Cour d'Appel · Chambre civile — 9 janvier 2024

ARRET N°



N° RG 22/00323 



N°Portalis DBWA-V-B7G-CKV7





















LA SCI SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA MARTINIQUE





C/



Mme [C] [B] [G]

















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 09 JANVIER 2024





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fort de France, en date du 20 Juin 2022, enregistré sous le n° 22-0000129 ;





APPELANTE :



LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA MARTINIQUE, dite SIMAR, prise enla personne de sonDirecteur énéral, ès qualités domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Alexandra REQUET, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMEE :



Madame [C] [B] [G]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Stéphanie BOURGEOIS, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 09 Janvier 2024 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par jugement en date du 20 juin 2022, le juge des contentieux de la protection de Fort de France a statué notamment comme suit : 

 

- Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], à la date du 12 octobre 2021 ;

- Rejette la demande de la SIMAR au titre du surloyer ; 

- Condamne Madame [C] [G] au paiement de la somme de 3.885,93 € en deniers ou quittance avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.603,93 € à compter du commandement de payer (12/08/2021), et à compter de la décision pour le surplus ; 

- Autorise Madame [C] [G] à s'acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, en 36 versements de 100 € et un 36 ème qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf à déduire les versements effectués dans l'intervalle ou meilleur accord entre les parties ; 

- Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; 

- Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

- Dit qu'en revanche toute mensualité qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis d'AR justifiera : 



- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

 - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, 

- qu'à défaut pour Madame [C] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SIMAR puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; que Madame [C] [G] soit condamnée à verser à la SIMAR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

- Dit que si Madame [G] quitte les lieux loués avant l'expiration de l'échéancier accordé, celui-ci sera maintenu à son profit sur la base d'échéances mensuelles de 100 €, la dernière soldant le reliquat et intérêts dus ; 

- Rappelle que dans ce cas, toute mensualité qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette redevienne immédiatement exigible ; 

- Ordonne l'exécution provisoire de la décision ; 

- Condamne Madame [C] [G] à verser à la SIMAR une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Madame [C] [G] aux dépens. 



Par déclaration en date 22 août 2022, la SCI SIMAR a fait appel de la décision dont elle demande la nullité en ce qu'elle a rejeté la demande au titre du surloyer.



L'affaire a fait l'objet d'une orientation à la mise en état.



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 mai 2023 la SCI SIMAR demande à la cour de statuer comme suit :

 

'En vertu de l'article 16 du code de procédure civile : 

 - Dire que le jugement rendu le 20 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection est nul ; 

 

En vertu des articles 561 et 562 du code de procédure civile: 

 - Dire que la dévolution s'opère pour le tout ; 

 

En conséquence : 

 - Dire que la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet du fait de la remise des clefs par la locataire depuis le 26 juillet 2022 ; 

- Condamner Madame [C] [B] [G] à payer à la SIMAR la somme de 5.629,67 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2021, date du commandement de payer; 

- Condamner l'intimée au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner l'intimée aux entiers dépens d'appel et de première instance, y compris les frais du commandement de payer, soit la somme de 157,67 €.'

 

 Se fondant sur les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile elle reproche au juge de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire en rejetant la demande de surloyer alors qu'il constatait que la locataire n'apportait aucun élément de nature à contester la dette.







La décision doit être annulée. Elle précise que madame [C] [G] a remis les clefs le 26 juillet 2022 et que la demande d'acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet. Se fondant sur les dispositions de l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitat elle soutient que le surloyer était dû madame [C] [G] n'ayant pas déféré à une mise en demeure. Celle-ci ayant justifié ses revenus en novembre 2022 elle a procédé à l'annulation du surloyer. A la date du 6 mars 2023 madame [C] [G] est redevable de la somme de 5 629,67 € dont elle demande paiement avec intérêt légaux à compter du 12 août 2021.



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 février 2023 madame [C] [G] demande à la cour de statuer comme suit :



'DECLARER mal fondé l'appel de la SIMAR à l'encontre de la décision rendue le 20 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection ;

 

Par conséquent, 

 - DIRE que le jugement querellé n'est pas nul ;

- CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions; - DEBOUTER la SIMAR de toutes ses demandes, fins et

 conclusions ; 

 

Y ajoutant, 

 

LA CONDAMNER à verser à Madame [G] la somme de 1500 € au titre de l'article du code de procédure civile.

 

Elle s'oppose à l'annulation du jugement, le juge ayant respecté le principe du contradictoire dans la mesure où, si elle n'a pas contesté les loyers impayés, elle n'a jamais reconnu être redevable du montant sollicité au travers du décompte et comprenant un surloyer. Elle a demandé à la juridiction de vérifier le bien-fondé du surloyer appliqué comme il est indiqué dans le jugement. En conséquence la question du surloyer a bien été abordée lors de l'audience et il appartenait au bailleur d'en justifier le principe et le quantum, ce qu'il n'a pas fait. Elle conteste avoir reçu l'enquête du bailleur et souligne que celui-ci ne s'explique pas sur la rétroactivité à mars 2021 en invoquant une mise en demeure de janvier 2022. Elle fait valoir qu'elle a rencontré des difficultés avec son employeur suite à une rupture abusive de son contrat de travail et que c'est à bon droit que le juge lui a accordé des délais. Elle précise qu'elle a quitté les lieux le 26 juillet 2022 et demande la confirmation du jugement.



La clôture est en date du 21 septembre 2023. 



Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées.



L'affaire fixée à l'audience du 10 novembre 2023 a été mise en délibéré au 9 janvier 2024 date à laquelle le présent arrêt a été rendu.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile : 



« L'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent. 



La dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. » 

 

Aux termes de l'article 561 du même code : 



" L'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel.

Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code"



 Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile : 

 

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. » 



La SCI SIMAR reproche au juge d'avoir déduit des sommes réclamées le montant du surloyer alors que les sommes n'étaient pas contestées et de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire en ne soumettant pas cette question aux parties.



Cependant il ressort des termes du jugement que madame [C] [G] était présente en personne à l'audience et qu'elle a demandé à la juridiction saisie de vérifier le bien-fondé du surloyer appliqué.



Dès lors en rejetant la demande de surloyer le juge n'a fait que répondre à la demande contradictoire de madame [C] [G] de vérification de ce surloyer contenant en germe une contestation de celui-ci.



Il appartenait en conséquence à la SIMAR de justifier du bien-fondé du surloyer qu'elle réclamait.



La cour ne peut que constater que le juge n'a pas violé le principe du contradictoire.



En l'absence d'autre moyen d'annulation du jugement du 20 juin 2022 la SCI SIMAR sera déboutée de sa demande d'annulation de cette décision.





La cour est tenue de répondre aux prétentions qui figurent expressément dans le dispositif des conclusions des parties et uniquement à ces prétentions.



La cour constate que l'intimée demande la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions et que l'appelant ne conteste pas les délais de paiement accordés ainsi que leurs modalités. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ces points non contestés.



L'appelant demande à la cour de dire que la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet du fait de la remise des clés par la locataire depuis le 26 juillet 2022.



Toutefois si la cour suivait l'appelant, et si la demande d'acquisition de la clause résolutoire était devenue sans objet, on pourrait s'interroger sur le principe d'une indemnité d'occupation.



En tout état de cause la cour constate que le premier juge a condamné madame [C] [G] à verser à la SCI SIMAR la somme de 3 885,93 € en deniers ou quittance avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 603,93 € à compter du commandement de payer du 12 août 2021 et à compter de la décision pour le surplus en se fondant sur un décompte arrêté au 9 mai 2022 incluant les loyers dus jusqu'au 30 avril 2022 et comprenant les règlements jusqu'au 25 avril 2022.



L'intimée demande la confirmation de cette disposition.



L'appelant demande paiement de la somme de 5 629,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2021. Elle vise la pièce 7 alors que celle-ci est un état de compte au 11 août 2022 avec un solde de 7 952,65 € sans rapport avec la demande figurant dans les conclusions.



La cour constate que le commandement de payer du 12 août 2021 vise un reliquat de loyer d'avril 2021 et les loyers de mai, juin et juillet 2021 ainsi que des surloyers de 32,82 € par mois soit un total de 2 603,93 €. 



L'appelant fait référence également à la pièce 11 qui ne figure pas dans son dossier papier mais qui a été communiquée par voie électronique. C'est un décompte arrêté au 6 mars 2023 présentant un solde débiteur de 5 629,67 € correspondant à la demande visée dans le dispositif des conclusions. La cour constate que le décompte du 6 mars 2023 fait état d'un solde antérieur au 31 décembre 2022 d'un montant de 4 822,39 € et qu'en tout état de cause les intérêts aux taux légal ne peuvent courir sur les sommes dues postérieurement au commandement du 12 août 2021 et qui n'ont pas été visées par ce dernier, n'étant pas dues à cette date.







La cour constate également dans le décompte du 6 mars 2023 sur lequel s'appuie l'appelant, que celui-ci a déduit une somme de 

1 956,08 euro au titre du surloyer de janvier 2022 à juillet 2022 correspondant au surloyer mensuel de janvier à juillet 2022 (286,03x7-46,13). 



Devant le premier juge la SCI SIMAR demandait paiement de la somme de 5 032,05 euros et le juge s'est appuyé sur le décompte au 9 mai 2022 faisant état d'un solde de 5 032,05 euros dont il a déduit à juste titre le surloyer de 286,03 euros sur quatre mois que l'appelant reconnaît ne pas être dû dorénavant. Le premier juge a également déduit le surloyer de 32,82 € de mars à décembre 2021 et pour lequel le bailleur ne produit toujours pas l'enquête 2021 réclamée par madame [C] [G] et se contente d'un courrier non daté sur le surloyer appliqué en 2021. 



C'est dès lors à juste titre que le premier juge a déduit la somme de 328,20 € correspond à 10 surloyers mensuels de 32,82 € appliqués en 2021.



Néanmoins la cour constate que si l'on déduit de la somme de 5 032,05 € , 1 144,12 ( 4x286,03) puis 328,20 €, le solde justifié est de 3 559,73 € et non 3 885,93 € que madame [C] [G] reconnait pourtant devoir.



La cour confirmera, conformément à la demande de l'intimée, le jugement en toutes ses dispositions et constate qu'après le solde de 5 032,05 € au 30 avril 2022 figurant sur le décompte au 6 mars 2023 ( pièce 11 de l'appelant) ne figurent en crédit de la SCI SIMAR que les loyers et charges jusqu'au 31 juillet 2022 dont il est déduit le surloyer et d'autres sommes. La condamnation au dispositif du jugement du 20 juin 2022 étant en deniers ou quittance valables il n'y a pas lieu de modifier le dispositif du jugement.



La cour confirme en conséquence en toutes ses dispositions contestées le jugement du 20 juin 2022. 



Succombant la SCI SIMAR supportera les dépens d'appel et conservera ses frais irrépétibles en appel. Il est équitable qu'elle prenne en charge les frais exposés par madame [C] [G] pour se défendre en appel, la demande de nullité étant rejetée et l'appelant reconnaissant que la contestation du surloyer au moins pour 2022 était justifiée. La SCI SIMAR sera condamnée à verser à madame [C] [G] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



DÉBOUTE la SCI SIMAR de sa demande de nullité du jugement du juge des contentieux de la protection du 20 juin 2022;





CONFIRME en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du 20 juin 2022 ;



Y ajoutant 



MET les dépens d'appel à la charge la SCI SIMAR ;



DÉBOUTE la SCI SIMAR de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCI SIMAR à verser à madame [C] [G] la somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,