Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Karim BOUANANE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emilie LARTIGUE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03517 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVET

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 22 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. D’HLM ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [Z], demeurant Résidence Bellevue - [Adresse 1]
représenté par Me Emilie LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0687

Madame [W] [M] épouse [Z], demeurant Résidence Bellevue - [Adresse 1]
représentée par Me Emilie LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0687



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Aline CAZEAUX, greffier
Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03517 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVET

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2021, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES a donné en location à Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] un logement situé au deuxième étage d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 630,06 euros, outre les charges. 

Par actes de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- l'autorisation de faire procéder aux travaux de pose d'un filet de protection par la société LOCAPOSE dans l'appartement situé Résidence Bellevue [Adresse 1] à [Localité 4] ;
-qu'il soit jugé qu'elle pourra missionner la société de son choix en cas d'empêchement de celle précédemment citée ; que la société missionnée pourra effectuer un premier passage dans l'appartement loué par Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] pour la mise en place du chantier, prendre des mesures et déterminer le matériel nécessaire pour la réalisation de celui-ci puis un second passage pour la réalisation effective des travaux ;
- la condamnation de Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] à laisser libre accès à leur logement à la société LOCAPOSE ou toute société que la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES serait amenée à lui substituer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- la désignation de la SELARL ORAIN & ASSOCIES avec la mission de se rendre dans l'appartement litigieux, d'accompagner la société missionnée pour la réalisation des travaux, pénétrer dans les lieux en présence d'une autorité de police ou de deux témoins majeurs assisté d'un serrurier en cas de refus ou d'absence de la locataire ;
- la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] aux dépens, en ce compris le fais de commissaire de Justice, et à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales. 

Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils sollicitent :
- à titre principal, le rejet des prétentions de la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES et qu'il lui soit enjoint de trouver une alternative à la pose des filets de sécurité ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la réduction du montant du loyer à concurrence de la moitié à compter de la décision à intervenir et la condamnation de la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES à leur payer la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice résultant de la pose du filet, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- en tout état de cause, la condamnation de la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES à leur payer la somme de 10000 euros de dommages et intérêts, à payer la somme de 1500 euros à leur avocate en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens.


L'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

Par note aux parties en date du 21 décembre 2023, les parties ont été invitées à produire leurs observations sur l'éventuel caractère abusif de clause du bail stipulant que le locataire « doit en outre laisser exécuter dans l’immeuble (et y compris dans le logement loué) toutes réparations, tous travaux de transformation, de surélévation, d’aménagement, d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, quelles qu’en soient les causes, et toutes les interventions préparatoires à ces travaux ». 

Par note en délibéré reçue le 10 janvier 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] ont indiqué que cette clause créait des obligations excédant celles prévues par la loi et que les travaux envisagés aboutiraient à une transformation des lieux loués. 

Par note en délibéré reçue le 11 janvier 2024, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES a indiqué que la clause stipulée par le bail n'imposait pas de nouvelles obligations excédant les obligations légales. 


MOTIFS

Sur les demandes relatives à la pose d'un filet de protection,

Sur le fondement de la clause contractuelle,

L'article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Aux termes de l'article L. 241-1 du code de la consommation, les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public.

Aux termes de sa recommandation n°2000-01 du 17 février 2000, la commission des clauses abusives a notamment recommandé que soient écartées les clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer au locataire des obligations qui outrepassent ses obligations légales. 

En l'espèce, le bail a été conclu entre la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES, professionnelle de la location de biens immobiliers, et Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z], personnes physiques consommateurs. Le bail stipule que le locataire « doit en outre laisser exécuter dans l’immeuble (et y compris dans le logement loué) toutes réparations, tous travaux de transformation, de surélévation, d’aménagement, d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, quelles qu’en soient les causes, et toutes les interventions préparatoires à ces travaux ». Pourtant, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, n'obligent le locataire à laisser exécuter que les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal, à l'amélioration de la performance énergétique et ceux relatifs à la décence des locaux loués. Les travaux de transformation, de surélévation, d'aménagement des parties communes et des parties privatives, sans qu'ils soient conditionnés à une amélioration, ne sont notamment pas visés par la loi. Ainsi, le bail impose au locataire une obligation qui outrepasse ses obligations légales, sans contrepartie. La rédaction de cette clause est telle qu'elle est de nature à autoriser tous les types de travaux à la seule convenance du bailleur. Elle crée ainsi un déséquilibre significatif entre les parties. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la clause citée du bail est abusive de sorte qu'elle doit être réputée non écrite. 

Sur le fondement des articles 1724 du code civil et 7e de la loi du 6 juillet 1989,

Selon les dispositions de l'article 1724 du code civil, « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». 

L'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. 

En l'espèce, par acte du 16 juillet 2019, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES a obtenu le permis de construire sollicité pour la construction d'un bâtiment de R+7 étages et d'une crèche à rez-de-chaussée et 1 étage en fond de parcelle au [Adresse 1] à [Localité 4]. Est joint à cet arrêté l'avis de la préfecture de police qui ne mentionne pas la pose d'un filet. Le dossier de demande n'est pas joint de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer la solution proposée pour sécuriser la cour de la crèche. 

La SA D'HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un mail non daté qui émanerait de la ville de [Localité 3] qui recommande un filet de protection ou un auvent. Le projet de l'architecte a retenu la mise en place d'un filet de protection au droit des balcons logements sur la façade en vis-à-vis dela crèche. 

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2021, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES a donné en location à Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] un logement situé au deuxième étage d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Par arrêté en date du 23 mai 2023, l'association ENVOLUDIA a été autorisée à faire fonctionner un établissement d'accueil collectif non permanent à compter du 18 avril 2023. La SA D'HLM ANTIN RESIDENCES soutient que cette autorisation ne concerne pas l'extérieur de la crèche en l'absence de mise en sécurité de la cour. Cependant, l'arrêté produit ne comporte pas cette limitation. Par ailleurs, le passage de 36 berceaux, prévus dans le permis de construire, à 32 berceaux dans l'arrêté n'est pas motivé mais peut-être expliqué par le taux d'encadrement prévu. 

La SA D'HLM ANTIN RESIDENCES souhaite faire poser des filets verticaux, conformément aux recommandations de la mairie de [Localité 3] pour les crèches. Cependant, les recommandations visent tant les filets verticaux que les auvents.

La pose de filets verticaux pourrait constituer des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble visés à l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où elle tend à améliorer la sécurité des usagers de la cour. Toutefois, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES reconnaît avoir fait poser un filet horizontal au niveau haut du R+1 le 21 juillet 2023, outre les filets verticaux déjà posés aux niveaux rez-de-chaussée et +1. Si la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES est encore dans l'attente de l'avis de la préfecture de police, elle ne démontre pas en quoi la solution des filets verticaux constituerait une amélioration par rapport à ce filet horizontal. Il n'est pas justifié, à ce stade de la procédure, que le filet horizontal devra être déposé. 

Cette pose ne constitue pas non plus des réparations urgentes prévues à l'article 1724 ou des travaux de maintien en état, d'entretien normal, d'amélioration de la performance énergétique ou relatifs à la décence du logement loué de sorte qu'il convient de rejeter les demandes de la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES tendant à être autorisés à pénétrer dans les lieux loués pour faire poser ces filets verticaux. 

Compte tenu de l'alternative mise en place par la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES, il n'y a pas lieu de lui enjoindre d'en trouver une. 

Sur la demande de dommages et intérêts,

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice. 

En l'espèce, Monsieur [Y] [Z] et Madame [W] [M] épouse [Z] soutiennent avoir subi un préjudice en raison des démarches entreprises par la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES en visant notamment l'envoi de mises en demeure, l'établissement d'un constat d'huissier et la délivrance d'assignation. Cependant, ils ne démontrent pas en quoi l'exercice de ses droits par la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES aurait dégénéré en abus. Par ailleurs, ils soutiennent que la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES est entrée dans les lieux, sans leur autorisation. Cependant, ils ne produisent aucun élément de nature à démontrer la véracité de cette allégation. Les pièces versées aux débats par la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES mentionnent bien une intervention prévue le 9 mars 2022 au sein de l'immeuble. Cependant, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES souligne dans son courrier que l'entreprise n'a pas pu intervenir sur le logement litigieux. Le devis produit ne mentionne pas une entrée dans les lieux. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée. 

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES, qui perd le procès, est condamnée aux dépens. 
Il résulte de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande, eu égard à la nature du litige et à la solution recherchée et trouvée en cours de procédure, de rejeter la demande formée au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.


PAR CES MOTIFS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DIT que la clause du bail stipulant : « il doit en outre laisser exécuter dans l’immeuble (et y compris dans le logement loué) toutes réparations, tous travaux de transformation, de surélévation, d’aménagement, d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, quelles qu’en soient les causes, et toutes les interventions préparatoires à ces travaux » est réputée non écrite en raison de son caractère abusif ; 

DEBOUTE les parties de leurs prétentions ; 

CONDAMNE la SA D'HLM ANTIN RESIDENCES aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

La GreffièreLa Juge