Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/01/2024
à : Me Martine SULTAN FUENTES


Copie exécutoire délivrée 
le : 18/01/2024
à : Me Tomas GURFEIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/00567 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY3JW

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
La Société SILVERGREY INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1959

DÉFENDERESSE
La S.C.I. FAMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Martine SULTAN FUENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0337

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/00567 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY3JW

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 24/07/2020 à effet au 01/09/2020, la SCI FAMA à a donné à bail pour un an à la SARL SILVERGREY INVEST un appartement, situé au [Adresse 3] , avec cave n° 96 et parking n° 41 , pour un loyer de 10700 euros et 1300 euros de provisions sur charges mensuelles. Un dépôt de garantie de 21400 euros a été payé. Un état des lieux d’entrée a été établi le 24/07/2020 par huissier . Le bail stipule que la condition d’occupation des lieux par M. [O] [K] et sa famille est une conditions déterminante du contrat , sans laquelle le bailleur n’aurait pas contracté, M.[O] [K] étant le gérant de la SARL SILVERGREY INVEST. Le bail est soumis au code civil .

Par avenant du 01/10/2020 , la provision sur charges a été diminuée pour être de 600 euros à compter de cette date, provision réajustable annuellement selon les charges de l’année précédente et faisant l’objet de régularisation annuelle.

Par avenant du 31/08/2021 , le bail a été prorogé jusqu’au 31/08/2022, avec un loyer de 11014.35 euros , soit une somme de 11712.84 euros avec charges. Il est stipulé une possibilité de congé en respectant un préavis de 15 jours chaque mois par LRAR ou acte d’huissier. Une caution bancaire est prévue , laquelle a été donnée par la BNP PARIBAS le 24/09/2021.

La SARL SILVERGREY INVEST a donné congé le 09/05/2022 à effet au 31/05/2022.

La société JMS PRO a établi le 22/05/2022 un devis de réparations pour peinture et rebouchage de trous, pour 7900 euros HT et réparation du parquet derrière le canapé et ponçage d’une tâche pour 770 euros HT ,au nom de la SARL SILVERGREY INVEST.

A la demande de la SARL SILVERGREY INVEST une autre entreprise la SASU SGD a effectué des travaux de peinture et rebouchage de trous , facturés le 07/06/2022 pour la somme de 4500 euros HT. 

Un état des lieux de sortie par huissier a été réalisée le 31/05/2022 .

Des échanges de mails ont eu lieu entre le gérant de la SARL SILVERGREY INVEST et le représentant de la SCI FAMA le 8 et 09/06/2022 pour confirmer les travaux de peinture effectués par la SARL SILVERGREY INVEST et son accord sur le devis de 770 euros HT pour réparation du parquet, après que le représentant de la SCI FAMA ait précisé avoir demandé un devis de réparation. Il a été suivi d’un mail de la représentante de la SCI FAMA pour indiquer qu’elle demeurait cependant dans l’attente du PV de constat de sortie des lieux , pour vérification de la remise en état du parquet .

L’entreprise JMS PRO a facturé le 13/07/2022 des travaux de peinture pour 7980 euros HT, de ponçage et vitrification de la totalité de l’appartement pour 10900 euros HT , et divers pour 800 euros HT , soit un total de 21648 euros TTC .

Par LRAR du 12/07/2022, la SCI FAMA a adressé à la SARL SILVERGREY INVEST un décompte de sortie des lieux avec retenue sur le dépôt de garantie et demande de paiement du solde de 1941.13 euros .

Une contestation de ce décompte a été adressée par le conseil de la SARL SILVERGREY INVEST à la SCI FAMA par courrier du 05/08/2022 avec mise en demeure de restituer la somme de 21181.70 euros , après déduction de la somme de 847 euros TTC pour le parquet sur le dépôt de garantie.


Par acte d’huissier en date du 23/12/2022, la SARL SILVERGREY INVEST a fait assigner la SCI FAMA aux fins de :

-voir condamner la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 21181.70 euros ,avec intérêts au taux légal à compter du 08/08/2022
- voir condamner la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens 


L’affaire a été retenue le 20/11/2023 après renvoi.

La SARL SILVERGREY INVEST soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

-voir condamner la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 21713.18 euros ,avec intérêts au taux légal à compter du 08/08/2022
- voir débouter la SCI FAMA de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 
- voir condamner la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens 
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit 

La SCI FAMA soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

Voir débouter la SARL SILVERGREY INVEST de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 
Voir juger la SCI FAMA recevable et bien fondée en toutes ses demandes reconventionnelles 
Voir juger que la SARL SILVERGREY INVEST doit payer à la SCI FAMA la somme de 
2660.77 euros de régularisation des charges de 2021 et 2022370 euros de taxe des ordures ménagères de 202221648 euros de réparations locatives 
En conséquence :Voir condamner la SARL SILVERGREY INVEST à payer à la SCI FAMA la somme totale de 24678.77 euros et que compte -tenu du dépôt de garantie de 22028.70 euros , la SARL SILVERGREY INVEST reste devoir la somme de 2650.07 euros Voir condamner la SARL SILVERGREY INVEST à payer à la SCI FAMA la somme de 2650 euros , avec intérêts de droit à compter du 31/05/2022 , date de remise des clés, intérêts capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil Voir condamner la SARL SILVERGREY INVEST à payer à la SCI FAMA la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens à recouvrer par Me [G] en application de l’article 699 du code de procédure civile 
En délibéré sur autorisation, la SCI FAMA a transmis le décompte de régularisation des charges 2022 créditrice de 1245.26 euros . Elle a précisé le nouveau décompte avec ce nouvel élément de calcul et demande de voir retenir un solde dû par la SARL SILVERGREY INVEST de 825.01 euros.

La SARL SILVERGREY INVEST a pris acte de cette régularisation pour 2022 et contestant la demande pour la taxe des ordures ménagères, demande remboursement de la somme de 19465.99 euros .


MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande au titre des réparations et charges  :

Sur les réparations :

En application de l’article 1728 du code civil , le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, outre paiement du prix du bial aux termes convenus.

En vertu de l’article 1730 du code civil , s’il a été fait un état des lieux entre bailleur et preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure et en vertu de l’article 1732 du code civil , il répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance , à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. 

Il appartient au preneur de démontrer que les dégâts ont eu lieu sans sa faute.

La SARL SILVERGREY INVEST ne conteste pas la retenue pour réparations diverses de 880 euros TTC .

Elle conteste le montant des réparations de peinture , qu’elle a fait effectuer avec l’accord de la SCI FAMA , même après le 31/05/2022 selon les échanges avec les mandataires de la SCI FAMA de juin 2022 , facture payée pour la somme de 4959 euros TTC .Elle fait état de vidéo des murs peints , mentionnée dans un constat d’huissier du contenu de ses données téléphoniques sur ce point . Pour le parquet , elle réfute devoir un ponçage et réparation du parquet de l’ensemble de l’appartement, alors qu’ elle a fait un usage normal des lieux , seule la somme de 847 euros devant être retenue , le logement devant être rendu en bon état et non en parfait état.

La SCI FAMA soutient que les lieux ont été restitués sans que soient effectués tous les travaux à la charge de la SARL SILVERGREY INVEST , eu égard aux mails échangés en juin et juillet 2022 après l’état des lieux de sortie .Elle relève que les travaux de peinture et parquet ne sont pas contestés dans le principe mais dans leur quantum, que l’appartement loué était neuf en entrée dans les lieux et que selon l’état des lieux de sortie du 31/05/2022, il existe des dégradations .Elle souligne que le parquet est rayé à de nombreux endroits , ce qui ne correspond pas à un usage normal des lieux et que le devis initial de JMS PRO pour le parquet avait été effectué alors que l’appartement était encore meublé , pour une tache et dégradations derrière le canapé, les dégradations étant constatées lors de l’état des lieux de sortie .

En application de l’article 5 du bail , le dépôt de garantie est restitué dans les 
deux mois , suivant la remise des clés au bailleur , après déduction le cas échéant de toute somme due au bailleur ou de toute somme qui pourrait lui être réclamée ou dont il pourrait être tenu responsable ( notamment loyers, charges , taxes, réparations ou indemnités quelconques) .

La durée d’occupation des lieux est de 21 mois .

L’état des lieux d'entrée démontre que les lieux loués ont été remis en très bon état , sous réserve d’auréole sur le sol sous la verrière, avec un parquet neuf.

Dans l’état des lieux de sortie , il est noté :

Les travaux de peinture sont prévus par le locataire en totalité et non terminés , sols protégés et trous en partie rebouchés , murs en cours de préparation et imprimés Le parquet de l’open space est rayé profondément à l’emplacement d’un mobilier type table basse , et le locataire a accepté un devis de remise en état , quelques décolorations ponctuelles et taches d’usure marquée , une trace noirâtre et rayures marquées dans l’accès au WC Dans le WC une amorce de décollement de plaquage en angle de l’encastrement de la chasse encastrée au sol et présence de taches marquées au pied de la vasque sur le parquetPeintures noirâtres et murs avec trous de chevilles Dans la cuisine pierre décolorés avec teinte plus claire par endroits et taches marquées Dans la lingerie traces d’écoulement au pied de la machine sur le parquet Dans la pièce sur rue , rayures ponctuellement marquées du parquet et peintures avec noircissures marquées étant rappelé que les panneaux doivent être repeintsDans l’espace peint attenant , des éclats marqués sur l’arête du meuble sous le premier châssis de toit , et accès à la douche avec épaufrure et au sol receveur avec pierre jaunie, une plinthe dégradée , une arête du mur épaufrés vers le séjour Dans la chambre arrière , rayures marquées au sol à l’avant des meubles , des noircissures marqués au mur et reprises d’enduit en cours Dans la salle de douche , épaufrures en arête et une fixation de pommeau de douche affaissé Compte tenu des travaux de peinture convenus , le ménage sera fait après les peintures 

Il ressort de ces éléments et des mails échangés les 08/06, 09/06 et 19/07/2022 que les travaux de peinture étaient prévus, la SARL SILVERGREY INVEST ayant l’accord de la SCI FAMA pour les terminer après l’état des lieux de sortie , que le 19/07/2022, le gérant de la SARL SILVERGREY INVEST a indiqué qu’il lui avait été signalé des différences de teinte de peinture , et qu’il n’a pu joindre le représentant de la SCI FAMA pour les reprendre .

La SARL SILVERGREY INVEST a justifié de facture de peintures du 07/06/2022 de la SASU SGD pour 4959 euros TTC. Elle a joint un constat d’huissier sur un échange de messages avec son entrepreneur, mais la vidéo indiquée n’est pas produite.

Cependant il est démontré que les parties avaient un accord pour que les peintures soient exécutées par la SARL SILVERGREY INVEST , sans précision de délai exact pour ces travaux. Or le 07/06/2022 ils étaient réalisés et seule une partie était à reprendre .Pourtant la facture de JMS PRO versée par la SCI FAMA mentionne des travaux effectués dès le 13/07/2022, soit avant les échanges de juillet 2022 .
Dès lors , la SARL SILVERGREY INVEST démontre que l’exécution de quelques reprises de peinture n’a pas été empêchée de son fait et faute de délai précis imparti par le bailleur à la SARL SILVERGREY INVEST , il ne peut être retenu le montant desdits travaux de peinture à la charge de cette dernière.

En revanche pour le parquet , il a été mentionné un accord pour une reprise sur le parquet ponctuelle pour 847 euros , mais l’état des lieux de sortie mentionne plusieurs dégradations, dans différentes pièces de l’appartement , qui ne sont pas uniquement des traces , lesquelles peuvent correspondre à l’usage normal des lieux , mais des rayures , parfois profondes .
Or il n’a pas été effectué de pré état des lieux , ( par ailleurs pré état fait sans écrit) lorsque les lieux étaient vides de meubles, puisque le devis initial du 22/05/2022 de JMS PRO était manifestement réalisé avant l’état des lieux de sortie datant du 31/05/2022 .
De ce fait les dégradations n’avaient pu être toutes constatées , et la SCI FAMA rapporte la preuve qu’elles l’ont été lorsque l’appartement avait été déménagé .
Alors que tous les parquets étaient neufs en entrée dans les lieux , la SARL SILVERGREY INVEST ne démontre pas que ces dégradations ne sont pas dues à sa faute, et reste tenu de les réparer pour la somme de 10900 euros HT ou 11990 euros TTC .

L’ensemble des travaux à la charge de la SARL SILVERGREY INVEST est donc de 12870 euros TTC .

Sur les charges :

Le bail prévoit une provision initiale de 1300 euros puis de 600 euros à compter d’octobre 2020, qui a été ajustée à 698.49 euros en août 2021.

Pour 2020 , il n’existe pas de litige .

Pour 2021 , la SARL SILVERGREY INVEST ne conteste pas la régularisation de 2080.97 euros débitrice .

Pour 2022 , après production en délibéré des décomptes des charges avec la partie récupérable, la SARL SILVERGREY INVEST ne conteste pas la régularisation créditrice de 1245.26 euros 

Pour la taxe des ordures ménagères pour le prorata de janvier à mai 2022 , il est demandé la somme de 370 euros sur une base annuelle de 894.18 euros pour l’année entière pour tous les lots composant les lieux loués , soit 2041, 40, 272, 273, 274, 389, 196 . La SARL SILVERGREY INVEST conteste devoir cette somme faute de de détail des calculs aboutissant à l’assiette des lots .
Elle ne conteste donc pas les lots composant le logement lui-même .Selon la taxe foncière 2022, la taxe des ordures ménagères est de 6.21% ,et la SCI FAMA a justifié du détail de calcul dans son décompte initial du 12/07/2022 pour chaque lot , en fonction de la part pour chacun du revenu cadastral . Par conséquent la demande est bien fondée pour la somme de 370 euros .

Au total , les comptes s’établissent ainsi  :

12870 euros de frais de réparations locatives 2080.97 euros de charges débitrices 2021-1245.26 euros de charges créditrices 2022370 euros de taxe des ordures ménagères 2022A déduire le dépôt de garantie de 22028.70 euros , soit un solde créditeur de 7952.99 euros 
Il convient en conséquence de condamner la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 7952.99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 08/08/2022, date de réception de la mise en demeure.

Sur l’exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST une somme limitée en équité à 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de partie des frais exposés non compris dans les dépens .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner la SCI FAMA aux dépens, incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision. .



PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort , mis à disposition au Greffe : 


CONSTATE la libération des lieux situés au [Adresse 3] , avec cave n° 96 et parking n° 41 , selon état des lieux de sortie du 31/05/2022 et l’accord des parties pour l’exécution de travaux de peinture par la SARL SILVERGREY INVEST après cette date
 

FIXE à la somme de 12870 euros le montant des réparations locatives imputables à la SARL SILVERGREY INVEST

CONDAMNE la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 7952.99 euros , au titre du solde de dépôt de garantie après imputation de la somme due pour les réparations locatives , les charges 2021 et 2022 , la taxe des ordures ménagères 2022, avec intérêts au taux légal à compter de du 08/08/2022

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit 

CONDAMNE la SCI FAMA aux dépens incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision

CONDAMNE la SCI FAMA à payer à la SARL SILVERGREY INVEST la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile 


LE GREFFIER LE PRESIDENT