Cour d'Appel · Chambre civile — 9 janvier 2024

ARRET N°



N° RG 22/00252 





N°Portalis DBWA-V-B7G-CKNC



















LA SARL CREATIV HAIR STUDIO





C/



LA SCI ESPERANCE IMMO















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 09 JANVIER 2024





Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président des Référés, près le Tribnal Judiciaire de Fort de France, en date du 17 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/00673 ;





APPELANTE :



LA SARL CREATIV HAIR STUDIO, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Carole FIDANZA, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMEE :



LA SCI ESPERANCE IMMO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social,

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,









Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 09 Janvier 2024 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2006, l'EURL Au Petit Coeur a consenti à l'EURL Creativ'Hair Studio un bail commercial portant notamment sur un local de 79,19 m² sis [Adresse 5] au [Localité 4] (Martinique) pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2006 et moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros.



Aux termes d'un acte notarié en date du 28 mars 2019, la SCI Esperance Immo a acquis de la SARL Nicolas Immobilier, anciennement dénommée EURL Au Petit Coeur, et de Mme [U] [F], un bâtiment sis [Adresse 2], [Adresse 3] au [Localité 4].



Le 15 avril 2019, la SCI Esperance Immo a donné mandat général de gestion du local sis [Adresse 5] au [Localité 4] (Martinique) à l'agence Happy Immo Logis.



Par exploit d'huissier en date du 27 août 2021, la SCI Esperance Immo, venant aux droits de l'EURL Au Petit Coeur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'EURL Creativ'Hair Studio pour la somme de 10.958,60 euros après déduction d'un acompte de 4.247,93 euros et comprenant le coût de l'acte d'un montant de 222,65 euros.



Par exploit d'huissier en date du 25 octobre 2021, la SCI Esperance Immo a fait assigner en référé l'EURL Creativ'Hair Studio devant le président du tribunal judiciaire de Fort-de-France, aux fins notamment d'acquisition de la clause résolutoire.



Par ordonnance contradictoire rendue en date du 17 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : 

- CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à usage commercial conclu entre la SCI Esperance Immo d'une part et l'EURL Creativ'Hair Studio d'autre part, concernant le local sis [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 septembre 2021 ; 

- ORDONNE à l'EURL Creativ'Hair Studio de quitter les lieux et de restituer les clés ;

- DIT qu'à défaut de libération volontaire, la SCI Esperance Immo pourra faire procéder à l'expulsion de l'EURL Creativ'Hair Studio et de tout occupant de son chef, assistée au besoin de la force publique ; 

- DIT que l'exécution de la présente décision et le sort des meubles suivra les règles prescrites en la matière par le code des procédures civiles d'exécution ;

- CONDAMNE l'EURL Creativ'Hair Studio à payer à la SCI Esperance Immo à titre de provision la somme de 9.177,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues selon décompte arrêté au mois de mai 2022 (mensualité de mai incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- CONDAMNE l'EURL Creativ'Hair Studio à payer à la SCI Esperance Immo à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.342,61 euros jusqu'à libération effective des lieux ;

- DÉBOUTE l'EURL Creativ'Hair Studio de sa demande de délais de paiement ;

- DÉBOUTE l'EURL Creativ'Hair Studio du surplus de ses demandes ;

- CONDAMNE l'EURL Creativ'Hair Studio à payer à la société Esperance Immo la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNE l'EURL Creativ'Hair Studio aux dépens, en 

ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 août 2021 ;

- RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

 

Par déclaration en date du 6 juillet 2022, la SARL Creativ'Hair Studio a interjeté appel de chacun des chefs de l'ordonnance susvisée.



L'affaire a été orientée à bref délai le 13 juillet 2022.



La SCI Esperance Immo s'est constituée intimée le 21 juillet 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 4 juillet 2023, la SARL Creativ'Hair Studio demande à la cour de :



- DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel de la société Creativ'Hair Studio ;



Y faire droit,



- INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 juin 2022 par le Président du tribunal judiciaire de Fort de France statuant en référé ;

- DÉBOUTER la SCI Esperance Immo de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;



Statuant à nouveau :



A titre principal,

- DIRE ET JUGER qu'en l'absence de décompte annexé, le commandement de payer délivré à l'encontre de la société Creativ'Hair Studio est irrégulier ;



En conséquence,

- DIRE ET JUGER que le commandement de payer délivré le 27 août 2021 est privé de tout effet à l'encontre de la société Creativ'Hair Studio ;



A titre subsidiaire,

- DIRE ET JUGER que le commandement de payer délivré à l'encontre de la société Creativ'Hair Studio est injustifié ;



A titre infiniment subsidiaire,

- CONSTATER qu'il y a une erreur dans le décompte produit par la partie adverse (5.342,94 euros ont été facturés en trop) et que la somme réellement due fin octobre 2022 est de 7.161,75 euros et non pas 12.504,69 euros ;

- ACCORDER des délais de paiement de 24 à la société Creativ'Hair Studio,

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 27 août 2021 dans l'attente du règlement complet de la dette ;



En tout état de cause,

- DÉBOUTER la SCI Esperance Immo de toutes ses demandes ;

- DIRE ET JUGER que la société Creativ'Hair Studio est fondée à solliciter une remise des loyers à hauteur de 50% ;

- CONDAMNER la SCI Esperance Immo à payer à la société Creativ'Hair Studio la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- CONDAMNER la SCI Esperance Immo aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fidanza, avocat au Barreau de Martinique.



Au soutien de ses prétentions, la SARL Creativ'Hair Studio remet en cause la validité du commandement de payer du 27 août 2021 en ce qu'aucun décompte des sommes réclamées n'était annexé. Elle met en avant que le détail de la créance figurant sur ledit commandement, outre son imprécision, ne peut constituer un décompte des loyers.



La SARL Creativ'Hair Studio fait grief par ailleurs au juge des référés de ne pas avoir répondu aux anomalies constatées, à savoir la non prise en compte par le bailleur de versements opérés et un trop versé de 1.315,11 euros au 30 septembre 2020. La société appelante soutient que le commandement de payer du 27 août 2021 ne prend pas en compte par ailleurs les règlements de 2021.

Elle met en avant l'absence de tenue d'une comptabilité continue par le gestionnaire du bien loué. La SARL Creativ'Hair Studio ajoute que la vente du local par l'EURL Au Petit Coeur au profit de la SCI Esperance Immo ne dispense ni cette dernière, ni la société gestionnaire, de réclamer à l'EURL Au Petit Coeur le trop perçu par elle avant ladite cession. La SARL Creativ'Hair Studio conteste également les décomptes arrêtés au 20 octobre 2022 et au 22 juin 2023 produits en cours d'instance en ce qu'ils ne prennent pas en compte le trop versé de 1.315,11 euros, les loyers d'octobre, novembre et décembre 2020 pour une somme réclamée à tort de 5.342,94 euros.



La société preneuse justifie par ailleurs le non paiement de ses loyers en reprochant à la SCI Esperance Immo de ne pas avoir satisfait à son obligation de délivrance en ce que le local loué a sans cesse été confronté à des désordres dus à la pluie, justifiant selon elle une remise des loyers à hauteur de 50%. La SARL Creativ'Hair Studio indique avoir en outre été affectée par la crise Covid et que malgré cela, son bailleur n'a pas hésité à délivrer un commandement de payer portant sur les loyers couvrant cette période. Faisant valoir que sa situation financière est saine, et relevant les nombreuses erreurs de comptabilité de la SCI Esperance Immo, elle sollicite un échelonnement de sa dette sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.



Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 22 août 2022, la SCI Esperance Immo demande à la cour de :



- RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de la SCI Esperance Immo ; 

- DEBOUTER l'EURL Creativ'Hair Studio de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; 

- CONFIRMER l'ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Fort de France en date du 17 juin 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception du montant de la provision, étant donné l'extrait de compte actualisé au 17 août 2022 ; 



Statuant à nouveau sur les chefs critiqués, 



- JUGER valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la société CREATIVE HAIR STUDIO le 27 août 2021 ; 

- PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 septembre 2021 du fait de l'inexécution par la locataire, dans le délai d'un mois qui lui était imparti par ce commandement, de son obligation de paiement de l'intégralité des loyers ; 

- CONFIRMER l'ordonnance de référé en date du 17 juin 2022 en ce qu'elle a constaté que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial consenti le 5 octobre 2006 par les parties portant sur le local situé [Adresse 2] est acquise au 27 septembre 2021 ; 

- ORDONNER l'expulsion de la Société Creativ'Hair Studio ainsi qu'à tous occupants de son chef et de libérer le local commercial qu'elle occupe [Adresse 2] à [Localité 4], avec restitution des clés et ce dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 250 euros, par jour de retard ; 

- ORDONNER qu'à défaut de libération amiable des lieux dans ce délai, il pourra être procédé à l'expulsion la Société Creativ'Hair Studio ainsi qu'à tous occupants de son chef avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, si besoin est ; 

- CONDAMNER la Société Creativ'Hair Studio au paiement à la SCI Esperance Immo d'une provision de 11.045,42 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au mois d'aout 2022 (mensualité d'aout 2022), sauf à parfaire cependant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- CONDAMNER la Société Creativ'Hair Studio au paiement à la SCI Esperance Immo à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.400,94 euros jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- ORDONNER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 octobre 2021 ; 

- JUGER n'y avoir lieu à l'octroi de délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire, ni à ce que les loyers dus soient frappés d'une réfaction de 50% ; 



En tout état de cause, 

- CONDAMNER l'EURL Creativ'Hair Studio à payer à la SCI Esperance Immo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont le timbre fiscal d'appel de 225 euros. 



En défense, la SCI Esperance Immo fait valoir que l'EURL Creativ'Hair Studio étant redevable de sommes dues au titre de ses loyers et charges, la résiliation du bail en application de la clause résolutoire insérée au bail n'est pas contestable. 



La société bailleresse indique tout d'abord que le commandement de payer du 27 août 2021 n'encourt aucune nullité en ce qu'il contient un décompte détaillé des loyers impayés par années. Selon elle, l'EURL Creativ'Hair Studio ne pouvait se méprendre ni sur l'identité du créancier, ni sur le décompte, étant précisé que les mentions prévues à peine de nullité étaient précisées dans le commandement contesté.



Elle rappelle ensuite que la loi du 14 novembre 2020 n'a pas suspendu l'exigibilité des loyers relatifs à la période Covid, les bailleurs s'étant uniquement vu interdire provisoirement jusqu'à deux mois après la reprise de l'activité, d'engager des démarches contentieuses en recouvrement ou des actions en justice.



 Elle soutient que la société locataire n'est donc pas fondée à soulever l'existence d'un cas de force majeure ou une exception d'inexécution. En outre, la SCI Esperance Immo ajoute que l'EURL Creativ'Hair Studio ne rapporte pas la preuve d'une perte de chiffre d'affaire d'au moins 50% durant la période susvisée, condition pour se prévaloir des dispositions de la loi du 14 novembre 2020. L'EURL Creativ'Hair Studio ayant repris son activité le 25 novembre 2020, la SCI Esperance Immo indique qu'elle pouvait agir en recouvrement des loyers impayés dès le 25 janvier 2021. Elle ajoute que le nouveau confinement du 9 août 2021 ne l'exonère pas non plus de son arriéré de loyers.

La SCI Esperance Immo conteste par ailleurs le trop-perçu de 1.315,11 euros. Elle fait valoir qu'elle ne peut se voir opposer un excédent de loyers perçu par l'EURL Au Petit Coeur, ancien bailleur, envers laquelle il appartiendra à l'EURL Creativ'Hair Studio d'agir en répétition de l'indu.



Elle conteste également les infiltrations d'eau soulevées par l'EURL Creativ'Hair Studio en ce que ces désordres constatés en 2010 n'ont pas persisté et ne l'ont pas privée de la jouissance du fond. La SCI Esperance Immo rappelle qu'entre 2006 et la présente procédure, la société appelante n'a jamais soutenu que le local loué était impropre à son usage. En outre aucune date, aucun constat de sinistre n'est produit. Elle précise ainsi qu'aucun trouble évoqué n'est imputable au bailleur, le local loué n'étant pas impropre à sa destination.



La SCI Esperance Immo faisant valoir que l'obligation de la société preneuse au paiement de loyers impayés n'est pas sérieusement contestable, elle sollicite ainsi son expulsion et sa condamnation au paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation mensuel de 1.400,94 euros.



Enfin faisant grief à l'EURL Creativ'Hair Studio de ne pas rapporter la preuve que le paiement des loyers impayés entraînerait pour elle de graves conséquences financières, ou qu'elle serait dans l'impossibilité de payer les loyers allégués, la SCI Esperance Immo sollicite que la demande de délais de paiement formulée par la société appelante soit rejetée.



L'affaire été mise en délibéré le 9 janvier 2023.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



Sur la nullité du commandement de payer du fait de l'absence de décompte annexé :



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Il est établi, en vertu de ce texte, que le commandement doit énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur, et, à ce titre, l'informer clairement du montant des sommes réclamées lui permettant d'en identifier les causes.



En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'à l'article 14 du bail commercial conclu entre l'EURL Au Petit Coeur et l'EURL Creativ'Hair Studio, il est stipulé qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'une des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail un mois après une mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice.



Par exploit d'huissier en date du 27 août 2021, la SCI Esperance Immo, venant aux droits de l'EURL Au Petit Coeur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'EURL Creativ'Hair Studio pour la somme de 10.958,60 euros après déduction d'un acompte de 4.247,93 euros et comprenant le coût de l'acte d'un montant de 222,65 euros.



L'EURL Creativ'Hair Studio soulève la nullité dudit commandement en ce qu'aucun décompte des sommes réclamées n'y était annexé. 



S'agissant de l'absence de décompte au commandement invoquée par la société appelante, s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer, en revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par la société preneuse constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.



En l'espèce, force est de constater que le commandement de payer du 27 août 2021 détaille les éléments de la créance impayée. Il résulte en effet dudit commandement que la créance en principal d'un montant de 14.983,88 euros est relative aux loyers impayés pour la période comprise entre octobre 2020 et août 2021 pour un montant total de 14.768,38 euros ainsi qu'aux frais d'envoi et de commandement pour un montant de 215,50 euros.



Il est indiqué dans le commandement 'détail des éléments de créance " au-dessus d'un tableau qui reprend le montant réclamé chaque mois au titre des loyers ainsi que le détail des frais ( lettre recommandée, frais d'envoi simple, frais de commandement ).+



Il s'en déduit que le décompte fourni était suffisamment précis pour permettre à l'EURL Creativ'Hair Studio de vérifier l'exactitude des sommes réclamées.



En conséquence, la contestation de la validité du commandement de payer du 27 août 2021 du fait de l'absence de décompte détaillé ne constitue pas en l'espèce une contestation sérieuse à l'action de la SCI Esperance Immo en constatation de la résiliation du bail fondée sur ce commandement.



Sur la nullité du commandement de payer au regard des dispositions dérogatoires prises durant la crise sanitaire :



L'EURL Creativ'Hair Studio fait grief à la société bailleresse d'avoir délivré un commandement de payer le 27 août 2021 relatif au paiement de loyers couvrant une période durant laquelle, en raison de la crise sanitaire et des mesures de police instaurées, toute action, sanction ou voie d'exécution forcée en raison d'un retard ou défaut de paiement de loyers ou charges locatives étaient interdites.



Selon les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er, lequel prévoit son application aux délais qui ont expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus.



Aux termes l'alinéa 2 de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 modifié par ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets, est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date 



à laquelle elle aurait dû être exécutée.



Il résulte des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, que les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance en raison du défaut du paiement de loyers ou charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire. Ce délai a expiré le 10 septembre 2020, la cessation de l'état d'urgence sanitaire étant intervenue le 10 juillet précédent.



L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire.



Par ailleurs, la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire prévoit, notamment, en son article 14, applicable à compter du 17 octobre 2020, que le défaut de paiement des loyers et charges ne sera pas immédiatement sanctionnable pour les entreprises éligibles au dispositif qu'elle prévoit lorsque celles-ci ont subi des fermetures administratives ou ont été particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en oeuvre.



C'est ainsi que l'article 14, dans sa version applicable en l'espèce, énonce, en son deuxième paragraphe, que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.



Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.



Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l'article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l'article L 3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part).



Pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit d'une part, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, d'autre part, remplir des critères précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1er, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice).



Il s'ensuit que ces dispositions n'effacent pas les loyers échus, ni n'interdisent au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée, mais suspendent les effets dudit acte pendant une durée qui sera différente selon que le locataire remplit les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité ou non.



En l'espèce, s'il apparaît que le commandement de payer vise des loyers et charges impayés échus pendant des périodes juridiquement protégées, il n'en demeure pas moins que les dispositions susvisées n'ont ni dispensé l'EURL Creativ'Hair Studio de son obligation de paiement de ses loyers et charges résultant du contrat de bail, ni effacé les loyers échus pendant lesdites périodes. 

 

Au surplus, force est de constater en l'espèce que le commandement de payer porte principalement sur des loyers et charges échus en dehors des périodes juridiquement protégées, étant rappelé que pour le second confinement ayant débuté fin octobre 2020, une réouverture des commerces dit "non essentiels" avait été autorisée dès le 25 novembre 2020 en Martinique.



A supposer que l'EURL Creativ'Hair Studio remplisse les critères d'éligibilité susvisés relatifs aux seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires réalisé, la fermeture des commerces en Martinique pour le second confinement n'ayant porté que sur la période allant du 30 octobre au 25 novembre 2020, tout commandement de payer pouvait produire ses effets dès le 26 janvier 2021, soit le lendemain de l'expiration du délai de deux mois suivant la fermeture des établissements.







Ainsi, en l'espèce, le commandement de payer ayant été délivré le 27 août 2021, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pouvait produire ses effets dès le 28 septembre 2021, soit le lendemain de l'expiration du délai d'un mois après la date de sa délivrance.



Dans ces conditions, l'EURL Creativ'Hair Studio ne peut se prévaloir d'un commandement de payer irrégulier en raison des dispositions dérogatoires prises durant la crise sanitaire.



Sur l'exception d'inexécution :

 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.



Par application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.



En l'espèce, l'EURL Creativ'Hair Studio, qui se prévaut de désordres dus aux pluies, verse aux débats un courrier adressé le 20 août 2010 à la société d'assurance Allianz, relatant l'existence de divers dégâts subis (infiltration d'eau continuelles, inondations répétées lors d'intempéries météorologiques, détériorations du système électrique, fuites d'eau, évacuation des eaux pluviales non conformes) et sollicitant la réalisation d'une expertise. Elle produit également un courrier de cette même société d'assurance Allianz du 11 août 2011, accusant réception de la déclaration de sinistre survenue le 1er août 2011.



Cependant, il appartient à l'EURL Creativ'Hair Studio de rapporter la preuve de désordres et de son impossibilité d'exploiter les lieux.



Or, elle se contente de produire une déclaration de sinistre à son assurance en août 2010, ce qui ne permet d'établir ni la réalité de désordre, ni leur ampleur ni encore moins leur persistance dans le temps.



Il en résulte que l'EURL Creativ'Hair Studio n'apporte aucunement la preuve, avec l'évidence requise en référé, d'une impossibilité d'exploiter le local commercial par suite d'un manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance.



Dans ces conditions, l'EURL Creativ'Hair Studio ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers et charges impayés résultant du commandement de payer du 27 août 2021.



Succombant dans la charge de la preuve elle sera en outre déboutée de sa demande visant à obtenir une remise des loyers à hauteur de 50%.



L'ordonnance sera confirmée de ces chefs.



Sur la demande de provision :



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties.



En l'espèce, les contestations de l'EURL Creativ'Hair Studio sur la validité du commandement de payer du 27 août 2021 n'ayant pas été retenues, il y a lieu de considérer que son obligation de régler les loyers et charges aux termes convenus ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Cependant, l'EURL Creativ'Hair Studio conteste le montant des loyers et charges impayés, et soutient que des versements n'auraient pas été pris en compte par la bailleresse.



La SCI Esperance Immo, selon le dernier décompte arrêté au 22 juin 2023 remis au greffe par voie électronique en cette même date, fixe sa créance à hauteur de 23.046,41 euros, dont 22.369,60 euros dus au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées et 676,81 euros au titre de divers frais.



En l'espèce, les parties ne contestent pas les sommes régularisées par l'EURL Creativ'Hair Studio au titre des loyers et charges pour les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2018 et 2019.







Au regard de l'extrait de compte produit issu des livres de l'EURL Creativ'Hair Studio et arrêté au 31 décembre 2021, il est établi que la société preneuse a procédé :

- Pour l'exercice 2017, au paiement de 19 mensualités d'un montant de 1.300 euros et d'un paiement de 650 euros, soit la somme totale de 25.350 euros. Un trop versé d'un montant de 9.750 euros est donc rapporté.

- Pour l'exercice 2020, au paiement d'une mensualité de 1.300 euros, de trois mensualités d'un montant de 1.342,72 euros et de six mensualités de 1.342,72 euros, soit la somme totale de 13.383,82 définissant une créance d'un montant de 2.727,50 euros au profit de la SCI Esperance Immo. 



Ainsi, il ressort des pièces produites que :









Exercice



Loyers dûs



Loyers payés



Détails paiement



Solde





2013



12.000



9.150



12 x 700 +1 x 750



2.850





2014



15.600



15.750



11 x1.300 +1x 1.400



-150





2015



15.600



14.500



11 x 1.300 +1 x 200



1.100





2016



15.600



11.700



9 x 1.300



3.900





2017



15.600



25.350



19 x 1.300 +1x 650



-9.750





2018



15.600



18.200



14 x 1300



-2.600





2019



15.600



14.992,61



11 x 1.300 +1 x 650

+ 42,61



607.39





2020



19.111,32



13.383,82



1.300 +3 x1.342,72

+ 6 x 1.342,72



2.727,50









Le commandement de payer querellé a été délivré le 27 août 2021. Pour la période comprise de janvier à août 2021, l'EURL Creativ'Hair Studio justifie avoir régularisé la somme totale de 8.275,76 euros (2.905,33 + 1.342,60 + 4.027,83). Ainsi à la date du commandement de payer, il ressort du tableau ci dessus que l'EURL Creativ'Hair Studio était débitrice de la somme de 1.150,01 euros.



Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, l'EURL Creativ'Hair Studio justifie, toujours aux termes de l'extrait de compte susvisé, avoir régularisé son loyer d'octobre 2021 d'un montant de 1.342,61 euros.







Cependant, un mois après le commandement délivré le 27 août 2021, la société preneuse restait débitrice de la somme de 1.150,01 euros. Elle ne justifie pas du paiement de cette somme dans le délai d'un mois imparti. Elle n'invoque d'ailleurs aucun réglement pendant le mois suivant le commandement alors que selon ses propres éléments elle devait à la date du 27 août 2021.



Pour rappel, il est constant que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.



En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 27 août 2021 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail.



A compter d'octobre 2021, en raison du jeu de la clause résolutoire insérée au bail, l'EURL Creativ'Hair Studio est devenue débitrice d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité a été fixée à la somme de 1.342,61 euros par mois par l'ordonnance rendue en date du 17 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France.



La SCI Esperance Immo sollicite que le montant de cette indemnité d'occupation soit fixé à la somme de 1.400,94 à compter du 1er avril 2022. Cependant, elle ne justifie pas du bien-fondé contesté de cette somme de sorte qu'elle ne sera pas appliquée.



Ainsi, pour la période comprise entre octobre 2021 et juin 2023, date du dernier décompte actualisé produit par la société bailleresse, l'EURL Creativ'Hair Studio est débitrice de la somme provisionnelle de 28.194,81 euros (21 x 1.342,61 euros) au titre de l'indemnité d'occupation.



Elle justifie à ce titre avoir régularisé les mois d'octobre à décembre 2021. Les parties s'accordent pour dire que l'EURL Creativ'Hair Studio a également versé la somme de 1.342,61 euros les mois de janvier, mars, avril, mai, juillet et août 2022 et mai 2023, soit la somme totale de 13.426,10 euros.



L'EURL Creativ'Hair Studio, au 30 juin 2023, demeure donc débitrice de la somme provisionnelle de 14.768,71 euros au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle due à la SCI Esperance Immo.Compte tenu de la contestation sérieuse opposée quant au trop versé, certes antérieur à l'acquisition du 28 mars 2009 il ne peut être fait droit à la demande de condamnation à titre provisionnel pour un montant supérieur à cette somme.



Enfin, concernant les frais d'un montant de 676,81 euros dont il est demandé le paiement, seuls les frais de commandement d'un montant de 222,65 euros sont en l'espèce justifiés. 





Or, l'EURL Creativ'Hair Studio a déjà été condamnée au paiement de cette somme au titre des dépens aux termes de l'ordonnance entreprise. Ainsi aucune condamnation ne sera prononcée au titre des frais allégués.



De l'analyse de ce qui précède, il sera donc retenu que le montant non sérieusement contestable de l'arriéré de loyers et charges dû par l'EURL Creativ'Hair Studio s'élève à la somme de 1.150,01 euros arrêté au 31 septembre 2021, tandis que celui de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois d'octobre 2021 s'élève à la somme de 14.768,71 euros selon décompte arrêté au mois de juin 2023.



L'EURL Creativ'Hair Studio sera donc condamnée au paiement d'une provision 15.918,72 euros (14.768,71 + 1.150,01) au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au mois de juin 2023, sauf à parfaire cependant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l 'arrêt à intervenir.



Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire :



L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, l'EURL Creativ'Hair Studio verse aux débats ses comptes annuels 2022.



Il ressort dudit document une amélioration de ses résultats financiers et un chiffre d'affaires important. La cour constate également qu'à la date de délivrance du commandement le montant dû effectivement était inférieur à un mois de loyer, montant très inférieur à la somme réclamée. Elle a effectué régulièrement, depuis le commandement, des versements comme en atteste le décompte du bailleur en date du 17 août 2022.



Elle soutient par ailleurs que depuis juin 2023, elle a repris les règlements de ses loyers, sans être contestée sur ce point en l'absence de nouvelles conclusions du bailleur.



Compte tenu de l'ancienneté du bail, des difficultés économiques passagères liées à la période de confinement, du chiffre d'affaire de l'entreprise et de sa bonne foi, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions indiquées au dispositif de la présente décision.



Il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation seront suspendus si l'EURL Creativ'Hair Studio paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.



Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de l'EURL Creativ' Studio.

 

L'ordonnance sera infirmée de ce chef et il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion sous astreinte. 



Sur les demandes accessoires :



L'EURL Creativ'Hair Studio, qui succombe partiellement , supportera les dépens d'appel et conservera ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel. 



En équité chacune des parties conservera ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel . 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



CONFIRME la décision déférée en ses dispositions frappées d'appel sauf en ce que la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire a été rejetée et sauf quant à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Statuant à nouveau,





ACCORDE à l'EURL Creativ'Hair Studio des délais de paiement pendant 24 mois sous forme de 23 versements mensuels et consécutifs provisionnels de 665,00 € par mois en sus du loyer et charges courants à verser le 7 de chaque mois, le solde lors de la dernière échéance ;



DIT que le 1er versement devra intervenir le 7 du mois suivant la signification du présent arrêt ;









ORDONNE jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement respecté la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;



RAPPELLE que si la SARL Creativ'Hair Studio se libère de sa dette en plus du loyer et des charges courants dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, et dès la 1ère échéance impayée, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à son expulsion ;



DÉBOUTE La SCI Espérance Immo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Y ajoutant,





PORTE après actualisation la condamnation provisionnelle de l'EURL Creativ'Hair Studio au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, à la somme de 15.918,72 euros arrêtée au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l 'arrêt à intervenir et la condamne à verser cette somme à titre provisionnel à la SCI Espérance Immo



CONDAMNE l'EURL Creativ'Hair Studio aux dépens 

d'appel ;



DÉBOUTE chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile 







Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,