement de l'air dans le logement .

Il est justifié par Mme [V] [R] de facture du 23/09/2022 de l'entreprise VLAD, pour 414.30 euros pour l'installation électrique et le changement de joint d'évier de cuisine et le lavabo . 
Il n'est pas produit de mainlevée de l'arrêté . 

Il convient d'ordonner à Mme [V] [R] de communiquer une attestation de conformité des travaux réalisés électriques et le consuel et de faire réaliser deux devis comparatifs puis des travaux pour la ventilation adaptée du logement , dans les deux mois de la signification du jugement . Mme [V] [R] ayant déjà procédé à une partie des travaux sollicités par arrêté, il n'est pas nécessaire en l'état de prononcer une astreinte, tout manquement pouvant amener à saisir le juge compétent en ce sens .

En ce qui concerne la fuite active de la salle de bain , selon les éléments échangés , la copropriété a mandaté un plombier et il n'est pas produit par Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] après leur déclaration de sinistre à leur assureur , d'expertise d'assurance ,le seul courrier du 22/05/2023 évoque une fuite ne se situant pas chez les défenderesses , sans plus de précision.

Les éléments produits ne permettent pas de savoir si la responsabilité du bailleur est engagée pour cette fuite , alors que selon les mails échangés , Mme [V] [R] a bien sollicité le syndic pour cette recherche de fuite, si bien que la demande sera rejetée . 
De même la demande de travaux sur de nouvelles préconisations de l'ARS reste hypothétique et sera rejetée . 

Toute demande pour un trouble de jouissance antérieure au 29/07/2022 , date du transfert de bail , est irrecevable .

A compter de cette date , le trouble de jouissance est constitué jusqu'au 23/09/2022 pour le défaut de l'installation électrique .

Pour la ventilation insuffisante , le préjudice de jouissance est prouvé du 28/07/2022 jusqu'au 20/11/2023 , date du jugement . 

Il convient de condamner Mme [V] [R] à payer à Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] la somme de 150 euros par mois du 28/07/2022 au 23/09/2022 , soit de 275.81 euros arrondie à 276 euros et de 70 euros par mois du 28/07/2022 au 20/11/2023 , soit 1103.66 euros , arrondie à 1104 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement , s'agissant d'une indemnisation , en application de l'article 1231-7 du code civil.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [V] [R] à payer à Me Lubaki , conseil de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] , la somme de 900 euros en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et 700 2° du Code de Procédure Civile, de la débouter de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile . 

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [V] [R] aux dépens. 




PAR CES MOTIFS :


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort , mis à disposition au Greffe : 


DIT que Mme [L] [B] et Mme [S] [C] bénéficient du transfert du bail conclu le 19/01/2005 à compter du 28/07/2022 , date du décès de M. [L] [G] , Mme [S] [C] épouse [L] étant cotitulaire du bail en tant qu'épouse de Mme [L] [B] 

DEBOUTE Mme [V] [R] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour suroccupation, encombrement et défaut d'entretien 

ORDONNE à Mme [V] [R] de transmettre à Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] les quittances détaillées mois par mois depuis le 01/08/2022 , sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision, sur une période de deux mois , à défaut de remise volontaire

ORDONNE à Mme [V] [R] d'établir et transmettre un avenant au bail , mentionnant la qualité de locataires de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] depuis le 28/07/2022 , par suite du transfert opéré à la suite du décès de M.[L] [G] , et maintenant les autres conditions du bail , sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision, sur une période de deux mois , à défaut de remise volontaire . 

ORDONNE à Mme [V] [R] de communiquer une attestation de conformité des travaux réalisés électriques et le consuel et de faire réaliser deux devis comparatifs , puis des travaux pour la ventilation adaptée du logement , dans les deux mois de la signification du jugement , sans astreinte 

REJETTE les demandes de travaux de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] pour le surplus 

DIT que Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] sont irrecevables pour leur demande de réparation d'un trouble de jouissance antérieur au 28/07/2022

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L] la somme de :

-276 euros en réparation du trouble de jouissance subi pour installation électrique dangereuse du 28/07/2022 au 23/09/2022
-1104 euros en réparation du trouble de jouissance subi pour défaut de ventilation du logement du 28/07/2022 au 20/11/2023 

DIT que lesdites condamnation porteront intérêts au taux légal à compter du jugement 

RAPELLE l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [V] [R] aux dépens 

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à Me Lubaki , conseil de Mme [L] [B] et Mme [S] [C] épouse [L], la somme de 900 euros en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et 700 2° du Code de Procédure Civile 


LE GREFFIER LE PRESIDENT