Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/01/24
à : Madame [F] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le : 18/01/24
à : [M] [B]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/03190 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWEJ

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], Représenté par son syndic en exercice CITYA URBANIA ETOILE - [Adresse 2]
représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDERESSE
Madame [F] [W], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier








Décision du 18 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03190 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWEJ


EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [W] est propriétaire des lots n°155 et 294 dans l'immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [F] [W], par acte d'huissier en date du 10 mars 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 4981, 83 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
capitalisation des intérêts
- 1000 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. compte tenu du poids des tantièmes représentés par Madame [F] [W] 

A l'audience du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance, la défenderesse étant présente, à la somme de 6268, 71 euros, dont 2332, 18 euros au titre des frais, et demande 2500 euros au titre des frais irrépétibles. Il s'oppose aux délais de paiements sollicités, les charges courantes n'étant pas payées. 

Madame [F] [W] comparaît, ne conteste pas le montant des charges, explique qu'elle perçoit un salaire de 2200 euros mensuel et sollicite des délais de paiement proposant de régler la somme de 500 euros chaque mois. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [F] [W] concernant les lots 155 et 294
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,
- l'historique du compte du 1er juillet 2017 au 1er octobre 2023, 4éme trimestre 2023 compris, ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6268, 71 euros (en ce inclus 2365, 78 euros de frais), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 septembre 2020, 30 juin 2021, 20 juin 2022, 6 juin 2023 
- les attestations de non recours 
- un commandement de payer par acte d’huissier en date du 28 juin 2022 valant mise en demeure sur la somme de 3471, 88 euros , une fois les frais retirés
- le contrat de syndic, 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3902, 93 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2017 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Les intérets au taux légal courront à compter du 28 juin 2022 sur la somme de 3471, 88 euros et à compter de l'assignation pour le suplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Tel n'est pas le cas des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (avocat ou huissier) qui relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et dont la demande, n'étant de ce fait pas justifiée par les diligences précitées, sera rejetée, peu important qu'ils soient prévus dans le contrat de syndic dans la mesure où les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.

Par ailleurs, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès sont récupérés au titre des dépens, et les honoraires de l’avocat de la copropriété sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence la somme globale de 392, 57 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au commandement de payer et à la prise d'hypothèque. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En l'espèce, il est établi que Madame [F] [W] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic :
- la somme de 3902, 93 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérets au taux légal courront à compter du 28 juin 2022 sur la somme de 3471, 88 euros et à compter de l'assignation pour le suplus ,
- la somme de 392, 57 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

AUTORISE Madame [F] [W] à s’acquitter des sommes susvisées en mensualités de 500 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, 

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [F] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.