Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 18 janvier 2024

S.A.R.L. PRUDENCE SARL



C/



S.C.I. P.A.Z.

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème chambre civile



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024



N° RG 22/00180 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F4D4



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 20 janvier 2022, 

rendue par le tribunal judiciaire de Chaumont - RG : 20/00063











APPELANTE :



S.A.R.L. PRUDENCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Christian BENOIT, membre de la SELARL CHRISTIAN BENOIT, avocat au barreau de HAUTE-MARNE





INTIMÉE :



S.C.I. P.A.Z. prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis :

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Damien WILHELEM, membre de la SELARL WILHELEM CHAPUSOT BOURRON, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

assistée de Me Arnaud SABLIERE, membre de la SELARL JURISTES-CONSEILS-SABLIERE, avocat au barreau de l'EURE







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 3 novembre 2009, la société Gerance Grand Pont a donné à bail à la SARL Prudence, un local commercial situé dans un immeuble en copropriété au [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant un loyer annuel de 66.000 euros HT payable en douze termes égaux. 

La société Holding Remy s'est portée caution solidaire du preneur à concurrence de la totalité de la dette de ce dernier à l'égard de la bailleresse.



La SCI Paz est venue aux droits de la société Gerance Grand Pont. 



Par acte d'huissier du 9 avril 2018, la SARL Prudence a fait délivrer congé à la SCI Paz pour le 31 octobre 2018, en faisant état de ses difficultés à exploiter normalement son fonds de commerce en raison de pannes récurrentes des compresseurs équipant le local. 



Par courrier du 23 avril 2018, la SCI Paz a pris acte du congé. 



Le 14 juin 2018, la bailleresse a fait signifier par huissier à la société Prudence un commandement de payer la somme de 49.585,46 euros au titre d'un arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires arrêté au 15 mai 2018. 

Ce commandement de payer a également été signifié à la caution le 25 juin 2018.



La société Prudence a contesté ce congé en se prévalant d'une réduction rétroactive du loyer consentie par la bailleresse. 



Sur l'assignation de la SCI Paz et par ordonnance du 30 juillet 2019, le juge des référés du tgi de Chaumont a : 

- condamné solidairement la SARL Prudence et la société Holding Remy à payer à la SCI Paz la somme de 74.776,29 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 1er novembre 2018, à titre de provision,

- rejeté les demandes de la SARL Prudence,

- condamné solidairement la SARL Prudence et la société Holding Remy à payer à la SCI Paz la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par acte d'huissier du 10 décembre 2019, la société Prudence a fait assigner la SCI Paz devant le tribunal de grande instance de Chaumont aux fins d'être indemnisée de ses préjudices résultant du manquement de sa bailleresse à ses obligations contractuelles et de compensation des créances réciproques.



Par jugement du 20 janvier 2022 , le tribunal judiciaire de Chaumont a :



- débouté la SARL Prudence de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la SARL Prudence à payer à la SCI Paz la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Prudence aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.





Suivant déclaration au greffe du 11 février 2022, la société Prudence a relevé appel de cette décision, en toutes ses dispositions ainsi qu'elle les a énumérées dans son acte d'appel.











Prétentions et moyens de la société Prudence : 



Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, la société Prudence demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1719, 1219 et suivants du code civil, de : 



- recevoir la SARL Prudence en son appel, le dire bien-fondé,

- réformer le jugement,



statuant à nouveau,



- réputer non-écrite la clause insérée au bail par laquelle : « le preneur souffrira quelque gêne qu'elles lui causent les (...) travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité ou diminution de loyer et qu'il fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance cause par les autres occupants de l'immeuble » ,

- dire et juger que la SCI Paz a commis une faute dans l'exécution du bail,



en conséquence,

- dire et juger que la faute de la SCI Paz est à l'origine d'un préjudice conséquent pour la SARL Prudence,

- condamner la SCI Paz à payer à la SARL Prudence des dommages et intérêts à hauteur de 221 654, 25 euros, articulés de la manière suivante :


201 654, 25 euros de préjudice économique,

20 000 euros de préjudice commercial,


- dire et juger que le contrat de bail a été nové le 30 août 2016 en ce que le loyer a été réduit à compter du 1er février 2016 à la somme de 4 800 euros H.T,



en conséquence,

- dire et juger que la rétention des loyers opérée par la SARL Prudence est parfaitement fondée,

- dire et juger que la réclamation formulée par la SCI Paz au titre des arriérés de loyer n'est pas fondée,

- compenser les éventuelles dettes respectives des parties en application de l'article 1347 du code civil,

- rejeter toutes demandes, 'ns et conclusions adverses contraires comme étant mal-fondées,

- condamner la SCI Paz à payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Prudence, en cause d'appel,

- condamner la SCI Paz aux entiers dépens dont distraction au pro't de la SELARL Christian Benoit.



La société Prudence soutient que des travaux de construction d'une terrasse réalisés par des copropriétaires au-dessus d'une cour commune, ont réduit le flux d'air nécessaire au bon fonctionnement des compresseurs des climatiseurs équipant les locaux, que les pannes récurrentes du système de climatisation ainsi générées l'ont empêché de jouir paisiblement des locaux loués et de s'y maintenir, que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance et de garantie de la jouissance des locaux alors qu'il lui appartenait de se retourner contre le maître de l'ouvrage dès lors que les travaux portaient atteinte à l'environnement commercial de sa locataire. 



Elle soutient que la clause du bail mettant à sa charge toute gêne occasionnée par des travaux, exonère la bailleresse de son obligation légale de délivrance laquelle est de l'essence du bail. 



Elle fait valoir que la bailleresse a accepté une diminution du montant du loyer à compter du 1er février 2016 ce qui a emporté novation du contrat de bail. 





Prétentions et moyens de la SCI Paz : 



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022, la SCI Paz entend voir : 



- débouter la société Prudence de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont du 20 janvier 2022, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande reconventionnelle formulée par la société SCI Paz visant à la condamnation de la société Prudence à lui verser une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

 

statuant à nouveau, 



- condamner la société Prudence à payer à la SCI Paz une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice que lui cause cette procédure abusive ; 

- condamner la société Prudence à payer à la SCI Paz une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 

- condamner la société Prudence aux entiers dépens. 



La SCI Paz estime n'avoir commis aucune faute et fait valoir d'une part que la locataire ne rapporte pas la preuve des désordres engendrés sur les équipements du local par les travaux réalisés dans la cour commune ; d'autre part que les stipulations du bail imposaient à la société Prudence de supporter les frais liés à la climatisation. 



Elle soulève l'irrecevabilité de la demande de réputé non écrit de la clause litigieuse, nouvelle en cause d'appel et soutient que : 

- il est contractuellement possible de déroger aux dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil qui ne sont pas d'ordre public,

- l'article 1170 du code civil créé par l'ordonnance du 10 février 2016 est inapplicable au contrat de bail conclu antérieurement,

- les travaux sont le fait d'un tiers et elle n'est pas tenue d'en garantir le trouble à son preneur.



Elle conteste la réalité des préjudices invoqués, ainsi que la novation du contrat estimant n'avoir jamais donné son consentement à une réduction du loyer malgré les négociations intervenues entre les parties à ce sujet.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties. 



La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION : 





1°) sur la faute de la bailleresse : 



Si en application des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu à l'égard du preneur de lui délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de lui en garantir la jouissance paisible, ces dispositions ne sont pas d'ordre public et les parties peuvent choisir d'y déroger contractuellement.



La société Prudence justifie avoir supporté en 2009 le coût d'installation d'un système de climatisation réversible dans les locaux loués et d'avoir dû faire procéder, à ses frais, à des réparations sur cet équipement en juillet 2011, juillet 2014, janvier, juillet, août et septembre 2015. 

La société FM2C, qui a procédé à ces réparations, a mentionné sur sa facture du 28 juillet 2011 la remarque suivante : « les travaux de cloisonnement effectués au niveau des groupes ne permettent plus une ventilation suffisante de condenseurs. Il y a un risque de surchauffe et de nouvelle casse des compresseurs. La garantie ne pourra plus être prise en charge en l'absence de ventilation conforme aux exigences ».

Son devis du 23 juin 2014 précisait que l'avarie était due à une surchauffe du compresseur, le flux d'air de refroidissement de l'échangeur n'étant pas assuré.

Dans un courrier du 7 mai 2015, son responsable technique a rappelé que les deux interventions en 2011 et 2014 étaient consécutives à un phénomène de surchauffe, précisant qu'avant les travaux d'aménagement autour des groupes, l'installation fonctionnait correctement et qu'il existait un lien de causalité entre ces travaux et les pannes. 



La société Prudence, qui ne fournit aucun élément justifiant de la nature exacte de ces travaux, ne les impute pas à sa bailleresse, mais à un tiers occupant du même immeuble, sans prétendre cependant que la SCI Paz est intervenue dans leur réalisation, ni même qu'elle les aurait autorisés.



Il résulte de la clause intitulée : « réparations et travaux dans l'immeuble » que le bail impose au preneur de supporter les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques exécutés dans l'immeuble quelque soit la gêne occasionnée, sans indemnité, ni diminution de loyer, par dérogation à l'article 1724 du code civil.



Si conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, est recevable en cause d'appel la prétention nouvelle qui tend à faire écarter les prétentions adverses, c'est à tort que la société Prudence considère que cette clause doit être réputée non écrite pour exonérer le bailleur de son obligation principale de délivrance alors qu'elle se contente de déroger aux dispositions de l'article 1724 relatif aux atteintes à la jouissance résultant de travaux de réparations et à leur indemnisation. 



Le bail stipule en outre expressément que : « le preneur fera son affaire personnelle de tous les dégâts causés aux lieux loués et de tous les troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché ». 

Cette clause est conforme aux dispositions de l'article 1725 du code civil en vertu desquelles le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel  



Ainsi, les stipulations contractuelles tout autant que les dispositions légales applicables au bail commercial ne permettent pas au preneur de rechercher la garantie de la SCI Paz à raison de faits commis par des tiers. 



En conséquence, si la société Prudence considère que les travaux réalisés par un tiers occupant de l'immeuble sont à l'origine des dysfonctionnements du système de climatisation installé par ses soins et ont rendu les locaux loués inexploitables, la contraignant à les délaisser et lui causant un préjudice financier, elle ne peut rendre la SCI Paz responsable de son dommage, à défaut de rapporter la preuve d'une faute commise par la bailleresse à l'occasion de ces travaux ayant pu contribuer à son préjudice. 

Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires. 





2°) sur la novation du contrat de bail : 



Conformément aux dispositions de l'article 1270 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la novation du contrat ne se présume pas. 



Par de justes motifs que la cour adopte, le premier juge a constaté l'absence d'écrit formalisant clairement la volonté des parties au bail d'opérer novation en modifiant à la baisse le montant du loyer, le décompte produit portant la mention « hypothèse 4800 euros mensuel au 01/01/2016 » et a considéré que l'intention novatoire ne pouvait pas non plus résulter de l'encaissement par la bailleresse de loyers d'un montant minoré à défaut de valoir renonciation de sa part au paiement du solde. 



Il en résulte que la société Prudence était mal-fondée à retenir partiellement le prix du bail et qu'elle ne peut prétendre voir écartées les demandes de sa bailleresse en paiement du solde.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions.





3°) sur la demande reconventionnelle de la SCI Paz : 



Il est de principe que l'exercice d'une action en justice ou d'une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne peut dégénérer en abus sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts que par l'effet d'une faute. 



Si les clauses contractuelles exonèrent la bailleresse de sa garantie au titre du fait des tiers, elles ne faisaient pas obstacle à l'engagement de la responsabilité de la SCI Paz à raison de ses propres fautes de telle sorte que l'engagement de l'instance n'apparaît pas abusif et ne peut ouvrir droit à réparation ce qui conduira la cour à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Paz de ses demandes indemnitaires.





PAR CES MOTIFS : 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, 



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont en date du 20 janvier 2022 en tous ses chefs de dispositif soumis à la cour,



y ajoutant,



CONDAMNE la SARL Prudence aux dépens de l'instance d'appel, 



CONDAMNE la SARL Prudence à payer à la SCI Paz la somme complémentaire en cause d'appel de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,