Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 22 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 22 JANVIER 2024









N° RG 21/07053 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPNM







Madame [Z] [D]





c/



S.A.R.L. LE CONFIDENTIEL























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 novembre 2021 (R.G. 18/00853) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 24 décembre 2021





APPELANTE :



Madame [Z] [D], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R.L. LE CONFIDENTIEL, anciennement dénommée « L'ATELIER DE FRANCK », prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]



représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





















EXPOSE DU LITIGE



Par acte en date du 22 avril 2004, Monsieur [L] [D], aux droits de qui intervient depuis le 27 janvier 2012 Madame [Z] [T] épouse [D], a donné à bail commercial à la société Quaizaco divers locaux au rez-de-chaussée et à l'étage d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (33) pour y exploiter tous commerces, y compris une activité liée à la restauration.



La société Quaizaco a cédé son fond de commerce de restauration et son droit au bail à la société Le Colibri, devenue depuis L'Atelier de Franck puis Le Confidentiel, pour la somme de 425 000 euros.



Mme [D], après avoir constaté que plusieurs noms figuraient sur la boîte à lettres des locaux donnés à bail, a saisi le président du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'être autorisée à mandater un huissier de justice pour visiter le local donné à bail et en décrire l'état et l'usage. Il a été fait droit à sa requête par ordonnance du 3 octobre 2017. Un huissier de justice s'est rendu sur les lieux le 3 novembre 2017 et a constaté que les locaux donnés à bail situés au premier étage étaient utilisés à des fins d'habitation.



Par acte du 25 janvier 2018, Madame [D] a fait assigner la société Le Confidentiel devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du preneur et d' ordonner son expulsion sous astreinte.



Par jugement prononcé le 04 novembre 2021, le tribunal judiciaire a statué comme suit :

- déclare régulière et recevable la demande de Mme [D],

- déboute Mme [D] de l'ensemble de ses demandes,

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celles formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [D] aux dépens et dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.



En substance, le tribunal a jugé que la bailleresse établissait bien l'existence d'un manquement du locataire à ses obligations, celui-ci ayant utilisé les locaux du premier étage loués dans le cadre du bail commercial pour y loger certains de ses employés après y avoir effectué des travaux. Cependant, les lieux ayant été remis en état un mois après la délivrance de l'assignation, le manquement du locataire ne présentait pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail. Le tribunal a débouté la bailleresse de sa demande visant à voir reposer un escalier métallique extérieur enlevé par le locataire, une telle demande ne pouvant prospérer qu'en fin de bail.



La société Château Fonchereau a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 15 décembre 2021.



La bailleresse a délivré un congé sans offre de renouvellement le 30 juin 2022. La preneuse est restée dans les lieux.









PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [Z] [D], demande à la cour de :



vu les anciens articles 1134 et 1184 du code civil,

vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

vu les jurisprudences visées,

vu l'ensemble des pièces versées au débat,

- accueillir toutes ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société Le Confidentiel de toutes ses demandes, fins et prétentions,

donc,

- confirmer le jugement rendu le 04 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux seulement en ce qu'il a déclaré régulière et recevable sa demande et en ce qu'il a débouté la société Le Confidentiel du surplus de ses demandes,

- réformer le jugement rendu le 04 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, y compris de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée aux dépens,

par conséquent, statuant à nouveau,

- la juger recevable en son action,

- débouter la société Le Confidentiel de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat litigieux aux torts exclusifs de la société L'Atelier de Franck, cette résiliation prenant effet à la date de constat des manquements contractuels, soit le 03 novembre 2017,

- juger la société Le Confidentiel et tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre des locaux loués dans l'immeuble sis [Adresse 2], à compter du 03 novembre 2017,

- ordonner l'expulsion de la société Le Confidentiel et de tous occupants de son chef desdits locaux, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, avec, si besoin est, l'assistance d'un huissier de justice, de la force publique et d'un serrurier,

- condamner et enjoindre la société Le Confidentiel à reposer l'escalier métallique qui reliait le rez-de-chaussée au 1er étage des lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

- condamner la société Le Confidentiel à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance de novembre 2017 s'élevant à 5 000 euros jusqu'à complète libération des lieux,

- condamner la société Le Confidentiel à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- condamner la société Le Confidentiel aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Cornille-Fouchet-Manetti, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 22 juin 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Le Confidentiel, demande à la cour de :



- confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

statuant pour le surplus,

- débouter Madame [D] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner Madame [D] à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [D] aux entiers dépens, cette condamnation profitant à la SCP Dacharry & Associes en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2023.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.



MOTIFS DE LA DECISION 



1- L'appelante réitère la demande qu'elle avait formée en première instance de résiliation judiciaire du bail au motif que le locataire a commis de graves manquements contractuels portant sur une obligation essentielle du contrat, le respect de la destination prévue au bail. Elle expose que les locaux du premier étage ont été occupés sans droit ni titre à titre d'habitation principale par des personnes qui n'étaient pas les gérants de la société locataire et que si cette occupation a cessé, la transformation illicite des bureaux en appartements perdure, ainsi que la transformation d'une partie des combles. Elle rappelle que le bail n'a pas été renouvelé mais tacitement reconduit et qu'il ne peut dès lors être soutenu qu'elle a renoncé à se prévaloir des manquements du locataire aux stipulations du bail. Elle ajoute que :

- le local a été transformé de manière permanente en appartement, celui-ci étant équipé d'une baignoire, d'un évier et d'un coin cuisine sans son autorisation et sans celle de la copropriété, 

- la sous-location est interdite par le bail,

- le bailleur organise régulièrement des concerts, activité commerciale non autorisée susceptibles d'occasionner des nuisances aux autres occupants de l'immeuble.

S'agissant de l'escalier supprimé, elle expose que le locataire ne justifie pas en quoi cet escalier ne respectait pas les normes d'accès au public et que sa suppression oblige le personnel du restaurant à utiliser la porte du restaurant donnant directement dans la cage d'escalier qui n'est qu'une issue de secours.

2- L'intimée soutient que la bailleresse a intenté cette action pour récupérer les locaux à moindre frais alors qu'elle y exerce une activité florissante et qu'elle emploie 19 salariés. S'agissant des manquements allégués, elle soutient que la société appelante était parfaitement informée de la transformation des bureaux en appartement puisque son gérant y avait établi son domicile dès 2010 comme l'extrait K bis en atteste. Elle explique que le règlement de copropriété permet la transformation des bureaux en appartements et que l'appartement litigieux n'a été mis à disposition d'un salarié du restaurant que pendant quelques mois car celui-ci rencontrait des difficultés passagères. La société locataire fait valoir que tous les occupants ont quitté les lieux quelques jours après la délivrance de l'assignation et qu'ils sont toujours libres à ce jour. Elle ajoute qu'elle s'est toujours acquittée de son loyer, y compris pendant la crise du Covid. Elle fait valoir encore :

- que le bailleur ne peut plus se prévaloir d'une infraction commise avant le renouvellement du bail,

- que la transformation des locaux est intervenue en 2009 alors que Mme [D] n'était pas encore propriétaire des locaux, et qu'elle ne justifie ainsi pas de son intérêt à agir pour des manquements commis avant qu'elle ne devienne propriétaire des lieux,

- que l'autorisation du bailleur a été sollicitée pour retirer l'escalier, que cet escalier extérieur n'est pas un élément structurel.

Sur ce :

3- Sur le fondement de l'article 1184 du code civil dans sa version applicable à ce litige, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail commercial s'il justifie que son locataire a manqué gravement à ses obligations contractuelles.

sur l'existence des manquements contractuels :

4- Le bail commercial stipule que le preneur pourra faire dans les locaux loués tous les travaux loués de quelque nature que ce soit, sauf ceux susceptibles d'affecter la solidité des constructions ( constructions nouvelles, changement de distribution, percement des murs et cloisons), lesquels devront recueillir l'autorisation express et par écrit du bailleur.

5- La destination des locaux est en outre purement commerciale. 

6- En l'espèce, il est argué de trois manquements qui seront étudiés successivement :

sur la transformation des locaux à usage de bureaux en deux appartements à usage d'habitation :

7- Il ressort des procès-verbaux produits aux débats et notamment du procès-verbal dressé le 3 novembre 2017 que des travaux de décloisonnement ont été réalisés par Mlle [W] et M. [H], occupants des lieux, ainsi que de création d'un coin-cuisine avec pose d'évier, de création d'une salle de bains avec plancher technique et équipements et de création d'une chambre d'enfants avec pose d'une porte à galandage.

8- Ces travaux n'ont pas pu être réalisés, contrairement à ce que soutient la preneuse, avant la date à laquelle Mme [D] est devenue propriétaire des lieux puisque l'intimée affirme elle-même que son ancien chef cuisinier, M. [H], n'a occupé les lieux que quelques mois en 2017.

9- Il n'est pas démontré que le bailleur a donné son accord, même tacite à la réalisation de ces travaux pour lesquels l'autorisation du bailleur était requise, même s'il n'est pas démontré une atteinte à la solidité des lieux, les travaux de décloisonnement étant précisément visés par le bail comme entrant dans la catégorie des travaux soumis à autorisation. L'occupation des lieux à titre d'habitation est par ailleurs interdite par le bail, ainsi que toute sous-location des locaux comme l'ont relevé les premiers juges.

10- Le tribunal judiciaire a en outre pertinemment retenu que le bail n'avait pas été renouvelé mais tacitement reconduit de sorte qu'il ne peut être argué d'une renonciation du bailleur à se prévaloir des manquements du preneur.

11- Il convient ainsi de retenir un manquement du preneur du fait de la réalisation de travaux sans autorisation et de la mise à disposition illicite des lieux à son ancien employé et à la famille de celui-ci.



sur la suppression de l'escalier extérieur :

12- Le locataire ne conteste pas avoir supprimé un escalier extérieur métallique permettant l'accès au 1er étage. Il ne justifie ni avoir sollicité l'accord du bailleur, ni la nécessité de supprimer cet escalier qui permet un accès par l'extérieur au 1er étage.

13- Le bailleur établit ainsi un manquement du preneur à ses obligations.

sur l'organisation de 'concerts' dans les locaux du restaurant :

14- Le bailleur reproche au restaurateur d'organiser des concerts dans ses locaux et d'être une source de nuisance pour la copropriété. 

15- Il ne produit aucune pièce aux débats mais a reproduit dans ses conclusions la page facebook de l'intéressée qui fait état 'd'animations musicales'. Il ne peut être soutenu que le bailleur se livre à une nouvelle activité commerciale non autorisée par le bail et il n'est pas démontré l'existence des nuisances alléguées.

16- Ce manquement ne sera pas retenu.

Sur la gravité des manquements :

17- Contrairement aux allégations du bailleur, il ressort des pièces produites que les occupants du 1er étage ont quitté les lieux quelques semaines après l'assignation, soit il y a plus de quatre années. Il n'est nullement démontré que le gérant de la société, ses ayant droits ou des tiers aient à nouveau occupé les lieux pour y habiter depuis.

18- S'agissant de la transformation des lieux, si les travaux de décloisonnement auraient dû en effet être autorisés, ainsi que ceux de création d'une salle de bains, il n'apparaît pas que ceux-ci aient pu porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou au règlement de copropriété qui énonce en page 13 'bien entendu, pour les lots à usage de bureaux, leurs propriétaires pourront, s'ils le souhaitent, les aménager en appartement'. Il en est de même de la suppression de l'escalier extérieur qui, si elle peut être assimilée à un changement de distribution au sens large, ne porte pas atteinte à la solidité de l'immeuble. La bailleresse n'établit pas par ailleurs un usage abusif de la sortie de secours.

19- Dès lors, les premiers juges ont pu, eu égard à ses éléments, et à la bonne foi du locataire, jugé que les manquements allégués ne justifiaient pas la résiliation du bail.

20- Il appartiendra au preneur de remettre les lieux en leur état originel à son départ.

21- La décision de première instance sera ainsi intégralement confirmée.

Sur les demandes accessoires :

22- [Z] [D] sera condamnée aux dépens d'appel.

23- Elle sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société Le confidentiel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,



Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 novembre 2021



y ajoutant,



Condamne [Z] [D] aux dépens d'appel.



Condamne [Z] [D] à verser la somme de 3000 euros à la société Le confidentiel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président