Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 18/01/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/01086 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UENN



Jugement (N° 20/03855)

rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SAS Foncia Hauts-de-France 

prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



INTIMÉS



Monsieur [K] [R]

né le 30 septembre 1982 à [Localité 4]

et

Madame [N] [T] épouse [R]

née le 06 mars 1981 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Adresse 3]



représentés par Me Maxime Hermary, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 06 novembre 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 octobre 2023 



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Par acte notarié du 13 octobre 2016, M. [K] [R] et Mme [N] [T], son épouse, ont acquis en l'état futur d'achèvement un immeuble sis [Adresse 2].



Par contrat de mandat conclu le 7 novembre 2016, ils ont confié la gestion locative de leur bien immobilier à la SAS Foncia Hauts de France (ci-après, 'la société Foncia'). Ce contrat stipulait notamment que les mandants bénéficiaient du régime de défiscalisation permis par la loi Pinel sur une durée de neuf ans. 



En application de celui-ci, la société Foncia a donné le logement à bail à M. [M] [E] pour une durée de trois ans à compter du 10 janvier 2017 puis, à la suite du congé donné par celui-ci, à M.[D] [P] pour une durée de trois ans à compter du 16 juin 2017.



Le 12 décembre 2019, M. et Mme [R] ont fait l'objet d'un redressement fiscal au motif que M. [P] percevait, à l'époque de la souscription du contrat de bail, des ressources supérieures au plafond fixé par le dispositif de la loi Pinel pour bénéficier des avantages fiscaux rattachés à ce dispositif.



Par acte du 6 juillet 2020, les époux [R] ont fait assigner la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Lille en indemnisation de leur préjudice.



Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lille a : 

- condamné la société Foncia à payer aux époux [R] la somme de 48 978 euros en indemnisation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; 

- débouté ces derniers du surplus de leurs demandes indemnitaires ; 

- condamné la société Foncia, outre aux dépens, à verser aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et autorisé Me [S] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.



La société Foncia a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 3 juin 2022, demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants et 1984 et suivants du code civil, de le confirmer en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive mais de l'infirmer pour le surplus de ses dispositions et, statuant à nouveau, de : 

- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes ; 

- les condamner, outre aux entiers dépens de l'instance, avec droit pour la SCP Processuel de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Sans contester la réalité de la faute contractuelle qui lui est imputée par ses mandants, elle soutient principalement que le préjudice subi par les intimés ne saurait s'apparenter qu'à une perte de chance dès lors que rien ne permet de démontrer que le dispositif fiscal de la loi Pinel aurait perduré dans le temps et que les conditions de son application n'auraient pas évolué. 



Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 16 mars 2023, les époux [R] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelante à leur verser la somme de 48 978 euros en indemnisation de leur préjudice principal et celle de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes ;

- la condamner à leur verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL [O] [S], ainsi qu'à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



Ils font essentiellement valoir que la société appelante, en sa qualité de mandataire, a manqué à ses obligations contractuelles en ce qu'elle n'a pas vérifié si les conditions de revenus du second locataire, qui avaient évolué en raison d'un changement de sa situation personnelle, étaient remplies au regard du dispositif fiscal mis en place par la loi Pinel. Ils ajoutent que le manquement de leur mandataire à ses obligations leur a occasionné un préjudice consistant en la perte de l'avantage fiscal rattaché au dispositif de la loi Pinel, d'un montant de 5 442 euros par an sur neuf années.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 16 octobre 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la responsabilité du mandataire



La responsabilité de l'agent immobilier chargé d'un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.



Selon les dispositions de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 



Enfin, selon l'article 1992, alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. 









Il est constant que l'agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l'efficacité de la convention. Pour ce faire, il est ainsi astreint à des obligations de vérification, notamment de la réalité de la situation financière du preneur à bail, mais aussi de renseignement et de conseil à l'égard de son client, et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l'exercice de sa mission susceptibles d'avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci.



En l'espèce, il ressort de la fiche de renseignements jointe au contrat de mandat de gestion locative confié par les époux [R] à la société Foncia que le logement objet du mandat bénéficie du dispositif Pinel qui permet au contribuable ayant acquis, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement situé dans une zone spécifique du territoire ou ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre en charge du logement, de bénéficier d'une réduction d'impôt. 



Cependant, ainsi que le rappelle l'agent de l'administration fiscale dans sa proposition de rectification fiscale adressée aux époux [R] par courrier du 12 décembre 2019, ce dispositif ne s'applique que lorsque les ressources du locataire, calculées au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail, ne dépassent pas un plafond, variable selon la composition de son foyer et la zone géographique du logement, étant précisé qu'en cas de changement de situation fiscale du locataire entre la fin de l'année de référence et la mise en location, et notamment en cas de mariage, il convient d'additionner les revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d'impôt sur le revenu établis au nom des ex-célibataires au titre de l'année de référence, pour comparer la somme ainsi obtenue avec le plafond applicable aux couples, éventuellement majorée pour personne à charge.



Dans le cadre d'un tel dispositif, il est raisonnable et légitime d'attendre du mandataire professionnel, dans l'exécution des obligations afférentes à sa mission de gestion courante du logement confié, qu'il s'assure de ce que le (ou les) candidat(s) locataire(s) réponde(nt) à toutes les conditions requises du dispositif Pinel et qu'il vérifie et confirme, le cas échéant, la réalité de sa situation personnelle lors de la signature du contrat de bail, celle-ci conditionnant l'éligibilité du preneur au dispositif précité.



Or la faute de la société Foncia, dont la matérialité n'est pas discutée, résulte de ce que celle-ci, informée dans le cadre du contrat de mandat de ce que le bien objet de celui-ci permettait à ses clients de bénéficier du régime de défiscalisation dit 'Pinel' pour une durée de 9 ans à compter de la signature de l'acte notarié du 13 octobre 2016, ne justifie pas avoir vérifié que le deuxième locataire avec lequel elle a contracté, M. [P], était éligible à ce dispositif alors qu'il est par la suite ressorti des investigations de l'administration fiscale que ce locataire s'était marié en 2016 et que dans ces conditions, la société Foncia aurait dû prendre en compte les revenus additionnés du couple pour vérifier son éligibilité au dispositif Pinel au lieu du seul avis d'imposition 2016 sur les revenus 2015 du candidat locataire.



La société Foncia doit donc être tenue pour responsable des conséquences dommageables pour ses clients, les époux [R], de son manquement à son obligation de diligence et de vérification.





Sur l'indemnisation du préjudice subi par les époux [R] au titre de la perte de chance



En vertu de l'article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Aux termes de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. 



En l'espèce, aux termes de la proposition de rectification adressée par l'administration fiscale aux époux [R] le 12 décembre 2019,'dès lors que les conditions de ressources du locataire ne sont pas remplies, vous ne pouvez pas bénéficier de l'avantage fiscal prévu par le dispositif 'Pinel', soit au cas particulier 5 442 euros (272 000/9 x 18 %)'. L'administration a ainsi annulé les réductions d'impôt de 5 442 euros par an auxquelles pouvaient prétendre les époux [R] au titre des années 2016 et 2018, ainsi que celle de 17 346 euros dont ils ont bénéficié au titre de l'année 2017, cette dernière somme résultant d'une erreur de saisie des contribuables sur leur déclaration alors qu'ils ne pouvaient prétendre qu'à la somme de 5 442 euros.



Or c'est à tort que le premier juge, estimant que le bénéfice du dispositif Pinel était perdu pour les époux [R] non seulement pour les années 2016 à 2018 concernées par le redressement fiscal, mais également pour l'avenir, a fait droit à l'intégralité de leur demande indemnitaire pour les neuf années où ils auraient pu prétendre à bénéficier du dispositif alors que la pérennité d'un tel avantage ne pouvait être considérée comme acquise et certaine pour l'avenir compte tenu des évolutions possibles de la législation fiscale et des mutations de locataires pouvant toujours intervenir.



En cause d'appel, si les époux [R] démontrent, en produisant leur déclaration de revenus fonciers au titre de l'exercice 2019, que leur locataire, M. [P], étant toujours dans les lieux, ils ne pouvaient toujours pas bénéficier de l'avantage fiscal annuel de 5 442 euros au titre de cet exercice, ils ne produisent aucun élément concernant les exercices postérieurs alors que l'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2023 et qu'ils auraient pu actualiser leur situation.



Il convient dès lors d'infirmer la décision entreprise sur l'évaluation du préjudice et de limiter celui-ci à la somme de 21 768 euros (4 x 5 442 euros) pour la perte de l'avantage fiscal au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, les époux [R] étant déboutés du surplus de leurs demandes en l'absence de caractère certain de leur préjudice.



Sur la demande au titre de la résistance abusive



Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.





En l'espèce, les époux [R] ne justifient pas du caractère abusif de la résistance de la société Foncia à faire droit à leurs réclamations, les parties étant en désaccord sur l'évaluation du préjudice subi par les intimés et le jugement de première instance étant d'ailleurs partiellement infirmé sur ce point.



Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de leur demande. 





Sur les autres demandes 



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance.



La société Foncia succombant en cause d'appel, sera tenue aux entiers dépens de celui-ci, dont distraction au profit de la Selarl François Hermary avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Foncia Hauts-de-France à payer à M.'[K] [R] et Mme [N] [T] son épouse la somme de 48 978 euros en indemnisation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,



Le confirme pour le surplus,



Et, statuant à nouveau sur la disposition infirmée, 



Condamne la SAS Foncia Hauts-de-France à verser à M. [K] [R] et Mme [N] [T] épouse [R] la somme de 21 768 euros en indemnisation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,



Condamne la SAS Foncia Hauts-de-France aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la Selarl François Hermary avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,



La condamne à payer à M. [K] [R] et Mme [N] [T] épouse [R] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.







Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Samuel Vitse